政策导向与核心目标 - 2025年末中央经济工作会议明确政策目标从“止跌回稳”转向“着力稳定房地产市场”，成为资本市场预判的核心锚点[1] - 政策提出“控增量、去库存、优供给”三大核心方向，并将公积金改革、“好房子”建设、城市更新列为重要抓手[2] - 政策重心从“托底”转向“打通循环”与结构优化，以匹配居民从“有没有”到“好不好”的需求升级[3][5] 市场格局与机构共识 - 机构普遍认为2026年楼市不会出现“V型反转”，而是呈现“整体趋稳、分化延续”的格局[7] - 核心城市优质资产与低能级城市去化压力将形成鲜明对比[7] - 市场预计房价下行可能延续至2026年，2027年才会更明确稳定[21] 判断市场底部的证据链 - 资本市场通过“成交-库存-信用-价格”的完整证据链判断市场底部是否可持续[8] - 成交量被视为领先指标，当前市场仍处于交易量跌幅缓和的磨底阶段[9][11] - 机构重点追踪重点城市一二手成交节奏、二手挂牌去化周期等数据，以观察市场预期松动程度[11] - 2025年10月狭义库存规模较年初高点下降4285万平方米，短期去库存压力显著减轻[15] - 价格预判聚焦结构性差异，新房价格表现预计将优于二手房，城市间差异进一步扩大[15][17] 关键变量与修复斜率 - 政策力度的不确定性是首要因素，信心修复需要时间，2026年投资、销售仍承压[19] - 政策落地效率是关键，存量土地收储、城中村改造推进偏慢可能拖累市场传导[21] - 修复模式存在分歧，机构普遍押注“核心区+好房子”的结构性机会，但对是否能带动整体回暖存在争议[21] 具体政策与数据支撑 - 金融监管总局与住建部推动商品住房项目贷款“应进尽进”纳入白名单，截至2025年11月31日，白名单项目贷款审批通过金额已超3万亿元[2] - 融资支持有效推动了保交楼进程，明确了政策“托底”的力度与边界[5] - 2025年全国超260条公积金政策落地，2026年预计将进一步提升贷款额度、扩大使用范围[5] - 华泰证券预计2026年香港私人住宅成交价格将增长3%，住宅市场成交量价率先企稳[15]

深圳楼市供需动态 - 全市有效二手房源突破7.5万套，两周内激增3000余套，龙岗、宝安、福田三区贡献超60%新增供应 [1] - 上半年深圳二手房成交量同比大增30.7%，推动更多业主入市套现 [1] 价格分化特征 - 71.8%监测片区均价仍在下跌，但下跌楼盘占比收窄至51.9%，上涨楼盘比例提升至36.2% [2] - 龙岗区7个楼盘跻身涨幅榜TOP20，宝安西乡双龙花园以19%涨幅领跑全市，均价4.8万元/㎡ [2][3] - 大鹏新区佳兆业假日广场以2.4万元/㎡底价实现10.6%涨幅，印证低价资产流动性优势 [2][3] 结构性市场机会 - 核心区资产韧性增强：南山区科技园片区5月曾创5.7%涨幅记录 [4] - 外围区域分化加剧：龙岗中心城与平湖部分楼盘逆势上涨超18%，同类区域不乏跌幅超6%案例 [4] - 改善需求释放：120㎡以上户型成交占比提升重塑部分片区价格体系 [4] 政策与资金影响 - 7月二手房参考价政策调整，但53.6%房源挂牌价仍低于参考价 [5] - 2025年1月深圳住户部门中长期贷款增加318亿元，同比多增79亿 [5] - 法拍市场警示信号：5000万级以上豪宅流拍率达63%，60.7%二手房成交总价低于500万元 [5] 长期基本面支撑 - 土地资源稀缺：2023年住宅用地仅供应330公顷 [5] - 人口持续流入：年净增20-30万 [5]