行业趋势：学生公寓成为香港房地产投资新热点 - 香港写字楼和商铺租赁业务处于周期性低谷，而学生公寓这一曾经边缘的房地产细分市场正吸引全球资本蜂拥而至 [1] - 关注香港学生公寓投资的客户群体显著扩大，从原有的外资基金和本地投资者，扩展到中资机构、大型上市公司及东南亚基金 [1] - 国际房地产顾问公司观察到咨询香港学生公寓投资的客户增多，显示越来越多投资者看好该板块 [1] 政策驱动：政府推动教育枢纽建设 - 香港特区政府积极推广“留学香港”品牌，计划将香港发展为专上教育枢纽 [3] - 为配合此建设，香港教育局宣布从2024/2025学年起，八所政府资助大学录取非本地学生的限额由20%提升至40%，并于同年9月进一步增至50% [4] - 政府推出“城中学舍”计划等政策，简化商业楼宇改建学生宿舍的流程 [7] 资本布局：投资活动显著提速 - 2025年1月至10月，香港涉及酒店、宾馆及整幢住宅改作学生宿舍的累计成交达16宗，总金额超61亿港元 [5] - 其中，酒店改装学生宿舍的成交宗数最多，累计6宗，总金额达40亿港元 [5] - 本地资本方面，宏安地产联合美国私募基金安祖高顿于2025年7月底以4.35亿港元购入旺角一家酒店拟改作学生公寓，此前双方已于2022年底斥资20亿港元购入并改造九龙贝尔特酒店 [5] - 中原投资于2025年8月启动首个学生公寓项目“一步居117”（收购价1.8亿港元，入住率100%），并于同月底购入“般咸轩”改造为学生公寓，提供约200个床位 [5] - 内地资本方面，招商局商业房托基金于2025年底以2.06亿港元收购一酒店物业，计划改造为85个床位的学生公寓 [6] - 华润隆地以9.5亿港元接手一间酒店，市场消息称计划改装为学生宿舍，预计可提供逾千个宿位 [6] 市场需求：供需缺口巨大且需求强劲 - 香港大学扩大非本地生招收名额，导致学生公寓市场出现超7万张床位的供应缺口 [7] - 受港校国际排名提高、1年制硕士课程扩招、友好的IANG签证政策等因素影响，内地学生赴港求学热度居高不下 [8] - 校方提供的宿舍床位有限，大部分非本地学生需租住普通住宅或选择学生公寓 [8] - 以Y83学生公寓为例，该项目提供600个床位，双人间月租金为9000港元/人，单人间为13000港元/人，截至发稿时入住率已达100% [9] - 近六成入住者为香港都会大学的学生，项目配备自习空间、健身房等设施 [9] - 机构化运营的学生公寓被视为一种服务型产品，相较于分散的私人住宅租赁有其独特卖点 [9] 运营模式与投资特征 - 市场房源主要来自对存量物业（如三星级酒店或整栋旧式大厦）的改造，专门新建的情况较少 [10] - 对于大型项目，外资基金、私募基金是投资主力，典型运作模式为收购物业后与本地运营商合作，后续自主运营或委托运营并收益分成 [10] - 本地私人投资者也会参与，但投资体量相对有限 [10] - 外资基金单笔投资规模可达10亿至20亿港元，而本地资本的投资规模大多集中在1亿至3亿港元 [11] - 学生宿舍的运作模式包括按市价收购或改造公共设施，以贴近大学标准的租金定价，依靠高入住率及长期需求稳定性获得回报 [11] - 当前学生公寓的投资回报率一般为5%至5.5%，计算方式基于收购、改装等所有成本与租金收入 [12] 市场前景与风险评估 - 行业观点认为，学生公寓是具备稳定租金收益及高入住率的抗周期资产类别，吸引大型开发商及国际基金进场 [7] - 有公司早在5年前已切入该领域，过去3年加快了布局，目前运营4栋学生公寓，并仍有后续投资计划 [7] - 面对资本涌入，有观点认为短期内供应过剩风险较低，因非本地及本地学生需求仍显著高于供应，加上政府吸引国际人才的政策，市场基本面预计在未来5至7年保持强劲 [11] - 学生宿舍被视为香港房地产市场中具有韧性且增长迅速的板块，在非本地学生人数持续增加的驱动下，能带来稳定回报并具资产增值潜力 [11] - 顾问机构在为客户计算改装费用、回本周期与回报率时，仍需审慎评估单个项目的具体风险 [12]

