行业核心观点 - 房地产作为最佳投资品的时代已经结束，未来将回归居住属性 [1] - 房价的决定因素将从炒房者转向当地居民收入水平，面临向下调整压力 [1] 市场供需状况 - 国内存量房数量高达6亿栋，理论上可满足30亿人居住，市场已严重过剩 [4] - 96%的家庭已拥有一套房产，41.5%的家庭拥有两套及以上房产，购房需求趋于饱和 [4] - 市场供过于求，房价长期处于调整趋势已难以逆转 [4] 需求端结构性变化 - 城镇化率达64%，逼近发达国家70%水平，农民进城购房空间缩小 [6] - 老龄化社会导致老年人口比例攀升，其不再是新增购房主力 [6] - 90后、00后结婚人数下降导致婚房需求减少 [6] - 去年新生儿数量跌破1000万至965万，改善型购房需求将大幅萎缩 [6] 价格与居民购买力脱节 - 1998年至2021年上半年，全国平均房价从2000元/平方米飙升至1.1万元/平方米，涨幅达5.5倍 [7] - 人均住房面积从6-7平方米改善至39平方米 [7] - 房价上涨脱离居民收入水平，许多家庭无力承担购房负担 [7] 当前市场下行趋势 - 2023年9月百城二手房下跌城市数量达99个，连续四个月房价下跌城市超过90个 [8] - 各地政府出台救市政策，包括放宽限购限售、房贷利率降至4%、首付比例降至2成 [8] 行业信任危机 - 房地产市场不景气导致房企融资受阻、资金链紧张，引发“烂尾楼”现象 [3] - “烂尾楼”频发严重打击购房者信心，加剧房价下跌风险 [3]

上个月我一位从事房地产中介十余年的朋友小张深夜给我发了条消息："这个月又有三个客户跟我说要 断供了，心里挺不是滋味的。" 我和小张认识多年，知道他一直兢兢业业，从不做虚假宣传，也不忽悠客户买卖房子。他说这是他从业 以来遇到的最艰难时期，许多购房者面临巨大的还贷压力，却又无法通过抛售房产来解套。 这让我想深入了解一下当前房地产市场的真实情况。近期我走访了多个城市的房地产中介、银行工作人 员和购房者，试图揭开"抛售潮迟迟没出现"背后的真相。 从市场数据来看，截至2025年8月，全国70个大中城市二手房价格指数连续18个月下跌，平均跌幅达 9.6%。按照传统经济学理论，价格持续下跌通常会引发恐慌性抛售，但奇怪的是，预期中的大规模"抛 售潮"并未如期而至。根据某大型房产平台发布的《2025年上半年房地产市场报告》显示，今年上半年 全国二手房挂牌量同比仅增长3.2%，远低于市场预期的10%以上。 这种现象背后有着复杂的原因。通过走访，我发现许多房主宁愿继续承受高额房贷压力，也不愿低价出 售房产。在北京工作的李先生告诉我："我2020年买的房子，现在市值已经跌了15%左右，如果现在 卖，不仅本金亏损，还要倒贴银行十几万。 ...

成都高新区人居盛和林语小区发生了一幕现代房产悲剧：一位业主购入146平方米房产仅19个月，账面 亏损高达259万元，相当于每天睁开眼睛就蒸发4500元。而同一个小区，九年前买入的业主却享受着 147%的资产增值。这种魔幻现实的背后，是中国房地产市场正在经历的深度价值重估。当潮水退去， 有人发现自己在裸泳，有人早已带着利润上岸，而更多人则被困在深浅不一的水域中挣扎。 中国房地产市场正在经历一场根本性的变革。人口负增长成为新常态，意味着买房的主力人群规模在缩 小。作为当前购房主力的00后，比90后少了4700万人。这种人口结构的变化，将对房地产市场产生深远 影响。代际观念也在发生深刻变化。越来越多的年轻人开始质疑是否值得用未来三十年的收入和生活品 质，去换取一套混凝土的"牢笼"。当"不买房就不能结婚"的观念成为过去式，当租房也能享受高品质生 活时，房地产的投资属性被大大削弱，回归"居住"本质成为必然。保障房供应增加正在改变市场格局。 广州天河区的陈先生正在经历这样的挣扎。他那套2019年以480万元购入的三居室，如今挂牌价降至290 万元，却仍无人问津。更残酷的是，他的手机银行APP里，剩余的房贷金额显示为312 ...

