展会概况 - 2025年中国国际服务贸易交易会工程咨询与建筑服务专题展以"科技赋能好房子"为主题 展区总面积7100平方米 规模创历届之最 [1] - 吸引90家国内外企业参展 其中世界500强及行业龙头企业占比74% [1] - 展区按"好房子"全生命周期划分为六大区域 集中展示绿色建造 智能建造 零碳建筑等前沿成果 [1] 重点项目展示 - 故宫博物院北院区项目总建筑面积约6.02万平方米 是国家"十四五"规划重大文化设施 [1] - 项目由中建八局和上海宝冶承建 2023年12月22日开工 已进入装饰装修施工阶段 预计2026年5月竣工 [1] - 项目将解决故宫180余万件文物的展示需求 建成集文物展示 修复 保存和文化传播于一体的现代化博物馆 [1] - 北京建工地产嘉境里项目是昌平区域首个精装满配项目 依托"双核"驱动 以高颜建筑+沉浸式度假园林形式呈现 [2] - 朝阳区十八里店项目启动智能建造施工集成平台应用研究 积极探索装配式住宅施工的智能化转型升级 [2] 行业技术亮点 - "梦想号"竖井掘进机开挖直径达23.02米 填补世界掘进机产品型谱空白 [3] - 装配式造楼机实现外立面高空安全作业自动化 [3] - 应急抢险指挥方舱联动无人机构建防控体系 多类建筑机器人将集中亮相 [3] - 大数据等技术赋能建筑全流程 智能建造成为工程建筑领域转型亮点 [3] 产业协同发展 - 北京工程勘察设计协会和北京建筑师学会携会员单位 外资企业和上下游企业组成行业联合展区 [2] - 系统展示"好房子"政策从单点试点到规模化落地的实践成果 体现北京住房建设高品质发展的全面推进 [2] - 服贸会期间将举办智能建造联盟成立仪式及多场专业论坛 搭建建筑行业国际合作与交流的重要平台 [3]

楼市整体趋势 - 楼市触底尚未完成 分化格局已确立 高盛预测2027年前房价较2021年高点再跌10% [1] - 国内机构观点分化 中金和中信建投认为一线城市2025年底企稳 强二线城市2026-2027年企稳 三四线城市继续下行 [1] - 25-39岁购房主力人口到2027年将减少4200万 降幅达15% 缺乏人口支撑使普涨动力不足 [1] 城市分化表现 - 北京五环外限购放宽后一周 龙湖观萃等项目看房量激增35% 成交量翻倍 [3] - 三四线城市库存严重 全国商品房库存6.8亿平方米中70%积压在三四线 去化周期超18个月 [3] - 一线核心区去化周期仅需6-9个月 与三四线形成鲜明对比 [3] - 部分区域出现极端低价 惠州海景房降至15万套 鹤岗5万套 阜新2万多可购60平米二居室 [3] 价值洼地领域 - 城市更新区域内老旧小区改造后价值提升 深圳某小区改造后房价平均上涨15%以上 [3] - 地铁站周边500米内房产价值平均高出10-20% 深圳北站周边高铁通车后房价上涨7% [4] - 新兴产业园区周边住宅需求旺盛 上海张江高科技园区聚集5万高收入人群 [4] 市场窗口期 - 2025年下半年至2026年初为关键窗口期 开发商将加大新房折扣力度 [5] - 首套房贷利率降至3.35%历史低位 100万贷款月供较峰值减少1261元 [5] - 一线城市政策窗口期短暂 北京公积金新政二套额度提高至100万 首付统一30% [5] 区域价格表现 - 一线核心区跌幅较小 北京海淀和上海衡山路等地段跌幅仅个位数 [10] - 三四线城市跌幅显著 呼和浩特和兰州等地新房均价跌幅超7% 二手房折价幅度达10% [10] 购房策略建议 - 一线及强二线刚需2025年下半年可重点关注核心区地铁沿线次新房 月供控制在家庭收入三成内 [6] - 三四线多套房持有者建议置换非核心地段老房子到强二线核心区 [6] - 改善型群体可等待至2027年左右市场企稳后置换 [8] - 投资者需精算持有成本 年化收益低于4%不建议介入 [8]

