市场表现 - 内房股股价涨幅居前，碧桂园上涨6.45%至0.33港元，建发国际集团上涨5.59%至15.67港元，旭辉控股上涨4.82%至0.087港元，龙湖集团上涨4.49%至10.23港元 [1] 近期市场状况 - 受春节假期因素影响，房地产供需两端均进入传统淡季，30大中城市商品房成交面积出现季节性回落 [1] 政策环境与展望 - 节前1月的地方两会部署“稳楼市”政策，多地明确表示将着力稳定房地产市场、推进城市更新，从稳市场和优存量两方面发力 [1] - 节后重点关注2月下旬地产销售回暖节奏及3月上旬全国两会的房地产政策定调 [1] - 当前防范地产及相关风险仍是首位，市场的惯性下滑及不断蔓延的看跌预期可能会倒逼政策尽快出台 [1] - 节奏上，可能会出现两个拐点，一个是一季度末左右的“政策拐点”，一个是四季度左右的“基本面拐点” [1] 机构观点 - 天风证券指出房地产行业受季节性因素影响，并关注后续销售回暖与政策定调 [1] - 中银国际认为当前房地产行业仍然面临一定压力，但2026年全年来看，地产板块出现收益的机会较大，今年建议关注及配置 [1]

行业投资评级 - 报告对房地产行业的投资评级为“增持”，并维持该评级 [1] 报告核心观点 - 报告核心观点认为，当前政策层面已意识到稳定健康的房地产市场是经济发展的必要条件，“止跌回稳”的提出可视作本轮周期的政策拐点，现阶段无需过度质疑政策效果和目标达成情况 [8] - 新房和二手房销售面积同比实现正增长，同时多地持续出台放松政策 [1] - 房地产行业正在经历较大边际变化，物业管理板块弹性最大的标的为市场对其大股东/关联方开发商是否能稳健经营分歧最大的公司 [8] - 二手房市场自2022年8月以来率先复苏，复苏程度持续好于新房，预计将承接更多刚需和改善型需求 [9] 房地产基本面与高频数据总结 房产市场情况 - 上周（2025.4.28-2025.4.30）36城新房成交面积215.4万方，环比增长24.0%，同比增长20.7% [3][13] - 2025年5月1日至2日，36城新房累计成交18万方，同比增长10.3% [3] - 截至2025年5月2日，36城新房今年累计成交3321.3万方，同比微降0.8% [3] - 上周15城二手房成交面积133.4万方，环比下降30.6%，但同比大幅增长53.1% [3][20] - 2025年5月1日至2日，15城二手房累计成交8.1万方，同比激增316.8% [3] - 截至2025年5月2日，15城二手房今年累计成交2742.3万方，同比增长26.0% [3] - 一线城市新房成交环比表现分化，北京环比增长10%，上海环比增长87%，广州环比增长24%，深圳环比下降5% [13] - 13城新房累计库存为7803.9万方，环比微增0.3%，同比下降11.6% [3][31] - 13城新房去化周期为17.2个月，环比增加0.1个月，同比缩短5.1个月 [3][31] - 分能级城市看，一线、新一线、二线、三四线城市去化周期分别为12.3个月、9.8个月、13.8个月、46.2个月 [3][31] 土地市场情况 - 上周（2025.4.28-2025.5.4）百城土地成交建筑面积630.9万方，环比大幅下降68.2%，同比下降18.8% [3][48] - 上周百城土地成交楼面价为3246元/平方米，环比上涨60.5%，同比上涨44.9% [3][48] - 上周百城土地溢价率为2.7%，环比下降4.8%，同比下降0.1% [3][48] - 截至2025年5月4日，百城累计成交土地建筑面积34447.3万方，同比下降6.7% [3][48] - 上周百城供应土地数量468宗，环比下降2.5%，同比下降1.9%；供应土地建筑面积2281.5万方，环比增长5.3%，同比下降6.9% [43] 房地产行业融资情况 - 上周房地产企业发行信用债9支，发行金额合计45.3亿元，环比下降70.1%，但同比增长41.6% [50] - 上周房地产企业信用债净融资额为-12.7亿元 [50] - 2025年至今，房地产企业合计发行信用债213支，合计发行金额1762.2亿元，同比增长3.0% [50] 行情回顾总结 - 上周房地产板块（中信）涨跌幅为-2.9%，同期沪深300指数和万得全A指数涨跌幅分别为-0.4%和0.0% [3][62] - 房地产板块上周相对于沪深300和万得全A的超额收益分别为-2.5%和-2.9% [3] - 在29个中信行业板块中，房地产板块上周位列第28位 [3] - 上周房地产个股上涨共36支，下跌79支 [64] - 上周市场涨幅居前五的房地产股为大千生态（20.2%）、*ST亚太（15.6%）、冠城新材（11.7%）、空港股份（8.6%）、深深房A（6.7%） [64][71] - 上周跌幅前五的房地产股为天保基建（-26.4%）、*ST岩石（-14.3%）、和展能源（-13.6%）、*ST万方（-12.2%）、新华联（-11.4%） [64][68] 行业政策跟踪总结 - 中央层面：国家税务总局明确，满足条件的“二套转首套”房贷可享受住房贷款利息个人所得税专项附加扣除，每年可享受1.2万元税前扣除额 [3][72] - 地方层面：武汉宣布在2025年5月1日至12月31日期间，对符合政策的二孩、三孩家庭购买新建商品住房分别发放6万元、12万元购房补贴 [72] - 地方层面：昆明上调住房公积金贷款最高额度，单缴存人家庭从50万元调整至70万元，双缴存人家庭从80万元调整至100万元 [72] - 地方层面：苏州在2025年5月1日至6月30日期间，对购买新建商品住房的家庭给予购房合同金额0.5%的补贴 [72] 投资建议总结 - 报告给出的具体投资建议分为三个方向 [3][74] - 房地产开发：推荐华润置地、保利发展、滨江集团，建议关注绿城中国等 [3][8][74] - 物业管理：推荐华润万象生活、绿城服务、保利物业、越秀服务 [3][8][74] - 房地产经纪：推荐贝壳，建议关注我爱我家 [3][9][74]