将能够止跌回稳和企稳回升。 过去20年我对房价走势的预测 没有一次是错的。 我预测，2026年中国房地产市场 要建保障房。 这是一场信心之战， 也是一场居民财富的保卫战。 近日，原国家房改课题组组长孟晓苏，在社交平台上发出了自己对房地产市场的回顾和预言，其中不少 大白话，但却发人深省。 以下为孟晓苏近日讲话节选： 2008年一些人唱衰楼市，说房价会跌，我和一批人坚定的认为房价不仅不会跌，而且会涨，结果2008年 听我话的人买房，后来都挣得盆满钵满。 当时一批企业家不顾大局，非说是拐点到了，结果社会上形成一股拐点论。股市有个说法叫信心市，楼 市，更有个说法是信心市。 所以当时我们建议管理部门出面讲信心问题，他们就讲好几次。信心比黄金和货币更宝贵。然后国家出 台了4万亿救经济的措施，稳住了楼市。 直到2022年楼市销售额丢了5万亿。到了2023年11月份，银行存款增加到15万亿的时候，那时候我就看 出来了，楼市丢的钱哪去了？被这些买房人存起来了。这边丢了5万亿，那边多了15万亿。我说只要让 这些该买房的资金，就是这批新增储蓄的三分之一能够回到楼市，因为他们本来就是从楼市流走的，再 加上装修和其他购买，中国经济不就 ...

房地产市场宏观趋势转变 - 行业正处于从快速增长向成熟市场转变的转折点，房价的投资属性在减弱，居住属性在增强 [1][6][11] - 2010年至2020年十年间，房价呈上升趋势，年涨幅5%到10%属正常，热点城市年涨幅可达20% [1] - 自2021年起局面改变，房价涨幅放缓甚至下降，2023年至2024年调整明显，部分城市房价跌幅超20% [1] 当前市场关键数据表现 - 2024年上半年，全国房地产销售面积同比下降约30% [3] - 同期销售价格指数平均下降幅度在3%到5%之间，部分二三线城市降幅超10% [3] - 市场供给与需求出现较大失衡，二手房挂牌量增加，成交量下降 [1][3] 驱动市场变化的核心因素 - 人口增长放缓及部分城市人口外流，导致房地产需求下降 [3] - 家庭平均规模缩小，直接影响对房屋的需求 [3] - 经济增长放缓导致居民收入增长及购买力相对下降 [3] - 国家政策导向从鼓励发展转变为严格管控，监管思路发生变化 [3] 不同能级城市房产价值分化 - 一线城市（如北京、上海、深圳）房产有较强保值能力，因其集中了教育、医疗、就业等核心资源，并持续吸引人口流入，预计5年内跌幅可能在10%以内 [5] - 二线城市出现分化：人口流入型城市（如杭州、成都、武汉、南京）房产保值能力较好，5年后价格可能保持现价附近或小幅上升；人口流出型城市房价可能有明显下降 [5] - 三线及以下城市房产保值能力最差，房价面临人口与经济增长放缓的压力，5年后价值可能显著缩水 [5] 房产价值的具体影响因素 - 同一城市内，核心区域房产因资源集中而保值能力更强，边缘区域房产压力更大 [6] - 租赁市场成为重要参考，租金收益率走低改变了房产的经济学逻辑，例如一套120万、月租3000元的房子，年租金收益率约3%，低于当前4%的定期存款利率 [9] - 房产在家庭资产配置中的角色变化，建议占比从过去的70%以上调整至40%到50%之间，以降低单一资产风险 [10] 对未来五年房价的理性预期 - 对一套120万的房产，5年后价值的合理预期是保持现价或下降10%到20% [10][12] - 价格大幅升值（如至140万、150万）在当前市场环境下已不现实，除非城市本身面临衰退，否则大幅贬值（如至80万、90万）也不太可能发生 [12] - 市场正经历深刻转变，房价增长将放缓，房产将逐步回归其作为生活工具和保值资产的本质 [11]

