天津新房价格管控政策核心内容 - 天津将加强新建商品房销售价格管理 新增销许项目房价变动不得超备案价10% 已拿销许楼盘优惠超15%将直接关闭网签通道[1] - 相关部门已通过会议口头传达管控方向 核心目标是稳定房价预期 但尚未出台正式书面文件[1] 针对新增与存量项目的管控细则 - 新增销售许可项目需确定楼栋“中间价” 允许10%的上下浮动 浮动超5%需向管理部门申请[1] - 已取得销售许可的老项目优惠5%以上需向区住建委书面说明 优惠10%以上需提交风险评估报告 优惠15%以上直接关闭网签[1] - 对于备案价虚高的老项目 将采取“一事一议”的灵活处理方式[1] - 相关部门证实管控方向 强调不会“一刀切” 价格过高或过低都可能无法打印网签合同[3] 市场争议与政策出台背景 - 管控出台源于市场中愈演愈烈的降价争议 有开发商以“工抵房”等名义将房屋以低于备案价15%的价格抛售 引发已购房业主不满[3] - 西青区某楼盘单价较前期下跌近2000元 老业主协商补偿无果后投诉 类似降价纠纷在多个区域发生[4] - 2025年下半年天津曾掀起“保价协议”潮 有楼盘承诺若降价将提供退房退款选择权 另有项目明确表示绝不降价[6] 市场数据与政策环境对比 - 2025年天津新建商品住宅销售金额1165.1亿元 同比下降21.3% 销售面积658.0万平方米 同比下降21.1% 成交均价17706元/平方米 微降0.2%[7] - 当前新房市场已普遍采取低价策略 2025年12月未出现往年年底“以价换量”现象[7] - 此次管控与2024年10月政策形成对比 当时天津取消新房销售价格上限指导 2026年1月4日住建委仍援引该政策说明规定[6] 行业历史经验与政策展望 - 2021年下半年至2023年上半年 长春、岳阳、沈阳等超20城曾出台“限跌令” 要求新房不得低于备案价85%[9] - 历史经验显示房企多通过送车位、送物业费等方式变相降价 导致限跌令逐渐“名存实亡”[9] - 业内关注天津政策后续执行细则 如何避免房企通过中介费返点等隐蔽方式变相降价是关键 有观点认为目前新房价格已接近底部[9]

天津加强新建商品房销售价格管控 - 核心观点：天津市相关主管部门正加强对新建商品住房销售价格的规范管理，旨在通过设定价格浮动范围、要求降价超幅需报备或限制网签等措施，稳定房价和市场预期，此举标志着当地在取消价格上限指导后，可能再度收紧对降价行为的管控[3][5][7] 价格管控的具体措施 - 针对新增销售许可项目，建设单位需确定以楼栋为单位的“中间价”，售价允许在此基础上有10%的上下浮动范围，若售价浮动超过5%则需向管理部门申请[6] - 针对已取得销售许可的原有项目，优惠5个点以上需向区住建委书面报送情况说明，优惠10个点以上需报送风险评估报告，优惠15个点以上将关闭网签，对于原有备案价虚高的老项目将采取“一事一议”原则[6] - 相关措施目前为口头传达，尚未有正式书面文件下发，具体执行并非完全“一刀切”，会根据楼盘及周边情况灵活处理，但核心目标是稳房价、促市场平稳[7] 政策背景与市场现状 - 天津市曾在2024年10月出台政策，取消新建商品住房销售价格上限指导，但当前可能再度规范价格，重点管控降价行为[8] - 2025年天津新建商品住宅市场整体下行，销售金额为1165.1亿元，同比下降21.3%，销售面积为658.0万平方米，同比下降21.1%，成交均价为17706元/平方米，微降0.2%[11] - 当前天津新房市场许多项目已接近“底价”销售，价格继续下探空间有限，房企“以价换量”策略效果减弱，同时市场存在因价格预期不稳而积压的潜在购房需求[10][11] 历史参照与执行挑战 - 在2021年下半年至2023年上半年期间，全国有超过20个城市曾出台“限跌令”，普遍要求新房售价不得低于备案价的85%，但后期因房企通过送物业费、车位等方式变相降价，导致限跌措施效力减弱[12] - 业内关注后续执行细则，包括各区是否统一执行、如何防止房企通过中介费返点等形式变相降价等，同时有观点认为当前新房价格已处底部，继续大幅下降可能性不大[13]

核心观点 - 天津市正通过新的价格管控措施加强对新建商品房销售价格的管理 核心意图是稳定房价和市场预期 防止价格无序下跌 [1][2][7] 政策内容与执行 - 针对新增销售许可项目 规定房价变动幅度不得超过备案价的10% 售价浮动超过5%需向管理部门申请 [1][2] - 针对已取得销售许可的项目 优惠5个点以上需书面报送情况说明 优惠10个点以上需报送风险评估报告 优惠15个点以上将关闭网签 [1][2] - 政策执行并非“一刀切” 具体将根据楼盘及周边房价情况“一事一议” 核心目标是稳房价和促进市场平稳健康发展 [1][3] - 目前相关政策尚未有正式书面文件下发 实际执行细则有待观察 [3] 市场背景与现状 - 2025年天津全市新建商品住宅销售金额为1165.1亿元 同比下降21.3% 销售面积为658.0万平方米 同比下降21.1% 成交均价为17706元/平方米 微降0.2% [7] - 当前市场许多项目已采取低价策略 价格继续下探空间有限 房企“以价换量”策略趋向失效 [6][7] - 此前天津曾于2024年10月出台政策 取消新建商品住房销售价格上限指导 如今可能再度规范价格管控 重点是管理降价行为 [4][5] 历史对比与行业观察 - 在过往楼市调整期 曾有超过20个城市出台“限跌令” 要求新房售价不得低于备案价的85% [8] - 实际操作中 房企常通过送物业费、车位、黄金等方式变相降价 使“限跌令”名存实亡 [8] - 随着市场持续下行 多地政府后期对价格跌幅有所松动 如今天津若重启管控 后续需关注具体执行及如何避免变相降价 [8]