港股内房股市场表现强劲 - 2026年以来，此前不受待见的内房股表现可圈可点，股价明显跑赢港股市场平均水平，并获得南向港股通等资金青睐 [2] - 表征内房股整体表现的中华内房股指数2026年以来累计上涨逾13%，明显跑赢同期恒生指数6.38%的涨幅以及恒生中国企业指数3.98%的涨幅 [4] - 具体个股方面，中国金茂、绿城中国、中国海外宏洋集团等内房股2026年以来累计涨幅已超过三成，另有多股年内累计涨幅超过两成 [4] 南向资金积极加仓 - 2026年以来，在中华内房股指数30只成份股中，有18只成份股的港股通持股数量出现提升，占比达六成 [3] - 港股通对华润置地持股数量从2025年底至2026年2月10日增长逾8000万股，持股占比由10.52%提升至11.75%，累计提升超过1个百分点 [4] - 同期，港股通对中国海外发展持股量累计增长1.34亿股，持股比例由5.49%提升至6.72%；对新城发展持股量累计增长逾7000万股，持股比例由19.91%提升至20.94% [4] - 建发国际集团、龙光集团、合生创展集团、龙湖集团等也不同程度获得南向港股通资金加仓 [4] 政策环境优化提供支撑 - 市场消息指出，房企已不被监管部门要求每月上报“三条红线”指标，部分出险房企仅需向专班组定期汇报资产负债率等财务指标 [6] - 监管部门对房地产融资协调机制下发最新政策指导，核心是对已进入“白名单”的项目，符合条件可在原贷款银行进行展期 [6] - 政策层面释放出清晰的“稳预期”信号，2026年初已有多项具体措施落地，包括换房退税政策延长、“白名单”项目贷款展期及结构性降息、支持城市更新等 [8] - 房地产政策已进入以“稳定预期、缩短调整时间”为目标的新阶段 [8] 市场出现回暖信号 - 进入2026年，多个重点城市的二手房市场表现活跃，克而瑞数据显示，13个重点城市1月二手房成交面积环比和同比分别增长16%和33% [7] - 业内人士认为，市场在“淡季”实现增长，给市场带来一些信心，但难言市场已“止跌回稳” [7] - 中指研究院高级分析师表示，随着核心城市2025年出让的优质地块逐渐入市，加之部分房企预计在春节前加大促销力度，3月市场需求有望逐步释放，核心城市“小阳春”行情依然值得期待 [8] - 摩根大通预计，港股市场的内房股在4月下旬前将保持韧性，但波动性仍较高 [8] 行业融资模式出现新变化 - 中指研究院企业研究总监认为，房地产行业新融资模式正在形成，重要变化是“推行主办银行制”，一个项目确定一家银行或银团为主办银行，主办银行保证项目公司合理融资需求 [6] - 广东省住房政策研究中心首席研究员认为，“白名单”项目贷款接续政策是融资支持制度的优化完善，下一步的主办银行制、项目公司制旨在建立银行和企业之间共享收益、共担风险的金融新模式 [7] - 2026年以来，房地产企业正加紧“融资”且方式多样，包括增发、配股等上市公司再融资动作，以及民营房企海外高息发债 [7]

核心观点 - 房地产行业融资环境迎来关键政策支持与积极转变 监管部门优化“白名单”项目贷款展期政策至最长5年 同时多项融资渠道持续发力 行业融资规模自2025年底已现企稳回升迹象 政策协同与债务重组推进有望改善房企资金链 助力行业风险化解与模式转型 [1][4][6][9] 政策支持与融资协调机制 - 监管部门就房地产融资协调机制下发新指导 对已纳入“白名单”且符合标准的项目 允许在原贷款银行展期5年 突破了此前最长两年半的期限限制 [1][3][4][7] - 政策旨在为财务状况相对健康、项目质量较好的民营房企提供调整与缓冲时间 标志着融资支持从短期纾困向长效保障转型 [7] - 推进融资协调机制需为每个项目明确主办银行 构建银行与项目公司利益共享、风险共担的合作模式 为地产信用风险提供保障 [10] - 部分房企在监管部门协助下已与金融机构达成一致 成功实现贷款展期 即使是非“白名单”项目 金融机构也采取“一事一议”方式给予相对宽松环境 [5] 行业融资规模与结构变化 - 房地产行业融资规模自2025年下半年以来有触底回稳迹象 2025年11月债券融资总额为620.4亿元 同比增长28.5% 环比保持增长 [1][9] - 从融资渠道看 2025年11月信用债融资262.2亿元 占比42.3% ABS融资294亿元 同比增长36% 占比提升至47.4% 海外债融资64.2亿元 占比10.3% [9] - 进入2026年 房企融资密集落地 例如新希望地产于2026年1月5日成功发行8.8亿元中期票据 