房地产市场现状与近期表现 - 全国70个大中城市新建商品住宅价格指数在2025年上半年同比上涨2.3%，环比上涨0.4%，增速较2015-2020年间年均8-12%的水平明显放缓 [3] - 不同层级城市房价走势分化显著，2025年第二季度一线城市新建商品住宅价格同比上涨3.8%，二线城市上涨2.5%，三四线城市仅上涨1.2%，部分城市出现小幅下跌 [3] - 房地产市场已告别高增长阶段，进入相对平稳的发展时期 [3] 影响未来房价的核心因素 - 人口因素方面，预计到2030年城镇化率将从2025年的66.5%提升至70%，约4000万人口从农村转移至城市，但整体人口增长放缓和老龄化使支撑力度弱于以往 [4] - 土地供应方面，2025年全国300个城市住宅用地供应面积同比减少约5%，土地出让金总额同比下降3.7%，长期看土地供应将维持稳定 [4] - 货币政策方面，2025年5年期LPR已降至4.0%的历史低位，但央行表示未来政策将保持稳健，不会“大水漫灌”，对房价的刺激作用有限 [5][7] - 居民收入方面，2025年上半年全国居民人均可支配收入同比实际增长4.5%，未来5年年均实际增长率预计保持在4-5%之间 [7] - 住房供需关系方面，截至2025年上半年全国商品房库存约为5.3亿平方米，去化周期约18个月，但城市间差异巨大，一线城市住房供需比为0.85（供小于求），部分三四线城市高达1.3以上（供过于求） [7] - 政策导向坚持“房住不炒”，调控政策转向灵活适度，但明确不将房地产作为短期刺激经济的工具，以“稳”为主 [8] 不同类型城市未来五年房价预测 - 一线和强二线城市优质区域房价预计保持稳中有升，5年累计涨幅在15-25%之间，当前150万的房产5年后价值可能在172万至188万元 [10] - 普通二线城市房价预计小幅波动上涨，5年累计涨幅在10-15%之间，当前150万的房产5年后价值可能在165万至173万元 [10] - 三四线城市分化将更明显，位置好、配套完善的区域可能小幅上涨5-10%，而位置偏远或人口流出严重的地区可能出现5-15%的下跌，当前150万的房产5年后价值可能在127.5万至165万元 [10] 购房者决策行为与市场趋势 - 购房者观念转变，从单纯追求房价上涨的投资属性，向更关注居住体验和生活品质的居住属性回归 [11] - 购房决策应首先回归居住属性，考虑自身实际需求，而非短期投资回报 [11] - 购房者应量力而行，避免过度负债，月供不超过家庭月收入40%是相对安全的比例 [11] - 具有长期价值的房产通常位于优质地段、交通便利、教育医疗资源丰富的区域，其保值增值潜力更优 [12] - 房屋品质和社区环境的重要性凸显，物业服务质量和社区环境是影响业主满意度的两大关键因素，分别占比35%和28% [12] - 建议购房者提高财务规划能力，实现资产多元化配置，不要将所有积蓄投入房产 [12] - 购房决策需考虑长期持有成本，一套普通住宅的年持有成本约为房价的1.5-2%，对于150万的房产，每年成本在2.25万至3万元左右 [13]

行业周期与市场展望 - 房地产市场调整自2021年底开始已持续3年多，预计整个调整周期至少将持续3-5年 [4] - 行业更可能实现“软着陆”，而非类似日本当年的突然崩盘 [8] - 到2025年，房价走势预计为“稳中有降”，通过时间逐步消化泡沫 [12] 市场分化与结构性变化 - 市场分化将加剧，一线城市核心区域因产业经济和人口优势，房价有望保持稳定甚至微涨 [14][15] - 三四线城市因人口流出、库存压力及出生率下降，价格可能维持下行趋势 [15] - “闭眼买房都赚”的时代已结束，需避开供给过剩的郊区和非核心区域 [15] 企业经营与风险 - 负债率过高的公司可能面临被兼并、重组或破产 [6] - 财务稳健的企业才有机会在行业洗牌中存活下来 [6] - 行业龙头公司自2018年起通过谨慎拿地、降低负债、保持现金流等策略进行转型 [10] 政策影响 - 房地产市场受政策影响显著，这一点与日本不同 [17] - 政策层面不断出台利好，如放松限购、降低房贷利率、首付和税费等，以鼓励刚需并降低市场压力 [17] - 住建部已将“让房地产市场止跌回稳”列为2025年的重点任务 [17] 个人投资策略 - 对于自住需求，尤其是一线城市核心地段的优质房产，该买就买，其保值增值潜力更大 [20] - 月供应控制在每月收入的40%以内，保守可降至30%以内，并需保留相当于两年月供的流动资金（例如月供5000元需保留120000元） [20] - 持有多套房产者应重新评估资产配置，建议抛售位置偏远、品质较差的房产，保留核心区域优质资产用于出租以获取净收入 [22]