纪要涉及的行业和公司 - **行业**：房地产行业 - **公司**：太古、九龙仓、恒隆、西盛、领展资产管理有限公司 纪要提到的核心观点和论据 香港楼市现状 - 2024 年量增价跌，二手房和新房交易量增加但价格下跌，反映投资需求和刚需并存，大量资金和人口流入香港，包括优质大陆人才及亚洲周边国家人才[1][9][10] - 与恒生指数显著关联，恒指上行 1 - 2 个月，房价滞后 1 - 2 个月相应上行，2024 年四季度房价企稳与恒指上行相关[11] - 住宅用地仅占 7%，郊野公园占比大，可释放住宅用地有限，一手新增供应单位少，每年约 2 - 3 万个，二手交易占比达八成，是成熟市场表现[1][6][8] - 高房价和高租金，人均居住面积仅 16 平方米，自有率 50.4%，大量居民租房推高租赁价格[1][7] - 住房体系分保障轨和市场轨，市场轨占 56%，配售型房屋占 15%，配租型房屋占 28%，配租型房屋轮候时间约 5.3 年[1][13][14] 影响香港楼市的因素 - 美国降息预期影响大，若降息，香港按揭利率将下调，推动楼市反弹，但投资者需权衡存款与房地产投资收益[1][12][17] - 人口政策吸引人才流入，对房地产市场形成支持，缓解人口流出情况[20] - 撤销部分交易税，买家成本从 7.5%降至约 4%，2024 年 2 月松绑后成交量回升，按揭方案多样化，购买按揭保险首付仅需 10% [19] 香港房企特点 - 采用租售混合模式，租赁业务收入占比高，财务上低杠杆、低周转、高利润，运营稳健，前十二大港资房企资产负债率仅 29% [1][4][26] - 在商业地产方面优势显著，选址和高端定位出色，租金坪效高，品牌力强，奢侈品招商能力突出，喜欢打造综合体验项目 [24][25] - 在内地商业地产市场表现突出，尤其在高端商业项目和奢侈品招商方面，租金收入可观 [1] 香港 REITs 市场 - 发展成熟，以本地物业为底层资产，可海外投资，单体规模较大，共有 11 个 REITs，总市值约 1700 亿港币，平均市值 70 亿港币 [2][27] - 最大的 REITs 是领展，由领展资产管理有限公司发行，主要投资社区商业，主动管理能力强，是有效资产管理平台 [28] 与其他地区对比 - 与内地房企相比，内地房企主要依赖物业开发，占比超 80%，而港资房企物业开发占 25%，投资物业收入占 52% [21] - 与新加坡相比，新加坡市场轨占 10% - 20%，保障轨占 70% - 80%；房地产交易税调控方式类似但名称不同，调控措施均直接有效 [13][18][19] 其他重要但可能被忽略的内容 - 北部都会区元朗及大屿岛新建住宅项目预计对深圳和香港有一定冲击，北部都会区计划容纳 250 万居住人口及 65 万个工作职位，2027 年前完成收地，2030 - 2032 年落地 [15] - 香港持有环节征税包括地租差饷物业税，约为评估租金的 8%，出租还需缴纳物业税，两项税收贡献约 10%财政收入 [16] - 中国境内 REITs 未来面临能否成为有效资产管理平台的挑战，房地产发展趋势向轻资产运营或运营为王转变 [29]

房地产行业的"双轨制"时代来临！ 简单来说，就是就是借鉴新加坡模式，并行发展保障性住房与商品房两条轨道。 保障性住房为中低收入群体兜底，商品房凭借市场机制调节供需与价格。 双轨制究竟是怎么回事？ 其实，就是借鉴新加坡模式，将保障房与商品房紧密结合，重塑房地产发展新格局。 新加坡在这种模式的运用方面堪称是全球典范，早在1960年，新加坡成立建屋发展局以来，就致力于为民众打造经济适用的住房。 现在，全新加坡超80%的公民都居住在政府的组里面，而且这种房子的价格也远低于商品房。 比如一套四居室的组屋售价大概30-50万新币，但商品房的价格却高达数百万。而组屋的配套也很齐全，医院，学校，商超应有尽有。 但是想要申购组也是需要一定的条件的，比如，必须符合新加坡的公民身份，家庭收入也有上限要求等等。 说的再通俗一点：以后，富人买商品房，穷人买保障房。 这一变革，将给无数家庭的居住梦想带来新的希望和挑战， .01 而且参与申请的人还要通过抽签或轮候方式，才能获得购买资格，整个过程公开透明，确保公平公正。 而从近几年我们上层的定调来看，未来我们也在走这条路。 .02 为啥借鉴新加坡模式呢？ 大城市走这种模式，其实也是时代趋势 ...