票面利率3.29% 2025年该公司已发行中期票据15亿元及公司债券9.3亿元 [9] 市场参与方态度与影响 - 房企对“白名单”项目展期政策持积极态度 认为能提供资金回转空间 有利于公司发展 但展期前提是项目满足资可抵债的基本要求 [5][6] - 金融机构对房企融资态度悄然转变 更愿将资金投向确定性强的项目 例如有房企“白名单”授信额度约100亿元 实际投放资金仅占额度的25%-30% 贷款展期风险相对可控 [6] - 政策利好商业银行与房地产上下游企业 对银行而言 可避免新增不良贷款并改善资产质量 对上下游企业而言 项目持续建设保障了工程款支付 缓解了资金周转压力 [7] - 当前正值政策窗口期 “好信用、好城市、好产品”的“三好”房企将优先享受核心城市需求释放与行业信用修复的双重红利 [10]

政策核心内容 - 监管部门对房地产融资协调机制下发新政策指导，核心是对已进入“白名单”且符合标准的项目，允许在原贷款银行进行展期 [2] - 政策旨在“以时间换空间”，为资质合规但受困于市场低迷的优质项目争取恢复期，在“保交付”与“防风险”间寻求平衡 [2][9] - 贷款展期期限或可延长至五年，相比原规定（期限超一年的贷款展期累计不超过原期限一半）大幅放宽，为房企提供更长的资金周转缓冲期 [3] 政策背景与目的 - 政策符合“着力稳定房地产市场”的宏观基调，是房地产融资协调机制作用的进一步发挥 [7] - 匹配行业债务周期现实需要：当前房企存量债务中，2024至2026年到期的中长期贷款占比超四成，原展期政策与行业调整周期存在错配，延长展期有助于将偿债压力平滑至2028年以后 [9] - 为市场最终复苏创造条件，避免优质项目因短期流动性断裂沦为烂尾楼，是保障交付、稳定信心的关键一步 [9][14] “白名单”项目覆盖与融资进展 - “白名单”项目覆盖范围持续扩大，主要通过存量贷款展期与新增贷款两种方式支持 [4] - 2024年3月末，“白名单”项目贷款审批通过金额超5200亿元，至同年10月增加至2.23万亿元 [4] - 据住房和城乡建设部去年10月11日数据，城市房地产融资协调机制“白名单”项目贷款审批金额已超7万亿元 [4] 政策执行的核心前提与难点 - 足额抵押物是项目获得展期或进入“白名单”的核心前提，优质抵押物是展期谈判中最关键的议价筹码 [2][6] - 中指研究院2025年底调查显示，约60%的受访机构反映“提供足值抵押物”是项目进入“白名单”过程中最难满足的条件 [6] - 具体执行细则待明确，包括“符合条件”的具体指标、抵押物是否需要重估及评估标准、利率确定以及风险分类规则 [6] 对房企的影响与受益者分化 - 政策直接缓解符合条件的项目短期偿债压力，为完成建设和销售回款争取时间 [11] - 央企、国企将最为受益，其凭借信用优势与资源禀赋，项目更易获得银行认可，在“白名单”中占比更高，且融资结构中贷款比例较大、成本更低 [11] - 优质民营房企也将明显受益，而进入“白名单”项目较少的困境房企则受益有限 [11] - 银行贷款依存度高的头部房企是主要受益者：以部分头部房企为例，截至2025年上半年末，万科银行贷款融资余额占比超72%，碧桂园银行及其他借款占比超60%，保利银行贷款占比为74% [11] 对银行体系的影响与风险 - 对银行而言，通过“白名单”项目贷款展期，可暂时避免不良贷款立即产生，平滑报表，遏制贷款不良率上升趋势 [12][14] - 截至2025上半年末，房地产业贷款余额较年初增加1.57%至8.97万亿元 [13] - 多家银行房地产业不良贷款率处于高位：例如中国银行为5.38%，工商银行为5.37%（较2024年末上升0.38个百分点），郑州银行高达9.75%，重庆银行为7.19%，杭州银行为6.44% [13] - 风险并未消除而是被延后，将信用风险转化为未来的流动性风险，对银行长期资产质量管理和风险定价能力提出更高要求 [14] - 国盛证券研报显示，对公房地产贷款不良率在2020年~2023年间由1%冲高至3.78%，2024年~2025年企稳在3.5%~3.6%平台附近 [12] 政策效果的最终依赖 - 政策效果最终取决于地产项目实际的销售回款，市场销售的根本好转才是化解风险的关键 [2][15] - 若市场持续低迷，风险可能仅仅在银行体系内被推迟 [15] - 银行需要对房地产企业整体信用状况进行更为审慎的系统性再评估，潜在风险通过展期、重组等方式被时间平滑，对银行资产质量的中长期约束仍然存在 [15]