报告行业投资评级 - 房地产行业评级为“推荐”，且维持该评级 [1] 报告的核心观点 - 2025年全年房地产销售面积同比下滑8.7%，销售额同比下滑12.6%，市场整体承压，但2025年12月单月销售面积和金额环比分别大幅提高39.88%和44.09% [3][5] - 2025年12月单月新开工和竣工面积的同比降幅较上月收窄，其中竣工面积环比大幅提高354.92%，主要因年末为竣工高峰期 [3][18] - 2025年全年房企到位资金同比下降13.4%，其中国内贷款、自筹资金、定金及预收款、个人按揭贷款等各渠道资金降幅均持续扩大 [3][22] - 2026年1月《求是》杂志发表文章提出改善和稳定房地产市场预期，报告认为后续有望推动市场平稳健康发展，且头部房企凭借运营和资金优势，市占率有望进一步抬升 [3][5][38] 一、销售：销售面积全年个位数下滑 - **全国市场**：2025年全年全国商品房销售面积8.8亿平方米，同比下降8.7%；销售额83,937亿元，同比下降12.6%；全年销售均价9,527元/平方米，同比下降4.27% [3][5] - **单月数据**：2025年12月单月销售面积9,399万平方米，环比提高39.88%，同比下降15.60%；单月销售金额8,807亿元，环比提高44.09%，同比下降23.60%；单月销售均价9,370元/平方米，环比提高3.01%，同比下降9.48% [3][5] - **区域市场**：2025年全年，除东北地区外，东部、中部、西部地区销售面积同比降幅均较2024年收窄，其中东部地区销售面积同比下降11.30%，中部地区下降5.9%，西部地区下降6.3%，东北地区下降10.9% [9] 二、投资：开工竣工单月降幅较上月收窄 - **投资端**：2025年全年房地产开发投资82,788亿元，同比下降17.20%；12月单月开发投资4,197亿元，环比下降16.53%，同比下降35.79% [3][13] - **开工端**：2025年新开工面积58,770万平方米，同比下降20.40%；12月单月新开工面积5,313万平方米，环比提高20.89%，同比下降19.38% [3][16] - **竣工端**：2025年全年竣工面积60,348万平方米，同比下降18.10%；12月单月竣工面积20,894万平方米，环比大幅提高354.92%，同比下降18.29% [3][18] 三、资金：到位资金降幅持续扩大 - **整体情况**：2025年全年房企到位资金93,117亿元，同比下降13.40% [3][22] - **分项资金**：其中，国内贷款14,094亿元，同比下降7.3%；自筹资金33,149亿元，同比下降12.20%；定金及预付款28,089亿元，同比下降16.20%；个人按揭贷款12,852亿元，同比下降17.80%，所有分项资金累计降幅均扩大 [3][22] 四、投资建议 - **行业估值**：2025年四季度以来，地产配置价值逐渐提升，行业整体处于缩表周期，PB估值有所修复 [34] - **重点个股**：报告明确看好的公司包括招商蛇口、保利发展、华润万象生活、滨江集团、新城控股、招商积余、龙湖集团 [3][39] - **建议关注方向**：建议关注优质开发商（绿城中国、华润置地、中国海外发展）、优质物管（绿城服务）、优质商业（恒隆地产）、代建龙头（绿城管理控股）、中介龙头（贝壳-W、我爱我家） [3][39]

报告行业投资评级 - 报告未明确给出具体的投资评级（如买入、持有、卖出），但整体释放了关于房地产行业的积极信号，并指出行业正处于发展阶段变化的重要节点，未来政策有望靠前发力以稳定市场预期 [14] 报告的核心观点 - 文章为“十五五”开局房地产发展释放积极信号，涉及多个罕见提法，反映了未来政策发力方向 [3] - 房地产发展阶段已发生根本变化，传统“三高”模式难以为继，行业正处重要节点，结构性机会、品质提升和企业转型将成为新特征 [5] - 文章罕见承认房地产的金融资产属性，并多次强调其在国民经济中依然举足轻重的地位，对稳定预期和强化信心有积极影响 [7] - 房地产发展潜力依然巨大，但潜力在于服务、运营等领域而非单纯规模扩张，市场空间仍在，新旧模式转换需要时间 [9][10] - 改善和稳定市场预期是当前重点，政策需一次性给足、取消限制性措施、做好风险预案，并从供给管理、信息舆论引导等多方面协同发力 [12][13][14] 房地产发展阶段 - 房地产市场正经历深度调整，根源在于行业发展动力和基础已不同 [5] - 