2025年上海房地产大宗交易市场行情。 图源：戴德梁行 本报（chinatimes.net.cn）记者李贝贝 上海报道 2026年初以来，凯悦集团旗下上海新天地安达仕酒店将被"0元收购"的消息引发市场广泛关注。1月6 日，戴德梁行华东区资本市场部执行董事卢强向《华夏时报》记者表示，该酒店的持有方上海礼仕酒店 有限公司（下称"上海礼仕"）净资产为-17.1亿元、负债超25.2亿元是此次0元转让股权的核心原因。 新天地安达仕酒店的"0元收购"个案，成为2025年底上海大宗交易市场活跃度提升的一个缩影。据戴德 梁行统计，2025年，上海房地产大宗交易市场共录得75宗、共计424亿元成交。2026年，市场有望受益 于宽松政策、REITs扩容释放流动性，一线城市核心物业仍将吸金，市场向存量盘活转型。 知名五星级酒店被"0元收购"引关注 从买家内外资类型方面来看，内资买家2025年按成交金额计占比高达97%；外资买家全年仅完成三笔收 购，但作为卖方较为活跃，全年出售资产成交总额约129亿元，占比约三分之一，涉及15宗交易。 根据"天眼查"平台，上海礼仕成立于2017年，注册资本超过5.8亿元，公司注册地址上海市黄浦区嵩山 ...

核心观点 - 商业地产零售业态正通过存量盘活、连片运营、轻资产输出及打造聚合型业态（如美食市集）来应对市场压力并提升竞争力 [2][5][7] - 尽管宏观经济环境导致部分企业租金承压，但优质资产仍展现稳定收益能力，且通过项目焕新与品牌调整可有效驱动客流与销售增长 [2][3] - 行业趋势聚焦于城市更新、工业遗存改造、文化植入及引入首店/特色店，对运营商的精细化与创新能力提出更高要求 [6][7][8] 企业动态与业绩表现 - **领展房托**：2025/2026财年中期，其内地物业组合总收益及物业收入净额分别按年下跌4.6%及4.9%，整体零售业务受市场不利因素压力较大 [2] - 内地零售物业续租租金调整率为-16.4%，主要受北京中关村领展广场及领展企业广场零售部分拖累 [2] - 若剔除上述两项目，其余物业组合续租租金调整率为正2.5%，显示大部分内地优质资产租金收益稳定 [2] - 内地零售物业组合租用率保持95.9%的高水平，期内签订超260份新租约 [3] - 部分项目表现突出：以广州天河领展广场为例，自2023年9月一期东翼亮相至2024年8月底，新开业品牌达184家，全场品牌焕新率超80%，会员拉新超18万，2024年整体客流同比增长37%，销售额同比增长达31% [2] - **恒隆地产**：通过“恒隆V.3”策略，以租赁方式获取并连片运营核心商圈存量项目，快速扩大规模 [3][4][5] - 签约无锡恒隆广场三期（原新世界百货物业），新增约4.7万平方米商业空间，总零售面积扩大38%至约16.9万平方米，与一期连通形成超60万平方米超级商业集群 [4][5] - 签约上海梅龙镇广场项目（合作方九百集团），获得20年经营权，为南京西路项目增加约9.6万平方米总建筑面积，扩大约44%至约31.2万平方米 [4][5] - 签约杭州自货大楼南北座（合作方杭州百大集团），新增租赁面积约4.2万平方米，零售面积增加40%，租约自2028年4月1日起生效 [4] 轻资产与存量盘活趋势 - 轻资产项目从增量扩张转向存量盘活，城市更新成为主战场，工业遗存、老旧商场改造需求旺盛 [6][7] - **华润资产**：与长城资产联合，将北京马家堡新荟城（曾两次司法拍卖流拍）焕新为“华润欢乐颂”，项目距地铁4号线公益西桥站仅0.6公里，华润将输出“欢乐颂”社区商业品牌，聚焦15分钟便民生活圈 [6] - **星盛商业**：将操盘宜兴光明小镇商业广场，需深度融合当地紫砂文化底蕴与现代商业体验，打造文化、旅游、消费于一体的区域商业标杆 [6] - **旭辉商业**：拿下江阴城更项目“仓见1952”轻资产运营权，该项目为工业遗存改造，将保留老粮仓筒仓、老厂房、水系等元素，并结合水塘景观打造乐园化体验空间和水上舞台 [6] 业态创新与运营策略 - **美食类市集成主流趋势**：购物中心通过打造美食市集作为引流利器，提升客流与空间利用率 [2][7][8] - 越秀商管在武汉越秀国际金融中心国金天地B1层打造“精武有食集”，以老汉口精武路美食文化为灵感，引入十余家本土与新锐餐饮品牌，并计划每半年对区域内50%品牌进行迭代 [7] - 华润打造有“万象食家”，领展打造有“Foodie+”系列，如广州天河领展广场二期B1层腾出565平方米空间转化为“平川好味Foodie+” [8] - 运营需结合本地消费习惯、文化、客群进行个性化创新，而非机械化复制 [8] - **品牌引入策略**：多个项目将首店、区域最大店或限定店作为重点引入对象，涵盖运动户外、高端时尚、美妆珠宝、餐饮、生活服务等多个领域 [8] - 例如：北京三里屯太古里引入Alaïa中国首家品牌旗舰店和Loro Piana华北最大精品店；成都太古里迎来缂以穿全国首店、LANN蘭全国首家旗舰店；杭州湖滨银泰in77布局wiggle wiggle杭州首店 [8] - 专业品类店铺（如Wilson、缂以穿）维持较快开店节奏，满足消费者向个性化、专业化消费升级的需求 [9]

会议核心观点 - 多位权威专家在“财经战略年会(2025)暨第二届财经智库论坛”上，围绕“迈向‘十五五’的中国经济”展开研讨，为“十五五”规划提供战略思路 [1][3] 宏观经济战略与政策 - “十五五”是承前启后、动能转换的关键攻坚期，需健全预期管理机制，将其纳入宏观经济分析框架、调控目标和政策手段序列 [3] - 宏观政策需结合逆周期与跨周期调节，以实现经济平稳换挡 [4] - 需建立平衡供给与需求、长期与短期、中央与地方的宏观经济治理体系，畅通国民经济良性循环 [4] - 高质量发展需兼顾质的有效提升与量的合理增长，保持一定速度的经济增长仍然重要 [4] 财政与税收改革 - 需深入研究投资于物和投资于人紧密结合的实现方式，并将相应的财政收支格局优化调整纳入“十五五”财税体制改革研究 [3] - 需重视收入分配制度改革，建立体现公平正义的现代社会保障和转移支付制度 [3] - 谋划新一轮财税体制改革需面对中长期结构性问题，健全预算制度，完善税收制度，并建立事权和支出责任相适应的制度 [5] - 财税政策需与其他政策协调一致，兼顾短期与长期、需求与供给 [5] 金融体系发展与改革 - “十五五”时期需着力深化中国金融理论创新，强化中国特色现代金融发展理论、金融强国理论等方面的研究 [5] - 在经济增长引擎更多转向国内消费的背景下，要建设消费友好型金融体系 [6] - 建设消费友好型金融体系需在供给侧深化金融改革、推动产品服务创新，在需求侧强化精准滴灌、提升金融普惠性 [6] - 需优化金融基础设施建设、打破数据壁垒，并完善宏观审慎与消费者保护框架 [6] 存量经济与债务资产盘活 - “十五五”时期我国存量经济特征将越发明显，盘活存量将成为重点 [4] - 提出“债务-资产-资源”框架，认为只要资源保持合理流动性，总能形成有价值的组合方式 [4] - 需继续推动债务置换重组，弥合资产回报水平与利率间的差异，并实现资产债务与资源循环的适当隔离 [4] 产业发展与增长动力 - “十五五”时期，我国人口总量、房地产市场需求、重化工业规模、出口总量、碳排放等将达到或接近峰值 [4] - 面临新型城镇化、新型工业化、数智化、绿色化、人口老龄化“五化并存”的局面 [4] - 需保持供给体系优势，强调做优做强，并从消费、投资两端发力补齐需求侧短板 [4]

