中国楼市政策变革 核心观点 - 2025年中国楼市政策从严格调控转向积极激活 中央经济工作会议和政治局会议明确将楼市稳定提升至防范化解重大风险的战略高度 [1] - 房地产市场的稳定对地方财政 居民生活质量 全社会消费和经济增长至关重要 成为宏观经济稳定器 [1] - 8月1日推出史无前例的楼市刺激政策风暴 涵盖供给侧改革 金融杠杆松绑 税费减免和精准扶持等五大方面 [1] 供给侧结构性改革 - 政府通过发行专项债券大规模收购存量商品房改造成保障性住房 预计全国规模超过5000亿元 [1] - 《住宅项目规范》正式实施 要求新建住宅节能率不低于65% 智能家居系统覆盖率达到80% [1] - 实行差异化土地供应政策 库存压力大的城市减少供应 需求旺盛地区增加优质地块供应 [2] 金融杠杆松绑 - 全国多城首套房首付比例统一降至15% 部分城市如西安 南京已率先执行 不再区分首套和二套房 [2] - 2025年底房贷利率有望降至2.5% 以100万元30年期贷款为例 月供减少约500元 总利息节省超过18万元 [2] - 部分城市对青年人才取消公积金贷款余额限制 本科及以上学历者首套房贷款额度最高上浮50% [3] 税费减免政策 - 湖南浏阳8至11月期间购买新房可享受60%契税补贴 一套总价100万元房子最高节省2.4万元税款 [4] - 出售自有住房后一年内重新购房可继续享受个人所得税退税优惠 [5] - 一线城市二套房契税降至1% 缩短增值税免征年限 [6] 精准扶持特定群体 - 武汉对二孩家庭补贴6万元 三孩家庭补贴12万元 浏阳将三孩家庭公积金贷款额度提高至104万元 [7] - 35岁以下本科及以上学历人才在部分城市购房可享受高达120万元公积金贷款额度 不受账户余额限制 [7] 不同购房群体策略 - 刚需群体应抓住低首付和低利率政策红利期 优先考虑共有产权房 核心区小户型等高性价比产品 [8] - 改善型群体可利用个税退税政策"卖旧换新" 关注开发商"以旧换新"计划 选择配备适老化改造和智能家居的小区 [10] - 投资群体应关注核心城市群优质资产 核心地段商业地产和REITs 选择现金流为正 轻资产占比超过20%的优质房企 [10]

房地产销售情况 - 2025年1-7月中国房地产企业销售TOP100排行榜显示前7月累计成交规模与去年同期基本持平 [5] - 百强房企7月实现销售操盘金额2111.6亿元 [5] 土地市场动态 - 2025年下半年有望迎来更多"断供优质板块"的宅地入市 [6] - 2025年7月土地成交规模季节性回落，多地楼板价创新高、溢价率大幅回升 [11] - 第30周土地供应建筑面积305万平方米环比下降42%，成交建筑面积338万平方米环比上升35% [12] - 上海徐汇地块以20万元/平方米的价格刷新全国地价纪录 [12] 房地产投资前景 - 上海、北京稳居中国房地产投资前景前二 [7] - TOP50城市新房销售与GDP全国占比"双过半" [7] - 需求侧支持部分沿海城市排名上升，封关利好下海南省尤为突出 [9] - TOP20城未来仍有年均3亿㎡增量需求 [9] - 2025宅地供应计划同比再降20% [9] 城市更新与住房供给 - 高质量开展城市更新，通过"好房子"供给迭代将催生存量改善需求支撑新房规模 [9] - 各城市库存症结多维分化，因地制宜、分类治理势在必行 [9] 代建市场动态 - 新城建管7月成功签约7个项目 [13] - 绿城管理代建宁波首个共有产权房交付 [13] - 旭辉建管代建佛山首座四代宅淼汇・天萃城市展厅开放 [13] - 国贸地产获得福州塔斯汀总部地块代建项目 [13]

