投资策略转变 - 投资者从依赖房价上涨赚取增值差价转向更看重租金收益和现金流 [7] - 投资目标是为工资之外的被动收入提供生活保障，对年化收益率要求不严格 [1][7] - 普通投资者更在意每月固定的租金收入，而非复杂的收益率计算 [7] 目标资产特征 - 聚焦一线城市五环内核心区域，房价波动较小，具备保值功能 [3][7] - 优选总价低、出租率高、租金收益稳定的小户型住宅，面积70平方米以下 [1][5] - 要求两公里范围内有地铁，生活配套齐全，但可接受房龄老（如超40年）的房源 [1][3] 市场供需情况 - 近期70平方米以下房源成交占比超六成，90平方米以上房源成交占比仅一成左右 [5] - 高性价比房源稀缺，需要足够耐心寻找，适合投资的机会稍纵即逝 [1][5] - 低价房源主要源于业主急售要求全款，或房子存在采光、户型等硬伤 [6] 投资回报测算 - 个人投资者粗略计算年化租金收益率可达约4% [3][5] - 专业机构测算会扣除物业费、维修费（年租金10%）、空置损失（年租金5%）等成本，投资回报率约为3.9% [8] - 若持有20年，内部收益率可达约4.5%，高于银行定存或理财收益 [7][8] 投资者群体构成 - 主要投资者包括有闲置资金、不需加杠杆的个人，以及开始关注的机构投资者 [3][5] - 小户型买家分为两类：能力范围内购房的年轻人，和追求长期稳定租金回报的投资者 [5] - 机构投资者过去更青睐写字楼，但因商办市场冷清，开始关注住宅租金收益率的提升 [6]

投资逻辑转变 - 投资者从依赖房价上涨赚取差价转向更看重租金收益带来的稳定被动收入[5][17] - 普通投资者更在意每月固定的租金现金流（如4000元）为生活提供保障，而非严格追求年化收益率[17] - 专业机构投资者采用复杂的测算模型，包括投资回报率和内部收益率（IRR），并计入物业费、维修费、空置损失等成本[18] 目标房产特征 - 理想投资标的是总价低（如120万至130万元）、租金高（月租约4000元）、出租率高的小户型住宅[5][10] - 小户型一居室因总价低、租金与两居室差距不大，租金收益率（约4%）通常比大户型高1个百分点[13] - 优先选择五环内、近地铁（两公里内）、生活配套齐全的房源，但“老破小”房源普遍存在装修老旧、采光差等瑕疵[10][13] 市场供需情况 - 近期70平方米以下小户型房源成交占比超过60%，而90平方米以上大户型成交占比仅一成左右[13] - 高性价比房源稀缺，低价房源主要源于业主急售（要求全款）或房屋存在硬伤，需要投资者耐心寻找[13][14] - 机构投资者开始关注住宅市场，因房价下降使租金收益率提升，但多数仍处于前期摸底阶段[15] 投资回报测算 - 个人投资者粗略计算年化租金收益率可达约4%，但专业机构计入成本（如维修费占年租金10%、空置损失占5%）后实际回报率约为3.9%[18] - 若持有10年且房价不变，内部收益率（IRR）约为3.9%；持有20年可达约4.5%[19] - 投资成本包括契税（如1.2万元）、物业费、取暖费等，年额外支出约3000元需从租金收益中扣除[18]