公司2025年业绩与财务表现 - 2025年公司实现销售额1017亿元，连续第六年站稳千亿元规模，稳居全国房企第十名、民营房企第一名[1] - 2025年底公司有息负债降至262亿元，账上存款261亿元，基本实现存贷平衡，融资成本低至3.0%[1][4] - 2025年公司权益拿地金额192亿元，位列全国第七、民营房企第一[1][5] 公司2026年战略与经营目标 - 2026年公司战略从“匍匐前进”调整为“站起来准备冲锋”，销售目标设定在800亿元左右，预计占全国市场份额1%以上[10] - 2026年财务策略是继续“强身健体”，计划将有息负债在262亿元基础上再下降10%以上至230亿元左右，平均融资利率降至2.9%以内[11] - 2026年土地投资额计划在150亿元至200亿元，严格执行“622”投资比例：60%资金投向杭州，20%投向浙江省内其他城市，20%投向省外（重点为上海）[11] 公司对行业趋势的研判 - 行业正从规模发展转向品质发展，总量或许会收缩，但房地产仍是中国经济压舱石式的大行业，2025年全国商品房销售额仍在8万亿元以上[1][2] - “好房子”将取代单纯的数量增长成为新的行业主轴，核心是满足不同层次需求的“五好”：好建筑、好景观、好装修、好配套、好服务[2][7] - 从业者应积极适应“品质时代”，把专业和内功做到极致，在调整中积蓄力量、捕捉新需求[3] 公司的区域聚焦与扩张策略 - 公司策略清晰聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东，已从人口、产业支撑不足的城市完全撤出[8][9] - 公司将上海作为浙江省外布局的战略重点，旨在优化布局以降低风险、增加安全点，此次进入主要与实力雄厚的国央企合作[11] - 公司深耕杭州是因为看好该城市创新、人才、宜居的未来，并相信自身在杭州“打得过”[6][9] 公司的产品理念与品质承诺 - 公司定义“好房子”不等于贵房子，核心是用心的设计和一流的工艺，并承诺交付品质做到“三个一样”：与样板房一样、与合同一样、与政府备案一样[7] - 公司从未想过减配，将产品质量视为底线和红线，认为产品是合同约定的标准，不能因市场经营波动而动摇[7] - 公司希望通过自身探索，为民营房企蹚出一条“量稳质升”的可持续发展路径[6] 公司领导层的心态与经营哲学 - 公司领导层认为没有永远好的行业，但一定有把握得好的企业，关键在于看得清大势、摆得正位置、抓得住机会[1][3] - 公司领导层强调稳健的经营理念是“打得过要狠狠打，打不过要快快走”[9] - 公司领导层认为作为优秀的企业什么都要准备好，以应对市场可能出现的机遇[5]

文章核心观点 - 房地产行业正从规模发展转向品质发展，总量可能收缩但仍是国民经济重要支柱，核心是“好房子”取代数量增长 [4] - 滨江集团在行业调整期保持积极心态，通过财务优化和战略聚焦夯实基础，已从“匍匐前进”转向“站起来准备冲锋” [1][5][7] - 公司以产品品质为生命线，坚守“三个一样”的诚信底线，坚决反对减配 [1][8][9] - 公司战略高度聚焦，深耕浙江、重仓杭州，并将上海作为省外战略性布局重点，通过合作方式稳健进入 [10][11][12] 行业现状与展望 - 2025年全国商品房销售额仍在8万亿元以上，房地产仍是涉及千家万户财富、年规模数万亿元的大行业 [1][4] - 行业正从规模发展转向品质发展，“好房子”将取代单纯的数量增长成为新的主轴 [4] - 参考发达经济体历程，房地产及其相关产业链在国民经济中占比依然举足轻重 [4] - 改善居住品质是永恒的需求，行业不会消失，只会进化 [4] 公司财务表现与策略 - 2025年公司销售额为1017亿元，连续第六年站稳千亿规模，稳居全国房企第十名、民营房企第一名 [1] - 2025年底公司有息负债降至262亿元，账上存款261亿元，基本实现存贷平衡 [7] - 2025年平均融资成本从3.4%进一步降至3.0% [1][7] - 