宏观经济政策与战略导向 - “十五五”是基本实现社会主义现代化承先启后的关键期，经济发展战略研究需体现“承前启后”特征，瞄准2035年目标，倒排工期[2][3] - 宏观政策需体现逆周期调节与跨周期调节相结合，以实现经济平稳换挡，应对人口结构、房地产、重化工业、出口、碳达峰“五峰”碰头以及新型工业化、城镇化、数智化、绿色化、老龄化“五化并存”的阶段性变化[4] - 2026年作为“十五五”开局之年意义重大，宏观治理需升级，从短期经济稳定、长期经济增长及超长期经济优化三方面统筹发力，并统筹供给侧与需求侧、中央与地方两个积极性[5] - 健全预期管理机制应成为重点，预期因素需进入宏观经济分析框架，稳定预期需进入宏观经济配置目标系列，改革创新需进入宏观政策调控操作手段序列[3] 财税与金融体系改革 - 需深入研究投资于物和投资于人紧密结合的实现方式，并将以此为目标的财政收支格局优化调整纳入“十五五”时期财税体制改革的研究视野[3] - 谋划新一轮财税体制改革需面对中长期结构性问题，健全预算制度，完善税收制度，建立事权和支出责任相适应的制度，适当加强中央事权[8] - “十五五”时期需着力深化中国金融理论创新，围绕金融与实体经济关系等新提法，强化中国特色现代金融发展理论、金融强国理论、货币理论及金融监管理论等方面的研究[7] - 建设消费友好型金融体系具备数字技术发展、市场主体多元、消费理念转变等条件，建议在供给侧深化金融改革与产品创新，在需求侧强化精准滴灌与普惠性，并优化金融基础设施与消费者保护框架[8] 需求侧管理与结构优化 - 需重视收入分配制度改革，建立体现公平正义的现代社会保障和转移支付制度，这对于增强未来消费能力至关重要[3] - 需求端需从消费、投资两端发力以实现良性循环，并着力破解地方政府抓消费能力不足的现状[5] - 消费是最终需求，是畅通国内大循环的关键环节[8] 供给侧改革与产业升级 - 供给端需巩固完整工业体系优势，保持制造业合理比重，补短板锻长板，坚持工业发展智能化、绿色化、融合化[5] 存量资产与债务管理 - “十五五”时期，存量经济特征将越发明显，盘活存量将成为重点，需推动债务置换重组，弥合资产回报水平与利率间的差异，并实现资产债务与资源循环的适当隔离[6] - 需从支持资产扩张、优化资源配置等角度对债务进行再认识，并提出“债务-资产-资源”框架，认为只要资源保持合理流动性，总能形成有价值的组合方式[6]

文章核心观点 - 2025年中国房地产行业正处于深度调整期，发展逻辑从“规模至上”转向“质量求生”，政策、市场、科技和金融等多重力量共同塑造行业新面貌 [2] 一、“好房子” - 政策层面将“建设安全舒适绿色智慧的‘好房子’”作为房地产高质量发展的清晰坐标，超过15个省份在2025年政府工作报告中明确提出推动“好房子”建设 [4] - “好房子”的提出标志着行业发展从规模扩张转向品质跃升，是满足人民群众从“住有所居”到“住有优居”需求升级的鲜明标志 [4] 二、推动楼市止跌回稳 - 2025年政府工作报告提出“稳住楼市股市”和“持续用力推动房地产市场止跌回稳”，为全年政策定调，旨在通过稳定楼市释放财富效应并提振消费 [6] - 市场数据显示，2025年11月全国100个城市新建住宅平均价格为17036元/平方米，环比上涨0.37%，同比上涨2.68% [6] - 