新政核心观点 - 上海发布楼市新政，旨在通过调减限购、优化公积金贷款、完善房产税三个维度协同发力以稳定市场，政策重点在于激活非沪籍潜在购房者 [1] - 新政自2026年2月26日起施行，针对刚需、改善、置换三类真实需求进行精准赋能，预计将直接带动需求释放，激活新房和二手房交易活力，缓解二手房流动性压力 [1][3] 限购政策调整 - 非沪籍居民购买外环内住房所需社保或个税年限缩短至连续缴纳满1年及以上 [5] - 在本市缴纳社保或个税满3年及以上的非沪籍居民，可在现有政策基础上于外环内增购1套住房 [5] - 持《上海市居住证》满5年及以上的非沪籍居民，可在本市限购1套住房，无需提供社保或个税证明 [5] - 政策调整后，非沪籍居民缴纳社保/个税满1年可于外环内限购1套，满3年可于外环内限购2套 [5][6] - 激活非沪籍购房者是政策重点，旨在消化二手房库存、稳定价格并促进“卖旧买新”的循环 [6] - 非沪籍人群规模大，2024年为983.49万人，占常住人口约40%，且购房意愿高，对成本和门槛敏感 [7] - 2025年12月至2026年1月，非沪籍购房占比约40%至45% [7] - 上海二手房找房人数占比同比提升4.7个百分点，但挂牌量仅同比微增1.72%，显示刚需首置需求受限于门槛 [7] 公积金贷款优化 - 缴存人家庭购买首套住房的公积金贷款最高额度从160万元提高至240万元 [10] - 购买第二套住房的公积金贷款最高额度从130万元提高至200万元 [10] - 个人购买首套住房最高贷款额从80万元提至120万元，二套从65万元提至100万元 [10] - 叠加多子女家庭（上浮20%）和购买绿色建筑（上浮15%）政策，首套住房家庭公积金贷款最高额度可达324万元 [10] - 多子女家庭购买第二套住房也可享受最高贷款额度上浮20%的支持 [11] - 已使用过公积金贷款但已结清且家庭住房不超过1套的，再次购房时可申请公积金贷款 [11] - 公积金政策力度大，最高324万元的额度可覆盖上海65%的300万元以下二手房，降低刚需和刚改家庭的首付和月供压力 [11][12] - 2025年上海二手房挂牌时长同比延长15.26%，达98.75天，新房找房热度同比下降12%，改善需求因支付能力受限 [12] 房产税政策完善（支持沪籍居民） - 自2026年1月1日起，本市户籍居民家庭中的成年子女，若新购或置换的住房属于其家庭唯一住房，可暂免征收个人住房房产税 [14] - 此政策适用于子女成年后购房，且需满足该住房是除与父母、（外）祖父母共同拥有住房外的唯一住房 [14] - 政策旨在激活沪籍家庭为子女购房的潜在需求，鼓励合理置换，提升二手房房源流通性 [14][16] - 2024年上海户籍家庭住房自有率约为68%—70%，上海居民年人均可支配收入为91987元，消费力强 [14] - 2025年上海二手房成交占比已达65%以上，沪籍家庭是本地置业主力，其改善置换需求是推动市场循环的关键 [16]

政策核心内容 - 上海发布通知优化调整个人住房房产税试点政策细则明确“沪六条”中涉及房产税征收和退税的调整[1] - 对持居住证满3年的非沪籍购房者购买首套房免征房产税购买第二套及以上住房时合并计算家庭住房面积对超过人均60平方米的部分征收房产税[1] - 对居住证未满3年的非沪籍购房者新购首套住房实行“先征后退”规则待居住证满3年后可享受退税优惠[5] - 各项政策自2025年1月1日起执行已购住房符合条件者可申报重新认定纳税信息多征税款可退还[5] 政策调整影响 - 新政前非沪籍家庭购买二套及以上住房需全额缴纳房产税新政后符合条件的非沪籍家庭与沪籍家庭享同等待遇即享有人均60平方米免税面积降低了住房持有成本[4] - 政策变化将促进购房需求释放对市场形成带动效果例如三口之家置换180平方米及以下二套住房可免税更好支持改善性需求[4] - 政策与前期外环外非沪籍家庭不限购政策形成合力有助于提振市场信心[5] - 政策调整是上海因区施策体现通过税收杠杆引导住房资源优化配置预计将与限购信贷等政策协同对房地产市场稳定产生作用[5] 市场反应 - “沪六条”落地后上海房地产市场积极向好外环外等市场交易态势活跃[6] - 9月8日至14日一周上海新建商品住宅成交面积9.28万平方米环比增加83.76%外环外项目去化明显好转政策效应体现在交易层面[6] - 外环外开盘认筹效果理想个别楼盘全部认筹一空市场交易情绪好转新盘产品投放加快若后续刚需改善项目支撑成交“金九”成交有望超过去年[6]

政策核心内容 - 上海优化个人住房房产税试点政策，核心在于将符合条件的非沪籍家庭的房产税优惠与沪籍家庭基本拉平 [1] - 新政规定，持居住证的人才和持有上海居住证满3年的购房者可享受两项利好：购买首套房免征房产税；购买第二套及以上住房时，合并计算家庭全部住房面积，对超过人均60平方米的部分征收房产税 [1][3] - 对于居住证未满3年的非沪籍购房者新购首套住房，实行"先征后退"规则，待居住证满3年后可享受退税优惠 [5] - 各项政策自2025年1月1日起执行，已购住房符合条件者可申报退还2025年1月1日后多征收的税款 [5] 政策调整细节 - 调整前，二套及以上住房的房产税税收减免政策仅针对上海市本地居民家庭，非沪籍家庭购买多套住房需全额缴纳房产税 [3] - 调整后，符合条件的非沪籍家庭购买二套及以上住房时，与沪籍家庭同样享有人均60平方米的免税住房面积 [4] - 以一个三口之家为例，若置换为180平方米及以下的二套住房，可按政策免税，更好支持改善性住房需求 [4] 市场影响分析 - 政策变化将降低非沪籍家庭购买多套住房的持有成本，促进购房需求释放，对市场形成一定带动效果 [3][4] - 新政对非沪籍家庭购买多套住房形成利好，叠加此前外环外满足条件的非沪籍家庭不限购房套数政策，形成合力，有助于提振市场信心 [5] - 此次房产税调整是上海因区施策的直接体现，通过税收杠杆引导住房资源优化配置，预计将和限购、信贷等政策协同，对上海房地产市场稳定产生作用 [5] 近期市场表现 - "沪六条"落地后，上海房地产市场积极向好，外环外等市场交易态势活跃 [6] - 9月8日至14日一周内，上海新建商品住宅成交面积9.28万平方米，环比增加83.76%，成交快速反弹，外环外项目去化有明显好转 [6] - 上海外环外开盘认筹效果理想，个别楼盘全部认筹一空，市场交易情绪明显好转，若后续有更多刚需和改善项目支撑，"金九"成交有望超过去年 [6]