项目概况 - 光源里项目为西城二环内棚户区改造项目，由回迁房转为商品房，总计供应约1800套现房[2][3] - 项目位于地铁4号线陶然亭站西侧约800米，隶属西城核心区，配套成熟且临近北京宣武师范学校附属第一小学[9][10] - 项目总建筑面积57.45万平方米，预计总投资167.92亿元，截至2025年3月底已投资100.98亿元，政府出资36.66亿元[16] - 项目分9个地块开发，其中C1地块已于2024年12月交付，C2、C4地块室内装修基本完工，正进行小市政及园林施工[13][14] 市场表现与定价 - 同类型项目百万佳苑100多套现房吸引4000人摇号，不到一分钟售罄，显示强劲市场需求[1] - 百万佳苑网签95套，成交均价9.69万元/平方米，为天恒置业带来超5.61亿元收入，成为10月北京东西城住宅网签销冠[4] - 光源里预计定价约9万元/平方米，较百万佳苑更低，以最小52平方米一居室计算，总价不到500万元[5][6] - 项目周边二手房如万和世家小区挂牌价达11.9万元/平方米，凸显新房价格优势[8] 产品设计与潜在问题 - 项目户型涵盖52平方米一居至130平方米四居，但设计存在明显缺陷，如东西朝向、采光不足、暗卫及过道面积浪费等问题[18][20][22][24] - 部分户型为“回”字型设计，东西向房屋较多，影响通风采光，且存在西晒问题[18][22] - 130平方米四居室虽为南北朝向，但厨房设计为细长条状，缺乏独立餐厅，室内布局存在面积浪费[24] 公司财务状况与运营 - 天恒置业2024年营业总收入67.64亿元，同比下降20.73%，净利润亏损53.54亿元，连续三年亏损[25][26] - 公司2024年对存货计提跌价准备14.20亿元，确认合作项目投资亏损24.21亿元，综合毛利率降至7.55%[26] - 截至2025年9月底，公司营业收入11.62亿元，净利润亏损8.43亿元，现金及现金等价物为88.43亿元[26] - 公司资产负债率持续攀升，从2022年78.49%升至2025年上半年83.51%[27] 土地获取与开发进度 - 2024年11月，天恒置业旗下北京天恒正合置业以3.629亿元获取光源里项目C组团土地，面积23590.39平方米，约定2028年11月竣工[15][16] - 公司主要在建棚户区改造项目计划总投资327.16亿元，已完成投资241.29亿元，后续资金需求较大[17] - 公司合并口径暂无储备未开发土地，房地产开发业务持续放缓，预计开工面积将延续下降趋势[27] 公司管理层与战略 - 天恒置业为西城区国资委所属国有独资公司，业务涉及棚改、住宅开发、百货、康养等多领域[24][25] - 2022年9月刘戍东接任董事长，2024年1月周向鹏被聘任为总经理，但周向鹏缺乏地产行业相关经验[27][28]

土地交易核心信息 - 兰州景嘉置业有限公司以4570万元成功竞得七里河龚家湾片区一幅编号为G2525的居住用地 [1][3] - 该地块面积约12.951亩，成交单价为352.8685万元/亩，楼面地价为2940.64元/平方米 [3] - 地块具体位置为龚家湾小区以东、兰州胶鞋厂以西、龚家湾消防队以南、龚家湾路以北 [1][3] 地块规划与产品定位 - 地块规划指标优越，容积率1-1.8，建筑密度≤28%，绿地率≥30%，限高36米，为超低密度规划 [3][4] - 极低的容积率和限高在主城区近年出让地块中极为罕见，预示未来可能开发为低密度洋房或别墅类高端改善产品 [4] - 项目将配建约160平方米的社区服务综合体，包含托老所、托儿所、居委会等服务设施 [4] 区域发展规划与前景 - 龚家湾片区总面积约3.7平方公里，是兰州城市发展的核心区域之一，东接晏家坪，西连彭家坪，北邻西客站南广场 [5] - 2023年6月，兰州市自然资源局发布了片区2800多亩地块的新规划，未来将容纳约7万居民 [5][10] - 新规划涵盖教育、医疗、交通、生态等多方面，包括新建1所完全中学、2所九年制学校、3所小学，扩建兰州市第三人民医院并新增78亩医疗用地，拓宽民乐路并规划12条主次干道直通西客站，预留516亩用地建设绿地公园 [8][9] - 随着西客站南广场的开发推进，龚家湾的核心区位价值将日益凸显 [9][10] 地块历史与城市更新意义 - 该地块前身为龚家湾玻璃厂家属院，始建于1958年，1998年被黄河集体兼并改制后逐渐沦为棚户区 [4][5] - 2019年启动棚改计划，采用留改拆结合模式，保留原厂区3处历史建筑（水塔、烟囱、办公楼）改造成社区文化中心，139户居民可选择原址回迁或货币补偿 [5] - 此次土地成功出让标志着该区域从工业锈带到宜居新城的蜕变开端，刷新了片区土地价值 [5][10]

土地交易概况 - 城建发展+北京建工+住总金第联合体以底价29亿元竞得北京丰台区岳各庄村A区棚改地块 [1] - 成交楼面价为50000元/平方米 土地面积为21772.59平方米 总建筑规模58000平方米 [1] - 地块容积率2.66 建筑控高60米（局部80米） 土地编号京土储挂（丰）[2025]026号 [1] 地块开发价值 - 地块属R2二类居住用地 具备核心区位与教育资源优势 有望吸引西城、海淀改善型需求 [1] - 规划中的地铁11号线青塔站（距地块800米）若落地将显著提升交通便捷度 [1] - 开发项目有望为丰台核心区发展注入新动力 实际市场表现取决于产品定位与定价策略 [1]