政策调整 - 中国人民银行河北省分行与国家金融监督管理总局河北监管局发布通知，自2026年2月4日起，将河北省14个城市（地区）的商业用房购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1][3] - 此次调整覆盖全省商业用房，包含商住两用房，辖区商业银行可在30%最低比例基础上，根据自身经营状况和客户风险等因素确定具体首付比例 [1][3] 调整内容与历史对比 - 调整前，商业用房贷款最低首付款比例为50%，商住两用房为45% [2][4] - 调整后，首付款比例统一下调至30%，较此前商业用房首付比例下降20个百分点，较商住两用房下降15个百分点 [2][4] 政策影响与目的 - 首付比例下调直接降低了购买商业用房的门槛，是支持推动商办房地产市场去库存、助力经济发展的具体举措 [2][4] - 该政策旨在让更多潜在投资者关注商业地产，引导资源向更有效率的领域和项目流动 [2][4] 涉及资产范围 - 商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，包括商铺、公寓、写字楼、商场、酒店等多种类型房地产产品 [2][4]

政策调整核心内容 - 中国人民银行发布通知，将商业用房（含“商住两用房”）购房贷款最低首付款比例调整为不低于30% [1] - 此前全国普遍执行的商业用房最低首付比例为50%，本次调整意味着首付比例直接降低了20个百分点 [3] - 各省级分行和派出机构可根据辖区城市政府调控要求，在统一最低比例基础上自主确定下限，实行因城施策 [1] 政策定义与适用范围 - 商业用房是指专门用于商业经营活动的房地产类型，包括商铺、公寓、写字楼、商场、酒店等多种产品 [3] - 政策调整对象为商业用房购房贷款，旨在适应房地产市场供求关系新变化，支持构建房地产发展新模式 [1] 政策目标与市场影响 - 降低商业用房购买门槛，有助于促进商办新房市场活跃度 [3] - 这是支持去库存的具体表现，表明中央及监管部门对商办项目去库存的重视程度在提升 [3]

政策核心内容 - 中国人民银行与金融监管总局将商业用房购房贷款最低首付比例从50%下调至30%，降幅达20个百分点 [1] - 政策旨在释放交易公寓、商铺、写字楼等商业用房的成本压力，刺激该类房地产产品的交易活跃度 [1] - 央行将继续加大流动性投放，保持流动性充裕，引导隔夜利率在政策利率附近运行 [1] 商业用房市场现状与压力 - 商业地产面临较大的库存积压和流动性难题，写字楼、商业公寓等空置率较高 [2] - 2025年1-9月，办公楼新开工面积累计1122万平方米，同比下滑22.3%；竣工面积累计1100万平方米，同比上涨16.5% [2] - 2025年1-5月，全国商办用房（办公楼+商业营业用房）开发投资、新开工、销售同比均继续下降 [2] - 2025年1-5月，全国商办用房开发投资额合计3985亿元，同比下降10.9% [3] - 2025年1-5月，全国商办用房新开工面积合计2049万平方米，同比下降24.9% [3] - 2025年1-5月，全国商办用房销售面积合计2860万平方米，同比下降6.4% [3] - 2025年1-5月，全国商业营业用房开发投资额2573亿元，同比下降7.6% [3] - 2025年1-5月，全国商业营业用房销售面积2050万平方米，同比下降6.0% [3] 政策潜在影响与目标 - 降低首付比例能让更多潜在投资者关注商业地产，提升投资意愿，加速消化部分存量商业用房 [3] - 政策有助于解决商业地产存量过剩问题，提升市场流动性，带动交易活跃度 [3] - 政策结合“商改住”及保障房贷款利息优惠，能加速商办用房向保障房转化，优化商业地产存量结构 [4] - 首付比例下调可引导资源向更有效率的领域和项目流动，促使位置不佳、运营不善的项目通过重新规划改造实现资源优化配置 [4]

核心观点 - 在香港地产股中，更偏好写字楼板块而非零售领域，尤其青睐中环区域 [1] - 偏好具备股息率高且可持续、具有自我改善潜力的股票 [1] 香港写字楼板块 - 虽然写字楼空置率仍处于高位，但正在改善，中环区域将率先受益 [1] - 偏好中环多于非核心区域 [1] - 预计中环租金2024年上涨3%，整体写字楼租金预计下跌3% [1] - 公司偏好排序：香港置地、希慎兴业(00014)优于九龙仓置业(01997) [1] 香港零售板块 - 商场租金仍然承压，主要受到线上销售及深圳市场竞争的影响 [1] - 偏好内地奢侈品零售股多于香港零售股 [1] - 公司偏好排序：恒隆地产(00101)优于九龙仓置业及领展房产基金(00823) [1] - 公司偏好排序：太古地产(01972)优于九龙仓置业 [1] 对九龙仓置业的看法 - 建议避开九龙仓置业，因其面临市占率流失及租客留存风险等挑战 [1] - 具体风险案例：阿里巴巴(09988)在10月收购铜锣湾甲级商厦"港岛壹号中心"后，将从时代广场搬迁出去 [1] - 内地免税购物及入境旅游的增长，可能对主要商场的奢侈品销售造成冲击 [1]