市场成交表现 - 新政后首个周末北京新房及二手房网签数据表现平稳 新建商品住宅分别成交83套和92套 二手住宅分别成交178套和116套 [1] - 部分区域新房成交量近两年来首次超越二手房 主要因新房利好政策集中及价格下降推动意向买家入市 [2] - 北五环外热点项目看房量显著提升 龙湖观萃项目周末日均看房量超110组环比增35% 成交8套环比增100% [3] 政策调整内容 - 北京优化住房限购政策 允许符合条件的家庭在五环外购房不受套数限制 五环内政策保持不变 [3] - 公积金贷款支持力度加大 首套认定标准改为"认房不认贷" 二套贷款额度从60万元提高至100万元 首付统一降至30% [4] - 公积金贷款额度累积加快 从每年存缴累积10万元提升至15万元 并允许提取公积金作为首付 [4] 政策影响机制 - 公积金新政对新房买家更有利 最高贷款额度达160万元 而二手房根据评估确定通常远低于此上限 [2] - 首套房认定标准放宽 无房且全国仅使用过一次已结清公积金贷款的家庭可享受首套政策 激发异地置换和本地改善需求 [2] - 五环外占北京新房成交超80% 取消限购套数有望带动需求释放 [4] 市场预期与展望 - 当前政策被视为阶段性措施 市场预期后续可能进一步优化五环外资格认定和核心区政策 [5] - 存在LPR下调及商业贷款首付比例降低的可能性 尤其针对多子女家庭和绿色建筑领域 [5] - 惠誉评级将2025年全国新房销售降幅预测从15%收窄至7% 但预计下半年市场表现将趋弱 [5]

政策调整内容 - 北京市住建委和公积金管理中心联合发布通知 优化调整房地产相关政策 核心包括五环外购房不限套数和多项公积金政策优化 [1] - 符合北京市商品住房购买条件的居民家庭 购买五环外商品住房不限套数 过去可能只能买一套或两套 现在数量更多 [5][6] - 公积金政策升级 包括首套房认定放宽 全国范围内有一次贷款记录的公积金贷款可从二套变为首套 减小购房压力 [9] 市场即时反应 - 政策发布后首个交易日 北京楼市市场活跃度提升 通州区链家门店接到大量客户和业主咨询 经纪人工作至晚上11-12点 [3] - 昌平区龙湖观萃项目售楼处人声鼎沸 沙盘区 签约区 洽谈区座无虚席 18个销售事业部全部轮换2-3圈 销售人员未吃午饭 [5] - 政策发布当晚即有首套房客户签约购房 客户认为品质好房子会越来越值钱 担心未来可选余地变少而立即购买 [9] 购房者行为变化 - 有购房者取消原定回老家的行程 立即赶到门店看房 原计划2-3年后购房 因担心政策变化而提前购买计划 [9] - 购房者表示如果价格合适 计划在周末立即认购住房 主要受公积金首套房认定放宽政策影响 [9] - 政策引导购房需求向五环外流动 优化市场库存结构 五环外新房市场有望迎来销售高峰 [10] 政策影响分析 - 政策使购房政策更宽松 促进职住平衡 支持在城市外围区域上班的购房需求 [5] - 政策释放合理购房需求 为城市空间优化和人口疏解提供支撑 市场信心有望逐步修复 [10] - 政策引导更多购房者关注五环外新房项目 增加市场需求 同时积极信号影响二手房市场 [10] - 政策被认为非常及时和必要 将为2025年8月份楼市增加活力 有助于市场止跌企稳 [10]