2025年前11个月，北京、上海、广州、深圳四大一线城市的新房销售面积同比均有所下降，但二手房市场维持一定热度 [6] 三、存量盘活 - 2025年“存量盘活”是供给侧结构性改革的核心，目标是通过优化现有资源实现“做优增量、盘活存量”，政策层面明确将“盘活存量用地和商办用房”列为重点任务 [9] - 具体操作方向包括：金融支持（专项债、再贷款）、多方合作（政府、企业、社会资本联合开发）以及市场流转（存量房转为保障房、文旅或康养项目） [9] 四、政策红利释放 - 2025年房地产政策形成需求端、供给端、保障端的系统性支持体系，需求端实现限购政策突破，如北上深“外环外”打破购房套数限制，非户籍社保要求降低年限，二线及以下城市全面放开 [13] - 信贷成本创近十年新低，首套商贷首付比例降至15%、利率低至3%以下，公积金利率降至2.6%，三十城支持公积金付首付 [13] - 供给端政策包括“带押过户”大范围普及、“以旧换新”补贴、税费减免覆盖140㎡以下户型以及存量房贷利率自动下调等 [13] 五、城市更新常态化 - 2025年5月，中共中央办公厅、国务院办公厅联合印发《关于持续推进城市更新行动的意见》，标志着城市更新进入常态化实施阶段，主要目标是到2030年完善体制机制并改善人居环境 [17] - 《意见》部署了八个方面的主要任务，包括加强既有建筑改造利用、推进城镇老旧小区整治改造、开展完整社区建设、推进老旧街区厂区及城中村更新改造等 [17] 六、债务重组深度落地 - 2025年房企债务重组走向“实质性削债”，行业风险加速出清，融创中国通过“全额债转股”化解95.5亿美元境外债务，成为首家境外债清零的大型房企 [21] - 碧桂园通过债务重组实现70%削债，新发票据利率降至5%-6.25%，展期至2027年底，龙光集团、旭辉集团削债比例均超50% [21] - 2025年前11月TOP100房企销售额同比下降13.3%，显示持续化债压力巨大，房地产融资“白名单”制度已常态化以助力项目资金支持 [21] 七、保交楼长效化 - 2025年“保交楼”工作从“应急攻坚”转向“常态化防控”，通过资金支持、流程优化等多措并举，系统性推动行业向“重交付、防风险、稳民生”转型 [23] - 政策层面通过“白名单”制度精准融资，全国“白名单”项目贷款审批金额已扩大至6.7万亿元，截至8月底，约20家出险房企的债务重组方案获批，化解债务总规模突破1.2万亿元 [23] 八、取消公摊试点扩围 - 湖南衡阳、广东肇庆、河北张家口等地已明确实施或鼓励按套内面积计价，取消公摊面积主要是计价方式的改变，房屋总价通常保持稳定 [26] - 调整重点在于信息透明和销售规范，试点效果显著，一定程度上提升了购房意愿并带动新房成交增长，推动行业从“面积炒作”转向“品质竞争” [26] 九、深化租购并举 - 2025年租购并举住房制度进一步完善，保障房供给呈现精准化特征，截至10月底，北京完成5万套(间)保租房建设、8万套(间)保障房竣工 [29] - 全国范围内保租房、人才房、共有产权房供给规模同比增长30%，政府专项债支持收购存量商品房转化为保障房的政策全面落地 [29] - 《住房租赁条例》于2025年9月15日正式施行，明确租购同权并规范市场乱象，通过公共服务均等化减少因住房产权差异带来的福利差距 [29] 十、绿色转型提速 - 在“十五五”规划建议引领下，2025年房地产行业深化落实《绿色建筑评价标准》等，推动绿色低碳转型以助力国家“双碳”目标 [32] - 核心行动路径包括：推广装配式建筑和智能化施工以减少浪费与污染；采用高效保温材料等提升建筑能效；集成太阳能光伏、地源热泵等清洁能源 [32] - 随着物联网、人工智能技术赋能，行业有望从“传统建造”向“智慧智造”转型 [32]