教育枢纽建设 - 加速建设"北都大学城"并推广"留学香港"品牌，目标是将香港发展为国际专上教育枢纽与国际高端人才集聚高地 [1] - 成立"留学香港专班"，联合多个机构加强推广香港高等教育，招揽更多国际教研人才和学生 [2] 本地教育提升 - 香港中小学教育优质且课程多元，极具国际竞争力，香港中学文凭考试（DSE）已获全球1100所高校认可，将加大推广其国际认受性 [1] - 持续提升教师专业水平和课程质量，加强数码和科技教育 [1] 专上院校发展 - 由2026/27学年起，每所资助专上院校的非本地生自费就学人数上限由相当于本地学额数目的40%增至50% [1] - 资助研究院研究课程的超额收生自资学额上限由100%增至120%，同时将增加学生宿舍供应 [1] - 推进应用科学大学发展，与内地职专互认，共建粤港澳大湾区交流平台 [2]

政策调整 - 自2026/2027学年起 每所资助专上院校的非本地生自费就学人数上限将增至相当于本地学额数目的50% [1] - 资助研究院研究课程的超额收生自资学额上限将增至120% [1] 教育优势与战略定位 - 香港拥有五所世界排名百强大学 是全球唯一拥有此资源的城市 [3] - 特区政府将加速建设"北都大学城" 推广"留学香港"品牌 发展应用科学大学 [3] - 目标是将香港打造成为国际专上教育枢纽与国际高端人才集聚高地 [3] 基础教育与国际推广 - 香港中学文凭考试已获全球1100所高校认可 [3] - 特区政府将加大推广DSE的国际认受性 并进一步吸纳国际优质师生来港 支持国际学校发展 [3] - 由教育局牵头的"留学香港专班"将推出大型宣传计划与"游学香港"活动 以加强推广香港高等教育优势 [3]

留学香港品牌推广成效 - 香港特区政府致力于建设国际专上教育枢纽和发展国际高端人才集聚高地 留学香港品牌推广被列为关键举措且成效显著[1] - 受美国限制哈佛大学招收国际学生政策影响 香港多所大学收到逾1000宗相关查询 反映香港高等教育实力和国际公信力[1] 高等教育优势与规模 - 香港拥有5所世界百强大学 是全球优质高等教育高度集中地[3] - 2023/2024学年香港8所教资会资助大学共有约23100名非本地学生 其中约14800人修读学士学位课程 生源覆盖超100个国家或地区[3] - 香港具备国际化优势和东西文化荟萃特点 校园内可接触全球不同文化[3] 大湾区教育合作拓展 - 过去几年香港4所大学在粤港澳大湾区内地城市设立分校 采用一校两园办学模式[3] - 该模式实现教学空间和办学规模扩容 同时促进人才引进加码和学习体验丰富化[3] 人工智能学科发展 - 香港高校积极发展人工智能学科 传统课程加入人工智能元素[4] - 香港大学新学年推出11个全新或改良课程 包括文学士及工学学士(人工智能及数据科学)等联合课程[4] - 香港大学录取的文凭试成绩前100名考生中 超半数选择人工智能及科创相关课程[4] 基础教育课程改革 - 2025/2026学年起分阶段推行小学科学科 加强中学科学和数学教育[5] - 通过从小培养科创兴趣满足香港社会产业转型带来的多元人才需求[5] 国民教育推进 - 爱国主义教育已植根香港校园 相关工作成效显著[7] - 组织学生赴内地考察交流 通过实地体验影响价值观建立并加深国家感情[7]

香港高等教育行业优势 - 香港是优质高等教育高度集中地，拥有5所世界百强大学 [1][3] - 行业国际化程度高，2023/2024学年有约23100名非本地学生，来自超100个国家或地区 [3] - 在“一国两制”下背靠祖国、联通世界，拥有东西荟萃的文化和“两文三语”的独特环境 [3] 香港高等教育市场吸引力 - 美国限制国际学生政策后，香港各大学收到逾1000宗相关查询，体现其国际公信力 [3] - 粤港澳大湾区深度融合发展，香港4所大学在内地城市设分校，提供“一校两园”模式和“2+2”课程 [3] 行业基础设施与政策支持 - 非本地学生数目高速增长加剧宿位紧缺，政府推出“城中学舍计划”鼓励商厦改建宿舍 [4] - 政府获立法会拨款逾103亿港元设立宿舍发展基金，预计到2027年有15个宿舍项目、共13500个新宿位落成 [5]

