核心经营与交付保障 - 2025年按期交付11.7万套房屋，并推动21个“兴交付”项目落地实施 [2] - 2026年将全周期进度管控、供应链与资金保障等作为保障交付的关键举措 [2] 债务状况与化解策略 - 2025年已偿还332亿元公开债，2026年1月实现3只临到期公开债展期 [3] - 2026年面临到期公开债合计146.8亿元，其中4月至7月集中到期112.7亿元 [3] - 公司正积极寻求债务长效化解方案，并与债权人保持密切沟通 [3] 资源盘活与可持续发展 - 2025年完成盘活货值338.5亿元，其中新增货值240.6亿元，存量项目优化货值97.9亿元 [4] - 历史已盘活资源在2025年累计签约销售169.3亿元 [4] - 2025年完成8个项目土地收储，如天津天拖北项目收储金额2.41亿元 [4] - 2026年将系统梳理可盘活资源，并聚焦四大核心路径（规划优化、资源置换等）推动盘活 [5] 业绩亏损原因与改善举措 - 2025年巨额亏损主因：开发业务结算亏损、大额资产与信用减值、资产处置亏损、经营类业务核算亏损 [6] - 改善举措包括：聚焦核心城市与优质项目、深化降本增效、全力盘活存量资产 [7] 经营服务业务表现 - 万物云2025年股息率约9%，并通过科技手段推动管理费同比下降 [7][8] - 万纬物流整体服务收入同比增长40% [8] - 印力商业2025年新开9个项目，上海前湾印象城MEGA招商率98%，开业率95% [8] - 泊寓开业规模近20万间，出租率稳定约95%，自有渠道获客占比提升至88.5% [8][13] 科技赋能与创新应用 - “万翼 AI 审图”累计管理超过165万张图纸 [12] - “万翼 AI 智工”平台覆盖超过350个在建项目，覆盖率达97% [12][13] - 万物云“灵石”AI能源管家在超过700个项目中落地，智能管家“可可”服务80万业主 [13] - 万物云智能体平台运行超1400个智能体，累计消耗725亿token，管理成本同比下降2亿元，降幅达10.1% [14] - 万纬物流“北极燕鸥”机器人项目在深圳地铁8条线路、61个站点试运行 [14] 市值管理与资本运作 - 公司已制定市值管理制度并推出《估值提升计划》 [15] - 未来将继续推动非核心业务及资产剥离，优化现金流与资产负债结构 [15] 人才发展与稳定 - 公司全年通过“谷雨行动”等专项计划培训超6000人次 [10] - 已设立并将持续优化专项激励方案，以稳定和激励人才 [10]

核心观点 - 2026年3月土地市场成交规模周期性回升，但整体市场在“控增量、优供给”政策导向下呈现总量缩量、区域分化的特征，核心城市优质地块保持点状热度，行业处于筑底去库存阶段 [1][6][7] - 自然资源部38号文明确限制新增建设用地用于经营性房地产开发，强调存量盘活，此举旨在稳定长期供给侧预期，促进市场供求平衡，但短期内对土地供应无实质性影响 [6] - 预计2026年土地市场将呈现成交规模持续控量、供给结构优化、热度向核心城市传导、房企投资谨慎由央国企主导四大特征，市场将在“控增量、优供给”主线下运行，增加发展确定性 [7] 市场供求 - **供应规模**：2026年3月土地供应建筑面积为3117万平方米，环比持平，同比下降27%，各城市持续下调新增供应以促进行业供求平衡 [3][9][10] - **成交规模**：2026年3月土地成交建筑面积为3263万平方米，环比上升42%，同比上升30%，呈现节后周期性放量 [2][3][15] - **成交金额**：2026年3月土地成交金额为897亿元，环比上升21%，同比增长2%，但受高单价地块成交占比下降影响，预计全月总价同比仍将回落 [15] - **价格水平**：2026年3月全国平均楼板价为2750元/平方米，环比下降15% [15] 市场热度与分布 - **整体溢价率**：2026年3月平均溢价率为3.1%，环比2月全月下降6.1个百分点，同比下降12.5个百分点，回落至2025年四季度平均水平 [2][4][19] - **点状高热**：部分核心城市优质地块热度不减，如杭州城东新城宅地溢价51%，钱江世纪城宅地溢价16% [4][20] - **流拍情况**：2026年3月土地流拍率为8.8%，与上月变化不大，流拍地块主要为容积率低于2.0的低密地块 [23] - **城市能级分化**：从成交金额看，一线城市同比回落35%，二线城市同比回落16%，三四线城市同比增加53%，市场热度分化明显 [5] 政策与市场展望 - **政策导向**：自然资源部38号文规定，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积，且新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发 [6] - **政策影响**：由于实际供地主要来自存量建设用地，此政策调整在中短期内对土地供应端无实质性影响，但有利于稳定长期供给侧规模预期 [6] - **市场特征展望**：预计2026年土地市场将呈现四大特征：成交规模持续控量以助力去库存；供给结构优化，存量盘活与城市更新地块入市；土拍热度从广州、杭州向京沪等核心城市传导；房企投资谨慎，央国企与城投平台继续主导 [7] 重点地块分析 - **高总价地块**：总价TOP10地块分属7个城市，榜首为杭州城东新城地块，成交价32.24亿元，溢价率51.08%，楼板价4.5万元/平方米 [26][27][29] - **高单价地块**：单价榜半数席位来自上海、杭州，榜首为上海徐汇区长桥地块，楼板价48511元/平方米，以底价成交 [31][33] - **典型供应**：上海徐汇长桥地块起拍底价26.4亿元，起拍楼板价7万元/平方米，由商办用途调整为住宅，周边新房均价约10万元/平方米 [10] - **二线代表**：杭州滨江区宅地为住宅品质提升试点，出让底价26.9亿元，起拍楼板价2.8万元/平方米，地处科技企业集聚区，周边新房售价约5万元/平方米 [11] - **三四线代表**：绍兴柯桥区组合地块起拍总价7.16亿元，住宅部分起拍楼板价7200元/平方米，容积率1.11，周边优质新房售价约1.5万元/平方米 [12]

报告行业投资评级 * 报告未明确给出对房地产行业的整体投资评级 [1][8][9] 报告核心观点 * 核心政策解读：自然资源部等联合发布的38号文（新增建设用地原则上不用于经营性房地产开发）核心在于落实“增存挂钩”机制，并非停止供地，而是倒逼行业从增量扩张转向存量盘活，契合中央“控增量、去库存、优供给”的思路，对房企整体利大于弊 [2][14][16][17] * 市场现状判断：当前楼市量价处于止跌回稳过程中，但2024年“924新政”的动能正逐步减弱，市场信心仍待提振，新房与二手房成交面积同比仍在大幅下滑 [2][3][6] * 投资方向建议：建议关注存量地产盘活背景下的三大方向：商业地产、二手经纪、物业服务，以及具备优质产品力的开发商 [6][18] 根据相关目录分别总结 1. 本周核心观点与政策深度解读 * **38号文核心约束**：确立了“增存挂钩”机制，即地方政府年度新增城乡建设用地指标原则上不得超过其盘活存量土地的面积，以此倒逼存量土地盘活 [16] * **对房企影响分析**：整体利大于弊，能缓解郊区库存去化压力较大的项目的竞争；同时迫使地方政府收储闲置用地，有利于拥有较多闲置土地的房企盘活资源、缓解资金压力；但对以土地一级开发为主的国企、城投构成利空 [17] * **政策落地进展**：截至2026年2月底，全国28省市已公示拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元，占比约43% [16] 2. 股票市场与信用债表现 * **板块走势**：本周（截至2026年3月13日）A股房地产板块下跌0.53%，跑输大盘（沪深300）0.72个百分点；港股地产建筑板块下跌3.95%，跑输大盘（恒生指数）2.82个百分点 [3][20][21][32] * **近期表现**：近一个月，A股房地产板块跑输沪深300指数；近一个季度，A股房地产板块跑输沪深300指数 [24] * **个股表现**：A股涨幅靠前的有京投发展（24.96%）、首开股份（9.16%）等；港股涨幅靠前的有建业地产（9.26%）、绿地香港（8.91%）等 [27][35] * **信用债市场**：本周地产信用债发行105.80亿元，净融资额10.07亿元；年初至今累计发行744.80亿元，净融资额为-156.55亿元，而去年同期为2.83亿元 [3][20][39] 3. REITs市场表现 * **指数表现**：本周REITs指数下跌0.74%，跑输沪深300指数1.34个百分点；其中产权型REITs指数下跌1.27%，特许经营权型REITs指数下跌0.08% [4][40][51] * **细分类型**：产权型中，产业园区、物流仓储、保租房型REITs指数本周分别下跌1.33%、2.27%、0.38%；特许经营权型中，高速公路、生态环保、能源型REITs指数本周分别下跌0.20%、上涨0.02%、上涨0.14% [44][47] * **成交情况**：本周REITs总成交额9.91亿元，环比下降4.68%；换手率为0.31%，与上周持平 [4][40][54][61] 4. 