市场整体表现 - 2025年一季度京沪深杭二手房市场量增价稳，成交面积达8204万平方米，同比增长17% [1][5] - 二手房市场作为新房市场先行指标，政策敏感度高，"认房不认贷"政策后重点城市二手房带看量周增40%，领先新房认购回升2周 [10] - 深圳宝安区二手房议价空间从2024年Q4的8%收窄至2025年Q1的5%，3个月后同区域新房启动涨价 [10] 一二手房成交对比 - 京沪深杭一季度一二手房累计同比持增且显著超30城平均水平，上海、深圳、杭州一季度二手房成交同比增幅均在5成左右 [5][6] - 深圳新房成交同比增83%，主要基于新房供应阶段性爆发和去年基数较低 [6] - 北京、上海、杭州二手房成交同比增幅分别为35%、49%、50%，均高于新房增幅 [8] 挂牌量及结构变化 - 京沪深杭二手挂牌量增速放缓，4月前20日环比3月日均回落，北京、上海同比分别增长16%和55%，深圳、杭州同比下降11%和19% [12][14] - 京沪杭高改和豪宅业主挂牌积极性稳中有增，上海、杭州总价800万以上新增挂牌量占比达2025年以来高点，深圳则显著回落 [15] - 北京、上海、杭州160平以上面积段新增挂牌量占比不足10%，但呈现持稳或稳中有增态势 [18] 成交结构及价格趋势 - 京沪深杭140平以上面积段成交套数占比同环比齐增，高改和豪宅需求旺盛 [23] - 沪深杭低总价成交集中度下降，500-3000万成交占比环比增长 [23] - 2025年3月沪深杭超半数小区房价环比上涨，北京上涨小区占比达46%，杭州二手房价指数环比增长1%，创2022年8月以来新高 [33] - 高端小区领涨，北京、上海、深圳3月高端小区房价环比上涨比重均超6成，上海、深圳约半数刚需小区房价环比回升 [35][45] 市场回稳进程 - 京沪深杭二手房由"以价换量"转向"量增价稳"，高改和顶豪产品成交占比回升，城市核心区域成交集中度持续上升 [43] - 二手房价止跌态势确立，北京、上海议价空间逐步收窄，深圳、杭州议价空间稳中有增但仍不足20% [44] - 刚需房源成交占比过半但集中度下降，市场信心持续修复，预计刚需、改善类房源将开启新一轮上涨周期 [35][45]

市场整体表现 - 2025年一季度京沪深杭二手房市场量增价稳，成交面积达8204万平方米，同比增长17%，高改及豪宅需求回暖，刚需价格止跌[1][5] - 一二手房成交同比持增，二手房表现优于新房，上海、深圳、杭州一季度二手房成交同比增幅均在5成左右，深圳新房成交同比增83%[6][8] - 二手房市场作为新房市场"晴雨表"，对政策敏感度更高，"认房不认贷"政策后重点城市二手房带看量周增40%，领先新房认购回升2周[10] 挂牌量及结构变化 - 京沪深杭二手挂牌量增速放缓，4月前20日环比3月日均回落，北京、上海同比分别增长16%和55%，深圳、杭州下降11%和19%[12][14] - 京沪杭千万豪宅业主挂牌积极性稳中有增，北京800-3000万和3000万以上占比持稳14%和0.5%，上海、杭州800万以上挂牌量占比达2025年以来高点[15] - 豪宅挂牌量上升可能源于高位套现避险心态、流动性需求驱动的资产配置优化及"卖旧买新"置换需求[20] 成交结构特征 - 刚需房源成交过半但集中度下降，京深杭90-140平成交占比环比持增，70-90平中等面积段跌幅显著[27][29] - 高改和豪宅需求旺盛，京沪深杭140平以上面积段成交套数占比稳中有增，城市核心区域成交集中度持续上升[23][43] - 总价100万-500万元房源占比约6成仍是新增挂牌主力，500万-800万元中高改房源挂牌稳定且占比约2成[28] 价格走势 - 沪深杭二手房价环比上涨小区占比波动上行至50%以上，杭州3月二手房价指数环比增长1%，创2022年8月以来70城环比涨幅新高[33] - 高端小区率先量价齐升，京沪深3月高端小区房价环比上涨比重均超6成，上海、深圳约半数刚需小区房价环增[35][45] - 京沪近1年议价空间逐步收窄，沪深杭议价空间均不足20%，价格博弈进入新平衡阶段[44] 市场趋势 - 京沪深杭二手房由"以价换量"转向"量增价稳"，供需活跃预示回稳进程加速[42] - 高改和顶豪产品成交占比回升，二手房成交区域向城市核心区域聚焦，外围区域市场热度显著回落[43] - 高端小区领涨，刚需、改善积蓄势能，随着成交持续放量，刚需、改善类房源或开启新一轮上涨周期[45]