汇丰私有化恒生银行的背景与市场揣测 - 汇丰控股计划动用约1060亿港元资金私有化恒生银行，市场有揣测此举与恒生银行的房地产坏账有关，尽管汇丰管理层多次否认 [1] - 有外媒报道称，汇丰在约7月时指示其全球首席企业信贷官等人员，确保恒生银行启动出售房地产不良债务组合的程序 [1] - 市场分析认为，坏账可能只是导火线，私有化计划更多是为了有效削减成本及提升效益 [2] 恒生银行与香港商业房地产信贷风险 - 恒生银行上半年预期信贷损失录得48.6亿港元，其中25.4亿港元来自香港商业房地产 [1] - 截至6月底，恒生银行总减值贷款为548.2亿港元，当中已作减值的香港商业房地产贷款达250亿港元 [1] - 银行解释，高息环境及办公室、商铺需求疲弱导致供过于求，相关资产价值及租金受压，多家大型商业房地产企业评级被下调至不良贷款评级 [1] 香港地产商违约情况与行业压力 - 今年8月，香港发展商路劲基建宣布暂停支付离岸债务利息，成为首间发生债券票息违约的香港上市发展商 [2] - 英皇国际在7月首次录得贷款违约 [2] - 香港地产商的债券到期规模将从今年的42亿美元急升至明年的71亿美元，激增近70% [2] - 办公室和零售资产估值自2019年高峰以来暴跌超过50%，且难以变卖套现，持有此类资产的发展商面临巨大压力 [3] 具体开发商财务风险分析 - 新世界发展明年将面临1.68亿美元的债券偿还义务，2027年还将面临6.3亿美元的债券偿还 [3] - 丽新发展明年将有5.24亿美元的债券到期 [3] - 佳明集团的净资本负债比率以213.6%最高，九龙建业为104.4%，丽新发展计及同系的净负债率达82% [3] - 有7间中小型发展商的手持现金未能偿还一年内到期债务 [3] 香港金管局对银行体系稳健性的评估 - 香港金管局认为商业房地产贷款的信贷风险可控，银行对地产贷款的风险敞口大部分面向财务状况良好的大型本地企业 [4] - 银行对中小型发展商及投资者的风险敞口，早年已采取信贷风险缓冲措施，有关贷款大部分有抵押品，且没有对任何单一借贷人过度集中 [4] - 金管局指出，“预期信用损失”是会计模型表述，不代表坏账，不能作为全面评估银行资产质素的依据 [5] - 银行业特定分类贷款比率由2021年底的0.89%重返约2%的长期平均水平，远低于1999年亚洲金融风暴时的7.43% [5]

上市进程与基本信息 - 北交所拟上市公司中诚咨询于10月14日更新注册稿，有望在10月下旬启动股票发行 [1] - 公司计划向不特定合格投资者公开发行股票不超过1400万股（未考虑超额配售选择权）并在北交所上市，保荐人为东吴证券 [3] - 公司专注于工程造价、招标代理、工程监理及管理、BIM服务等专业技术服务及全过程咨询服务 [3] - 公司于2016年12月登陆新三板，2023年5月披露北交所上市计划，从披露计划到获得批文历时约两年半，远超常规的12-18个月流程 [3] - 上市进程延误的主要原因是公司先后经历了北交所三轮审核问询，并于今年8月回复了上市委员会审议会议意见函 [3] 历史财务表现与行业对比 - 2022年至2024年，公司营收从3.03亿元增长至3.96亿元，复合增长率为14.19%，在可比同行中处中下水平 [5] - 同期，公司归母净利润从0.64亿元增长至1.05亿元，复合增长率达到27.97%，在可比同行中仅次于青矩技术 [5] - 2025年上半年公司营收1.91亿元，同比下降4.08%，归母净利润0.53亿元，同比下降2.66% [6] - 公司预计2025年前三季度营收同比下降2.56%至6.17%，归母净利润同比下降1.14%至3.89% [7][8] - 公司预计2025年全年营收3.84亿元，归母净利润1.01亿元，同比分别下降3.04%和4.14%，这将是公司自2016年新三板挂牌以来首次年度收入下滑 [10][11] 业务运营与市场风险 - 公司工程造价收入占比稳定在53%以上，但招标代理业务在2024年同比下降34.67% [13] - 公司96%以上收入源自江苏省，其中苏州一地占比超81%，业务区域集中度风险突出 [13] - 2022年至2024年，公司来自江苏省内的收入比重分别为98.36%、96.85%、96.88% [13] - 2025年1-9月，公司新增订单（合同金额超过10万元）1.96亿元，同比减少13.85% [9] - 截至2025年8月底，公司在手订单（合同金额超过10万元，尚未确认收入的合同金额）近6亿元 [9] 关联交易与公司治理 - 2022年至2024年及2025年上半年，公司前五大客户销售额占比分别为16.13%、20.41%、18.20%及23.47% [14] - 公司实控人之一陆俊曾在苏高新集团旗下公司担任高管，另一实控人许学雷于2022年12月将公司7.04%的股份转让给苏高新集团旗下公司，形成“既是股东又是客户”的关系 [16] - 公司供应商诚来智由许学雷持股90%，2022年至2024年连续三年超60%的主营收入来自中诚咨询 [17][19] - 诚来智向中诚咨询收取的物业费为每月每平方米20元，较其他租户收取的10-15元溢价30%至100% [19] - 北交所审核问询重点提及关联方认定完整性及关联交易公允性等问题 [17] 资产质量与应收账款风险 - 2022年至2024年，公司来自房地产客户的收入占比分别为25.86%、19.50%、19.64%，有降低趋势但仍高于其他类客户 [21] - 公司应收账款周转率从2022年的1.94恶化至2024年的1.39，回款速度放缓 [21] - 公司对房地产客户的应收账款余额从2022年的0.47亿元增至2024年的0.60亿元 [21] - 截至2024年底，公司对房地产客户的坏账准备达到0.15亿元，对比2022年底和2023年底的671.50万元、984.90万元激增 [21] - 2024年底，公司对国有房企和民营房企的应收账款余额分别为0.35亿元和0.25亿元，期内分别计提单项坏账准备62.97万元和753.26万元 [21] 募资计划与监管审核 - 公司初始拟募集资金接近3.30亿元，后经调整，募集资金由2.7亿元降至2亿元，较初始计划缩水40% [23][25] - 募资计划调整包括取消补充流动资金项目以及取消EPC业务拓展项目 [23][25] - 北交所审核问询对公司在报告期内存在较大金额投资理财和现金分红的情况下仍募资补充流动性的合理性提出疑问 [23] - 公司2022年至2023年合计分红约5542万元，同时持有理财产品余额从2022年末的0.79亿元增至2024年末的1.72亿元 [23][24] - 北交所指出公司尚无成功的工程总包项目经验，对募资用于EPC业务拓展项目的合理性存疑 [25]