楼市成交情况 * **总体成交**：本周（2026年3月7日-13日）新房和二手房成交面积滚动四周同比分别下降41.58%和46.88%；年初至今累计同比分别下降30.52%和16.91% [6][70] * **新房市场**：45城商品房成交227.08万平方米，滚动四周同比下降41.58%；一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降49.88%、38.98%、37.96% [6][71] * **二手房市场**：14城二手房成交168.75万平方米，滚动四周同比下降46.88%；一、二、三四线城市滚动四周同比分别下降46.76%、47.94%、36.89% [6][82] 5. 土地市场情况 * **百城整体**：本周100大中城市土地供应建筑面积环比上升9.10%，成交建筑面积环比上升3.54%，平均溢价率为4.49%，环比下降12.85个百分点 [5][91][92] * **各线城市分化**： * 一线城市：供应建面环比下降59.97%，成交建面环比上升104.52%，溢价率为0% [5][91][100] * 二线城市：供应建面环比上升10.89%，成交建面环比下降1.09%，溢价率为9.37%，环比上升8.23个百分点 [5][91][110] * 三四线城市：供应建面环比上升18.87%，成交建面环比下降1.22%，溢价率为1.15% [5][91][120] 6. 行业数据与政策梳理 * **行业数据**：房地产行业成分股数量102只，总市值11473.13亿元，市盈率（TTM）42.17倍，市净率（LF）0.77倍；成分股总营收3164.87亿元，总净利润-92.87亿元，平均资产负债率75.05% [8] * **地方政策**：例如杭州余杭区推出购房补助政策，在2026年3月6日至31日期间购买新建商品住宅并办证后可申请5万元补助 [128]

行业投资评级 - 维持行业“增持”评级 [2][3][4] 报告核心观点 - 上周（2026年3月6日-3月12日）大中城市新房和二手房成交环比回升 [3][4] - 自然资源部等部门联合发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，预计土地层面将严控新增用地指标，倒逼存量盘活利用，加速不同能级城市土地供应格局分化，此举将推动市场供需平衡，落实行业高质量发展 [3][4] 市场成交数据总结 - **新房市场（30大中城市）**： - 2026年第11周新房成交面积为154万平方米，环比前一周增长4.74%，同比2025年同期下降4.83% [4] - 分城市看：一线城市成交49万平方米，环比增长64.1%，同比下降7%；二线城市成交70万平方米，环比下降23.1%，同比下降6%；三线城市成交35万平方米，环比增长33.4%，同比增长1.6% [4] - 2026年3月1-12日累计成交224万平方米，环比2月同期增长1.37%，同比2025年同期下降11.3% [4] - **二手房市场（24城）**： - 2026年第11周二手房成交量为227万平方米，环比前一周增长19.55%，同比2025年同期下降15.4% [4] - 分城市看：一线城市成交96.4万平方米，环比增长22.1%，同比下降6.5%；二线城市成交90.6万平方米，环比增长16.6%，同比下降23.9%；三线城市成交39.7万平方米，环比增长20.4%，同比下降13.6% [4] - 2026年3月1-12日累计成交377万平方米，环比2月增长1.2%，同比2025年同期下降15.45% [4] 土地市场与库存数据总结 - **土地市场（百城）**： - 上周（2026年3月2日-3月8日）土地供应面积1403万平方米，成交面积1445万平方米，供销比0.97倍，土地出让金额为299亿元 [4] - 本年度（截至当周）累计土地供应面积13787万平方米，同比下降0.3%，累计同比增速较前一周回升0.49个百分点；累计成交面积14145万平方米，同比下降11.4%，累计同比增速较前一周回升7.73个百分点；累计土地出让金3580亿元，同比下降29.3% [4] - 