各省市“十五五”商业规划与免税经济 - 多省市“十五五”规划建议聚焦提升消费能级、扩大内需，支持头部城市争创或做强国际消费中心[5][8] - 沿海省份如广东、上海、海南侧重国际化与高端化，突出首发经济、自贸港消费枢纽定位；特色资源型省份如吉林则依托冰雪、银发经济打造标签[9] - 天津首家市内免税店在南开区仁恒伊势丹开业，西北首家市内免税店在西安中大国际开业，补足两地短板并辐射周边区域[10] - 海南将于2025年12月18日起全岛封关，零关税商品税目扩至约6600个，进口成本降低30%-50%，消费客群从离岛游客拓展至岛内200万+居民及国际旅客[10] 商业地产运营与轻资产模式 - 领展房托内地物业组合截至2025年9月30日的半年度总收益及物业收入净额分别按年下跌4.6%及4.9%，内地零售物业续租租金调整率为-16.4%[12] - 剔除北京中关村领展广场及领展企业广场后，领展其余内地物业组合续租租金调整率为正2.5%，内地零售物业组合租用率保持95.9%[12] - 恒隆签约无锡恒隆广场三期及上海梅龙镇广场项目，通过“存量焕新+连片运营”模式扩大商业面积，无锡项目新增约4.7万平方米，总零售面积扩大38%至约16.9万平方米；上海项目增加约9.6万平方米，总建筑面积扩大约44%至约31.2万平方米[13][14][15] - 当前轻资产项目从增量扩张转向存量盘活，城市更新成为主战场，涉及工业遗存、老旧商场改造，考验运营商的建筑改造、文化植入与业态创新能力[17] 购物中心业态创新与社区商业 - 购物中心打造美食类市集成为趋势，如越秀商管“精武有食集”、华润万象食家、领展Foodie+等，旨在提升客流与空间利用率[18][19] - 品牌引入侧重首店、区域最大店，如北京三里屯太古里引入Alaïa中国首家旗舰店，成都太古里引入缂以穿全国首店，满足消费者个性化、专业化升级需求[19][20] - 深圳安居集团依托保障房发展邻里商业，目前运营商业项目总数达66个，管理面积超55万平方米，契合“一刻钟便民生活圈”政策导向[20] 餐饮、商超与零售品牌动态 - 遇见小面于2025年12月5日在港交所上市，成为“中式面馆第一股”，上市首日收盘报5.08港元/股，较发行价下跌27.84%，总市值约36.1亿港元[21] - 蜜雪冰城旗下幸运咖全球门店突破1万家，客单价8.13元，核心产品价格区间6-8元，并启动海外布局[21][22] - 盒马旗下平价超市超盒算NB开放加盟，标志着其硬折扣赛道进入规模化扩张阶段[22] - 即时零售平台朴朴超市线下首店选址福州，承租面积约5000-6000平方米；美团小象超市全国首家线下门店将于12月19日在北京开业，旨在实现线上线下资源协同[23] - 高端黄金珠宝品牌“寶蘭”完成过亿元A轮融资，茑屋书店大陆首个“茑屋选书空间”项目落地广州[24] 互联网平台业绩与战略 - 美团2025年第三季度收入为954.88亿元，同比微增2%，增速放缓；核心本地商业营收674亿元，同比下降2.8%，经营亏损141亿元[25][28] - 美团三季度销售及营销开支从去年同期的180亿元飙升至343亿元，新增163亿元几乎全部投入外卖补贴与推广[28] - 京东宣布以22亿欧元收购德国零售集团Ceconomy，间接获得法国电商零售集团Fnac Darty约22%股份，以进军法国及欧洲市场[29] REITs市场政策与表现 - 