地块基本信息 - 原宁波电视台地块为纯住宅地块 用地面积3 91万㎡（58 65亩） 容积率1 8（可优化） 总体量7 04万㎡ [3] - 地块名称海曙区LCC06-04-06地块 性质为住宅 建筑面积7 04万㎡ [4] 市场供需分析 - 2020年至今海曙核心区仅出让1宗宅地 2023年5月三市宅地吸引20余家房企争抢 楼面价封顶后摇号成交 [8] - 2023-2024年海曙核心区商品住宅年均成交量17万㎡ 仅为2021年的40% 2025年上半年成交量降至5万㎡ [16] - 滨建潮映府146-215㎡改善户型去化率89% 月均流速27套 套均总价600-800万 [18] - 建发项目（待入市）精装价3 45万/㎡ 去化率20% 月均流速14套 [18] 区位价值 - 地块北侧为地铁2号线云霞路站 1站达宁波站 3站达天一广场 8站达栎社机场 [12] - 2 5公里范围内覆盖月湖天一阁5A景区 天一广场 南塘老街 宁波市第一医院等城市级配套 [14] - 东邻宁波工业互联网研究院 宁波阿里中心等科技产业 潜在改善需求旺盛 [14] 产品定位 - 容积率1 8可打造洋房+小高层组合 拟定位高品质住区试点 [8] - 周边仅滨建潮映府在售且进入尾声 中海·江湾樾及建发项目供应有限 [8] - 老城核心断供超24个月 地缘改善需求积压形成战略布局窗口 [16]

销售表现 - 重庆龙湖·御湖境5月以2天6 2亿销售额拿下销售金额、套数、面积"三冠王" [1] - 一期首开销售额超越2023年重庆92%新盘的全年销售额 [5] - 二期加推后日均接待咨询量超200组 [13] 产品创新 - 二期推出建面约115-130㎡四代住宅产品 首次将"空中庭院"带入300万级改善客群 [1] - 115㎡户型通过55㎡赠送面积实现140%得房率 实得面积达142㎡ [6] - 130㎡户型赠送约65㎡ 实得面积超160㎡ [6] - 创新"X空间"设计 4 7米进深空间可切换书房、客卧、茶室等多功能场景 [8] - 115㎡户型采用"洄游式LDKBG空间系统" 40㎡一体化巨厅连接10㎡L型全明厨房 [8] - 升级挑檐设计 西庭院户型创新5米DIY墙壁 可改造为攀岩墙或艺术展墙 [8] - 28-30㎡阔景露台全赠送 突破传统阳台功能限制 [8] 配套资源 - 项目配置"双天街+四轨枢纽+双滨湖公园"资源矩阵 [3] - 礼嘉天街已入驻超300家品牌 涵盖高端零售、米其林餐饮等业态 [10] - 2025年6月启动的滨水商业带将打造集艺术画廊、滨水休闲于一体的沉浸式场域 [10] - 构建15分钟步行可达的高端生活闭环 [10] 市场定位 - 项目定位300万级改善客群 重新定义重庆改善住宅标准 [1] - 深入调研25-35岁新中产需求 以"刚需面积做改善配置"为创新思路 [6] - 打破"面积=舒适度"传统认知 用创新设计重构空间价值 [15] 品牌影响 - 项目是龙湖在礼嘉极核的集大成之作 代表19年区域开发巅峰 [3] - 热销反映高净值人群对龙湖影响力及产品力的深度认可 [3] - 重新诠释"改善"概念 让更多人享受优质资源与创新设计 [13]

北京奶西板块楼市现状 板块热度变化 - 朝阳奶西板块曾为朝阳区"千万元"级别改善首选地 但近年热度走低 被海淀等优质区域地块供应超越 [1] - 板块早期项目接近售罄 但后期项目金隅望京云尚和北京城建望京国誉府去化放缓 去化率分别为30.5%和35.6% [7][9] - 金隅望京云尚现房入市后宣称取得11.6亿元销售业绩 但网签数据暂未体现 [9] 项目定位与价格 - 板块内四个商品房项目均定位高端改善 单套面积超100平米 单价超8万元/平米 总价多在1000万元以上 [5] - 金隅望京云尚指导价8.5万元/平米 北京城建望京国誉府期房指导价8.9万元/平米 加精装包后近9.5万元/平米 [5] - 当前成交均价显示 望誉佳园90110元/平米 云望雅园82840元/平米 [7] 配套与规划问题 - 板块距离最近地铁站17号线清河营站约1.6公里 14号线来广营站约3.2公里 交通便利性受质疑 [10] - 部分购房者因后期规划不确定性退房 担忧区域可能成为"寂寞富人区" [10] - 中介预计区域成熟需至2030-2035年 目前配套不足但地段不可复制 [11][13] 销售策略与市场反馈 - 板块内项目价格保持坚挺 金隅望京云尚成交价维持在8-8.6万元/平米 北京城建望京国誉府特价房最低8.2万元/平米 [12] - 开发商明确无降价计划 强调产品品质和产业环境优势 [12] - 中介认为当前价格偏高 配套不足 存在降价可能 [13] 区域竞争格局 - 海淀区优质地块供应增加 对奶西板块形成竞争压力 [1][11] - 板块短期内无新住宅地块出让 不受区域内"好房子"项目冲击 [11] - 市场整体下行影响去化速度 但项目实景示范区提升销售速度 [12]