教育合作与政策支持 - 教育部支持香港特区政府优化教育工作 发展香港成为国际教育枢纽及国际高端人才集聚高地 [1] - 香港是全球唯一拥有5间全球百强大学的城市 当局推广"留学香港"品牌 推动中国内地与香港高等教育合作 [1] 区域发展与教育创新 - 北部都会区是香港未来发展的重要引擎 积极推进北都大学教育城发展 [1] - 鼓励香港本地顶尖大学与中外知名院校合作 开拓创新及高层次品牌课程、研究合作与交流项目 [1] 科研合作与数字教育 - 香港特区政府大力推动数字教育 提效提速发展河套深港科技创新合作区香港园区 [1] - 欢迎中国内地高校及科研机构到河套香港园区设立实验室或研发中心 拓展国际科研合作 [1]

香港高校国际生转学情况 - 港科大已收到超过200份转校咨询并发出16份录取通知书其中包括7名哈佛大学学生[1] - 香港理工大学接获逾百宗转校咨询并发出直接录取通知书[4] - 香港八所公立大学共收到约850宗转校咨询和300份申请发出36份录取通知书[5] 香港高校应对措施 - 港科大最早提出对哈佛国际生提供支持并积极回应美国常春藤联盟高校的短期就读请求[3] - 香港理工大学成立专责招生团队提供个性化支持优先处理申请并加快审批程序[3][4] - 香港岭南大学推出转学生专属申请通道采用滚动式审核机制确保无缝衔接[4] 香港高校排名与设施 - 2026QS排名中香港5所高校跻身世界百强港大全球第11位城大论文引用量亚洲第一[5][7] - 香港岭南大学启用超算中心"岭南HPC NexT"并拥有10座宿舍提供2600个床位[8] - 香港理工大学为非本地本科生提供首年住宿红磡及何文田宿舍共4600个床位[8] 香港国际教育战略 - 香港特区政府在施政报告中提出全球推广"留学香港"品牌吸引东盟及一带一路国家学生[1] - 香港高校通过QS排名提升差异化招生策略和宿舍扩建强化留学吸引力[1] - 香港理工大学配合政府策略制定灵活招生政策促进校园多元文化[8]

香港高校排名表现 - QS 2026年世界大学排名显示香港高校整体排名攀升 核心驱动因素为"学术声誉"指标占比30%且表现突出[1] - 香港高校国际教职员比例达98.8分 显著高于全球平均分36.3分 反映国际化水平卓越[1] 排名提升的深层原因 - 香港社会拨乱反正使高校摆脱"泛政治化"干扰 推动科研成果涌现与优秀人才聚集[1] - 国家政策支持香港维持"国际化"地位 外国学者持续看好香港教育特色[1] 香港高等教育的独特优势 - 香港以750万人口和1100平方公里面积培育出全球罕见的雄厚高教实力[2] - 科技领域具备将"科研优势"转化为"发展动能"的潜力 教育领域可强化"留学香港"品牌效应[2] 未来发展方向 - 构建引才、育才、用才"三位一体"人才体系以形成"磁场效应"[2] - 结合国际金融中心排名与全球竞争力排名的亮眼表现 香港正进入由治及兴新阶段[2]

美国对哈佛大学国际学生签证限制事件 - 美国白宫宣布对哈佛大学国际学生实行签证限制 [1] - 特朗普政府取消哈佛大学学生和交流学者项目资质 禁止该校招收国际学生 [2] - 哈佛大学回应称这是联邦政府的非法报复 将继续保护国际学生 [2] 香港特区政府及高校应对措施 - 香港教育局呼吁所有大学为符合资格者提供便利措施 按各院校政策吸引顶尖人才 [1][2] - 香港有关部门及多所高校表示将为受影响学生提供支援 欢迎他们转赴当地高校继续学业 [2] - 教育局联系哈佛大学香港校友会 为获录取赴哈佛大学升学的同学提供全面支持 [1][3] 香港高等教育优势及国际吸引力 - 香港整体教育竞争力全球排名前五 拥有五所世界百强大学 [3] - 多所香港大学在"全球最国际化大学"排名中名列前茅 拥有优秀研究人才 [3] - 香港通过一系列措施吸引更多杰出人才到港就学 包括推广"留学香港"品牌 [3] 受影响学生群体反馈 - 哈佛大学中国留学生认为该项措施对今年入学新生影响较大 [2] - 香港教育局表示会密切留意因全球教育格局变化而学业受阻的学生 全盘考虑支持方案 [3]