美国房地产市场脱节现象 - 美国房地产市场呈现销量下滑但房价创新高的脱节现象 6月成屋销售总数年化环比下降2.7%至390万户 为去年9月以来最低水平 低于市场预期的400万户 [1] - 6月成屋售价中位数同比上涨2%至创纪录的43.53万美元 高房价与高利率共同导致潜在购房者负担能力承压 [1] - 经济学家警告这种脱节不会持续太久 在需求回落环境中房价不可能无限期上涨 [1] 供应短缺推高房价 - 美国房价坚挺的核心原因是多年供应不足 住宅建设持续落后于人口增长 [3] - 按当前销售速度计算的库存供应量达4.7个月 创2016年7月以来新高 但未能缓解整体供需失衡 [3] - 87%抵押贷款持有人利率低于当前利率 三分之二借贷成本比当前低2个百分点 强烈抑制房主出售意愿 [3] 高利率抑制市场需求 - 持续高企的抵押贷款利率是抑制销售活动的关键因素 [5] - 高昂价格和利率使春季购房旺季期望落空 销售仍然不温不火 [5] - 若抵押贷款利率降至6% 将有额外16万租房者转变为首次购房者 [5] 市场前景展望 - 经济学家普遍认为美国房地产市场年内难以实现复苏 目前处于季节性淡季 销售难有提振 [6] - 高利率、高房价、疲软劳动力市场及买家对未来财务状况的不确定性构成多重阻力 [7] - 政策不确定性增加 包括可能取消房屋销售资本利得税的提案 [7]

澳洲房地产市场动态 - 全国初步拍卖清盘率下滑至64.2%，为2024年12月中旬以来最低水平 [1] - 悉尼清盘率下降至66.2%，布里斯班创两年新低47.1%，墨尔本相对坚挺为67.6% [3] - 拍卖物业数量下降，除墨尔本外各地清盘率均呈下滑趋势 [5] 城市细分表现 - 悉尼299套房产上拍，清盘率66.2%较前一周下滑2个百分点，高端房源如Hunters Hill区住宅以922.5万澳元成交超底价100万澳元 [5] - 墨尔本318场拍卖清盘率67.6%高于全国平均，优质物业如Burwood区住宅以150.5万澳元成交 [5] - 布里斯班清盘率47.1%为2023年以来最低，阿德莱德滑落至61.1% [5] 市场情绪与影响因素 - 2025年2月RBA降息后清盘率短暂回暖但逐步回落，反映买家信心脆弱 [3] - 联邦大选临近导致购房活动短期下滑5%-10%，政策不确定性加剧观望情绪 [9] - 生活成本压力上升（食品能源租金同比涨5.6%）压制购买力，薪资增长滞后通胀 [11] - 国际局势如美国关税政策加剧宏观不安情绪，影响房地产交易意愿 [12] 房价与供需结构 - 全国住宅价格环比上涨0.6%（悉尼0.3%，墨尔本0.2%，布里斯班0.7%），涨幅较2024年年中收窄 [14] - 新建住宅审批量同比下降8.4%创五年新低，建筑成本高企和融资收紧制约供应 [14] - 低利率环境下持有成本较低，卖方压力有限，核心城区优质房源稀缺支撑价格 [14] 未来驱动因素 - RBA预计5月再次降息，但信心脆弱或延迟传导至交易层面 [15] - 联邦大选结果将影响住房政策和土地释放计划，历史显示大选后6个月内成交量通常反弹 [17] - 中长期人口增长和城市化支撑需求，悉尼墨尔本等核心城市住房短缺难缓解 [17]