上周全国土地溢价率为4.5%，环比前一周回落12.85个百分点 [4] - **库存情况（35城）**： - 2026年2月可售面积为31247万平方米，环比上个月下降0.26%，同比下降0.88% [4] - 2026年2月库存出清周期（按12个月月均计算）为27.19个月，环比上个月增长2.47%，同比2025年增长32.1% [4]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[1] 报告核心观点 - 政策驱动存量盘活，城市更新重要性提升 [1] - 自然资源要素保障新规强化“严控增量、盘活存量”导向，新增房地产开发用地供给或收紧，行业发展对存量土地再利用及城市更新的依赖度提升 [3] - 土地获取模式将从传统增量扩张转向城市更新、旧改及低效用地再开发等存量模式 [3] - 征地流程优化有望缩短周期、降低成本，加速城中村改造及城市更新项目落地 [3] - 具备旧改经验、深耕核心城市并拥有存量项目资源储备的房企更具优势 [3] 政策事件分析 - 事件：自然资源部、国家林草局发布《关于进一步做好自然资源要素保障的通知》，围绕“十五五”规划提出13项措施，涉及建设用地指标统筹、征地流程优化、存量土地盘活及城市更新用地保障 [3] - 省级统筹管控，存量盘活约束新增用地：对实现“一张图”联网的省（区、市），实施建设用地规模规划期总量管控，由省级政府统筹使用“十五五”新增建设用地指标 [3] - 建立健全新增建设用地与存量建设用地盘活挂钩机制，年度新增城乡建设用地原则上不得超过盘活存量土地面积 [3] - 存量盘活持续推进：经批准但未使用的建设用地可由原批准机关撤回文件，占补平衡指标仍然有效 [3] - 新增建设用地优先保障重大项目和民生事业，原则上不用于经营性房地产开发 [3] - 优化征地流程：因成片开发征收土地的，不再单独编制土地征收成片开发方案 [3] - 城中村改造涉及的零星土地及保障性住房等民生项目，可办理新增用地审批和供应 [3] 行业数据与趋势 - 截至2026年2月末，全国拟使用专项债收购闲置存量土地总金额超7700亿元，专项债实际发行超3350亿元 [3] - 在新增用地受限背景下，未来土地获取模式将逐步从传统招拍挂增量扩张转向城市更新、旧改及低效用地再开发等存量模式 [3] - 征地审批流程优化可缩短征地及审批周期，降低项目推进成本，提升土地整合效率 [3] 投资建议 - 房地产开发：推荐华润置地、新城控股、招商蛇口，建议关注保利发展 [3] - 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务，建议关注保利物业，招商积余 [3] - 房地产经纪：推荐贝壳 [3]

量化因子与构建方式 1. **因子名称：一致预期因子**[67][70] * **因子构建思路**：基于分析师对未来盈利的一致预期数据构建，捕捉市场对公司未来业绩变化的共识和调整方向。 * **因子具体构建过程**：包含多个细分因子： * **EPS_FTTM_Chg3M**：未来12个月一致预期EPS在过去3个月的变化率。 * **ROE_FTTM_Chg3M**：未来12个月一致预期ROE在过去3个月的变化率。 * **TargetReturn_180D**：一致预期目标价相对于目前股价的预期收益率。 2. **因子名称：价值因子**[67][70] * **因子构建思路**：衡量股票价格相对于其基本面价值是否被低估，通常选取与公司盈利、收入或资产相关的指标与市值的比率。 * **因子具体构建过程**：包含多个细分因子： * **BP_LR**：最新年报账面净资产除以最新市值。 * **EP_FTTM**：未来12个月一致预期净利润除以最新市值。 * **SP_TTM**：过去12个月营业收入除以最新市值。 * **EP_FY0**：当期年报一致预期净利润除以最新市值。 * **Sales2EV**：过去12个月营业收入除以企业价值。 3. **因子名称：成长因子**[67][70] * **因子构建思路**：衡量公司盈利或收入的增长能力，通常使用增长率指标。 * **因子具体构建过程**：包含多个细分因子： * **NetIncome_SQ_Chg1Y**：单季度净利润同比增速。 * **OperatingIncome_SQ_Chg1Y**：单季度营业利润同比增速。 * **Revenues_SQ_Chg1Y**：单季度营业收入同比增速。 * **ROE_FTTM**：未来12个月一致预期净利润除以股东权益均值。 