2026年财务目标：有息负债计划在262亿元基础上再下降10%以上，至230亿元左右；平均融资利率进一步降至2.9%以内 [11] 土地投资与战略布局 - 2025年公司权益拿地金额为192亿元，位列全国第七名、民营房企第一名 [1][7] - 战略清晰聚焦：聚焦杭州，深耕浙江，辐射华东 [10] - 2026年土地投资额计划在150亿至200亿元，严格执行“622”投资比例：60%资金投向杭州，20%投向浙江省内其他城市，20%投向省外 [11] - 省外布局重点为上海，此次进入是战略性布局优化，主要与实力雄厚的国央企合作，以共赢共担方式稳健进入 [11][12] 公司经营目标与战术 - 2026年销售目标设定在800亿元左右，预计能占到全国市场份额的1%以上 [11] - 公司认为建造周期拉长导致资金周转效率变化，是设定800亿元目标的原因之一 [11] - “冲锋”是在自身优势战场上的精准发力，而非盲目扩张 [11] 产品理念与品质承诺 - 公司定义“好房子”为“五好”：好建筑、好景观、好装修、好配套、好服务 [8] - 公司承诺其房子品质做到“三个一样”：与样板房一样、与合同一样、与政府备案一样 [1][9] - 公司强调从未想过减配，将产品标准视为底线和红线，减配只有在企业或团队不复存在时才有可能发生 [1][9] - 公司认为产品是合同约定的标准，绝不能因市场经营波动而动摇 [9] 企业家心态与公司角色 - 从业人员没有悲观的权利，只有积极努力，要在调整中积蓄力量、捕捉新需求 [1][5] - 企业家需要看得清大势、摆得正位置、抓得住机会 [1][5] - 滨江集团在杭州这个由民营房企主导市场的城市，其稳健存在是一种信心符号 [8] - 公司希望通过自身探索，为民营房企蹚出一条“量稳质升”的可持续发展路径 [8]

文章核心观点 - 文章预测中国房地产市场可能在2026年迎来四大转折性变化，这些变化将推动市场从狂热投机回归居住本质，房价可能面临普遍调整，行业规则和产品标准将发生根本性转变 [1] 一线城市房价趋势 - 一线城市房价过去相对坚挺的神话可能被打破，2026年或迎来从郊区到市中心的补跌潮 [3] - 一线城市房价收入比已飙升至40以上，存在明显泡沫，同时收入增长放缓削弱了接盘能力，投资客信心崩塌可能引发抛售潮 [4] 商品房销售模式变革 - 政策风向显示未来将大幅提高现房销售比例，2026年购房者可能告别期房模式，实现“眼见为实”的购房体验 [5] - 现房销售模式能有效避免烂尾风险，并倒逼开发商提升建筑质量 [6] 房地产开发与产品标准 - 市场进入买方市场，购房者对质量、户型、配套的要求提高，政策也引导建造“好房子” [8] - 开发商为生存将不得不“内卷”，竞争焦点转向绿色建筑、智慧社区和人性化设计，行业可能进入“好房子时代” [8] 房产交易计量标准 - 公摊面积制度可能被取消，肇庆、张家口等地已率先按套内面积销售，预计2026年更多城市将加入 [9] - 取消公摊面积能为购房者减负，使购房者不再为虚增面积支付房款及后续费用，同时推动行业交易透明化 [9] 市场整体转向与对普通人的启示 - 四大转折标志着楼市从狂热回归理性、从投机转向居住的必然历程 [11] - 对普通人而言，“买房必赚”的迷信应被打破，自住需求可耐心挑选，投资炒房需格外谨慎 [11]

文章核心观点 - 全国住房总量已严重过剩，但存在显著的结构性错配，即一二线城市优质房源供不应求，而三四线城市及县城则面临库存高企、空置率高的局面[1] - 住房过剩是人口迁移、投机炒房、城市规划扩张、开发商误判及土地财政等多重因素共同作用的结果[4][5][6][7] - 未来楼市调控将转向“一城一策”，并伴随房产税试点、租购并举制度完善以及“好房子”时代到来等关键变局[9][10][11][12] 一、住房总量与结构现状 - 截至2025年，全国城乡住房总量达6.6亿栋，其中城镇3.3亿栋，农村2.7亿栋[1] - 按每栋平均住5人计算，理论容量达30亿人，远超14亿的实际人口，表明总量严重过剩[1] - 