城镇化从快速增长期转向稳定发展期，城市发展从增量扩张转向存量提质增效 [5] - 住房需求从总量短缺转为总量基本平衡、结构性供给不足，从“有没有”向“好不好”转变 [5] - 房地产企业“高负债、高杠杆、高周转”模式难以为继，传统发展模式已走到尽头 [5] - 行业正处于发展阶段变化的重要节点，企业转型轻重并举是大方向 [5] 房地产的重要性 - 房地产销售和价格大幅回落，对实体经济需求端、资产负债表资产端和金融机构负债端产生较大影响 [7] - 房地产带有显著的金融资产属性，关联性强、涉及面广、社会关注度高 [7] - 房地产业是国民经济的重要产业和居民财富的重要来源，地位举足轻重，事关经济社会发展大局稳定 [7] - 房地产产业链条长，涉及钢铁、水泥、家电、家具等几十个上下游行业，对投资、消费、就业等关键经济指标有显著影响，仍是支撑国民经济的基础产业 [7] 房地产发展潜力和空间 - 尽管投资规模下降，但住房服务、二手房交易、房地产资产管理等领域市场规模保持较快增长，发展潜力巨大 [9] - 发达国家如美、英、德、日、澳等国，房地产业增加值占GDP比重平均在10%以上 [9] - 2000-2024年，日本、韩国每千人年均新建住宅分别为7.74套、10.39套，建设强度仍高 [9] - 研究机构推算，中国城乡每年新建住宅规模应在1000万—1490万套之间，市场潜力不小 [9] - 根据中指测算，“十五五”时期全国城镇住房需求总量约为49.8亿平米，按70%-80%转化比例，未来五年新建商品住宅销售面积年均预计为7~8亿平米 [10] - 新市民、新青年刚性需求、家庭小型化需求、老旧小区改造需求等均具备释放潜力 [10] - 部分城市库存较高，消化需要时间，新旧模式转换和市场行为逻辑转变也需要时间 [10] 改善和稳定市场预期的措施 - **保持政策力度**：政策力度要符合市场预期，要一次性给足，不能采取添油战术 [12] - **政策协调**：取消相关限制性措施，确保新老政策相互配合 [12] - **政策储备**：做好风险防范和应对预案，未雨绸缪应对企业债务风险 [12] - **供给管理**：鼓励不动产投资信托基金（REITs）继续扩大范围，对使用年限超期的土地试点探索建立土地出让金补缴机制 [12][13] - **加强信息和舆论引导**：加强对房价等关键指标监测，对直接影响社会预期的关键指标和事件加强监测，管控通过自媒体散布的不实信息 [13] - **需求端政策预期**：核心城市有望加快跟进优化限制性政策，全面取消大城市限制性政策以发挥带动效应，可能继续降低房贷利率、给予贷款贴息、降低中介费率、加大房贷利息抵扣个人所得税、加大购房补贴、提高公积金贷款支持力度 [12][14] - **供给端政策预期**：延续严控增量、盘活存量、提高质量思路，加大收购存量商品房和存量闲置土地以加快去库存，从更新改造中挖掘市场潜力 [14]

2026年房地产行业宏观趋势与核心方向 - 2026年是“十五五”规划开局之年，房地产行业进入从规模扩张到品质深耕的关键转型期[2] - 行业最确定的宏观趋势是“改善和稳定房地产市场预期”，其中“改善”比“稳定”更为关键[3] - 行业经过2021年至今四年多的调整，整体呈现走低态势，面临重大转型[3] 改善市场预期的五个核心维度 - 第一，政策需精准到位，应一次性给够，避免“挤牙膏”式推进，例如坚决取消限购等限制性政策[3] - 第二，舆论需正面引导，主流媒体和网络大V应批量传递正面信号，以消解积累的负面情绪[4] - 第三，资金需精准支撑，中央到地方需拿出足够资金支持债务化解、保交楼、去库存，并通过降低利率（尤其是二手房利率）等实打实政策实现资金与需求衔接[5] - 第四，市场供需需优化匹配，调整供需结构以使市场回归平衡[5] - 第五，引导民间广泛参与，使消费者和普通民众成为改善预期的受益者、践行者与参与者[5] 城市分化与市场属性认知 - 市场分化是客观事实，体现在一二线与三四五线城市之间，以及同一城市内部核心与非核心区域之间[6] - 应尊重市场的客观分化趋势，不应通过人为干预强行“拉平”，例如不应要求大量资金流入低能级城市消化库存[6] - 在北上广深等大城市，需尊重房地产的资本属性与投资属性，因其兼具居住与投资需求，联合国对住房的定位也包含使用属性和金融属性[6] - 核心是先让市场“活起来”、稳定下来，再推动发展，政府不应过度干预市场回暖初期的价格波动[7] 2026年政策空间与建议 - 尽管已持续出台降低首付、利率、税费等政策，但市场伴随政策投放全国平均下滑30%-40%，主因是政策力度不足和“挤牙膏”式出台[8] - 