行业投资评级与核心观点 - 报告对部分房企给出“买入-A”评级，首选股票包括新城控股（目标价18元）、绿城中国（目标价11.7元）和中国金茂（目标价2.1元）[5] - 核心观点认为2025年三季度以来房地产市场调整压力进一步显现，核心城市二手房市场正经历加速补跌过程，而一线城市新房市场展现出较强的抗跌韧性[1] - 报告预计在止跌回稳定调下，年末地产政策有望进一步宽松，并建议关注三类企业：困境反转类房企、布局核心城市龙头和优选多元经营国企[3] 一线城市房价分化现象 - 一线城市二手房价格自2025年4月以来出现明显补跌特征，4月至今跌幅扩大至4.4%，其中2018-2025年竣工的次新房源价格从2025年第二季度的116,872元/㎡降至第三季度的99,169元/㎡，单季度下跌15.1%[1][11] - 相较之下，一线城市新房市场表现出较强韧性，2025年一线城市新房价格同比下跌0.7%，较2024年的-3.8%明显收窄，年初至今跌幅仅为0.6%[1] - 上海和杭州等核心城市新房与二手房市场分化明显，上海新房价格自2025年4月至今上涨2.6%，杭州新房价格上涨1.8%，但这两个城市的二手房市场却面临较大下行压力，上海二手房价格下跌4.1%，杭州二手房价格下跌3.0%[23] 房价分化原因分析 - 核心城市房价分化的本质是前期限价政策下市场结构性矛盾的集中释放，限价政策执行期间房企高周转模式增加的新房供应在交付后集中转化为二手房市场中的次新房源[2] - 以上海为例，2018-2025年竣工的次新房源新增挂牌量从2023年的6,014套增长至2025年的10,084套，两年间增长67.7%，对二手房价格形成显著冲击[2][36] - 限价政策解除后土地市场市场化程度提升，2025年上海住宅类用地成交均价及溢价率持续提升，成本压力推升了新房名义价格，进一步加剧新房与二手房价格分化[2] 70城房价整体走势 - 70个大中城市房价同比降幅持续缩窄，2025年9月新房价格同比跌幅收窄至2.7%，二手房价格跌幅收窄至5.2%，但从环比角度看，2025年1-9月新房价格环比跌幅维持在0.1%-0.4%区间，二手房价格环比跌幅更为明显，1-9月均在0.3%-0.6%之间[13][14][15] - 以2018年为基期（100），70城新房价格指数从2021年9月的125.6高点回落至2025年9月的111.3，累计下跌11.4%，二手房价格指数从2021年9月的115.8高点下跌至2025年9月的93.0，累计下跌19.7%[19] - 2025年前三季度新房价格指数分别为113.2、112.4和111.3，二手房价格指数分别为96.3、94.6和93.0，均呈现逐季下行态势[19] 土地市场表现 - 2025年10月20-26日当周，百城土地宅地供应规划建筑面积1,067万㎡，2025年累计供应规划建面22,651万㎡，累计同比下降18.2%[80] - 同期百城土地住宅用地成交规划建筑面积752万㎡，2025年累计成交17,616万㎡，累计同比下降7.3%[103] - 土地成交价格方面，百城住宅用地平均成交楼面价为5,297元/㎡，环比下降3.5%，同比下降30.7%，整体溢价率为4.1%[104] 周度销售数据跟踪 - 2025年10月25-31日当周，重点监测32城商品住宅合计成交1.9万套，环比增长3.6%，2025年累计成交67.3万套，累计同比下降9.7%[53] - 同期重点监测16城二手房合计成交2.4万套，环比下降1.9%，2025年累计成交97.1万套，累计同比增长8.2%[67] - 一线城市二手房成交表现相对较好，当周成交11,018套，环比增长6.4%，2025年累计成交41.6万套，累计同比增长16.5%[67]

一线城市二手房市场趋势 - 8月一线城市二手住宅销售价格环比下跌1.0%，已连续五个月处于下行通道，且“补跌”态势持续四个月，跌幅显著超过二三线城市[1] - 一线城市二手房降价压力呈逐步释放态势，环比跌幅从4月的0.2%一路扩大至8月的1.0%，7月与8月均维持在1.0%的阶段性高点，显示下行惯性增强[3] - 8月北京二手房价格环比跌幅达1.2%，在70个大中城市中领跌，上海、广州、深圳跌幅分别为1.0%、0.9%、0.8%，呈现“北部城市调整更剧烈”的区域特征[3] - 同比数据显示市场估值中枢持续下移，2025年前八个月，广州二手房价同比下跌7.6%居首，深圳、北京、上海分别下跌3.7%、2.3%、1.6%[3] - 核心城区房价出现松动信号，市场降温范围从外围向核心渗透，意味着此前支撑整体均价的核心区高成交占比的支撑力正在减弱[3] 不同城市层级及物业类型市场分化 - 8月一线城市新建商品住宅价格环比仅下跌0.1%，跌幅远低于同城二手房市场，其中上海新房价格逆势上涨0.4%[5] - 北京、广州、深圳8月新房价格环比跌幅分别为0.4%、0.2%、0.4%，均显著小于各自城市的二手房调整幅度[5] - 一线城市新房表现出明显抗跌性，8月二线、三线城市新房价格环比跌幅分别为0.3%、0.4%，均超过一线城市[5] - 8月二线、三线城市二手房价环比跌幅分别为0.6%、0.5，仅为一线城市跌幅的六成与五成[3] - 新房与二手房市场的分化与房企对新房定价的策略性管控及部分城市新房限价政策等因素密切相关[5] 市场结构性特征与趋势 - 当前房地产市场正处于结构调整的关键阶段，一线城市二手房的持续“补跌”与核心区价格松动反映出市场对估值回归的理性修正[5] - 不同能级城市的市场韧性存在差异，一线城市的人口吸引力与资源集聚度仍为新房市场提供支撑，而二三线城市面临供需两端的双重压力[5] - 密切跟踪核心城市核心区域的成交数据与价格变化，是判断市场底部的重要依据[6]