发改委推动基础设施REITs扩围至城市更新设施、酒店、体育场馆、商业办公设施等领域，截至2025年12月已累计推荐105个项目，83个发行上市，发售基金总额达2070亿元[30] - 期内多数上市消费类REITs价格下跌，华夏大悦城商业REIT区间跌幅达4.76%，华夏华润商业REIT、中金印力消费REIT、易方达华威市场REIT跌幅分别为-3.77%、-3.40%、-3.73%[31][32] - 华夏大悦城商业REIT期内进行收益分配，分红比例99.9936%，每10份派发0.4599元，2025年累计分红达0.15099元/份[31]

会议背景与核心观点 - 2025年12月17日，作为2025债券市场高质量发展大会的先行会议，资产证券化专场会议在郑州召开，会议聚焦资产证券化在服务实体经济、盘活存量资产、优化融资结构中的作用和实施路径 [1] - 会议核心观点认为，展望“十五五”，资产证券化作为连接实体经济与资本市场的关键纽带，在盘活存量资源、分散金融风险、拓宽融资渠道等方面具有不可替代的作用 [1] - 会议指出，立足中原、放眼全国，盘活存量资产方兴未艾、大有可为 [2][6] 主办方与参与机构 - 会议由河南日报报业集团与平安证券联合主办，由河南日报社财经全媒体中心、大河财立方、中原大禹资本、财立方保理承办 [24] - 会议吸引了来自政、企、金、研、服等领域的代表参与 [1] - 会议期间，由9家公司和机构共同启动了“资产证券化生态伙伴合作计划”，包括大河财立方传媒控股有限公司、河南中豫信用增进有限公司、平安银行郑州分行、平安证券投资银行事业部、中原证券企业融资总部等 [10] 市场表现与数据 - 2025年中国资产证券化市场实现逆势增长，已成为中国债券市场不可或缺的重要板块 [8] - 2025年，河南债券发行规模位居中部前列，品种日益丰富、期限结构持续优化、信用评级稳定向好 [8] - 平安证券披露，2025年前三季度，平安集团实现归属于母公司股东的营运利润1162.64亿元，同比增长7.2% [6] - 平安证券表示，截至目前，其为各类企业提供债务融资规模超过3900亿元，其中企业资产证券化融资总量超过1590亿元，融资规模位列市场第二 [6] 具体实践与案例 - 大河财立方全资子公司财立方保理作为原始权益人发起的“中豫信增—大河财立方保理债权资产支持专项计划”，于2025年成功发行25.84亿元 [4] - 该保理ABS计划已发行三期，合计25.84亿元，服务河南省内超15个地市的国有企业及其供应商 [17] - 平安证券落地了全国首单数据资产证券化项目平安——如皋1期ABS，以及首单央企低碳转型挂钩项目中铁四局2025年应收账款ABS等创新尝试 [6] - 其他代表性案例包括“新华保理—新江苏红色传承ABS”和天津天保保理推出的聚焦“专精特新”企业的科技创新ABS [17] 未来展望与路径探讨 - 宏观分析师王青判断，2026年财政政策会为“一平三升”：目标财政赤字率保持不变，专项债、超长期特别国债、准财政政策工具额上调；央行会继续降息降准 [15] - 针对河南市场，平安证券分析认为盘活路径包括：基于万亿量级基础资产的债权资产证券化、基于亿级人口稳定现金流的收益权资产证券化、基于雄厚优质资产的持有经营型资产证券化，以及多样创新资产证券化 [19] - 持有型不动产ABS被视为重要创新，尤其契合保险、养老等长期资金需求，未来有望成为连接Pre-REITs与公募REITs的重要桥梁 [21] - 会议呼吁各方共建生态，将资产证券化工具精准应用于产业链供应链融资、持有资产盘活等环节，并针对新型底层资产确权、估值定价等痛点开展技术攻关 [12]