必须坚定不移地下调二手房业主贷款利率，缩小与新房利率的过大差距[8] - 一线城市及海南地区的限购政策应坚决取消[8] - 货币和财政政策仍有进一步放宽空间，房地产作为支柱产业影响7000万人的就业[8] - 2026年政策力度需加大，必要时可采取“矫枉过正”的政策以推动市场回暖，后续可视情况调整[9] 房地产高质量发展的内涵与落地 - 高质量发展是针对过去“摊大饼”式、重数量轻质量发展模式的重大转型，是新型房地产发展模式的重要象征[10] - 具体落地方向包括：打造优质住宅产品，推进“商保并举”大规模建设保障性住房；推动绿色建筑发展，强化项目运营管理；推进城市更新与旧改工作[10] - 高质量发展已进入大面积启动阶段，预计未来2-3年将系统总结优质住宅建设路径，形成成熟模式[10] - 2026年是关键试验年，需依托实践为国家新政落地和战略推进提供可借鉴范本[10]

市场表现 - 内房股多数上扬 截至发稿 万科企业涨4.18%报3.49港元 新城发展涨2.29%报2.23港元 富力地产涨1.96%报0.52港元 中国海外宏洋集团涨1.95%报2.09港元 [1] 公司动态 - 万科已与包括中国银行在内的国内贷款机构达成协议 将原季度付息调整为按年付息 同时未来数月的同类应付利息可推迟至2026年9月支付 [1] 政策与行业观点 - 《求是》杂志刊发特约评论员文章《改善和稳定房地产市场预期》 强调要切实改善和稳定房地产市场预期 [1] - 财通证券指出 预计2026年商品房销售额降幅有望继续收窄 市场恢复后的销售增长预期是驱动未来房企估值提升的重要因素 [1] - 财通证券认为 土储结构直接决定销售表现 布局较高房地产市场价值城市且减值计提充分的房企有望率先修复估值 [1]

文章核心观点 - 《求是》杂志发表权威文章，旨在改善和稳定房地产市场预期，为行业在深度调整与模式转换的关键节点提供清晰的方向与路径，其释放的三大核心信号将对市场产生深远影响 [1][3] 政策导向与市场预期 - 政策力度将“一次性给足”，终结以往分散化、渐进式的“添油战术”，以符合市场预期，避免政策与市场陷入无休止博弈，彰显稳定市场的坚定决心 [5] - 未来稳楼市政策将更具系统性、连贯性和力度感，通过清理不合理限制性措施、强化政策一致性评估，形成政策合力，以修复市场预期并推动市场止跌回稳 [5] 行业发展模式转型 - 传统“高负债、高杠杆、高周转”的房地产开发销售模式已难以为继，行业需向低负债、低杠杆、合理回报的模式转变 [3][7] - 房地产企业需从“类制造业”升级为“产品—服务—运营”一体化的综合服务商，行业竞争焦点将从拿地能力和资金杠杆转向产品力、运营能力和服务品质 [7] - 政策将鼓励房企持有物业、提供高品质居住服务，推动建设安全、舒适、绿色、智慧的“好房子”，以对接居民从“有没有”向“好不好”的需求升级 [7] 市场需求潜力分析 - 需求端将聚焦于“新市民”的刚性住房需求和存量住房的更新改造需求，驳斥了“房地产需求枯竭”的错误认知 [8] - 我国常住人口城镇化率达67%，但户籍人口城镇化率不足50%，大量新市民的刚性住房需求尚未充分释放 [8] - 我国城镇人均住房建筑面积在30平方米以下的家庭户占比接近40%，约7%的城镇家庭人均住宅建筑面积不足20平方米，改善性需求空间广阔 [8] - 我国城镇现有约350亿平方米住房存量，按每年2%折旧率估算，每年将产生约7亿平方米的更新替代需求 [8] - 政策将通过增加保障性住房供给和推进城中村、危旧房改造及老旧住房自主更新，来精准对接上述需求 [8] 行业经济地位与现状 - 房地产业和建筑业增加值占2024年国内生产总值的比重合计达13%，直接带动就业超7000万人，是国民经济的重要支柱 [3] - 近年来房地产市场供求关系发生重大变化，部分城市出现局部供过于求，市场销售和价格出现较大幅度回落，悲观预期有所蔓延 [3] 对市场参与方的指导意义 - 对房企而言，转型已成为生存必修课，必须摒弃传统发展思维，深耕产品与服务，提升资金稳健性 [9] - 对投资者而言，房地产“暴利时代”已终结，但其作为“稳定收益资产”的价值依然存在，可关注城市更新、住房租赁、REITs等相关领域的长期价值 [9] 行业长期展望 - 随着城镇化持续推进、居住品质不断升级和行业模式优化，房地产行业仍将是支撑国民经济的基础产业，在保障民生、稳定增长、促进发展中发挥重要作用 [10] - 文章为房地产市场迈向以人为核心、供需匹配、健康可持续的高质量发展新周期提供了权威指引 [10]