政策核心内容 - 自然资源部与国家林草局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，共包含十三条政策举措 [1][5] - 政策核心在于建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，并优化土地资源配置 [2][4][5] 土地供应机制改革 - 实施“以存量控增量”原则，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地的面积，即“盘活一亩才能新增一亩” [2][4][8] - 实施建设用地规模规划期总量管控机制，对实现“一张图”联网的省（区、市），由省级政府统筹使用“十五五”新增建设用地指标，赋予省级政府更大自主权 [5][6] - 经地方人民政府依法批准但实际未使用的建设用地，可由原批准机关撤回用地批准文件，涉及的占补平衡指标仍然有效 [5] 土地资源配置导向 - 新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发 [3][4][5] - 优先保障能源、交通、水利等重点工程土地供给，以及新质生产力等现代化产业体系建设合理用地 [7][9] - 对城中村改造中涉及的边角地、夹心地、插花地等零星土地（面积原则上不超过项目总面积10%），以及保障性住房、公用设施等民生项目，可办理新增用地审批和供应 [5][9] 房地产用地政策解读 - “新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发”不等于不供应房地产用地，而是要重点用好存量资源“精供优供” [4][9] - 房地产用地供应将因城施策，把握好节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域，促进企业“拿好地、建好房” [4][9] - 政策旨在从源头上减少土地供给，并加快盘活存量土地，有利于去库存，改善房地产市场供求关系 [4][10] 政策实施与市场影响 - 2025年，自然资源部配合财政部，指导各地发行地方政府专项债券5400余亿元（约合540 billion）主要用于收储存量闲置土地，以打造“净地”“优地” [10] - 政策将推动城市发展从依赖新增土地向盘活存量空间转型，防止城市无序扩张、摊大饼式发展 [4][7][8] - 预计地方政府将加快存量闲置土地收储节奏，加大城市更新力度，更加注重高价值土地的更新改造，以适配高质量发展需求 [10]

政策核心内容 - 自然资源部与国家林草局联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，共包含十三条政策举措 [1][6] - 政策核心旨在统筹存量与增量建设用地，推动城市从依赖新增土地向盘活存量空间转型，促进内涵式发展和高质量发展 [4][5][7] 土地供应管理新机制 - 建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，即“盘活一亩才能新增一亩” [2][4][6] - 实施建设用地规模规划期总量管控机制，对实现“一张图”联网的省（区、市），由省级政府统筹使用“十五五”新增建设用地指标，赋予省级政府更大自主权 [6][7] - 经地方人民政府依法批准但实际未使用的建设用地，可由原批准机关撤回批准文件，且涉及的占补平衡指标仍然有效 [6] 新增建设用地使用导向 - 新增建设用地优先保障重大项目建设和民生事业发展，原则上不用于经营性房地产开发 [3][4][6] - 优先保障范围包括：重大基础设施项目、新质生产力等现代化产业体系建设、能源交通水利等重点工程、城中村改造及公共服务设施等民生项目 [7][9][10] - 城中村改造中涉及的零星土地（面积原则上不超过项目总面积10%）以及保障性住房、公用设施等民生项目，仍可办理新增用地审批 [6] 对房地产市场的影响 - 政策明确新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发，不等于不供应房地产用地，而是转向重点用好存量资源进行“精供优供” [4][10] - 土地供应将因城施策，把握节奏和时序，优先布局区位优越、配套完善的区域，以促进企业“拿好地、建好房” [4][10] - 预计政策将推动地方政府加快存量闲置土地收储节奏，加大城市更新力度，更加注重高价值土地的更新改造 [4][11] - 从源头减少经营性房地产的新增土地供给，叠加加快盘活存量土地，有利于房地产市场去库存，进一步改善市场供求关系，对稳定市场产生积极影响 [4][11] 配套支持措施 - 2025年，自然资源部配合财政部，指导各地发行地方政府专项债券5400余亿元，主要用于收储存量闲置土地，以打造“净地”、“优地” [11] - 支持土地用途兼容和空间复合利用，优化规划调整及用途转换规则，以支撑补齐公共服务设施短板，打造符合市场需求的优质空间产品 [11]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出对房地产行业的整体投资评级 [1][8][9] 报告核心观点 * 核心政策解读：自然资源部等联合发布的38号文（新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发）核心在于落实“增存挂钩”机制，并非停止供地，而是倒逼行业从增量扩张转向存量盘活，契合中央“控增量、去库存、优供给”的思路，对房企整体利大于弊 [2][14][16][17] * 市场现状判断：当前楼市量价处于止跌回稳过程中，但2024年“924新政”的动能正逐步减弱，市场信心仍待提振，新房与二手房成交面积同比仍在大幅下滑 [2][3][6] * 投资方向建议：建议关注存量地产盘活背景下的三大方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及具备优质产品力的开发商 [6][18] 根据相关目录分别总结 1. 本周核心观点与政策深度解读 * **38号文核心约束**：确立了“增存挂钩”机制，即地方政府年度新增城乡建设用地指标原则上不得超过其盘活存量土地的面积，以此倒逼存量土地盘活 [16] * **对房企影响分析**：整体利大于弊，能缓解郊区库存去化压力较大的项目的竞争；同时迫使地方政府收储闲置用地，有利于拥有较多闲置土地的房企盘活资源、缓解资金压力；但对以土地一级开发为主的国企、城投构成利空 [17] * **政策落地进展**：截至2026年2月底，全国28省市已公示拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元，占比约43% [16] 2. 