宏观政策支持 - 2024年9月中央政治局会议后金融部门出台一系列货币政策举措，"白名单"项目贷款规模已超过7万亿元，旨在精准服务实体经济[2] - 证监会强调大幅增强监管执法有效性，聚焦财务造假等违法违规问题，对恒大地产及其审计机构分别开具11.75亿元和3.25亿元的史上最大罚单，五年来向公安机关移送案件和线索超过700件[6] - 中央政治局会议部署促进房地产市场止跌回稳，住房城乡建设部会同有关部门打出"四个取消、四个降低、两个增加"等政策组合拳，对需求端和供给端给予全面支持[14] 地方楼市政策优化 - 上海优化调整房产税政策，核心亮点在于对不同购房群体实施差异化的房产税减免政策，精准覆盖刚性需求与改善性需求[2] - 上海青浦区发布人才购房新政，明确外省市来沪人员社保或个税缴纳未满1年且家庭在沪无房即可通过人才绿色通道申报购房资格，涵盖新房与二手房[12][13] - 东莞出台楼市新政，实施阶段性购房补贴，对购买新房的符合条件的购房人给予购房合同总价2%、最高不超过3万元的补贴，并将首套房认定标准审核范围由全市调整为拟购房屋所在地镇街[8][9] 房企土地收储与盘活 - 存量商品房和存量闲置土地收储政策持续发力，各地公示拟使用专项借款收回收购存量闲置土地的数量已超4300宗，总金额超5500亿元[6][7] - 金地集团通过当地保障房收储方式置换获取武汉2宗住宅用地，其中一宗地块收购款全部用于当地拿地并追加50%投资额，后续开发项目基本售罄[6][7] - 华发股份、万科、保利发展、绿城中国、越秀地产、建发国际集团等房企均积极推进存量土地盘活，保利发展上半年新完成"调转换退"土地51万平方米[6] 公司动态与业绩 - "80后"王尧正式执掌中交地产，其曾成功将中交物业打造成优质资产，当前面临的最大考验是如何带领公司走出退市危机[2] - 上海建工2025年上半年实现营业收入1050.42亿元，同比下降28.04%，归母净利润7.1亿元，同比下降14.07%，扣非净利润大幅下滑69.13%至2.17亿元，与股价异动形成对比[2] - 宋城乐元老黄奉潮因届龄退休辞任，其在过去26年职业生涯中成为集团最倚重的职业经理人之一[2] 市场供需调整 - 东莞细化房地联动土地供应调节机制，结合各镇街新建商品房库存去化周期情况合理控制新增用地供应，对去化周期超过36个月的区域暂停新增商品住宅用地出让[9] - 东莞支持存量商业办公用房业态功能合理转换，并优化房地产项目行政审批服务，通过推进市场化定价、"交房即发证"等措施降低企业融资成本[9][10] - 2025年8月东莞新房住宅成交量同比和环比继续下探，一手住宅成交均价跌至每平方米21708元的近年低位[10]

华发股份退地事件 - 华发股份全资子公司融华置地收到深圳土储中心函件，拟以44.05亿元收回前海冰雪世界项目7块商业用地 [3] - 交易价格较账面成本58.41亿元折让约25%，预计产生亏损超过公司2024年经审计净利润的50% [7] - 交易完成后预计回笼资金超40亿元，将增强公司流动性，优化现金流状况 [7][14] 前海冰雪世界项目背景 - 2020年11月华发与融创以底价127.1亿联合拿下该项目，华发持股49%，融创持股51% [11] - 2023年1月华发以35.8亿元收购融创持有的51%股权，实现100%控股 [14] - 项目总投资182.9亿元，总建面131万平方米，包含住宅、冰雪世界、商业等业态 [11] - 目前住宅和室内滑雪场已基本建成，商业部分处于停滞状态 [14] 深圳土地收储政策 - 深圳近期以68亿元收储"深港综合体项目"12宗地块 [9] - 自然资源部和财政部2025年3月发文明确专项债用于土地储备细则 [16] - 2025年上半年全国拟收储土地3772宗，面积1.99亿平方米，金额4759亿元 [16] - 深圳收储主要针对去化困难的商业用地，可能调整规划后重新出让 [9][17] 行业影响分析 - 商业地产面临开发周期长、资金占用大、变现困难等挑战 [14] - 深圳商业办公项目过剩，分割销售和物业运营均存在困难 [17] - 收储政策可缓解房企资金压力，稳定土地市场和整体情绪 [17] - 收储后可能调整规划，减少商办指标或改为住宅用地 [17] 项目后续发展 - 前海冰雪世界将仅保留室内滑雪场部分继续开发，预计年底开业 [8] - 被收储的7宗地块均为未建设地块 [14] - 项目区位非核心地段，如改为住宅用地仍需谨慎评估去化情况 [18]

公司动态 - 华发股份全资子公司融华置地收到深圳土储中心函件 拟以44 05亿元收回收购前海冰雪世界项目7块商业用地 交易不构成关联交易或重大资产重组 已获董事局会议审议通过 尚需股东大会审议[1] - 华发股份预计此次收储将产生亏损超过公司2024年经审计净利润的50% 账面成本58 41亿元 交易价格较账面值折让约25% 交易完成后预计增强公司流动性 优化现金流状况[1] - 华发股份将不再继续开发前海冰雪世界余下商业部分 仅保留室内滑雪场开发中 预计今年年底开业[1] - 前海冰雪世界综合体项目原由华发与融创合作开发 2020年11月以127 1亿元底价拿下 华发认缴34 3亿元持股49% 融创认缴35 7亿元持股51% 2023年1月融创将51%股权与债权以35 8亿元转让给华发 华发实现100%控股[3] - 项目总投资182 9亿元 总建面131万平方米 包含住宅 冰雪世界 商业 酒店及办公楼等业态 经过5年开发 住宅和室内滑雪场已基本建成 商业部分处于停滞状态 此次收储7宗地块均属未建设地块[3] 行业趋势 - 深圳土储中心本月已进行若干地块收储 包括计划以68亿元总价收储深港综合体项目12宗地块[1] - 在房企流动性不足 商业市场需求下降背景下 深圳开始出手盘活存量土地 瞄准去化困难 需求不足的商业用地 为房企减负并促进土地资源灵活运用[2] - 去年以来随着政策完善 全国各地推进存量土地收储 2025年3月自然资源部和财政部联合发布通知 明确专项债用于土地储备细则[5][6] - 截至2025年6月底 全国各地公示拟使用专项债收购闲置土地3772宗 拟收储面积1 99亿平方米 拟收储金额4759亿元 其中六成以上来自二季度新增 2025年上半年已发行和即将发行专项债规模961亿元[6] 政策影响 - 政策明确提出对于拿地未开发 企业无力开发 司法判决等情况 政府可通过收储缓解企业资金压力 稳定土地市场和整体市场情绪 扶助开发商也是在稳定整个市场及土地收入[7] - 深圳土地出让规模处于全国较低水平 闲置土地问题不突出 本月收储两宗地块因规划错配和企业发展原因无法正常开发 回收后有望通过修改规划重新盘活[6] 市场策略 - 商业用地收储后改为住宅用地是当前市场环境下较多采用的方法 深圳收储的两宗地块可能采取这种模式[1][7] - 华发股份表示处置商业地块能有效盘活沉淀资产 规避持续开发市场风险 若继续持有可能面临长期资产沉淀 占用大量资金 持有成本增加等风险[4] - 商办项目开发周期长 资金占用大 变现周期长 可能制约住宅开发和现金流周转等业务拓展 通过政府收储回笼资金超40亿元 将增强流动性 优化现金流 提升投资能力和抗风险能力[4] 区域规划 - 深圳过去商业办公项目 综合体建设较多 现在分割销售和物业运营均存在困难 收储后可能调整规划条件 减少商办综合体指标再行出让[7] - 前海前期非住宅出让规模太大 未来从产城融合 组团发展角度可能增加住宅用地出让[7] - 收储的两宗地块原为招商引进大项目 非核心地段 若改成住宅用地需根据区域库存和去化情况测算 房企对区位选择相对慎重[8]