土地出让概况 - 北京6月5日出让4宗宅地，涉及海淀、石景山、昌平3个区域，共揽金130.6亿元 [1] - 越秀、北京城建、未来科学城、贝好家联合体以23.95亿元底价摘得昌平区中关村生命科学园三期地块 [1] - 该地块总面积3.07万平方米，规划建筑面积7.99万平方米，容积率2.6，控高60米 [2] 地块规划与配套 - 地块需配建社区服务站（≥500平方米）、社区文体活动中心（≥1200平方米），且90平方米以下户型占比不低于70% [2] - 地块邻近地铁昌平线生命科学园站，周边1.2公里有北京超极合生汇商场（建筑面积46万平方米，入驻品牌超800家）、万达广场、北大国际医院等 [2] - 规划中的地铁19号线北延线生命谷站（距地块西侧500米）预计2027年建成，将连接海淀永丰产业区、金融街核心商务区及北京中心城区 [3] 区域发展潜力 - 地块所在街区定位为"产城融合型科技园区"，受益于生命科学产业集聚的高素质人才及配套设施升级 [3] - 区域内现有竞品龙湖观萃项目（直线距离700米）楼面价3.58万元/平方米，网签去化率43.5%，成交均价5.6万元/平方米 [5] 拿地企业动态 - 越秀在昌平区现有项目包括越秀·星耀未来（网签去化13%，成交均价5.5万元/平方米）、越秀星樾（现房尾盘）及梧桐星宸（尾盘） [4] - 未来科学城曾联合中海以12.8亿元底价拿下朱辛庄新区地块，开发项目中海未来之境尚未开盘 [4] - 贝好家为贝壳找房旗下住宅开发平台，采用"同股同权"合作模式，已在北京、上海等8个城市布局，北京合作项目包括门头沟长安华曦府（三开三磬）和通州八里桥地块 [5] 市场竞争格局 - 生命科学园板块内新房项目包括龙湖观萃和即将开盘的中海未来之境，与本次出让地块形成直接竞争 [4][5] - 本次地块综合楼面价29977元/平方米，较龙湖观萃拿地成本低近6000元/平方米 [5]

行业现状与政策环境 - 房地产行业尚未度过寒冬，未来竞争焦点转向高质量、新科技和好服务[1] - 限购时代结束，行业进入20年来最宽松环境，地产牛市终结[2] - 政府频繁使用"筑底"一词描述当前地产市场状态[3] - 政策双重导向：保交付建好房满足需求，同时推动新发展模式帮助企业止损转盈[4] - 近7成房企仍处于亏损状态，把握政策脉搏成为生存关键[5] 行业三大维稳措施 - 流动性是波动期核心问题，政策聚焦按期交付、财务安全与住好房三大方向[9] - 2021-2024年是房企交付压力高峰期，2024年可能成为最后一个交付大年[10] - 2022年"保交楼"写入高层会议，2024年升级为"保交房"，政策从保项目转向保权益[12] - 政府建立城市房地产融资协调机制，允许经营性物业贷款用于稳固债务[14] - 龙湖案例：2024年经营性物业贷净增299亿元，有息负债压降163亿元至1763.2亿元[14] 住房需求升级趋势 - 全国城镇住宅套户比达1.07，需求从"有没有"转向"好不好"[15] - 2025年"好房子"写入政府工作报告，头部房企加速布局安全、舒适、绿色、智慧住宅[15] - 龙湖推出"观萃"产品线，整合社区外设施营造融合氛围，两年内推出9座云河颂和16座御湖境[15] - 中信证券测算核心城市置换需求达每年4.3亿平方米，相当于2023年销量的38%[17] 房企转型与第二曲线 - 新发展模式要求房企延伸业务链，发展租赁、物管、代建等轻资产业务[22] - 华润置地布局大资管业务，涵盖经营性不动产、轻资产管理和生态圈业务[25] - 龙湖2024年运营及服务业务收入267.1亿元，占总收入20%[27] - 商业投资租金收入109.8亿元（+7%），出租率97%[28] - 龙智资管六大业务单元年收入31.8亿元，物管收入114.2亿元（外拓占比超60%）[29][30] - 龙湖龙智造智慧营造业务年收入12.1亿元[31] 经营性资产发展前景 - 中产扩大驱动高品质商业空间需求，数字经济推动产业园区服务化转型[35][36] - REITs试点等政策为存量资产盘活提供支持[37] - "空间即服务"成为房企转型核心战略，连接人与空间[39] - 龙湖二十年前即布局多元业务，资本市场认可其经营性收入稳定性[40] - 行业竞争转向产品力、服务力与创新力的多维较量[40]