市场呈现“冰火两重天”：一二线城市优质改善型房源抢手，三四线城市及县城库存去化周期超过30个月，远超18个月的合理周期[1] 二、高空置率情况 - 全国城镇住房空置率已升至16.7%，相当于每6套房中有1套空置[2] - 部分三四线城市新区入住率极低，晚上亮灯房屋不足三成，形成“空城”现象[2] 三、房屋过剩的成因 - **人口迁移与分配错配**：人口向一二线城市聚集，但当地住房供应不足；三四线城市人口外流却仍在新建住房，同时存在分配不均问题[4] - **投机炒房后遗症**：过往炒房行为导致大量房屋成为闲置的“资产筹码”，尤其在三四线城市[5] - **城市规划盲目扩张**：早期为追求城镇化速度盲目建设新区，缺乏产业与配套支撑，形成“鬼城”[5] - **开发商市场误判**：过往楼市上行期开发商过度乐观，高杠杆拿地建房，导致供应远超需求，库存积压[6] - **土地财政驱动**：地方政府依赖土地出让收入，持续过量供应住宅用地，尤其在人口基数小、外流严重的地区，加剧住房过剩[7] 四、结构性过剩下的家庭困境 - 存在“县城有房住不上，大城市想买房买不起”的困境，凸显过剩是结构性而非绝对过剩[9] - 案例显示，县城房产难以变现以支持在打工城市购房，且县城医疗教育资源不足[9] 五、未来楼市政策与市场变局 - **分类施策成为调控主旋律**：未来实行“一城一策”，一二线热点城市将增加保障房和改善型住房供应；三四线收缩型城市将严控新增用地并重点盘活存量[9] - **房产税推进铺平道路**：普查为房产税精准征收奠定基础，未来可能率先在热点城市试点，针对多套房持有者，以抑制投机并增加地方财政收入[10] - **租购并举制度完善**：政府将加大对租赁市场的扶持，规范市场秩序，支持专业租赁企业发展高品质长租房，推动“租购同权”[11] - **“好房子”时代加速到来**：住房进入“买方市场”，购房者对品质要求提升，政策引导房企转型，未来新房将在户型、社区配套、建筑质量、绿色节能及智慧社区等方面全面升级[12] 六、对购房者的启示 - 需抛弃“买房必涨”心态，尤其在三四线城市[14] - 一二线城市刚需应优先选择交通、教育、医疗配套好的地段[14] - 改善型购房者可关注一二线城市可能增加的改善房源供应及针对性优惠政策[14] - 持有多套房产者（尤其三四线闲置房）应考虑尽早处置，以规避未来可能增加的持有成本[14] - 选购新房应更多关注社区适老化设计、绿色建筑认证、物业服务水平等品质指标[14]

财务表现 - 上半年实现营收1053亿元 销售收入近700亿元[1] - 销售回款率超100% 多地项目开盘去化率超90%[1] - 完成大宗交易签约金额超60亿元 盘活存量资源回款近60亿元[1] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元[1] - 经营服务业务全口径收入284亿元[1] - 新项目投资兑现度达85% 平均销售毛利率达16%[2] 债务管理 - 如期完成243.9亿元公开债偿还[1] - 2027年之前已无境外公开债到期[1] 运营效率 - 开发业务实现管理费用和营销费用双下降[1] - 万物云 长租公寓 商业业务和万纬物流均实现行政开支等费用下降[1] - 万物云上半年实现营收182亿元[3] - 长租公寓运营管理超27万间 超13万间房源纳入保障性租赁住房[3] - 商业业务整体出租率超93%[3] - 物流业务出租率行业领先 库内运营等服务收入同比增长43%[3] 产品与服务 - 迭代"三好"住宅产品标准 上海理想之地入选住建部好社区案例[2] - 上半年交付房屋超4.5万套 超50个项目实现"交付即交证"[2] - 万物云通过"弹性定价"模式拓展项目超20个[3] - 长租公寓服务企业客户超6200家 运营盘活存量房源超8300间[3] 科技创新 - 图纸大模型服务内外部项目超1000个 为近百家行业伙伴提供线上审图服务[4] - 累计完成智能巡检超32万次[4] - "飞鸽"工单系统覆盖超3000个住宅项目[4] - 泊寓运营实现全面自动化 项目前台GOP利润率长期保持在89%以上[4] 战略合作 - 与深圳地铁置业集团签署深铁项目租赁运营合作框架协议[5] - 与深铁合作开展全球首例机器人自主搭乘地铁配送货试点[5] - 未来将在TOD综合开发 商业运营 工程代建等领域探索更多合作机会[5] 行业地位 - 经营效益保持行业前列[1] - 长租公寓规模 效率 纳保量保持行业第一[3] - 保持行业领先的存量住宅市场拓展能力[3]

