政策发布与核心意义 - 中国证监会于11月28日晚间发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》，正式向社会公开征求意见 [1] - 该文件标志着中国REITs市场实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键跨越，旨在打通商业不动产与资本市场的连接通道 [1] - 试点方案紧扣新“国九条”推动REITs市场高质量发展的要求，为盘活万亿级存量资产提供标准化解决方案 [1] - 试点为商业地产行业提供了全新的权益融资渠道，将通过专业化运营推动房地产发展模式转型 [1] 制度设计与核心规则 - 明确商业不动产REITs是通过投资商业不动产资产支持证券，取得不动产所有权或经营权，通过专业运营获取稳定现金流并分配给投资者的公募基金 [2] - 制度强调REITs的权益属性和主动管理要求，要求基金管理人建立专业的投管和运营体系，不能当“甩手掌柜” [2] - 要求拟持有的商业不动产必须权属清晰、手续齐备，且已产生持续稳定现金流，确保入池资产质量 [2] - 试点充分借鉴了基础设施REITs的成功经验，参照现有规则并作了制度创新，保证了规则的连续性和稳定性 [2] - 构建了“政府监管+自律管理+市场主体自我约束”的立体化监管框架，证监会负责监管和风险监测，交易所和行业协会履行自律管理职责 [3] 市场影响与行业转型 - REITs为持有大量商业物业的企业提供了崭新的融资渠道，可将沉淀在钢筋水泥里的巨额资金转化为可流动的资本，改善企业现金流状况 [5] - REITs将深刻改变商业地产的运营逻辑，从重销售轻运营转向通过提升运营能力来创造价值，倒逼管理人提升运营能力 [6] - 推动行业从“开发销售”向“运营管理”转型，从“重资产”向“轻资产”转变，有助于整个行业走出“高杠杆、高周转”的旧循环 [6] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补格局，前者聚焦市场化程度更高的商业地产领域，共同完善中国REITs市场生态 [7] 投资机会与发展前景 - REITs具有收益稳定、波动较低的特点，非常适合保险资金、养老金等长期投资者配置，普通投资者也能以较低门槛参与优质商业地产投资 [6] - 与基础设施REITs相比，商业地产通常具有更高的租金调整灵活性，能够更好地应对通胀环境 [7] - 不同业态的商业地产（如购物中心、写字楼、酒店等）具有差异化的周期特征，为投资者提供了更丰富的选择 [7] - 随着试点推进，未来或有更多创新业态的商业地产通过REITs上市，比如物流仓储、数据中心等新型不动产，这些资产往往具有更好的成长性 [8] - 监管部门正在与相关部委沟通税收、国资转让等配套制度，这些政策的落地将为REITs市场发展创造更好的环境 [8]

试点政策发布与意义 - 证监会于11月28日晚间发布《商业不动产投资信托基金试点公告（征求意见稿）》，正式向社会公开征求意见 [1] - 该文件涵盖八大条款，标志着REITs市场实现从基础设施领域向商业不动产领域的关键跨越 [3] - 试点方案旨在打通商业不动产与资本市场的连接通道，为盘活万亿级存量资产提供标准化解决方案 [3] 制度设计核心要点 - 明确商业不动产REITs是通过投资商业不动产资产支持证券，取得不动产所有权或经营权，通过专业运营获取稳定现金流并分配给投资者的公募基金 [4] - 要求拟持有的商业不动产必须权属清晰、手续齐备，且已产生持续稳定现金流 [4] - 制度特别强调基金管理人的主动管理责任，要求其建立专业的投管和运营体系 [4] - 构建了“政府监管+自律管理+市场主体自我约束”的立体化监管框架，证监会负责监管和风险监测，交易所和行业协会履行自律管理职责 [5] 对行业的影响与功能 - 为持有大量商业物业的企业提供了崭新的权益融资渠道，将沉淀在资产里的巨额资金转化为可流动的资本，改善企业现金流 [6] - REITs要求持续稳定的现金流回报，将倒逼管理人提升运营能力，推动行业从“开发销售”向“运营管理”转型 [7] - 为资本市场注入新的活力，REITs具有收益稳定、波动较低的特点，适合保险资金、养老金等长期投资者配置，普通投资者也能以较低门槛参与 [7] - 推动房地产行业从“高杠杆、高周转”的旧循环，迈向更健康、可持续的发展轨道 [7] 市场机遇与发展路径 - 商业不动产REITs的推出建立在五年基础设施REITs试点经验的基础上，走“先基础设施、后商业地产”的推进路径 [8] - 商业不动产REITs将与基础设施REITs形成互补格局，共同完善我国REITs市场生态 [8] - 与基础设施REITs相比，商业地产通常具有更高的租金调整灵活性，能够更好地应对通胀环境 [8] - 随着试点推进，或将有更多创新业态的商业地产通过REITs上市，如物流仓储、数据中心等新型不动产 [8]

全国保障性住房建设规划 - 2025年以需定购、以需定建增加保障性住房供给并加大配售型保障房建设力度 [1] - 2024年全国建设筹集配售型保障性住房、保障性租赁住房、公租房172万套（间） [2] - 辽宁省2025年—2027年计划通过收购存量商品房新增12万套配租型保障性住房 2025年新增4.5万套（含1万套公租房和3.5万套保障性租赁住房） [2] 地方保障房实施进展 - 天津市筹集配售型保障房7000套左右 基本建立公租房、保租房、配售型保障房为主体的住房保障体系 [2] - 青岛市明确保障对象和标准 部署加快建设筹集及规范配售管理等重点任务 [3] - 大连市发放辽宁省首笔符合保障性住房再贷款政策的贷款1.71亿元 支持收购1126套商品房作为保障性租赁用房 [4] 金融支持政策 - 央行2024年5月新设立3000亿元保障性住房再贷款 成为商品房去库存最重要资金来源 [4] - 农业银行天津市分行为租赁住房项目提供融资支持2.4亿元 2024年为房地产"白名单"项目提供授信近30亿元 [5] - 政策性金融工具与市场化融资手段协同发力 加快推动存量商品房去库存和房企资金压力缓解 [4] 住房需求分层满足 - 辽宁省收购存量商品房用于5类用途：公租房、保障性租赁住房、配售型保障房、养老服务用房和城中村改造安置用房 [6] - 青岛市采用可变户型设计精装住房 达到绿色建筑星级标准并配备智慧社区功能 [7] - 天津市开展37次保租房进校园活动 覆盖2.3万名毕业生 累计为1700余名毕业生减少租房成本约337万元 [7] 住房体系优化升级 - 构建"市场+保障"的房地产发展新模式 保障性住房与商品房市场互为补充 [3] - 扩大为老年人服务的设施场地 通过收购存量商品房补齐养老服务设施空白点 [6] - 2025年天津市河西区龙锦馨园、南开区云川里等项目将提供2900余套房源满足工薪群体刚性需求 [7]