板块经营表现分化 - 保障房板块表现最为稳健，绝大多数项目营业收入实现正增长，受益于出租率与租金稳中有升 [1] - 市政环保板块表现亮眼，整体收入指标同比上涨，呈现量价齐升态势 [1] - 产业园板块持续探底，供需失衡是重大难题，除新纳入扩募资产外，绝大多数项目收入持续承压 [1] - 仓储板块边际承压，市场化程度较高的项目因新增仓储入市而面临较大竞争压力 [1] - 能源板块经营数据表现不佳，6只可比项目中仅1只实现营业收入同比正增长，受地区自然资源变化与电力市场化改革影响 [1] 二级市场表现与行情展望 - 不同REIT板块经营业绩的分化表现在二级市场行情，产业园与仓储板块股价下行显著 [2] - 股价下行打断了前期保障房和消费板块的修复行情，REITs全收益指数一度重回1030点位 [2] - 超跌修复与机构配置需求是REIT行情的重要支撑，但机会主要集中在优质项目，弱势项目可能面临补跌行情 [2] - 需关注行情修复节奏，防范超跌修复重新演绎为超涨的风险，建议欠配机构择低配置，交易盘保持谨慎并及时优化仓位 [2]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 2025年第三季度各基础设施REITs板块分化加剧，保障房和市政环保板块表现较好，产业园、仓储和能源板块表现不佳；不同REIT板块经营业绩分化在二级市场行情有所体现，后续关注优质标的超跌修复与机构配置需求支撑下的结构性机会，防范超涨风险，欠配机构择低配置，交易盘保持谨慎 [3][45][46] 根据相关目录分别总结 保障房 - 经营稳健，类债属性稳固，多数项目营收正增长，部分市场化租赁项目业绩波动可控，但深圳安居和苏州恒泰项目EBITDA环比/同比下降 [6] - 展示了保障房板块盈利、经营数据，包括各项目出租率、租金、收缴率等指标及变化情况 [7][8][9] 仓储 - 边际承压，关联方占比高的项目业绩更稳定，市场化程度高的项目受新增仓储入市影响竞争大，部分项目出租率有短期波动；顺丰项目经营稳定但盈利指标走弱，红土创新盐田港REIT出租率边际下行 [10] - 展示了仓储板块盈利、经营数据，包括各项目营业收入、出租率、租金等指标及变化情况 [11][12][13] 消费 - 整体稳中有升，各项目积极调改，多数收入指标上涨，但部分与租金业绩挂钩项目受季节性影响盈利略有下行，2025年累计经营数据超发行阶段预测 [15] - 展示了消费板块盈利、经营指标，包括各项目营业收入、出租率、租金等指标及变化情况 [17][19] 产业园 - 经营表现持续探底，行业竞争压力大，除临港产业园新纳入扩募资产盈利指标增幅大外，多数项目收入承压，厂房和一线城市项目较稳定，研发办公和孵化器项目承压，供需失衡是难题，运营方需采取差异化战略 [20][22] - 展示了产业园板块盈利、经营指标，包括各项目营业收入、出租率、租金等指标及变化情况 [23][24][25] 交通 - 高速板块三季度季节性回暖与趋势性恶化并存，多数高速项目营业收入同比下滑但环比上升，同比下滑原因主要是竞品分流、路网改扩建等，个别事件对车流量有影响 [28] - 展示了交通板块盈利、经营指标，包括各项目营业收入、车流量、通行费收入等指标及变化情况 [30][31] 能源 - 三季度经营数据不佳，6只可比项目仅1只营收同比增速为正，地区自然资源变化、装机上升和电力市场化改革是重要变量，需识别短期和长期因素 [32] - 分析了部分项目收入影响因素，如中信建投明阳智能REIT、中信建投国电新能源REIT、中航京能REIT等 [32][33] - 展示了能源板块盈利、经营指标，包括各项目营业收入、发电量、电价等指标及变化情况 [34][36] 市政环保 - 整体收入指标同比上涨，绍兴原水REIT原水供应量提升，中航绿能REIT发电量等提升，首创水务REIT污水处理单价上涨 [37][39] - 展示了市政环保板块盈利、经营指标，包括各项目营业收入、处理量、单价等指标及变化情况 [40][41] 新型基础设施 - IDC项目整体经营平稳，2025年Q3周边无新增竞争性项目，经营策略未重大调整 [42] - 展示了IDC板块盈利、经营指标，包括各项目营业收入、计费率、托管服务费等指标及情况 [43][44] 投资建议 - 关注优质标的在超跌修复与机构配置需求支撑下的结构性机会，机会集中在优质项目，弱势项目可能补跌，关注行情修复节奏，防范超涨风险，欠配机构择低配置，交易盘保持谨慎 [45][46]