楼市恐慌性抛售现象 - 一线城市二手房挂牌量同比增长32.7% 但成交量同比下降18.3% 供需失衡创五年新高 [1] - 二三线城市挂牌量激增 重庆超20万套 杭州南京均突破16万套 部分城市单日新增挂牌量为成交量五倍以上 [1] - 某小区案例显示三个月内同栋楼五位业主抛售 最后挂牌价比最早低15% [1] 未来房价走势三大关键信号 - 信号一：全国70城中有53城二手房价格环比下跌 12城跌幅超1.5% 较2024年同期（3城）显著扩大 [5] - 信号二：2025Q1住户中长期贷款新增额3827亿元 同比减少1235亿元 降幅24.4% 反映居民购房需求萎缩 [7] - 信号三：2024年以来的限购取消/降首付/降利率等政策效果有限 仅能短期稳价 无法逆转长期跌势 [8] 本轮楼市调整新特点 - 特点一：调整周期达三年（历史平均较短） 平均房价已跌超30% 未来或"稳中有降"通过时间换空间 [9][11] - 特点二：下跌次序明显 二三线（郑州/石家庄等）先跌 一线（上海/深圳）后跌 一线因房价收入比超40仍有补跌空间 [12] - 特点三：2025年前四月百亿级房企破产重组达27家 超2024全年（23家） 主因负债率超70%叠加销售下滑/债务到期/融资受限 [14][15] 行业影响 - 房企洗牌加速 区域性龙头和头部公司均面临资金链断裂风险 未来两年破产重组将更普遍 [15] - 开发商可能加入降价促销行列 进一步加剧二手房价格波动 [15]

居民购房意愿下降 - 2025年一季度40%潜在购房者选择推迟或放弃买房，较2024年同期上升17个百分点 [1] - 2025年第一季度居民偏好"更多储蓄"的比例升至49.7%，创2015年以来新高，选择"购买房产"作为投资首选的比例下降到15.3%，为历史最低点 [10] 房地产市场现状 - 2024年全国300个城市新建商品住宅价格指数同比下降3.2%，二手住宅价格指数同比下降5.1%，连续第三年整体下行 [5] - 房产占居民家庭总资产的77%，41.5%的家庭拥有2套及以上房子 [8] - 2025年3月末中国房地产贷款余额为53.2万亿元，同比增长仅1.5%，创2008年以来最低增速 [8] 政策环境 - 除一线城市核心区域外，绝大多数城市放开限购政策 [1] - 银行将房贷利率降至3%以内，首付比例降至1.5成 [1] - 税务部门减免购房者契税和增殖税 [1] 购房者行为变化 - 购房者对未来收入增长不确定性担忧，实体企业效益下滑导致裁员降薪 [3] - 招聘需求萎缩叠加1189万大学生毕业，失业率高位徘徊 [3] - 购房者买涨不买跌，担心房价下跌被套而选择观望 [5] - 疫情后居民购房趋于理性，更注重储蓄应对风险 [10] 宏观经济背景 - 截至2025年5月中国债务总规模突破300万亿元，相当于GDP的2.8倍 [1] - 居民债务杠杆已用到极致，继续加杠杆空间有限 [8]