2026年房地产行业政策核心导向 - 中央经济工作会议强调着力稳定房地产市场 核心思路是因城施策控增量、去库存、优供给 并鼓励收购存量商品房用于保障性住房 深化公积金改革 有序推动“好房子”建设 加快构建房地产发展新模式[1] 行业面临的核心挑战与现状 - 尽管前期纾困政策力度大且未间断 但部分城市对楼市供求平衡考虑不足 当前新房在售、在建及二手房挂牌总量导致部分城市库存去化周期较长[1] - 各地虽在打造高品质项目以优化供给提振需求 但一些地方仍存在规模化发展与同质化现象 导致新房去化压力显现[1] - 住房需求呈现多样化、多层次特点 城市不同区域需求潜力与供给缺口存在显著差异 例如热点城市中心区改善型需求地块供给增多需控增量 而次中心或近郊因产业外迁、轨道交通延伸等产生结构性需求 部分租客集中区域存在租转买需求但受限于二手房老旧或新房户型大而出现供给缺口[1] 住房需求结构的新变化 - 增量住房需求部分分流至租赁及二手住房市场 部分买房需求延后 租购并举消费模式已形成 几类需求之间存在部分替代或此消彼长的关系[2] - 住房供求关系发生重大变化 需求潜力在租赁与买卖、刚需与改善、二手房与新房之间转向良性循环的多层次住房消费[2] - 热点城市租赁交易单量远大于买卖交易单量 15个省份二手住房交易量已超过新房 30个重点城市二手房交易占比接近70%[2] 2026年供给管控与需求挖掘的具体路径 - 对于新房在售库存较大的区域 需控制供地、开工和批售的节奏[2] - 各地需从住房统一市场建设与提振消费专项行动出发 做好住房需求的培育、挖掘和转化[2] - 落实控增量、去库存、优供给时 需因城施策甚至因区施策 并综合考虑租赁、二手、新房等各类需求加总后的整体市场变化[2] 存量商品房收储用于保障性住房的政策内涵 - 鼓励收购存量商品房重点用于保障性住房 可短期内筹集大量房源 尽快解决困难人群住房需求 并为“坚持内需主导 建设强大国内市场”夯实基础[3] - 此举是去库存与惠民生的最佳结合点 可满足约3亿新市民或外来人口对低门槛、低成本保障性住房的较大需求 同时缓解各地因财政支出压力大导致的保障房建设分配周期长问题[3] - 2026年推进该政策需落实专项债、再贷款等财政金融工具作为收储资金来源 并调整规划、设计条件及开竣工日期以满足新用途 在政策与改革上做出突破[3] 存量盘活的实施主体与模式创新 - 盘活主体应多元化 鼓励开发企业、长租企业、酒店民宿经营方、国企平台等参与[4] - 收购渠道应广泛覆盖已建成或在建新房、二手房 以及企业批量房源和个人零散房源 商品住宅和非住宅等[4] - 收购用途或模式可探索以旧换新、旧改安置、调整功能转做长租公寓、人才房、文旅文创、新式餐饮等新场景与新业态[4] - 各地需搭建信息透明、项目多元、覆盖全市的房源库 市场化收购遵循自主自愿原则[4] 保障性住房的扩展与中长期平衡机制 - 需扩大住房保障范围以充分激活潜在需求 并加大专项债、安居工程、预算内投资、公积金增值收益等支持[4] - 后续可通过“先租后售”、保障性住房经营、社区运营、打造消费街区等方式探索中长期资金平衡[4] - 可探索通过存量盘活修复片区土地价值与物业价值 以此反哺保障性住房建设[4] 房地产发展新模式的构建目标 - 新模式旨在商品房、住房保障、住房租赁、旧改安置等各个需求领域打造“好房子”序列 将整体住房供给水平提升一个台阶[5] - 目标是实现高品质供给激活需求 高品质需求驱动供给 最终让住房供给和需求在更高水平上实现动态均衡[5] - 该模式将住房消费作为国内大循环与统一大市场的一环 同时也通过住房供给促进国内大循环与统一大市场建设 为短期内需管控供给的新房市场带来可持续动力[5]