4. **因子名称：质量因子**[67][70] * **因子构建思路**：衡量公司的盈利质量、财务稳健性和运营效率。 * **因子具体构建过程**：包含多个细分因子： * **OCF2CurrentDebt**：过去12个月经营现金流净额除以流动负债均值。 * **GrossMargin_TTM**：过去12个月毛利率。 * **Revenues2Asset_TTM**：过去12个月营业收入除以总资产均值。 5. **因子名称：技术因子**[67][70] * **因子构建思路**：基于市场交易数据（如成交量、价格形态）构建，捕捉市场的短期交易行为和市场情绪。 * **因子具体构建过程**：包含多个细分因子： * **Volume_Mean_20D_240D**：20日成交量均值除以240日成交量均值。 * **Skewness_240D**：240日收益率偏度。 * **Volume_CV_20D**：20日成交量标准差除以20日成交量均值。 * **Turnover_Mean_20D**：20日换手率均值。 6. **因子名称：波动率因子**[67][70] * **因子构建思路**：衡量股票价格或收益率的波动性，通常认为低波动率股票具有更好的风险调整后收益。 * **因子具体构建过程**：包含多个细分因子： * **Volatility_60D**：60日收益率标准差。 * **IV_CAPM**：CAPM模型残差波动率。 * **IV_FF**：Fama-French三因子模型残差波动率。 * **IV_Carhart**：Carhart四因子模型残差波动率。 7. **因子名称：反转因子**[67][70] * **因子构建思路**：基于股票过去一段时间的收益率表现，认为过去表现差的股票未来可能反弹，而过去表现好的股票未来可能回调。 * **因子具体构建过程**：包含多个细分因子： * **Price_Chg20D**：20日收益率。 * **Price_Chg40D**：40日收益率。 * **Price_Chg60D**：60日收益率。 * **Price_Chg120D**：120日收益率。 8. **因子名称：市值因子**[67][70] * **因子构建思路**：衡量公司规模，通常认为小市值公司可能具有更高的风险溢价。 * **因子具体构建过程**：使用**LN_MktCap**，即流通市值的对数。 9. **因子名称：可转债正股价值因子**[66][67] * **因子构建思路**：从可转债对应的正股出发，将适用于正股选股的价值因子逻辑应用于可转债择券。 * **因子具体构建过程**：报告未详细说明具体构建公式，但指出正股因子主要从正股与可转债的相关关系出发，用预测正股的因子来构建可转债因子[66]。其中“正股价值”因子取得了较高的IC均值[66]。 10. **因子名称：可转债估值因子**[66][67] * **因子构建思路**：衡量可转债自身估值水平的高低。 * **因子具体构建过程**：选取了**平价底价溢价率**作为核心指标[66]。 量化模型与构建方式 1. **模型名称：微盘股轮动模型**[17][27] * **模型构建思路**：通过比较微盘股与茅指数的相对强弱和动量信号，在两者之间进行轮动配置。 * **模型具体构建过程**：综合两个子策略信号： * **大小盘轮动指标**：计算微盘股与茅指数的相对净值，当该值高于其243日移动平均线时，倾向于投资微盘股，反之投资茅指数[17][27]。同时结合两者20日收盘价斜率，当方向相反且一方为正时，选择投资斜率为正的指数[27]。 * **M1轮动子策略**：基于M1同比指标的6个月移动平均值进行判断，当该平均值下行时，中期配置从微盘股切换至茅指数[17]。 2. **模型名称：微盘股择时风控模型**[17][27] * **模型构建思路**：监控与微盘股系统性风险相关的宏观和市场指标，在指标触及阈值时发出风险控制（平仓）信号。 * **模型具体构建过程**：基于两个择时指标： * **十年期国债到期收益率同比**：阈值为0.3（30%），触及则发出平仓信号[27]。 * **微盘股波动率拥挤度同比**：阈值为0.55（55%），触及则发出平仓信号[27]。 3. **模型名称：宏观择时模型**[49] * **模型构建思路**：基于经济增长和货币流动性等宏观维度的信号，动态调整股票资产的配置仓位。 * **模型具体构建过程**：模型对经济增长和货币流动性两个维度分别给出信号强度，并综合得出最终的股票推荐仓位[49][50]。