之江板块房地产项目分析 - 华润·沄璟项目以26846.64元/平方米楼面价成为之江板块新地王 打破区域纪录 [1] - 项目定位纯改善型住宅 全部规划145-215平方米大户型 最小户型145平方米起步 [1][2] - 项目位于之江核心区 交通便利 500米可达地铁6号线 1.5公里范围内有双银泰商业配套 [2] - 教育配套优质 临近西湖区名校之江第一中学和第二小学 [2] - 项目共规划15幢14-18层高层 总计464套房源 采用两梯两户设计 [2] - 户型分为145平方米 178平方米和215平方米三种 145平方米户型占比最高 [2] - 首开预计在5月20日左右 推出1号楼 15号楼和7号楼 包含145平方米和178平方米户型 [3] 项目定价与市场对比 - 沄璟作为之江首个不限价新盘 预计售价4.5万-5万元/平方米 总价650万-700万元起步 [4] - 同板块在售项目云涌之江限价37500元/平方米 实际销售均价更低 沄璟可能高出1万元/平方米 [5] - 周边二手房珊瑚世纪3月成交均价4.47万元/平方米 4月降至3.67万元/平方米 [5] - 对比显示4.5万元/平方米定价合理 但5万元/平方米可能缺乏性价比 [6] 绿城之江项目规划 - 绿城3月以20171元/平方米楼面价拿下之江新地块 较云涌之江地价上涨约1000元/平方米 [7] - 项目规划18幢16-17层高层 可售房源约800套 容积率2.2 绿地率35% [7] - 小区规划有中心花园 游泳池和超800平方米公共体育设施 [7] - 户型面积106-164平方米 总价门槛约400万元 定位刚需群体 [8] - 项目已开工 但周边配套尚不完善 南侧为待开发稻田 距地铁有一定距离 [8] 项目特色与竞争格局 - 华润·沄璟主打高端改善 装修配置包括智能马桶 美妆冰箱 蒸烤一体机等交付标准 [4] - 145平方米户型设计四房两厅两卫 主卧270°转角飘窗 14.4米南向面宽 [4] - 绿城项目外立面采用玻璃幕墙 浅色石材及铝板 配金色金属线条 公建化封闭式阳台 [7] - 之江板块形成华润高端改善与绿城刚需定位的差异化竞争格局 [4][7][8]

项目概况 - 中建方程G77项目案名首次曝光 暂定名为中建东山樾府 首次公开120、143、172㎡三大户型图 [1] - 项目预计"五一"期间在景枫公开城市展厅 5月至6月公开样板间 6月至7月正式开盘 [1] - 项目定位高端改善 容积率仅1.8 为东山板块内最低 也是自2005年以来首次出让容积率≤1.8的纯住宅用地 [2] - 2025年南京主城计划出让的50幅地块中 仅4宗容积率低于1.8 且全部位于新兴板块 [2] 产品设计 - 项目拟建16栋15-18F小高层住宅 其中2栋17-18F小高层为定向回购房 其余14栋15-17F小高层带错层大露台 均为第四代住宅设计 [2] - 规划建面约120㎡、140㎡、173㎡三款奢适户型 得房率近100% 空间利用率极高 部分楼栋设有架空层 未来将打造成泛会所 [2] - 引入中建金标宁静住宅系统 采用楼板隔音、外墙降噪、同层排水等三重降噪黑科技 [6] 区位优势 - 项目位于政务核心 集聚江宁区90%政务资源 紧邻地铁5号线文靖路站 步行5分钟直达龙湖天街、万达广场等3大商业综合体 [4] - 3公里范围内聚集12所名校及2家三甲医院 叠加土山机场迁建与双龙大道快速化改造的未来利好 东山与河西、南部新城通勤时间将压缩至20分钟内 [4] 市场竞争 - 项目主要竞品为嘉和华府与中天金宁风华 嘉和华府容积率为2.5 中天金宁风华容积率为2.2 中建G77容积率仅有1.8 [7] - 中建G77地价比金宁风华的11498元/㎡高约4000元/㎡ 金宁风华价格约为2.85万元/㎡ 预计G77开盘价在3-3.5万元/㎡ 可能突破3.5万元/㎡ 远低于嘉和华府目前主力在售房源的均价约3.95万元/㎡ [7] - 金宁风华无地铁直达 嘉和华府位于地铁5号线"新亭路"站旁 直线距离仅约100米 与中建G77难分伯仲 [8] 开发商背景 - G77背后的中建方程是中国建筑股份有限公司旗下全资子公司 聚焦高端改善赛道 专业从事城市综合开发和城市运营业务 [9] - 2024年12月20日 中建方程联合江宁国资集团旗下南京国鸿置业有限公司 以19.36亿元摘得G77地块 成交楼面价15493元/㎡ 溢价率0% [9] - 今年1月10日 中建方程和南京国鸿置业共同持股成立南京瑞程房地产有限公司 法定代表人为危德余 曾任中建方程地产总经理 [9][10]