gtaxinstitute@essence.com.cn 综合晨报 2025年12月16日 氧化铝运行产能处于历史高位,供应过剩格局难改,行业库存和交易所仓单持续上升,未来二个月 仓单过期流出压力丈。山西河南平均完全成本2850-2900元，现金成本核算仍有利润，形成规模减 产前盘面反弹空间有限,现货下跌确定性更强。 (原油) 欧盟理事会15日发布两份公告，宣布对俄罗斯采取新一轮制裁措施。自上周美国扣押一艘沟轮并对 与委内瑞拉有业务往来的航运公司和船只实施制裁以来，委内瑞拉的石油出口量急剧下降。然全球 原油供需愈发宽松背景下,美国主导的和谈取得进展导致市场担忧达成协议后俄油供应释放进一步 增大供应压力,油价承压降至年内低点。 (责金属) 隔夜贵金属延续偏强运行。美联储会议后宽松交易延续,黄金逼近历史高点位置,如果实现突破则 贵金属强势表现有望延续。铂肥创上市以来新高，外盘强势突破前高压力位加速上涨。金银强势背 景下,相对低估值钩把受多头资金青睐,商业航天发展如火如荼,氢能板块用铂把存想象空间,供 应端的强刚性约束下，铂肥中长线多配节奏明确。今晚重点关注美国11月非农数据发布。 【铜】 隔夜伦铜冲高收回部分涨幅 ...

深圳楼市第49周成交数据 - 全市新房成交807套，环比增长4.8%，其中住宅成交608套，环比增长7.4% [1] - 全市二手房录得1419套，环比增长6.2%，市场迎来“开门红” [1] 市场需求结构分析 - 市场新增需求量环比增长4.8%，需求以刚需和改善型为主 [3] - 83.7%的客户选择总价1000万以下的住宅，16.3%的客户瞄准1000万以上的住宅 [3] 区域市场表现与购房偏好 - 龙岗区以25.4%的意向占比和348万元的意向套均总价，成为性价比最受认可的区域 [3] - 福田、南山等中心城区因总价较高占比较少，坪山、盐田等远郊区域受配套制约吸引力有限 [3] - 性价比是当前深圳普通购房者的核心决策因素 [3] - 二手住宅交易中，“刚需、刚改”需求活跃片区分布在龙岗、罗湖、龙华、坪山、宝安五个行政区 [3] - 龙岗中心城片区成交表现最为突出，其均价在五区中处于中等水平，罗湖布心片区均价最高，坪山片区均价最低 [3]

土地供应与市场格局 - 北京昌平东小口板块在沉寂五年后迎来首宗新增住宅用地供应，东小口镇贺村地块位于五环至六环之间，地处海淀、朝阳、昌平三区交汇处 [1] - 该板块长期缺少新增住宅用地的核心原因是地块拆迁腾退及平整工作的推进周期较长，此前相关地块尚未完成前期环节 [1][3] - 随着该地块入市，昌平区域已形成9个楼盘在售、1个待开的“10盘”市场局面，覆盖从刚需到改善的多元需求 [1] - 2025年截至11月昌平已成功出让5宗地块，追平去年全年供地规模，土地成交总额达104.54亿元 [4] 新房市场热度与价格特征 - 昌平新房市场持续保持较高热度，得益于高性价比产品优势以及地铁交通与大型商业配套的完善 [4] - 昌平在售新房项目成交均价存在梯度，最低为建工嘉境里约3.9万元/平方米，最高为朱辛庄板块的中海未来之境6.13万元/平方米，多数项目价格区间在4万至5万元/平方米 [4] - 昌平新房与板块内二手房形成显著价格差异，例如北七家板块新房国贤府二期均价约5.39万元/平方米，而同板块二手房均价普遍为1.8万至2.8万元/平方米 [5] - 新房市场需求受到区域内互联网大厂高购买力年轻群体的支撑，这类客群更倾向于选择新房 [5] 产品定位与户型特点 - 昌平区域新房项目主力户型区间集中在75至130平方米，以三居室为设计主流，精准覆盖刚需与改善两类核心客群 [8] - 部分开发商为打造产品差异化推出少量大户型，例如国贤府二期提供166及168平方米产品，但占项目总房源比例不足8% [9] - 与朝阳、丰台等以130平方米以上改善盘为主的区域相比，昌平区域呈现“小而精”的户型特点，主要聚焦千万资产以下的中等收入改善客群 [9] 住宅品质升级趋势 - 昌平新建住宅呈现高得房率、高标准配套建设与高交付标准的“三高”品质发展趋势，新房得房率普遍达90%以上，而区域二手房得房率普遍仅为75%左右 [11] - 会所功能已成为在售项目的标配，例如国贤府二期配套650平方米会所，龙湖恩祥・凌雲颂打造约3300平方米新规双会所 [11] - 户型设计因得房率提升而优化，90平方米户型已能实现三面宽，社区公区通过架空层、泛会所等设施落地，形成与二手房的明显品质梯度差 [12] - 开发商持续提高居住品质并加大精装投入，推动昌平新房品质已与北京各平原新城基本齐平 [12]