例如，3月份模型给出的经济增长信号强度为0%，货币流动性信号强度为60%，综合得出股票仓位为30%[49][50]。 因子的回测效果 （数据来源：截至2026年3月8日当周及今年以来，不同股票池的IC均值与多空收益）[56] 1. **一致预期因子** * **全部A股**：IC均值 0.49%， 多空收益 1.59% * **沪深300**：IC均值 -4.94%， 多空收益 -4.67% * **中证500**：IC均值 -2.57%， 多空收益 -8.95% * **中证1000**：IC均值 1.60%， 多空收益 2.24% 2. **市值因子** * **全部A股**：IC均值 4.14%， 多空收益 0.63% * **沪深300**：IC均值 6.71%， 多空收益 2.63% * **中证500**：IC均值 -0.34%， 多空收益 -11.14% * **中证1000**：IC均值 0.27%， 多空收益 -5.16% 3. **成长因子** * **全部A股**：IC均值 1.64%， 多空收益 3.49% * **沪深300**：IC均值 1.23%， 多空收益 3.59% * **中证500**：IC均值 -1.56%， 多空收益 0.86% * **中证1000**：IC均值 1.40%， 多空收益 3.26% 4. **反转因子** * **全部A股**：IC均值 -0.54%， 多空收益 -7.18% * **沪深300**：IC均值 -1.87%， 多空收益 -8.09% * **中证500**：IC均值 -0.73%， 多空收益 -13.29% * **中证1000**：IC均值 0.30%， 多空收益 -7.52% 5. **质量因子** * **全部A股**：IC均值 -0.35%， 多空收益 0.10% * **沪深300**：IC均值 0.55%， 多空收益 1.81% * **中证500**：IC均值 -2.90%， 多空收益 -3.42% * **中证1000**：IC均值 -1.13%， 多空收益 -1.44% 6. **技术因子** * **全部A股**：IC均值 5.12%， 多空收益 -2.11% * **沪深300**：IC均值 1.88%， 多空收益 -2.58% * **中证500**：IC均值 3.00%， 多空收益 -11.21% * **中证1000**：IC均值 2.58%， 多空收益 -5.70% 7. **价值因子** * **全部A股**：IC均值 5.32%， 多空收益 0.03% * **沪深300**：IC均值 8.54%， 多空收益 7.68% * **中证500**：IC均值 5.87%， 多空收益 -0.07% * **中证1000**：IC均值 4.13%， 多空收益 -1.73% 8. **波动率因子** * **全部A股**：IC均值 5.52%， 多空收益 -0.58% * **沪深300**：IC均值 4.42%， 多空收益 -0.55% * **中证500**：IC均值 2.86%， 多空收益 -8.22% * **中证1000**：IC均值 3.43%， 多空收益 -4.26% 模型的回测效果 1. **宏观择时模型** * **2025年初至今收益率**：14.59%[49] * **同期基准（Wind全A）收益率**：26.87%[49]

文章核心观点 - 官方下场收购核心地段“老破小”二手房用于保障性租赁住房 是打通“卖旧买新”置换链条、盘活存量资产、稳定房地产市场预期的关键政策信号 标志着房地产行业从“增量开发”向“存量运营”的深刻转变 [1][2][8] 政策试点与执行 - **上海启动首批试点**：收购工作于浦东新区、静安区和徐汇区展开 由各区公租房公司作为收购主体 中国建设银行提供金融支持 [2] - **上海收购标准聚焦“老破小”**：浦东新区优先收购内环内、2000年以前建成、单套建筑面积70平方米以下、总价不超过400万元的个人二手房源 静安区侧重总价适中、产权清晰的成套小户型 徐汇区通过区保障性住房公司市场化收购存量小户型二手住房 [2] - **全国多地密集跟进**：福建省鼓励各类主体市场化收购二手房 指定国企作为收购主体 济南起步区计划分批次组织1000套住房“以旧换新” 杭州富阳区由区属国企乐居集团收购200套二手房用于保租房 报名启动后短期内有206户家庭申请 [3] - **重庆出台新政鼓励收购**：引导国企运用保障性住房再贷款等多元化资金 收购存量商品房用作保障性住房、人才房等 [4] - **济南实施“全款收旧房”**：通过“安家起步区”小程序为业主提供登记、评估、上门勘验洽谈及一次性付清房款的全流程服务 [3] 政策目标与市场影响 - **打通置换链条促进新房交易**：收购“老破小”二手房有助于帮助改善性住房需求尽快进入市场 推动新房与二手房市场联动 提高住房交易效率和活力 [1] - **消化存量稳定房价预期**：官方收购低总价房源可直接消化部分过剩二手房存量 缓解业主降价抛售压力 稳定片区房价预期 打破“降价—观望—再降价”的负向循环 [5][7] - **优化保障性租赁住房供给**：收购核心地段“老破小”能快速填补核心区域保租房供给缺口 更精准对接新市民和人才的职住平衡需求 相比收储新房或长租公寓成本更低、效率更高 [6][7] 行业趋势与逻辑转变 - **政策持续迭代升级**：住房“以旧换新”政策从2023年底以房企和中介主导的“帮卖”模式 逐步过渡到国企收购和市场化并行 当前已升级为地方政府直接收购“老破小”用作保租房 [6] - **房地产市场供求关系发生深刻变化**：行业正经历从“增量开发”到“存量运营”的转变 政策主线围绕“控增量、去库存、优供给、促转型” [8] - **地方政府角色转变**：从过去的“土地供应商”和间接需求管理者 转向直接作为“市场需求方”和“住房资源运营商”介入市场 直接影响市场供求关系 [8] - **长远重塑楼市格局**：官方收购将低效存量资产转化为保障性租赁住房 优化住房资源配置效率 引导房价回归合理区间 推动市场从“炒卖投机”转向“居住属性”主导 [9] - **市场出现积极信号**：2026年1月份70个大中城市商品住宅销售价格环比降幅总体收窄 但市场下行局面仍未彻底改变 [8]

文章核心观点 - 2026年马年开年，中国房地产行业迎来战略级转向，官方牵头、国企主导的存量房收储行动全面铺开，标志着行业正式告别增量扩张旧时代，迈入存量盘活、民生优先、稳健发展的新阶段，马年或成为行业转型的“分水岭” [1] 行业面临的困境与政策目标 - 市场面临三大核心痛点：“老破小”房源因房龄老、设施旧、贷款难成为流动性死角，挂牌周期动辄半年以上，其价格下跌引发片区估值拖累和二手房市场负向循环 [3] - 改善型家庭陷入“卖旧买新”两难，导致新房市场需求不足、去化压力加大，置换链条梗阻 [3] - 保障性租赁住房供给不足且分布不均，郊区房源难以满足新市民、青年人的“职住平衡”需求 [3] - 官方收购行动旨在精准击中上述痛点，打出一套稳楼市、优保障、通循环的组合拳 [3] 政策执行模式与全国落地情况 - 收购行动呈现精准定向、标准化的特征，以上海为例，优先选择内环内、2000年以前建成、70平方米以下、总价400万元以内、产权清晰的中小户型二手房 [5] - 收购主体为各区公租房公司、区属保障房企业，资金由建设银行等金融机构提供专项支持，遵循自愿申请、市场化定价原则 [5] - 上海首批试点后，业内预测其全年收购规模或达1万套，占全市二手房库存的6.9% [5] - 全国多城迅速跟进，截至2026年2月中旬，已有超过80个城市表态支持国企收购存量商品房，36个城市发布具体征集公告 [6] - 杭州富阳区启动“以旧换新”，首批计划收购200套，报名家庭超200户 [6] - 济南起步区推出“全款收旧房”政策，计划分批次收购1000套旧房 [6] - 长沙利用专项债券与央行再贷款资金，一批次收储金额就近30亿元 [6] 政策释放的四重核心信号 - 第一重信号：楼市托底进入“精准护盘”新阶段，官方直接下场为最难流通的资产提供“刚性接盘”，旨在切断恐慌性抛售链条，推动二手房价格有序企稳，从底层修复市场信心 [7] - 第二重信号：正式打通房地产“置换链条”，形成“老房出清—改善入市—新房去化”的良性循环，多地试点配套“房票”“置换补贴”，用存量盘活带动增量消费 [9] - 第三重信号：城市更新模式从“拆改留”转向“收储盘活”，通过产权转移实现低效资产再利用，成为低成本、高效率、可持续的主流更新路径 [9] - 第四重信号：住房体系从“市场独大”走向“市场+保障”双轨并行，用存量房快速补充保障房供给，让商品房市场回归居住与改善属性 [11] 对市场参与者的影响与行业展望 - 对特定业主利好：手握核心地段、小户型、产权清晰“老破小”的业主，资产流动性大幅提升，获得稳妥变现渠道 [11] - 对购房换房者影响：市场恐慌性降价减少，楼市波动变小，置换链条打通后新房和改善房流通更顺畅 [11] - 对租房群体影响：位于城市核心区域的保租房供给增加，租金更稳定，新市民、青年人住房压力缓解 [12] - 政策具有选择性：郊区老破大、有抵押纠纷、违章搭建、地段偏远、户型或总价超标的房源基本不在收储范围内 [12] - 行业未来展望：政策有望进一步扩围，更多一二线城市跟进，收购范围可能延伸至存量商品房，但核心目标是稳市场、保民生、防风险，不会刺激房价大涨 [12] - 行业主基调：楼市将以“企稳修复、结构分化”为主基调，行业彻底告别高杠杆、高周转、高增长旧时代，进入存量盘活、稳健发展新时代 [12] - 行业新增长点：参与保障房建设、老旧小区改造、存量房运营将成为开发商、中介机构等市场主体的新增长点 [12]