公司核心动向 - 万达集团在两年内累计出售超过80座万达广场后，首次赎回已售出的核心资产——烟台芝罘万达广场 [2] - 烟台芝罘万达广场自2010年落地，运营超过十年，已形成稳定客流与现金流，属于优质存量资产 [3] - 公司面临显著的经营压力，大连万达集团累计被执行10次，其中9次发生在今年，同时存在短期债务与货币资金的缺口 [6] - 为缓解现金流压力，公司进行了一系列资产剥离，包括出售万达酒店管理公司100%股权、出让快钱金融30%股权以及批量出售48座万达广场等，累计出售资产数量突破80座 [8] - 创始人王健林父子财富从1408.4亿元大幅缩水至588.1亿元，减少超过820亿元，在新财富500创富榜上的排名从第9位下滑至第51位 [10] 行业逻辑切换 - 商业地产行业逻辑发生根本性转变，从过去“规模为王”、“高负债、高杠杆、高周转”的扩张模式，转向对资产真实价值的重新审视和“精耕细作” [3][5] - 行业进入存量盘活新阶段，剥离非核心资产以换取流动性成为多数房企的必然选择，但需避免为短期回血过度剥离而削弱长期运营能力 [8][10] - 优质存量资产的意义超越“现金流来源”，成为企业的“信用压舱石”，既能提供稳定回报，也能提升资本对接时的议价能力 [4][5] - 行业未来的破局核心方向在于存量盘活、轻资产运营以及商文旅融合，而非简单的规模扩张 [14] 战略启示 - 公司的资产赎回动作是对优质资产的“精准卡位”，体现了从规模扩张到价值重构的战略调整，收缩并非败退，找准核心资产才是关键 [3][6] - 真正的行业转型应是“剥离非核心资产”与“强化核心资产”并行，在保障现金流安全的同时守住核心竞争优势 [10] - 企业的生命力在于不断适应行业趋势变化，对行业周期保持敬畏，财富缩水是对过往行业泡沫的修正和市场回归理性的必然结果 [12][16] - 万达的经历是中国商业地产行业转型的生动注脚，未来坚守核心价值、适应趋势的企业能在调整中探寻到新的发展路径 [16][18]

文章核心观点 - 国企改革主题近期受到多地政策利好密集推动，市场关注度提升，相关上市公司股价出现异动 [2] - 陕西省发布深化资本市场改革的十六条措施，核心在于推动国有控股上市公司通过资产重组、再融资等方式做优做强 [2] - 上海市、广东省、四川省等地也相继发声或采取行动，重点围绕盘活国有存量资产、推动产业链整合兼并，以深化国资国企改革 [5][6][7] 陕西省国企改革措施 - 强化国有控股上市公司改革引领作用，推动其围绕主业开展资源整合，实现整体上市 [2] - 重点推动主业不突出、经营效益差的国有控股上市公司实施重大资产重组，淘汰落后产能，恢复再融资能力 [2] - 鼓励上市公司利用增发、配股、发行债券等多元化融资工具进行再融资，并支持其有效开展并购重组 [2] - 争取设立社保科创基金，引进培育银行系耐心资本，推进金融资产投资公司股权投资试点扩围 [3] - 聚焦新一代信息技术、人工智能、航空航天等关键领域，分层分类引导企业在合适板块上市 [3][4] 其他地区国企改革动态 - 上海市举行国有存量资产项目推介会，国资委主任强调存量盘活是深化国资国企改革的关键举措，将加强制度供给以破解体制机制障碍 [5][6] - 广东省印发金融支持企业开展产业链整合兼并行动方案，探索将并购重组、资产盘活纳入国企考核体系，推动上市国企运用多种融资工具进行产业链整合 [7] - 四川省举办了企业存量资产盘活宣讲活动，共有来自政府、监管机构、金融机构及企业的300余人参与，共同探讨盘活路径与机遇 [7]