房地产市场趋势转折 - 全国房地产市场已迎来大转折，新建商品房销售面积在24年同比下降14.3%，相当于少卖了近20个深圳市那么大的面积，销售额减少近3万亿元 [4] - 全国百城二手房均价已连续下跌超过30个月，这种长期下跌趋势在以往难以想象 [4] - 房价下行从21年下旬开始由三四线城市逐步蔓延至一线城市，例如北京某学区房价格从19年高峰的9万元/平方米降至6万元/平方米，价格回落至2016年水平 [3] 行业供需失衡分析 - 商品房供应明显过剩，截至24年底全国待售商品房面积超过7.5亿平方米，同比增长10.6%，到25年8月库存进一步增加842万平方米 [9] - 当前空置房数量高达7000多万套，按每套住4人计算，足以容纳2.8亿人居住 [9] - 人口负增长导致需求萎缩，22年人口减少85万，23年减208万，24年减139万，预计27年总人口将跌破14亿，同时60岁以上老人数量从去年接近2.9亿增至今年超过3.1亿，明年可能达3.3亿 [6][7] 开发商经营压力 - 开发商面临巨大经营压力，房子销售困难导致资金无法回笼，24年已有数千家小房企消失 [9] - 房企债务问题突出，2026年将是开发商的还债高峰，前100强房企需偿还天文数字债务，为求生存在不惜降价卖房以回款 [14] 政策环境影响 - 政策调控持续深化，《住房租赁条例》于今年9月实施，要求租房必须备案，未来可能对租金收税 [15] - 未来可能推出的房产税将增加多套房产持有者的持房成本，可能导致其急于卖房，从而增加市场供给 [15] 购房需求与行为变化 - 当前市场购房需求极度萎缩，即便是核心地段、装修豪华、价格合适的优质房产也难以找到买家，较差房产挂牌一年连看房者都寥寥无几 [4] - 全球经济增速放缓及国际冲突等因素导致企业压力增大，居民收入预期下降，对大宗消费如房产更为谨慎 [11] - 年轻人面临收入增长缓慢与养老压力，部分人月收入仅三四千元，购房想法难以实现 [7]

美国6月房价涨幅连续第五个月收窄，根据标准普尔CoreLogic Case-Shiller指数，全国房价指数同比上涨 1.9%，创下2023年夏季以来最低增速，较5月的2.3%进一步放缓。 这一数据印证了美国刚经历的13年来最疲软春季购房季——高企的房价与抵押贷款利率持续抑制需求， 导致多地卖家被迫通过折扣和优惠吸引买家。 戈德克表示，纽约以7%的同比涨幅领跑20城指数，芝加哥(6.1%)和克利夫兰(4.5%)紧随其后;而疫情期 间热门的菲尼克斯、坦帕和达拉斯等地房价持续承压，其中坦帕同比下跌2.4%，跌幅居首。 由此可见，在房源积压的地区，卖家不得不通过折扣和优惠吸引买家，这在一定程度上减缓了全国房价 涨幅的回落，但纽约等热点区域竞争依然激烈。 标普道琼斯指数公司大宗商品主管尼古拉斯.戈德克指出，6月数据"延续了房地产市场的决定性转折"。 尽管1.9%的年增长率看似温和，但上半年房价曾出现下跌，而最近六个月2.5%的反弹已抵消此前跌 势，暗示2025年初可能成为市场拐点。 ...