上海市启动二手房收购试点政策核心 - 上海市于2月2日正式启动收购二手房试点，浦东、静安、徐汇三区率先试行，收购房源将用于保障性租赁住房 [1] 收购资金来源与模式 - 收购资金并非“国家兜底”，而是由财政、银行、企业、开发商、租金等多方共同筹集 [3] - 以徐汇区为例，区政府提供财政启动资金注入保障房公司，建设银行上海分行提供专项融资，区内国企可注入自有资金参与收购，出租后资金再投入运营形成良性循环 [3] - 静安区采用“货币化配建”方式，允许开发商以货币支付代替实物配建保障房，该部分收入也成为收购资金来源之一 [3] 收购房源的具体标准 - 收购目标主要为“老破小”二手房，浦东区标准最为清晰：产权清晰、2000年之前建成、面积70平米以内、总价不高于400万元、位置在内环以内 [5] - 静安区提出以整栋、整单元或整个小区收购为主，零散收购为辅，并鼓励被收购业主在本区内购买新房 [5] 对房地产市场的结构性影响 - 该举措被视为一次精准的结构性疏通，而非“大水漫灌”式救市，旨在为流动性淤塞严重的“老破小”板块提供退出渠道 [7] - 此举避免了价格踩踏式下跌，并激活了“卖旧买新”的改善型需求链条 [7] - 释放明确信号：未来楼市稳定将依赖租购并举、存量盘活、供需匹配，而非依赖开发商加杠杆或居民高负债 [7] 对“老破小”资产的价值重估 - 曾经被视为“贬值资产”或“烫手山芋”的老旧住房迎来价值重估契机 [9] - 政府为困于“拆不了、改不动、卖不掉”局面的老旧房产提供了体面退出和资产变现的新路径 [10] 对青年群体的安居红利 - 政策为青年人才提供实打实的“安居红利”，政府收购内环内70平米以下、原本总价动辄五六百万的房源，以低于市场价的租金长期出租 [12] - 保障性租赁住房位置优越，通常靠近地铁口、商圈或产业园，通勤短、配套全 [12] - 保租房合同可用于办理居住证、子女入学、医保结算，实现“租购同权”，使年轻人能在城市核心区获得有尊严的居住选择 [12] 长期制度建设与模式转变 - 上海收房政策是长期的制度建设，而非短期刺激 [12] - 标志着靠房价暴涨驱动的发展模式正在翻篇，城市发展将更注重让普通人安居乐业，使房屋回归居住本质 [14]

市场表现与近期进展 - 2026年首个交易周公募REITs市场迎来“开门红” [1] - 多只公募REITs产品在近期迎来新进展 [1] 市场规模与增长 - 中国REITs市场自2023年推出后发展迅速 2025年形成创纪录的120亿美元筹资额 [1] - 2025年有40份REITs申请计划筹集约1050亿元人民币 而2024年仅有7份申请总计130亿元人民币 申请数量和规模同比大幅增长 [1] 市场驱动因素与前景 - 业内人士对2026年公募REITs市场持积极乐观态度 核心驱动是政策红利与市场生态完善带来的高质量发展机遇 [1] - REITs市场将呈现“存量盘活”与“高质量发展”并重的态势 [1] - REITs为资金短缺的开发商提供了重要的融资途径 [1] 产品特性与吸引力 - REITs对开发商的吸引力在于审批流程更快以及资产多元化 标的不仅限于购物中心还包括办公楼和酒店等 [3] - 瑞银估计中国REITs平均收益率约为5% 高于上市公司的3%-4% 以补偿投资者更低的流动性和较长的锁定期 [3] - 在房地产增量增长消退的背景下 市场转向盘活具有长期价值的创收资产 [3] 投资者结构 - 保险公司和中国券商资产管理部门已成为私人REIT的主要投资者 它们被低利率环境下的稳定收入和有竞争力的收益率所吸引 [3] 行业影响与模式转变 - REITs被认为可能重塑房地产公司的业务模式和估值 成为开发商的替代融资渠道 [3] - 行业模式从快速增长阶段的建房销售 转向盘活现有库存资产 [3] - REITs为开发商提供了在直接出售价格低买家稀少情况下的资产盘活解决方案 [3]