行业核心矛盾与现状 - 业主与物业服务企业之间的矛盾加剧，从口头争执升级为法律诉讼、强制催费、物业主动撤场等直接对抗 [2][3][5] - 全国住宅小区物业费平均收缴率从2018年的83.7%下降至2023年的76.2%，且可能持续下滑，业主拖欠物业费现象普遍 [18] - 住宅物业的整体换手率从2021年的1.7%增加到2024年的3.3%，每年约有2万个小区更换物业公司，主要原因是业主对服务不满意 [22] 物业公司经营压力与撤场潮 - 2025年1月至9月，全国已公开披露物业公司“主动撤场”案例超过120起，较去年同期翻了一番，涉及多家品牌物企 [5] - 中指研究院数据显示，85%的撤离是物业公司主动选择，主要原因为行业竞争加剧、成本上升及收费困难 [12] - 多家上市物企在2025年上半年主动终止了大量管理面积，例如：中海物业退盘2680万平方米，永升服务终止合约面积1683.7万平方米，金科服务终止住宅合约面积1008.6万平方米 [6] - 物业费进入降价潮，重庆、银川、青岛和武汉上百个小区的物业费下调幅度在20%-35%之间，部分甚至腰斩 [15] - 随着小区房龄增长，维护成本占物业费比例急剧上升，5年以下小区占比约25-35%，10-15年占比约45-60%，15年以上占比约70-100%，导致老旧小区物业难以维系 [16] 业主不满与拒交费原因 - 业主拒交费主要源于认为物业服务质价不符，未能提供符合收费标准的服务，尤其在高物业费小区 [21][22] - 公共收益（如车位出租、电梯广告）被物业公司占用且不公开、不返还给业主，是引发矛盾的关键点，有案例显示法院判决物业需向业主返还414万元相关收益 [2][37] - 目前仅有23%的小区实现了物业费收支完全公开，财务不透明严重损害信任 [37] - 超过70%的物业服务企业属于开发商下属机构，约20%属于房管所或后勤单位改制，仅不到10%为独立物企，其服务理念可能偏向“管理”而非“服务” [28] 物业撤场对小区的影响 - 物业撤场可能导致小区管理真空，出现垃圾堆积、安防瘫痪、设施失修等问题，进而造成资产贬值，有案例显示物业撤场半年后小区房价暴跌25% [27] - 品牌物业撤场后，可能出现小区无人接手或新物业以更低价格和标准服务的情况，最终由业主承担资产价值损失 [30] 行业探索与解决方案 - 部分物业公司通过服务创新应对挑战，例如提供遛狗、上门喂猫等增值服务，或与周边商户合作提供低价服务 [33] - 推行服务标准化与收费模式改革是重要方向，例如万物云推出包含508项作业清单的“弹性定价”模式，其中158项为基础服务，350项由业主自选 [34] - 成都某小区实行“阶梯物业费”模式，基础服务费统一，增值服务按需付费，实施一年后收缴率从65%提升至92% [34] - 财务透明与监管是关键，可通过组建业委会、采用“酬金制”或引入信托公司管理资金等方式改善，财务透明后的小区甚至可向业主退款或分红 [39][41] - 南京某高端楼盘在降价潮中逆势上调物业费15%，通过新增智能安防和健康管家等升级服务获得了业主认可 [33]