股票市场与信用债表现 * **板块走势**：本周（截至2026年3月13日）A股房地产板块下跌0.53%，跑输大盘（沪深300）0.72个百分点；港股地产建筑板块下跌3.95%，跑输大盘（恒生指数）2.82个百分点 [3][20][21][32] * **近期表现**：近一个月，A股房地产板块跑输沪深300指数；近一个季度，A股房地产板块跑输沪深300指数 [24] * **个股表现**：A股涨幅靠前的有京投发展（24.96%）、首开股份（9.16%）等；港股涨幅靠前的有建业地产（9.26%）、绿地香港（8.91%）等 [27][35] * **信用债市场**：本周地产信用债发行105.80亿元，净融资额10.07亿元；年初至今累计发行744.80亿元，净融资额为-156.55亿元，而去年同期为2.83亿元 [3][20][39] 3. REITs市场表现 * **指数表现**：本周REITs指数下跌0.74%，跑输沪深300指数1.34个百分点；其中产权型REITs指数下跌1.27%，特许经营权型REITs指数下跌0.08% [4][40][51] * **细分类型**：产权型中，产业园区、物流仓储、保租房型REITs指数本周分别下跌1.33%、2.27%、0.38%；特许经营权型中，高速公路、生态环保、能源型REITs指数本周分别下跌0.20%、上涨0.02%、上涨0.14% [44][47] * **成交情况**：本周REITs总成交额9.91亿元，环比下降4.68%；换手率为0.31%，与上周持平 [4][40][54][61] 4. 楼市成交情况 * **总体成交**：本周（2026年3月7日-13日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降41.58%和46.88%；年初至今累计同比分别下降30.52%和16.91% [6][70] * **新房市场**：45城商品房成交227.08万平方米，滚动四周同比下降41.58%；一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降49.88%、38.98%、37.96% [6][71] * **二手房市场**：14城二手房成交168.75万平方米，滚动四周同比下降46.88%；一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降46.76%、47.94%、36.89% [6][82] 5. 土地市场情况 * **百城整体**：本周100大中城市土地供应建筑面积环比上升9.10%，成交建筑面积环比上升3.54%，平均溢价率为4.49%，环比下降12.85个百分点 [5][91][92] * **各线城市分化**： * 一线城市：供应建面环比下降59.97%，成交建面环比上升104.52%，溢价率为0% [5][91][100] * 二线城市：供应建面环比上升10.89%，成交建面环比下降1.09%，溢价率为9.37%，环比上升8.23个百分点 [5][91][110] * 三四线城市：供应建面环比上升18.87%，成交建面环比下降1.22%，溢价率为1.15% [5][91][120] 6. 行业数据与政策梳理 * **行业数据**：房地产行业成分股数量102只，总市值11473.13亿元，市盈率（TTM）42.17倍，市净率（LF）0.77倍；成分股总营收3164.87亿元，总净利润-92.87亿元，平均资产负债率75.05% [8] * **地方政策**：例如杭州余杭区推出购房补助政策，在2026年3月6日至31日期间购买新建商品住宅并办证后可申请5万元补助 [128]

核心观点 - 2025年中国土地市场进入提质增效新阶段，各能级城市因地制宜推进供给侧改革，核心城市聚焦价值提升，成长型城市强化内生动力，区域协同发展格局加速形成 [2] - 预供地公告作为前瞻性指标，体现地方政府对政策目标与市场规律的把握，是研判城市发展战略与市场趋势的重要依据 [2] - 房地产供给侧正经历积极调整：一线与核心二线城市优化供地结构巩固市场信心，三四线城市以收缩策略化解库存压力，全国供地节奏更趋高效 [16] 总体规模缩减35%，一线城市韧性凸显 - 2025年1-2月全国预供地总建筑面积同比下降35.5%，用地面积减少37.5%，延续2023年以来的收缩趋势 [4] - 一线城市"量稳质升"：供应建面提升3%，北京和上海预供地建面同比下降20%，但加强核心优质区域土地供应比例 [5] - 二线城市"增减分化"：整体预供应建面平均回落24%，长三角城市群如杭州、合肥、宁波逆势增长，东北、华北部分城市如哈尔滨(-42%)、石家庄(-62%)回落 [5] - 三四线城市"主动出清"：预供地建面同比下降39%，超60%的三四线城市预供地规模跌幅超40%，部分城市暂停宅地供应 [6] 三四线加快预公告节奏，预期管理强化市场信心 - 2025年1-2月供地项目中，96%的截止期集中在5月底以前，较2024年同期提升9个百分点 [9] - 三四线城市如咸阳、黄冈、铁岭预公告截止期提前至上半年结束，压缩公告周期加强预期管理 [9] - 一二线城市加快执行节奏：北京、上海首轮供地较往年提前1个月，杭州实行小批量滚动供应，单批次规模控制在30万㎡以内 [10] 主要城市表现分化 - 上海控量提质：预供地规模72万㎡同比上升13%，平均容积率从1.87降至1.78，聚焦主城优质板块和郊外环产城板块低密宅地 [12] - 北京弹性供地：预供地规模35万㎡同比下降51%，商品住宅用地供应从2024年"不低于300公顷"调整为240-300公顷 [12] - 杭州、合肥、宁波逆市扩量：杭州预供地规模同比增长60%，合肥加强城市更新、产城融合低密优质地块供应，宁波加快保障房用地供给 [13] - 西安、哈尔滨、天津深度缩量：西安预供地同比下降90%，哈尔滨、石家庄大幅调降预供地规模，重庆预供地规模低于新房交易流速20% [13] - 广州、成都等提前发布预供地公告：广州、成都承接市场热度，长春、南京集中在成交预期明确区域，厦门计划供应宅地同比下降44.6% [14] 市场反馈与展望 - 2025年2月经营性用地平均溢价率达11%，自2021年下半年调整期后首次突破10% [16] - 核心城市发展韧性与调控智慧为市场注入稳定预期，精准有序供地深化有望夯实土地市场长期健康发展基础 [16]