众所周知，马云是一位具有较强影响力的公众人物。这不仅是他在电商领域取得巨大的成就，还有马云曾经在房地产、金融、商业等领域都曾发表过一些趋 势预测。而事后却都证实他讲话确实具有前瞻性。所以，每次马云对未来趋势做出预测之后，都会引起不少人的高度关注，大家将他的预测视为投资的方向 和决策的参考。 我国房价从2000年开始上涨，一直涨到了2021年，已经连涨了20多年。全国平均房价也从刚开始的2000元/平米，涨到了最高时的1.1万/平米，足足涨了5.5 倍。这背后都是投资炒房需求推高了房价。而现如今，我国高层多次强调："房子是用来住人的、不是用来炒的"。再加上国内房价连年下跌，早已经失去了 投资价值。所以，未来购房群体会从投资炒房需求为主，逐步向刚需购房转折。 转折三：从"粗放发展阶段"转向建"好房子" 最近，有不少人频繁拿马云的"预言"作为噱头，编造出"马云对2026年房地产将面临4大转折"的预言。而经过我们对全网的仔细查验，可以判定这是不实信 息。马云近期并没有发表过此类讲话。不过，我们先抛开马云的预言不谈，单从当前房地产市场形势来分析，明年楼市确实将迎来4大转折。 转折一：从二三线城市房价下跌，转向一线城市房 ...

房地产市场宏观趋势转变 - 行业正处于从快速增长向成熟市场转变的转折点，房价的投资属性在减弱，居住属性在增强 [1][6][11] - 2010年至2020年十年间，房价呈上升趋势，年涨幅5%到10%属正常，热点城市年涨幅可达20% [1] - 自2021年起局面改变，房价涨幅放缓甚至下降，2023年至2024年调整明显，部分城市房价跌幅超20% [1] 当前市场关键数据表现 - 2024年上半年，全国房地产销售面积同比下降约30% [3] - 同期销售价格指数平均下降幅度在3%到5%之间，部分二三线城市降幅超10% [3] - 市场供给与需求出现较大失衡，二手房挂牌量增加，成交量下降 [1][3] 驱动市场变化的核心因素 - 人口增长放缓及部分城市人口外流，导致房地产需求下降 [3] - 家庭平均规模缩小，直接影响对房屋的需求 [3] - 经济增长放缓导致居民收入增长及购买力相对下降 [3] - 国家政策导向从鼓励发展转变为严格管控，监管思路发生变化 [3] 不同能级城市房产价值分化 - 一线城市（如北京、上海、深圳）房产有较强保值能力，因其集中了教育、医疗、就业等核心资源，并持续吸引人口流入，预计5年内跌幅可能在10%以内 [5] - 二线城市出现分化：人口流入型城市（如杭州、成都、武汉、南京）房产保值能力较好，5年后价格可能保持现价附近或小幅上升；人口流出型城市房价可能有明显下降 [5] - 三线及以下城市房产保值能力最差，房价面临人口与经济增长放缓的压力，5年后价值可能显著缩水 [5] 房产价值的具体影响因素 - 同一城市内，核心区域房产因资源集中而保值能力更强，边缘区域房产压力更大 [6] - 租赁市场成为重要参考，租金收益率走低改变了房产的经济学逻辑，例如一套120万、月租3000元的房子，年租金收益率约3%，低于当前4%的定期存款利率 [9] - 房产在家庭资产配置中的角色变化，建议占比从过去的70%以上调整至40%到50%之间，以降低单一资产风险 [10] 对未来五年房价的理性预期 - 对一套120万的房产，5年后价值的合理预期是保持现价或下降10%到20% [10][12] - 价格大幅升值（如至140万、150万）在当前市场环境下已不现实，除非城市本身面临衰退，否则大幅贬值（如至80万、90万）也不太可能发生 [12] - 市场正经历深刻转变，房价增长将放缓，房产将逐步回归其作为生活工具和保值资产的本质 [11]

房地产市场趋势转折 - 全国房地产市场已迎来大转折，新建商品房销售面积在24年同比下降14.3%，相当于少卖了近20个深圳市那么大的面积，销售额减少近3万亿元 [4] - 全国百城二手房均价已连续下跌超过30个月，这种长期下跌趋势在以往难以想象 [4] - 房价下行从21年下旬开始由三四线城市逐步蔓延至一线城市，例如北京某学区房价格从19年高峰的9万元/平方米降至6万元/平方米，价格回落至2016年水平 [3] 行业供需失衡分析 - 商品房供应明显过剩，截至24年底全国待售商品房面积超过7.5亿平方米，同比增长10.6%，到25年8月库存进一步增加842万平方米 [9] - 当前空置房数量高达7000多万套，按每套住4人计算，足以容纳2.8亿人居住 [9] - 人口负增长导致需求萎缩，22年人口减少85万，23年减208万，24年减139万，预计27年总人口将跌破14亿，同时60岁以上老人数量从去年接近2.9亿增至今年超过3.1亿，明年可能达3.3亿 [6][7] 开发商经营压力 - 开发商面临巨大经营压力，房子销售困难导致资金无法回笼，24年已有数千家小房企消失 [9] - 房企债务问题突出，2026年将是开发商的还债高峰，前100强房企需偿还天文数字债务，为求生存在不惜降价卖房以回款 [14] 政策环境影响 - 政策调控持续深化，《住房租赁条例》于今年9月实施，要求租房必须备案，未来可能对租金收税 [15] - 未来可能推出的房产税将增加多套房产持有者的持房成本，可能导致其急于卖房，从而增加市场供给 [15] 购房需求与行为变化 - 当前市场购房需求极度萎缩，即便是核心地段、装修豪华、价格合适的优质房产也难以找到买家，较差房产挂牌一年连看房者都寥寥无几 [4] - 全球经济增速放缓及国际冲突等因素导致企业压力增大，居民收入预期下降，对大宗消费如房产更为谨慎 [11] - 年轻人面临收入增长缓慢与养老压力，部分人月收入仅三四千元，购房想法难以实现 [7]

美国6月房价指数表现 - 标准普尔CoreLogic Case-Shiller全国房价指数6月同比上涨1.9%，增速连续第五个月收窄，创下2023年夏季以来最低增速，较5月的2.3%进一步放缓 [1] - 上半年房价曾出现下跌，但最近六个月2.5%的反弹已抵消此前跌势，暗示2025年初可能成为市场拐点 [1] 房地产市场状况与需求 - 数据印证了美国刚经历的13年来最疲软春季购房季，高企的房价与抵押贷款利率持续抑制需求 [1] - 在房源积压的地区，卖家被迫通过折扣和优惠吸引买家，这在一定程度上减缓了全国房价涨幅的回落 [1] 主要城市房价分化 - 纽约以7%的同比涨幅领跑20城指数，芝加哥(6.1%)和克利夫兰(4.5%)紧随其后 [1] - 疫情期间热门的菲尼克斯、坦帕和达拉斯等地房价持续承压，其中坦帕同比下跌2.4%，跌幅居首 [1]