财务数据和关键指标变化 - 核心业务租赁业务仍下降3%，预计下半年情况会好转 [8] - 因物业销售减少、酒店业务和销售业务占比33%，整体业务占比6%，核心租赁业务占比94%，HLP和HLG宣布相同股息 [9][10] - 人民币贬值1.4%，中国大陆租赁收入按人民币计算下降1%，按港币计算下降2%，香港下降4% [10] - HLP净负债率为33.5%，较12月仅增长0.1%；融资成本资本化前总融资成本下降7%，平均借款成本约3.9%，较去年全年下降约40个基点，较去年下半年下降50个基点 [35][36][37] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 中国大陆租赁收入2025年上半年较2024年的-4%改善至-1%，零售业务持平（2024年为-3%），写字楼业务仍严峻，服务式公寓因项目调整数据不显著 [12] - 香港零售业务上半年均下降7%，写字楼业务从-8%显著改善至-1%，住宅及服务式公寓租赁增长11%，整体从-8%改善至-4% [30][31][32] - 新租赁协议增长36%，首进城市品牌数量较2024年增加57%，续约和新租约整体增长12% [18][19][22] 物业销售业务 - 香港上半年Aperture售出19套、武汉住宅1套，去年同期Aperture售出120套、紫排屋1套；中国大陆上半年武汉售出1套，未来两个月将推出无锡住宅项目 [34][35] 各个市场数据和关键指标变化 - 中国大陆零售市场，销售情况逐步改善，从2024年的-18%改善至2025年上半年平均-4%，二季度从-7%改善至-1%；部分商场表现受新竞争对手开业等因素影响 [14][15] - 香港市场零售业务有待改善，写字楼和住宅及服务式公寓租赁有积极变化 [30][31][32] 公司战略和发展方向和行业竞争 战略方向 - 持续升级中国大陆零售业务组合，通过活动、租户管理和客户关系管理提升竞争力，推出全国性计划 [17] - 优化香港业务优惠策略，注重客户忠诚度培养 [26][27] - 推进多个项目建设和运营，如西湖66、无锡项目、中心66二期等 [42][43][56] - 考虑采用混合模式拓展零售业务，寻找有需求和协同效应的机会 [64][65] 行业竞争 - 中国大陆零售市场竞争激烈，部分商场受新竞争对手开业、品牌调整等影响；公司通过提升商场差异化、引入新品牌、提供税务退款服务等提升竞争力 [15][17][23] - 香港市场面临写字楼供应充足、零售市场竞争等挑战，公司努力平衡各业务板块以提升业绩 [32][33] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 管理层对公司业绩表现谨慎乐观，认为市场稳定性正在增强，希望后续能有一定提升 [5][6] - 中国大陆租赁业务有改善趋势，但仍需努力恢复正增长；香港市场情况复杂，需寻找最佳平衡点 [8][32][33] 其他重要信息 - 公司80%的中国大陆项目由可再生能源供电，原比例为50%，不仅实现可持续发展，还节省成本 [41] - 公司致力于净零排放，发布相关文件并持续推进该进程 [42] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 是否会采用类似杭州项目的模式拓展上海和无锡等已有业务城市的零售业务，以及如何看待中国大陆租户销售趋势 - 公司会在有需求、有协同效应和整体优势的情况下采用该模式拓展业务；预计下半年租户销售有机会从-7%改善至-1%，三季度和四季度有望实现温和增长 [64][65][66] 问题2: 二季度业绩改善的原因，7月零售销售情况，全年股息是否持平，以及对发行可转换债券的看法 - 业绩改善原因包括公司自身努力（如 occupancy 和 traffic 改善）和外部因素（如股市改善、房地产市场情绪稳定、日本业务下滑导致部分消费回流等）；7月情况好于去年，但未明确是否实现正增长；若一切按计划进行，公司无意削减股息；目前CFO对发行可转换债券持谨慎态度 [70][71][77] 问题3: 沈阳、论坛66和武汉中心转型进展及预期成果时间 - 公司正在努力改善业务，如调整租户组合、提升 traffic 和 sales 等；预计至少需要两年时间恢复正常，团队会专注投入并提供支持，公司有成功扭转商场业绩的经验 [79][81][85] 问题4: 是否会恢复纯现金股息，取消奢侈品和非奢侈品分类的原因及对奢侈品租户留存的影响，以及租户愿意支付更高基础租金的驱动因素和对正向租金调整的预期 - 西湖66商场预计明年上半年开业，之后有可能停止股票股息安排；取消分类是为了更客观反映客户行为，不强调奢侈品和非奢侈品的二元分类，并非忽视奢侈品业务；10个商场中有7个实现正向租金调整，基础租金增加可抵消销售租金下降，若销售回升，正向租金调整前景更乐观 [88][90][101] 问题5: 整体资本支出指引，西湖66扩张是否会显著增加资本支出 - 今年整体资本支出约49亿港元，明年降至约30亿港元并持续下降；资产轻项目资本支出不显著，具体情况因项目而异 [108] 问题6: 武汉项目重置计划，杭州项目扩张的意图，对当前净负债率的看法，以及处置 Summit 的节奏和优先级 - 杭州项目扩张既因有信心且需要更多空间，也为提升项目的连通性、规模和竞争力；公司认为可承受略高的净负债率，目前会保持在35%以下；处置 Summit 会优先考虑利润率 [115][119][122]