宏观经济形势与复苏特征 - 2025年中国经济已处于复苏早期阶段 2026年是关键一年 经济已具备初步复苏势头 政策进一步发力可推动持续复苏[2] - 2025年宏观经济出现复苏早期特征 具体表现为股票市场 人民币汇率 社会融资规模增速 企业存款等金融指标明显提升 企业盈利止住多年下行趋势 消费与劳动力市场总体平稳[3] - 经济复苏由三方面因素推动：逆周期政策支持（特别是政府增加举债与保持支出力度） 成功应对美国关税战使出口保持较好势头 前期多年价格调整为部分市场反弹提供支撑[3] - 经济复苏基础不牢固 当前回暖高度依赖财政举债和外需 内生增长动力不足 主要表现是民营企业投资意愿偏弱和居民买房及消费意愿偏弱[3] 民营企业投资困境分析 - 民间企业投资积极性下降的核心原因是投资收益率与融资成本差值大幅收窄 导致投资“算不过来账”[4] - 2010年至2021年 上市公司资产收益率均值为6.7% 10年期国债收益率均值为3.4% 二者差值平均为3.3% 同期民间固定资产投资平均增速为14.4%[4] - 2022年至2025年 上市公司资产收益率均值降至2.7% 10年期国债收益率均值降至2.4% 二者差值平均仅为0.3% 同期民间固定资产投资平均增速降至-1.2%[4] - 若维持3%的收益率差值（与2010-2021年相当） 企业投资会保持在合理水平 2025年10年期国债收益率为2% 这意味着资产收益率需高于5%的企业才会保持合理投资规模[4] 居民购房意愿与房价分析 - 居民买房意愿偏弱的核心原因是买房相对于租房的成本变得“不划算”[5] - 2018至2021年 住房抵押贷款利率平均为5.5% 二手房价格平均增速为4.1% 购房近似成本（利率减房价增速）为1.4% 低于平均租金收益率2.2% 此时买房更划算[5] - 2022至2025年 住房抵押贷款利率平均降至3.9% 二手房价年均增速降至-4.8% 购房近似成本升至8.7% 而租金成本均值保持在2.2% 买房相比租房非常不划算 对房价构成下行压力[5] - 利率对房价影响显著 低利率环境下 利率下降对房价上涨空间的影响更大[6] 经济负向循环与政策建议 - 民间投资增速下降和房价下跌形成负向循环 民间固定资产投资和房价是快变量 劳动者收入和消费是慢变量 快变量向下调整拉动慢变量一起向下 进入负向自我放大循环[6] - 打破负向循环的出发点是改变预期 让企业投资和居民买房有利可图 以资产价格和企业盈利回升带动全社会收入和消费回升[6] - 展望2026年 在力度充分的逆周期政策支持下 中国经济运行有望继续边际改善 实际GDP增速有条件实现5.0%左右目标 名义GDP增速有望同步改善至4.5%左右[6] - 财政政策需保持必要举债和政府支出力度 但当前更应重视宽松货币政策在扩大内需中的作用[7] - 宽松货币政策通过改善预期 并优化企业投资 居民购房及消费所面临的预算约束与激励机制来扩大内需 这是来自市场的自发力量 更可持续且对优化资源配置效率更友好[7] - 让企业愿意投资 居民愿意买房和消费 需要改变对未来预期 并让企业和居民“算过来账” 即企业盈利预期显著大于融资成本 居民买房成本不显著高于租房成本[7] - 实现上述改变的关键在于央行对通胀目标更坚决地表态 并更大幅度降低政策利率[7]

购房总成本 - 购买标价100万元的二手房，实际总支出远超100万元，主要由首付款、各类税费和贷款利息构成[1] 首付款政策 - 2024年9月24日起全国住房贷款首付比例统一降至15%，不再区分首套房或二套房，购买100万元二手房理论最低首付款为15万元[2] - 一线城市如北京存在地域分化，城六区购买二套房首付比例最低要求50%（100万元房款对应50万元），城六区外二套房首付比例不低于40%（100万元房款对应40万元）[2] - 公积金贷款购买二手房的首付比例普遍低于商业贷款，部分城市二套房公积金贷款首付比例已调降至20%[3] 交易税费 - 契税税率与购房者家庭持有住房套数及房屋面积相关，家庭唯一住房面积140平方米及以下税率为1%，超过140平方米税率为1.5%[5] - 第二套住房契税税率分别为1%（140平方米及以下）和2%（超过140平方米），第三套及以上住房契税税率统一为3%[5] - 购买100万元、90平方米二手房，首套房或二套房契税为1万元，第三套房契税为3万元[5] - 增值税名义由卖方承担，持有满两年的住房销售免征增值税，持有不足两年按5%税率缴纳[6] - 个人所得税名义由卖方承担，持有满五年且为家庭唯一住房可免征，否则按差价20%或计税价格1%缴纳[8] 其他杂费 - 二手房交易过程产生零散费用，如房屋登记费通常为80元每件，评估费一般为房款的0.05%[8]