如何构建观测美国房地产周期的前瞻指标？ 智通财经APP获悉，光大证券发布研报称，在2024至2025年美联储大幅降息背景下，美国房地产市场并 未迎来复苏周期，仍呈现"供需两弱"状态。随着2026年美国中期选举临近，"特朗普房改"呼之欲出，该 行推测大致会沿着降低房贷成本、激活供给市场、降息三条路径，涉及延长住房贷款最长年限、让房贷 利率可转移，以及宣布国家紧急状态，释放联邦土地用于住房建设等思路。但考虑到大幅降息难以有效 传导至房贷利率，政策端亦受立法、司法等约束，叠加关税风险溢价和建设周期滞后，房地产供需结构 或难以在短期逆转，基准判断是2026年美国房地产维持弱复苏状态。 光大证券主要观点如下： 核心原因在于房贷利率降幅有限。尽管美联储连续降息，但关税政策下的"再通胀"和美国债务危机下 的"去美元化"两个叙事依然在长期推高期限溢价，房贷利率维持6%以上的高位，明显高于存量抵押贷 款利率均值4.3%左右的水平，在"锁仓效应"下美国成屋供给不足，新屋供给在关税扰动下趋弱，共同导 致了美国房屋供应短缺。同时，由于供给端长期偏紧，房价延续上涨趋势，形成"供给紧张→房价上涨 →需求进一步恶化"的循环。 在2024至 ...

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美国房地产周期规律 - 美国房地产市场遵循18年周期性规律 预计2026年将进入新一轮下跌期 并对整体经济产生广泛负面影响 [1] - 历史数据显示美国房地产在1972年 1990年 2008年三次暴跌 间隔均为18年 2008年危机由房地产崩盘引发 [3] - 房地产崩盘首先冲击金融领域 如2008年雷曼兄弟倒闭 房利美和房地美崩溃 最终演变为全球金融危机 [3] 美国房地产在经济中的地位 - 房地产是美国民众核心资产 尽管股票投资比例高于中国 但房价下跌仍会导致国家经济恶化 [3] - 90%美国房地产交易为二手房 市场博弈不受政府控制 周期节点易出现市场断裂现象 [4] - 金融机构资产高度依赖房地产 如雷曼兄弟和房利美的股票价值均建立在房地产基础上 [3] 2008年次贷危机机制 - 金融机构将不良债务组合包装成金融工具形成次贷 房价下跌时优质贷款迅速恶化为坏账 导致次贷市场崩溃 [4] 对中国的影响与建议 - 2026年美国房地产下滑周期可能与中国市场低迷形成叠加冲击 需提前部署应对 [6] - 应落实中央稳经济政策扭转房地产下滑趋势 境外投资企业需警惕美国房地产虚假繁荣风险 [6] - 需防范美国经济衰退对中国出口行业的影响 加快相关领域发展以规避金融体系冲击 [6] 研究背景 - 18年周期规律由1996年与麻省理工学院Bear Vinton教授共同研究提出 并形成博士论文及学术著作 [3]