北京市2024年保障房建设计划 - 2024年第一批保障房建设计划涉及38个项目、53220套房源，包括公租房983套、保租房17655套、安置房34582套 [1] - 计划年内开工34个项目、51097套房源，其中保租房占比最高达16195套 [1][3] - 海淀区西北旺镇永丰地块定向安置房项目已开工，提供1980套房源 [3] - 海淀区两园之间村庄安置房四期项目规划2520套，目前已开工 [3] - 丰台区城中村改造项目涉及多个安置房项目，如张仪村路东侧4480套、大井村3440套等 [3] 保障房项目区域分布 - 海淀区项目最多，包括温泉镇1506套、东升镇6074套定向安置房 [3] - 丰台区重点项目包括花乡中部组团17690套、樊家村7820套安置房 [3][4] - 房山区西潞街道18334套安置房项目已开工 [4] - 顺义区仁和镇集体土地租赁住房二期587套，计划2025年8月竣工 [4] - 昌平区东小口镇城中村改造安置房项目分两期，共28000套 [4] 保障房竣工计划 - 2024年计划竣工41个项目、56083套房源，包括保租房11154套、公租房6045套 [7] - 竣工项目中安置房占比最大，达35979套，共有产权房2905套 [7] - 西城区光源里棚户区改造项目将竣工927套安置房 [8] - 朝阳区崔各庄乡黑桥村项目竣工900套保租房 [8] - 海淀区苏家坨镇集体租赁住房项目竣工2074套 [9] 保障房建设新特点 - 2024年计划突出"好房子"要求，重点解决渗漏、噪声等常见问题 [12] - 强调提升功能空间灵活度和公共服务适配性 [12] - 海淀区树村保租房项目地理位置优越，可提供676套租赁房源 [6] - 储备项目4个共2123套，均位于海淀区，计划2025年开工 [5] - 部分项目利用集体土地建设租赁住房，如顺义区赵全营镇2586套 [4]

房地产市场化改革成果 - 人均居住面积从改革前的6-7平方米提升至39平方米 [1] - 房地产市场带动钢铁、水泥、家具、装修、家电等数十个相关产业链发展 [1] 房价变化与市场问题 - 全国平均房价从改革初期2000元/平方米上涨至峰值1.1万元/平方米 [3] - 一线城市房价从3000元/平方米暴涨至6.5万元/平方米 [3] - 当前一线城市房价达600-700万元/套，二线城市200-300万元/套，三四线城市100多万元/套 [3] 保障性住房政策 - 未来五年将投资3万亿元建设870万套保障性租赁住房 [4] - 商品房市场、房屋租赁市场和共有产权房市场将形成三大并存格局 [4] 房地产市场未来趋势 - 中国经济将摆脱对房地产市场的过度依赖 [5] - 坚持"房住不炒"主基调，避免将房地产作为短期刺激经济的工具 [5] - 房价或将呈现稳中有降态势，逐步回归理性区间 [5] 市场长期展望 - 房价继续大幅上涨的空间已被有效压缩 [6] - 未来将形成更加稳定、健康、可持续发展的房地产市场 [6]

房地产市场需求与储蓄意愿 - 2022年中国老百姓新增存款达15万亿元 但61.8%的居民倾向"更多储蓄" 较上季度增长3.7个百分点 反映经济下行压力下的风险规避意愿 [3] - 新增存款主要流向富裕阶层 真正需要购房的低收入群体仍无力承担 购房需求被搁置 [3] 房价与市场供需矛盾 - 2022年12月全国百城新建商品住宅均价16177元/平方米 二手住宅均价15876元/平方米 普通住宅总价150-250万元 首付门槛50-60万元 [3] - 96%家庭已拥有至少一套房产 41.5%拥有两套及以上 空置房达1.2亿套 可容纳3-4亿人 市场呈现"供远大于求"格局 [6] 房地产市场调整趋势 - 全国15个重点城市二手房挂牌量超10万套 包括杭州、重庆、天津等 显示投资客撤离迹象 [8] - 保障性住房体系将形成商品房、租赁房、共有产权房三大板块 分流商品房需求并抑制投机 [8] 行业核心矛盾 - 政策刺激与市场现实的背离：房价居高不下与居民购买力不足形成尖锐矛盾 [3][4] - 房地产金融属性弱化：投资炒房失去赚钱效应 市场回归居住属性成为长期趋势 [6][8]

