中央经济工作会议将提振消费置于首要位置 - 核心观点：中央经济工作会议将提振消费、扩大内需置于明年经济工作的首要位置，表明消费已成为拉动经济增长的关键引擎 [1] 当前消费面临信心困境 - 居民储蓄率持续攀升，消费倾向下降，表面是“消费降级”，实则是“消费观望” [3] - 制造业转型升级及部分行业波动带来就业和收入压力，叠加教育、医疗、养老等支出预期，抑制了消费主动性 [3] 提振消费的系统性政策组合拳 - 政策从增加收入、优化供给、破除障碍和稳定信心等多方面入手，旨在让人们能消费、愿消费、敢消费 [3] - 多渠道增加城乡居民收入是破题方向，包括稳定就业大盘子、完善工资合理增长机制、提高劳动报酬在初次分配中的比重 [5] - 需扩大基本养老保险覆盖面，推动医保、长护险等制度落地，并加大保障性住房供给，以降低居民后顾之忧并减轻住房对消费的挤压 [5] 消费需求变化与供给优化方向 - 消费需求正变得更多样、独特和精准，例如“Z世代”和“银发族”的需求 [5] - 商家通过提供情绪价值场景、消除健康隐忧措施、充满人文关怀细节及富有冲击力的内容，能够成功引领消费风潮，案例如万岁山、老君山、淄博、洛阳、泡泡玛特、胖东来 [5] - 需加强市场监管，完善消费者权益保护机制，推动线上线下消费融合，并培育绿色、智能、健康等新型消费业态 [7] 消费对经济的宏观意义 - 提振消费是畅通经济循环的关键支点，也是推动经济高质量发展的强劲动力 [7]

当前房地产市场状况 - 房地产市场仍处于关键的调整阶段 尽管有各种利好政策组合加持 市场有向好趋势 但短期内出现回落 [1] - 2024年9月的强力政策有效 去年四季度市场表现不错 2024年一季度迎来小阳春 但6月、7月市场有向下低头之势 [3] 近期市场数据表现 - 2024年7月百城二手住宅均价为13585元/平方米 环比下跌0.77% 同比下跌7.32% 同环比跌幅相较上月均出现扩大 [3] - 二手房市场被视为楼市晴雨表 其波动趋势关乎对未来政策调整的判断 [3] 行业长期趋势与潜力 - 房地产行业已告别高速增长时代 过去的模式已被淘汰 [5] - 城镇化率已达到较高水平 人口增长红利大不如前 整体房屋总量并不短缺 行业不可能回到过去的高速模式 [5] - 但行业并未终结 城镇化率仍有发展空间 并未达到天花板 [5] - 改善需求无止境 且仍有部分人群存在住房困难 不让老百姓为住房发愁的奋斗目标还很长远 [5] - 长期应放弃幻想 短期调整是为了未来更好地健康发展 [7] 市场止跌回稳面临的挑战 - 问题部分出在政策执行层面 国家出台的很多有力政策在执行环节不到位 [7] - 许多限制性政策是在房地产出问题后开始执行 为时已晚 且部分城市仍在执行限制政策 政策落实落地比国家文件和精神慢好几拍 [7] - 部分被视为行业标杆的优质开发商面临困境 影响了购房者信心 购房者担心无法交房 预期不好 但需求仍然存在 [7] 居民财富与消费信心 - 中国居民储蓄率高达45% 即每100元收入中有45元存入银行 连续三年居民新增银行存款总计达48.8万亿元 [9] - 尽管拥有庞大存款 但居民感觉手头拮据 原因在于房价缩水导致居民财富蒸发了120万亿元 居民省吃俭用积攒的钱仅为房价缩水金额的三分之一 形成“越存钱越觉得缺钱”的现象 [9] - 14亿人的消费规模仅为美国的37% 中国具有强大的内需基础 若能释放 可通过搞活内需来替代外需压力 [9] - 促进居民消费回归正常需树立消费信心 这与稳定房价等因素相互关联 [9]