核心观点 - 在2024至2025年美联储大幅降息背景下，由于房贷利率降幅有限，美国房地产市场并未迎来复苏周期，仍呈现“供需两弱”状态 [4] - 展望2026年，尽管“特朗普房改”可能出台，但受制于政策传导、立法约束及建设周期滞后等因素，美国房地产供需结构或难以在短期逆转，基准判断是2026年美国房地产维持弱复苏状态 [4][6][7] - 若想要美国地产周期出现明显复苏，5%左右的房贷利率或是启动指标，对应的10年期美债利率或在3.2%-3.3%左右 [4][8] 当前市场疲弱原因分析 - 核心原因在于房贷利率降幅有限，尽管美联储连续降息，但房贷利率仍维持6%以上的高位，明显高于存量抵押贷款利率均值4.3%左右的水平 [5] - 需求端受高房价、高房贷利率及可负担性危机影响，居民购房和按揭需求持续走低，2025年新房和成屋销售量低于2024年水平 [4] - 供给端方面，成屋市场因“锁仓效应”库存偏紧，新房供给受建材关税税率上涨与利率波动影响而回落，美国房价在供给紧张支撑下延续高位 [4] - 形成了“供给紧张→房价上涨→需求进一步恶化”的循环 [5] 2026年“特朗普房改”政策路径与影响 - 随着2026年美国中期选举临近，“特朗普房改”可能沿着降低房贷成本、激活供给市场、降息三条路径推进 [4][6] - 具体政策思路可能涉及延长住房贷款最长年限、让房贷利率可转移，以及宣布国家紧急状态释放联邦土地用于住房建设等 [6] - 但考虑到大幅降息难以有效传导至房贷利率，政策端亦受立法、司法等约束，叠加关税风险溢价和建设周期滞后，房地产供需结构或难以在短期逆转 [7] 美国房地产周期前瞻观测指标 - 通过观察美国现有房贷利率与存量房贷利率之间的利差，可以较好把握美国地产周期的拐点 [8] - 历史数据显示，当利差回落至90-100bp区间，也即5%左右的房贷利率或是美国地产周期的启动指标 [8] - 若房贷利率降至该合意区间，对应的10年期美债利率或在3.2%-3.3%左右 [4][8]

市场现状：供需两弱 - 2024-2025年美联储累计降息175个基点，但美国房地产市场未复苏，呈现供需两弱状态[2][12] - 2025年8月新房与成屋年化销售量480万套，低于2024年12月的501万套[12] - 2025年二至三季度美国住宅投资环比折年率均为-5.1%，新建私人住宅在建量与完工量同比分别录得-13.3%和-8.4%[15] - 美国住房供应短缺约280万套，预计需10年左右填补缺口[21] 核心矛盾：房贷利率高企 - 房贷利率降幅有限是市场疲弱核心原因，当前利率维持在6%以上，显著高于存量抵押贷款利率均值4.3%[3][21][45] - 高利率导致“锁仓效应”，约80%借款人的存量利率低于6%，抑制成屋供给[21] - 2025年12月底，10年期美债、30年期美债、30年期抵押贷款利率分别为4.2%、4.8%、6.2%，较2024年9月变动+41、+78、-14个基点[33] 外部压力：成本与风险 - 特朗普关税政策推高建筑成本，钢铁、铜、铝等关键材料面临50%关税，软木材面临10%关税及多项附加税[39] - 关税预计导致未来五年新建房屋数量减少约45万套，相当于2020-2024年新建成房屋总数减少6%[40] - 2025年三季度末美国住房抵押贷款拖欠率升至1.7%，高于2023年末的1.4%，推升房贷风险溢价[46] 政策展望：特朗普房改路径与局限 - 预计2026年特朗普房改将沿降低房贷成本、激活供给市场、降息三条路径推进[4][51] - 政策可能包括将抵押贷款最长年限由30年延至50年，以及推行可转移抵押贷款[51][53] - 但政策面临立法、司法约束，且新房建设周期（独栋住宅平均9.1个月）导致供给无法快速响应[58] - 基准判断2026年美国房地产将维持弱复苏状态[4][59] 周期前瞻指标 - “现有房贷利率-存量房贷利率”利差是指引美国地产周期的前瞻变量，利差收窄至90-100个基点时或预示周期启动[5][60] - 对应合意房贷利率约为5.2%-5.3%（当前6.2%），10年期美债利率或在3.2%-3.3%左右（当前4.2%）[5][61]