项目概况 - 项目位于北京通州区马驹桥镇 四至范围为东至通州物流园八号路 南至兴贸一街 西至通州物流园七号路 北至兴贸北街 [2] - 规划总建筑面积20 56万平方米 其中地上建筑面积12 46万平方米 共有产权房面积占比51 2%（10 53万平方米） [2] - 住宅总套数1312套 含回迁房173套 共有产权房1139套 占比86 8% [2] 申购条件 - 申请人需为无房家庭且符合北京住房限购政策 家庭成员在京均无住房 单身申请人需年满30周岁 [4] - 非京籍家庭需满足北京市社保或个税连续缴纳要求 [4] - 禁止申购情形包括：已签订购房合同、有住房转出记录、离婚未满三年、存在违法建设行为或未腾退公租房/公有住房 [6][7] 销售对象分组 - **第一组**：经开区集成电路产业企业就业的无房家庭 以社保缴费地在北京经济技术开发区为认定标准 [9] - **第二组**： - 第1类：亦庄新城225平方公里或北京城六区就业的无房家庭 社保缴费地需在经开区或城六区 [10] - 第2类：通州区台湖镇、马驹桥镇等指定区域户籍或城六区户籍的无房家庭 以户籍所在地为准 [11] - 第3类：服务于亦庄新城建设的单位职工 需提供试用期满的工作证明 [11] 产权结构 - 购房人产权份额比例为70% 政府代持机构（北京市燕东保障性住房建设投资有限公司）持有30%份额 [13] - 份额比例依据《北京市共有产权住房管理暂行办法》及评估报告确定 政府产权部分由指定公司持有 [13] 申购流程 - 网申登记时间为2025年6月10日至6月24日 通过指定网址提交申请 [14] - 公告及户型图可通过发送"亦城亦嘉"获取 [14]

深圳保障性住房政策调整 - 深圳住建局发布两份征求意见稿，明确配售型保障房（配保房）将封闭流转，永远不能转化为红本商品房，杜绝套利行为 [1] - 配保房定位纯粹保障属性，面向住房困难的工薪群体，是三类保障房中唯一的可售类型 [1] - 深圳保障房体系分为公租房（深户居民）、保租房（新市民/人才）、配保房（工薪群体）三类 [1] 现有政策性住房市场情况 - 当前深圳在售政策性住房包括安居房、人才房和共有产权房，其中共有产权房仅有三个楼盘且快速售罄 [1] - 安居房历史最长，最早项目富通永福苑2012年推出，售价6467元/平方米，首批吸引上万家庭申请 [1] - 安居房和人才房以市场价5-6折销售，10年后可补差价转为商品房，近年大量供应冲击商品房市场 [2] 配保房政策细节 - 配保房户型严格限制在70平方米以下，禁止变更为商品住房 [2] - 允许在符合条件的群体中流转或由政府回购（按年限折价），具有一定商品属性但流动性受限 [2] - 政策参考新加坡模式，封闭流转下价格仍可能随商品房市场波动 [2] 政策影响分析 - 配保房大幅降低购房总价，提升租金回报率，改善中低收入群体居住稳定性 [3] - 现有3万多套安居房/人才房将逐步转化为商品房，而配保房将成为永久性保障房源蓄水池 [3] - 政策切断保障房与商品房的转化通道，长期将增加纯保障性住房存量 [3]

婚姻与楼市关系 - 2025年一季度全国结婚登记181万对 同比减少15.9万对 相当于每天减少1760对[3] - 2024年全年结婚登记跌破610万对 创1978年以来新低 不足十年前一半[3] - 90后平均初婚年龄推迟至男性30.7岁 女性29.2岁 高房价成为婚姻主要障碍[3] - 北京十年初婚家庭111.2万对 同期新房成交61.5万套 购房转化率不足55%[3] - 上海深圳2024年结婚登记量同比下滑超13% 婚房需求锐减导致新房市场低迷[3] 人口结构对楼市影响 - 2024年全国出生人口954万 出生率6.77‰ 总人口连续三年负增长减少139万[3] - 老龄化率突破22% 65岁以上老人对新房需求下降30%[4] - 北京西城区重点小学入学人数减少15% 部分郊区学区房挂牌价下跌20%[5] - 三四线城市空置率超20% 部分区域房价回调压力大[10] 城市分化表现 - 杭州成都等人口流入型城市通过放宽落户吸引年轻人才 初婚率高于平均水平[6] - 北京常住出生人口是户籍初婚登记数2倍 非户籍家庭通过租房或共有产权房解决居住[7] - 深圳常州推出公积金新政 最高贷款额度231万 允许灵活就业人员补缴公积金[7] - 南京苏州创新金融产品 推出低首付低月供购房贷款缓解还款压力[7] 行业转型措施 - 房企探索共有产权房以旧换新模式 南京无锡共有产权商品房首付比例可低至15%[10] - 杭州成都为吸引人才提供购房补贴和优先选房资格[10] - 适老化改造二手房在老龄化社区流通性较好[10] - 新《婚姻登记条例》取消户口本限制 全国通办政策简化异地结婚流程[9][10] 未来趋势 - 楼市需与人口趋势经济结构深度适配 短期政策刺激效果有限[11] - 赢家将是能敏锐捕捉需求变化灵活调整策略的城市和企业[11] - 信心恢复对楼市复苏至关重要[12]