辣卤牛蛙行业分析 - 行业满足高频、刚需、高毛利的黄金公式 是能干一辈子的生意类型 [1] - 产品属于高频消费品 日常生活离不开 能带来稳定收入 [3] - 产品属于刚需食品 复购率高达65% 即十人中有六人会再次购买 支撑长期生意 [3] - 行业毛利率高 原料成本不高但售价不错 利润空间大 [3] 商业模式与运营 - 夫妻档店铺日销500斤并不夸张 日入8000元对于小型夫妻档店非常可观 [3] - 夫妻档模式具有成本低、执行力强、沟通顺畅的天然优势 [5] - 两人分工明确 一人掌厨一人负责销售和外卖 容易撑起生意 [5] - 选址需在社区、夜市或学校周边 以保证人流量和购买频次 [7] 成功关键因素 - 成功关键在于将普通小吃做到极致 包括味道稳定、口感出众、服务周到 [5] - 口碑是生意长久的秘密武器 顾客一口好评可能带来十个回头客 [7] - 中年创业不应追求发明新东西 而应把最普通的事做到极致 比追逐风口更靠谱 [5]

广州土地市场动态 - 厦门国贸地产以5.06亿元底价竞得广州荔湾区地块 成交楼面价约2.15万元/平方米 宗地面积9007.07平方米 计容建筑面积约2.35万平方米 容积率3 [1] - 该地块是荔湾区石围塘区域近两年首宗住宅用地 毗邻白鹅潭核心发展区 距离地铁11号线石围塘站约100米 周边二手房成交价约4万元/平方米 [3] - 同区域2023年4月地块由广东建工控股联合体以21.59亿元竞得 楼面价2.2万元/平方米 [3] 房企投资策略 - 国贸地产2023年5月以24.82亿元竞得白云区嘉禾望岗地块 溢价率15% 楼面价2.47万元/平方米 项目销售接近尾声 [4] - 国贸地产联合越秀在天河区开发豪宅项目 产品单价约9万元/平方米 2025年前8个月销售额达254.1亿元 跻身行业TOP20 [4] - 中指研究院分析认为地块体量小且地价合理 适合开发刚需及刚改产品 [3] 土地供应加速 - 9月广州挂牌多宗优质地块：白云新城地块起拍楼面价约3.3万元/平方米 挂牌起始价13.33亿元 太和镇宅地起拍楼面价5692元/平方米 [7] - 海珠区广州大道南地块起拍总价8.6亿元 楼面价1.4万元/平方米 [7] - 2025年广州涉宅地块总建面115.9万平方米 土地出让金211.8亿元 预计后续将推出更多优质住宅用地 [7] 房地产市场表现 - 2025年上半年广州新房成交32861套 同比上涨17% 成交均价3.52万元/平方米 环比上涨2.8% [8] - 8月商品住宅成交面积49.05万平方米 同比增长4% 但环比收缩 [8] - 珠实地产启动"保价"措施 覆盖7个在售楼盘 承诺买贵补差价（最高20万元物管费）至2025年底 [8]