每经记者｜陈利 每经编辑｜陈柯名 陈梦妤 每日经济新闻资料图（图文无关） 旧物业撤场了，然后呢？ 滨江服务撤场一个月了，杭州万固珺府小区并未如期迎来新物业。 今年4月，杭州万固珺府小区业委会以"隔壁小区更低"为由，要求滨江服务将物业费从2.8元/㎡·月降至2.2元/㎡·月，不过滨江服务则以"降低物业费收费标 准影响后续现场服务品质"为由不再参与续聘，并于6月30日准时撤场，小区由街道指定的临时托管物业杭州磐石物业服务有限公司（以下简称磐石物业） 接手。 但在经过20天的对外招标后，据"万固珺府小区第一届业委会"微信公众号消息，由于"缴纳保证金的物业企业不足三家"，小区新物业首次对外招标以流标 收场，目前已第二次启动对外招标选聘流程。 根据竞标公告，新物业公司住宅物业费报价区间为2.20元～2.75元/㎡·月（不含能耗费），能耗费0.6元/㎡·月；商业用房则定价为4.6元/㎡·月，地下车位管 理费最高限价60元/个·月。 据《每日经济新闻》记者了解，今年以来已有多家物业企业因物业费收缴率低、物业费价格协商不一致等问题主动发布离场公告，但旧物业离场后，谁来 接盘成了难题。 不到60万元欠费，逼退头部物业？ 接连降 ...

核心事件 - 杭州万固珺府小区因业委会要求物业费从2.8元/㎡·月降至2.2元/㎡·月（降幅21.43%），导致原物业滨江服务拒绝续聘并于6月30日撤场 [2][7] - 小区由街道指定临时托管物业磐石物业接手，但首次新物业招标因缴纳保证金企业不足三家而流标，目前启动第二次招标 [2][8] - 新物业招标报价区间为住宅2.20-2.75元/㎡·月（不含能耗费），商业用房4.6元/㎡·月，地下车位管理费最高限价60元/个·月 [5] 物业行业动态 - 2024年12月全国重点二十城物业服务均价为2.72元/㎡·月，杭州以2.98元/㎡·月位居前列 [9] - 多家头部物业企业（中海物业、龙湖物业、金科服务等）2024年主动撤场低效项目，原因包括物业费协商不一致、收缴率低下及历史遗留问题 [10] - 头部物业企业转向高端市场或增值服务（如绿城"海豚计划"、龙湖"善居计划"），加剧刚需盘服务真空 [11] 撤场后影响 - 物业撤场导致服务真空期：南京月牙湖花园房价半年跌25%，徐州久隆凤凰城出现垃圾堆积和消防系统瘫痪，昆山华府庄园出现门岗空置 [11] - 行业专家指出品牌物业撤场后可能出现小区弃管或服务标准降低，最终由业主承担资产价值损失 [11] - 政府介入案例：成都南城都汇四期由街道协调金科服务作为应急物业入场 [11] 政策应对 - 哈尔滨市发布物业服务质效提升方案和退出工作规则，对九类违规企业分期分批清退 [12] - 泉州市实施物业退出新规，建立全流程监管机制并将退出情形细化为三类（合同期满退出、提前退出及特殊情况退出） [12]

物业行业撤场潮 - 中海物业宣布将于2025年8月31日退出鄂州双创之星小区，原因是小区入住率低、物业费欠缴严重，截至2025年1月累积欠费达59.59万元 [1] - 除中海物业外，龙湖物业、金科服务等超10家物业企业也发布主动撤场公告，撤场原因包括开发商遗留问题、物业费谈判失败、收缴率低及多方矛盾激化 [7][6] - 截至7月4日收盘，中海物业市值为181亿港元 [4] 物业行业经营压力 - 2024年中国物业服务百强企业毛利润均值为3.19亿元，同比下降1.34%；净利润均值为7990.71万元，同比下降4.71% [10] - 物业上市公司在多重经营压力下密集启动项目撤场 [4] - 多地物业费降价潮加剧行业经营压力 [15] 物业费降价趋势 - 深圳、上海等一线城市豪宅盘物业费降幅高达3元/平方米 [12] - 重庆、武汉等二线城市超百个楼盘实现物业费下调，整体降幅区间主要集中在10%~40% [12][11] - 空置房物业费折扣普遍：长沙前两年打7折，青岛6折，兰州新区空置半年以上直接5折 [13][14] 行业影响 - 物业费收缴率低下导致物业公司长期亏损并垫资持续增长 [1] - 毛利率和净利率持续下探显示行业盈利能力减弱 [10] - 全国范围内物业费降价浪潮对物业上市公司经营造成显著压力 [4][15]