土地供应与市场格局 - 北京昌平东小口板块在沉寂五年后迎来首宗新增住宅用地供应，东小口镇贺村地块位于五环至六环之间，地处海淀、朝阳、昌平三区交汇处 [1] - 该板块长期缺少新增住宅用地的核心原因是地块拆迁腾退及平整工作的推进周期较长，此前相关地块尚未完成前期环节 [1][3] - 随着该地块入市，昌平区域已形成9个楼盘在售、1个待开的“10盘”市场局面，覆盖从刚需到改善的多元需求 [1] - 2025年截至11月昌平已成功出让5宗地块，追平去年全年供地规模，土地成交总额达104.54亿元 [4] 新房市场热度与价格特征 - 昌平新房市场持续保持较高热度，得益于高性价比产品优势以及地铁交通与大型商业配套的完善 [4] - 昌平在售新房项目成交均价存在梯度，最低为建工嘉境里约3.9万元/平方米，最高为朱辛庄板块的中海未来之境6.13万元/平方米，多数项目价格区间在4万至5万元/平方米 [4] - 昌平新房与板块内二手房形成显著价格差异，例如北七家板块新房国贤府二期均价约5.39万元/平方米，而同板块二手房均价普遍为1.8万至2.8万元/平方米 [5] - 新房市场需求受到区域内互联网大厂高购买力年轻群体的支撑，这类客群更倾向于选择新房 [5] 产品定位与户型特点 - 昌平区域新房项目主力户型区间集中在75至130平方米，以三居室为设计主流，精准覆盖刚需与改善两类核心客群 [8] - 部分开发商为打造产品差异化推出少量大户型，例如国贤府二期提供166及168平方米产品，但占项目总房源比例不足8% [9] - 与朝阳、丰台等以130平方米以上改善盘为主的区域相比，昌平区域呈现“小而精”的户型特点，主要聚焦千万资产以下的中等收入改善客群 [9] 住宅品质升级趋势 - 昌平新建住宅呈现高得房率、高标准配套建设与高交付标准的“三高”品质发展趋势，新房得房率普遍达90%以上，而区域二手房得房率普遍仅为75%左右 [11] - 会所功能已成为在售项目的标配，例如国贤府二期配套650平方米会所，龙湖恩祥・凌雲颂打造约3300平方米新规双会所 [11] - 户型设计因得房率提升而优化，90平方米户型已能实现三面宽，社区公区通过架空层、泛会所等设施落地，形成与二手房的明显品质梯度差 [12] - 开发商持续提高居住品质并加大精装投入，推动昌平新房品质已与北京各平原新城基本齐平 [12]

市场整体表现 - 2025年一季度京沪深杭二手房市场量增价稳，成交面积达8204万平方米，同比增长17% [1][5] - 二手房市场作为新房市场先行指标，政策敏感度高，"认房不认贷"政策后重点城市二手房带看量周增40%，领先新房认购回升2周 [10] - 深圳宝安区二手房议价空间从2024年Q4的8%收窄至2025年Q1的5%，3个月后同区域新房启动涨价 [10] 一二手房成交对比 - 京沪深杭一季度一二手房累计同比持增且显著超30城平均水平，上海、深圳、杭州一季度二手房成交同比增幅均在5成左右 [5][6] - 深圳新房成交同比增83%，主要基于新房供应阶段性爆发和去年基数较低 [6] - 北京、上海、杭州二手房成交同比增幅分别为35%、49%、50%，均高于新房增幅 [8] 挂牌量及结构变化 - 京沪深杭二手挂牌量增速放缓，4月前20日环比3月日均回落，北京、上海同比分别增长16%和55%，深圳、杭州同比下降11%和19% [12][14] - 京沪杭高改和豪宅业主挂牌积极性稳中有增，上海、杭州总价800万以上新增挂牌量占比达2025年以来高点，深圳则显著回落 [15] - 北京、上海、杭州160平以上面积段新增挂牌量占比不足10%，但呈现持稳或稳中有增态势 [18] 成交结构及价格趋势 - 京沪深杭140平以上面积段成交套数占比同环比齐增，高改和豪宅需求旺盛 [23] - 沪深杭低总价成交集中度下降，500-3000万成交占比环比增长 [23] - 2025年3月沪深杭超半数小区房价环比上涨，北京上涨小区占比达46%，杭州二手房价指数环比增长1%，创2022年8月以来新高 [33] - 高端小区领涨，北京、上海、深圳3月高端小区房价环比上涨比重均超6成，上海、深圳约半数刚需小区房价环比回升 [35][45] 市场回稳进程 - 京沪深杭二手房由"以价换量"转向"量增价稳"，高改和顶豪产品成交占比回升，城市核心区域成交集中度持续上升 [43] - 二手房价止跌态势确立，北京、上海议价空间逐步收窄，深圳、杭州议价空间稳中有增但仍不足20% [44] - 刚需房源成交占比过半但集中度下降，市场信心持续修复，预计刚需、改善类房源将开启新一轮上涨周期 [35][45]

市场整体表现 - 2025年一季度京沪深杭二手房市场量增价稳，成交面积达8204万平方米，同比增长17%，高改及豪宅需求回暖，刚需价格止跌[1][5] - 一二手房成交同比持增，二手房表现优于新房，上海、深圳、杭州一季度二手房成交同比增幅均在5成左右，深圳新房成交同比增83%[6][8] - 二手房市场作为新房市场"晴雨表"，对政策敏感度更高，"认房不认贷"政策后重点城市二手房带看量周增40%，领先新房认购回升2周[10] 挂牌量及结构变化 - 京沪深杭二手挂牌量增速放缓，4月前20日环比3月日均回落，北京、上海同比分别增长16%和55%，深圳、杭州下降11%和19%[12][14] - 京沪杭千万豪宅业主挂牌积极性稳中有增，北京800-3000万和3000万以上占比持稳14%和0.5%，上海、杭州800万以上挂牌量占比达2025年以来高点[15] - 豪宅挂牌量上升可能源于高位套现避险心态、流动性需求驱动的资产配置优化及"卖旧买新"置换需求[20] 成交结构特征 - 刚需房源成交过半但集中度下降，京深杭90-140平成交占比环比持增，70-90平中等面积段跌幅显著[27][29] - 高改和豪宅需求旺盛，京沪深杭140平以上面积段成交套数占比稳中有增，城市核心区域成交集中度持续上升[23][43] - 总价100万-500万元房源占比约6成仍是新增挂牌主力，500万-800万元中高改房源挂牌稳定且占比约2成[28] 价格走势 - 沪深杭二手房价环比上涨小区占比波动上行至50%以上，杭州3月二手房价指数环比增长1%，创2022年8月以来70城环比涨幅新高[33] - 高端小区率先量价齐升，京沪深3月高端小区房价环比上涨比重均超6成，上海、深圳约半数刚需小区房价环增[35][45] - 京沪近1年议价空间逐步收窄，沪深杭议价空间均不足20%，价格博弈进入新平衡阶段[44] 市场趋势 - 京沪深杭二手房由"以价换量"转向"量增价稳"，供需活跃预示回稳进程加速[42] - 高改和顶豪产品成交占比回升，二手房成交区域向城市核心区域聚焦，外围区域市场热度显著回落[43] - 高端小区领涨，刚需、改善积蓄势能，随着成交持续放量，刚需、改善类房源或开启新一轮上涨周期[45]