房地产市场趋势判断 - 行业普遍认为房地产市场止跌回稳趋势向好但时间节点存在分歧 部分观点预测2024年止跌 另一部分观点认为需3-5年 [1] - 经济学家朱宁预测房价仍有20%-30%下降空间 2023年9月政策组合使市场短期稳定 但近期再次进入下行通道 [3] - 行业调整期将持续至2027年 部分二三线城市2018-2019年见顶 假设10年调整周期 政策干预较早使中国情况介于美日之间 [8] 市场驱动因素变化 - 人口结构逆转 城镇化放缓及年轻人低欲心态持续驱动楼市深度调整 [3] - 行业逻辑从"买房必涨"转变为"买房即亏" 第一套房应视为消费品而非投资品 [3] - 历史"隐性担保"催生刚性兑付预期 推高资产泡沫 2016年预警已得到验证 [5] 需求结构转变 - 当前购房需求以刚需和改善性住房为主 不再追求投资回报 [5] - "住房刚需"概念被质疑 经济学强调有效需求（买得起的需求）而非必需品驱动 [5] - 历史附加条件（赚钱效应 子女教育）改变使"刚需"概念失效 [5][6] 预期与风险形成机制 - 历史预期从"打破头买房"逆转为"打破头卖房" 稳定预期成为市场止跌关键 [6] - 过度杠杆和野蛮生长导致部分房企累积超2万亿负债 以某大为典型代表 [6] - 建议年轻购房者转变思维 从投机转向消费逻辑 重新评估购房标准 [8]

刚需定义 - 刚需需满足三大条件：极大提升效率 极大降低成本 极大提升用户体验 [1] - 效率提升需显著(15%幅度不足 易沦为竞争对手的打工者) [1] - 渐进式创新难以形成壁垒 主要受益者为行业龙头 [1] 消费重构精选课 - 课程聚焦中日消费产业方法论 涵盖效率革命 需求重构 资本破局三大方向 [2] - 师资包括日本消费研究权威三浦展 萨莉亚前社长 明治食品爆款开发专家 [2] - 课程时长3天 采用沉浸式教学 重点解析日本30年消费周期经验的中国本土化路径 [2] 课程信息 - 原价12800元/人 早鸟优惠价9800元/人 [3] - 举办地点为上海 时间为8月7日至8月9日 [4]

一线城市楼市整体表现 - 多部门联合推出房地产政策"组合拳"，一线城市楼市整体保持活跃，展现出新活力 [1] - 北京上半年新建商品住宅成交套数为18085套，同比上涨20.7% [6] - 北京上半年二手房住宅网签86964套，同比上涨17.7% [7] - 上海前5个月一、二手住房合计成交1094万平方米，同比增加30% [12] - 广州1月至6月二手住宅共网签56613套，同比分别增长12.98% [16] - 深圳上半年新房和二手房成交约6.4万套，同比增长49.6% [20] 北京楼市 - 北京新房成交套均总价780万元，比去年上半年和下半年都有明显上涨 [5] - 北京新房成交排名前五的项目中，海淀区有4个，单价都在每平方米10万元以上 [7] - 北京新房去化周期为28.5个月，核心区库存紧张，远郊高库存板块拖累 [7] - 海淀、西城等核心城区二手房价格坚挺，房山、通州等区域挂牌价下跌明显 [8][9] 上海楼市 - 上海1月至5月一手住房成交266万平方米，同比增加9%，新房价格同比上涨5.9% [12] - 上海豪宅项目"开盘即告罄"，如上海壹号院三批次64套房源，套均总价约6200万元，当日全部售罄 [12] - 上海5月二手房成交161万平方米，同比增加14%，为2022年以来同期最高值 [13] - 上海二手房中低总价的刚需型住宅占比67%，70平方米至120平方米户型成交占比45% [14] 广州楼市 - 广州6月二手住宅网签9891套，环比增长7.18% [16] - 广州楼市刚需占比高，300万元以下的房源成为成交主体 [17] - 广州已全面取消限购，中心区外的片区房价下跌明显，年轻购房者达到"上车门槛" [17] 深圳楼市 - 深圳上半年住宅成交接近5万套，同比增长38.3% [20] - 深圳二手房成交中，单价4万元以下的房源成交占比达40.8%，总价300万元以下房源成交占比41.5% [21] - 深圳楼市刚性需求和改善需求旺盛，未来成交量回升幅度可能会更大 [21] 市场分化与趋势 - "好房子"政策标准推动市场分化，高得房率、优质地段项目热销 [5][7][12] - 一线城市楼市区域分化明显，核心城区价格坚挺，郊区价格承压 [7][8][9] - 政策放松、信贷支持等预期将推动下半年市场活跃度提升 [10][22]