财务表现与债务管理 - 2025年上半年实现营收1053亿元，其中销售收入近700亿元[1] - 销售回款率超100%，大宗交易签约金额超60亿元，盘活存量资源回款近60亿元[1] - 2023年以来累计盘活可售货值近800亿元，完成243.9亿元公开债偿还，2027年前无境外公开债到期[1] 业务运营与产品战略 - 上半年高质量交付超4.5万套房屋，超50个项目实现"交付即交证"[2] - 多地项目开盘去化率超90%，成都、温州、天津等项目首开去化率超90%[1][2] - 2022年以来新项目投资兑现度达85%，平均销售毛利率达16%[2] 经营服务业务发展 - 经营服务业务全口径收入284亿元，万物云实现营收182亿元[1][3] - 长租公寓运营超27万间，超13万间纳入保障性租赁住房，服务企业客户超6200家[3] - 商业业务整体出租率超93%，物流业务服务收入同比增长43%[3] 科技应用与创新 - 图纸大模型服务内外部项目超1000个，为近百家行业伙伴提供线上审图服务[4] - 无人机和360摄像头累计完成智能巡检超32万次[4] - "飞鸽"工单系统覆盖超3000个住宅项目，泊寓项目前台GOP利润率长期保持在89%以上[4] 战略合作与生态建设 - 与深圳地铁置业集团签署租赁运营合作框架协议，深化住房租赁领域合作[5] - 与深铁集团合作开展全球首例机器人自主地铁配送试点，探索TOD开发、商业运营等多领域合作[5] - 产品能力、多场景服务能力及科技应用能力构成核心竞争力[5]

报告公司投资评级 - 维持“推荐”评级 [4][8] 报告的核心观点 - 滨江集团作为“好房子”时代受益者，盈利有望逐渐修复，预计 2025 - 2027 年 eps 分别为 0.96、1.05、1.07 元，基于剩余收益模型，给予公司 2025 年目标价 11.4 元，对应 2025 年 12 倍 PE [2][8] 根据相关目录分别进行总结 主要财务指标 - 2024 年公司实现营业收入 691.52 亿元，同比下降 1.83%；实现归母净利润 25.46 亿元，同比增长 0.66% [2] - 预测 2025 - 2027 年营业总收入分别为 725.5 亿元、702.79 亿元、629.82 亿元，同比增速分别为 4.9%、 - 3.1%、 - 10.4%；归母净利润分别为 29.87 亿元、32.81 亿元、33.31 亿元，同比增速分别为 17.3%、9.9%、1.5% [2] 毛利率情况 - 2024 年公司结算毛利率约 12.54%，较 2023 年下滑 4.22pcts，主要因结算的 2020、2021 年项目占比高，自持、拿地溢价率高等致毛利率低；随着 2022 年前项目结转完成，叠加公司在杭州的优势，预计毛利率有望逐渐修复 [8] 销售情况 - 2024 年公司实现销售金额 1116 亿元，同比下降 27%，其中杭州销售金额约 770 亿元，占比约 69%，已连续 7 年获杭州市场销售冠军；2024 年销售目标 1000 亿元左右，按补仓节奏预计可实现全年销售目标 [8] 投资情况 - 2024 年公司新增土地储备项目 23 个，仅 1 宗位于南京，其余在杭州，计容建面 187 万方，总地价 448 亿元，投资强度约 40%，权益地价 224 亿元，权益比 50% [8] - 2024 年下半年以来，公司在杭州获取多宗不限价优质地块，预计近期入市，在“好房子”时代市场化定价下，项目或能兑现超预期利润 [8] - 截止 2024 年底，公司土地储备中杭州占 70%，浙江省内非杭州二三线城市占比 20%，浙江省外占比 10% [8]