报告行业投资评级 报告未明确给出行业投资评级 报告的核心观点 报告对多个行业品种进行趋势研判，涉及宏观金融、农产品、有色金属、能源化工等领域，指出各品种受地缘政治、经济数据、供需关系、政策变动等因素影响，呈现不同走势，投资者需关注相关进展及数据变化，部分品种给出操作建议 根据相关目录分别进行总结 宏观金融 - 股指方面，地缘冲突加剧，可结合期权工具对冲不确定性 [1] - 债期受资产荒和弱经济利好，但短期央行提示利率风险压制上涨 [1] 有色金属 - 黄金短期或重返震荡，中长期上涨逻辑坚实 [1] - 白银短期进入震荡走势 [1] - 铜价走高后存在回调风险 [1] - 铝价维持偏强运行，氧化铝期货贴水明显，盘面价值受产量提升施压 [1] - 镍价短期弱势震荡，中长期一级镍过剩压制仍存，建议短线区间操作 [1] - 不锈钢期货短期弱势震荡，中长期供给压力仍存，建议短线操作 [1] - 锡价短期高位震荡 [1] 农产品 - 棕榈油、豆油短期偏多看待，菜油或回补利空预期差 [1] - 国内棉价预计维持震荡偏弱走势 [1] - 巴西2025/26年度糖产量料创纪录增长，关注原油对制糖比影响 [1] - 玉米短期走势偏震荡 [1] - 豆粕月底USDA种植面积报告发布前盘面偏震荡 [1] - 纸浆需求清淡，下方空间有限，建议观望 [1] - 生猪期货整体呈现稳中有动态势 [1] 能源化工 - 原油受地缘局势和夏季消费旺季影响，走势震荡 [1] - 沥青成本端拖累，库存回归常态，需求缓慢回暖 [1] - 沪胶期现价差回归，成本支撑走弱，库存大幅下降 [1] - BR橡胶基本面弱势，价格恐难延续上涨 [1] - PTA现货基差强势，PXN预计压缩 [1] - 乙二醇延续去库，聚酯减产冲击市场 [1] 黑色系 - 焦煤、焦炭价格承压，可继续做空配 [1] - 玻璃供需双弱，价格偏弱 [1] - 纯碱价格承压 [1] 其他 - 原木主力合约资金博弈激烈，建议观望 [1] - 集运欧线旺季合约可轻仓试多，关注套利机会 [1]

市场整体表现 - 2025年一季度京沪深杭二手房市场量增价稳，成交面积达8204万平方米，同比增长17% [1][5] - 二手房市场作为新房市场先行指标，政策敏感度高，"认房不认贷"政策后重点城市二手房带看量周增40%，领先新房认购回升2周 [10] - 深圳宝安区二手房议价空间从2024年Q4的8%收窄至2025年Q1的5%，3个月后同区域新房启动涨价 [10] 一二手房成交对比 - 京沪深杭一季度一二手房累计同比持增且显著超30城平均水平，上海、深圳、杭州一季度二手房成交同比增幅均在5成左右 [5][6] - 深圳新房成交同比增83%，主要基于新房供应阶段性爆发和去年基数较低 [6] - 北京、上海、杭州二手房成交同比增幅分别为35%、49%、50%，均高于新房增幅 [8] 挂牌量及结构变化 - 京沪深杭二手挂牌量增速放缓，4月前20日环比3月日均回落，北京、上海同比分别增长16%和55%，深圳、杭州同比下降11%和19% [12][14] - 京沪杭高改和豪宅业主挂牌积极性稳中有增，上海、杭州总价800万以上新增挂牌量占比达2025年以来高点，深圳则显著回落 [15] - 北京、上海、杭州160平以上面积段新增挂牌量占比不足10%，但呈现持稳或稳中有增态势 [18] 成交结构及价格趋势 - 京沪深杭140平以上面积段成交套数占比同环比齐增，高改和豪宅需求旺盛 [23] - 沪深杭低总价成交集中度下降，500-3000万成交占比环比增长 [23] - 2025年3月沪深杭超半数小区房价环比上涨，北京上涨小区占比达46%，杭州二手房价指数环比增长1%，创2022年8月以来新高 [33] - 高端小区领涨，北京、上海、深圳3月高端小区房价环比上涨比重均超6成，上海、深圳约半数刚需小区房价环比回升 [35][45] 市场回稳进程 - 京沪深杭二手房由"以价换量"转向"量增价稳"，高改和顶豪产品成交占比回升，城市核心区域成交集中度持续上升 [43] - 二手房价止跌态势确立，北京、上海议价空间逐步收窄，深圳、杭州议价空间稳中有增但仍不足20% [44] - 刚需房源成交占比过半但集中度下降，市场信心持续修复，预计刚需、改善类房源将开启新一轮上涨周期 [35][45]