行业板块偏好 - 在香港地产股中更偏好写字楼板块而非零售领域 [1] - 零售领域商场租金仍然承压，主要受到线上销售及深圳市场竞争的影响 [1] - 更青睐具备股息率高且可持续、具有自我改善潜力的股票 [1] 写字楼市场观点 - 写字楼空置率仍处于高位，但正在改善 [1] - 认为中环区域将率先受益 [1] - 偏好中环多于非核心区域 [1] - 预计中环租金2024年上涨3%，整体写字楼租金预计下跌3% [1] - 在香港写字楼板块中，香港置地、希慎兴业优于九龙仓置业 [1] 零售市场观点 - 偏好内地奢侈品零售股多于香港零售股 [1] - 在零售板块中，恒隆地产优于九龙仓置业及领展房产基金 [1] - 太古地产优于九龙仓置业 [1] - 内地免税购物及入境旅游的增长，可能对主要商场的奢侈品销售造成冲击 [1] 具体公司观点 - 建议避开九龙仓置业，因其面临市占率流失及租客留存风险等挑战 [1] - 例如阿里巴巴在10月收购铜锣湾甲级商厦“港岛壹号中心”后，将从时代广场搬迁出去 [1]

公司高层人事变动 - 在任16年的集团行政总裁王国龙因退休于2023年12月31日正式离任 [2][4] - 公司宣布开启全球征聘程序以物色新任集团行政总裁 预计招聘程序严谨且耗时 [2][6] - 董事会主席欧敦勤将投入更多时间监督招聘事宜 为此将收取每年284.9万港元额外津贴 [6] 临时管理架构 - 集团首席投资总裁宋俊彦获委任为执行董事 [2] - 宋俊彦将与执行董事兼集团首席财务总裁黄国祥共同组成临时领导架构 [2] - 在新任行政总裁获任前 二人向董事会主席欧敦勤及主席委员会汇报 [2] 离任高管背景与业绩 - 离任行政总裁王国龙于2009年入职 曾担任首席财务总监后升任CEO [4] - 在其掌舵期间 公司实现了广州天河领展广场等内地项目的资产优化 并完成了上海新天地企业天地项目、北京京通罗斯福广场、上海七宝万科中心等多项重大资产并购 [4] - 王国龙在过去5个财政年度累计总酬金达到3.79亿港元 [5] - 王国龙于2023年3月减持公司100万股 每股平均价36.4624港元 套现金额逾3646万港元 [5] 公司业务与近期财务表现 - 公司号称亚洲最大REIT 主要在香港及内地一线城市 以及新加坡、澳洲等地管理商场和停车场 [6] - 截至2023年9月底的半年度财报 公司总收益及物业收益净额分别为70.23亿港元及51.78亿港元 同比下降1.8%和3.4% [6] - 同期可分派总额同比减少5.6%至33亿港元 [6] - 公司解释营运表现倒退是因为香港及内地的续租租金调整率皆为负数 宏观环境和零售业受压 [6] 新任行政总裁招聘要求 - 公司正在物色一名具备上市公司房地产投资及业务管理经验的资深人士 [6] - 新任行政总裁需能够领导集团下一阶段的策略发展 [6] - 招聘以外部候选人为主要目标 [6]

政府安全生产检查与工作部署 - 市委副书记、代市长熊征宇于1月1日调研检查节日期间安全生产工作，强调要树牢底线思维、极限思维，抓实抓细城市安全运行保障各项工作，全力保障群众平安过节 [1] - 调研地点涵盖重点项目建设现场、商业综合体及高层建筑改造工地，强调各级各部门要时刻绷紧安全生产这根弦，聚焦重点领域和薄弱环节，全面深入开展隐患排查整治 [1][2] - 强调要全面落实安全生产责任制，严格落实“三管三必须”要求，督促企业切实履行主体责任，确保安全生产各项措施落到实处 [2] 交通基础设施项目安全管理 - 在轨道交通12号线汉口火车站项目现场，详细了解了项目现场安全管理制度，并实地检查了消防设施配备等情况 [1] - 针对元旦假期客流高峰，指示要加强车站周边交通组织调度，科学做好管理疏导，强化热情服务，确保假日出行安全顺畅 [1] - 要求相关部门加大监管力度，各施工单位要强化安全管理，确保项目建设安全平稳高效推进，力争项目早建成、早投用、早见效 [1] 商业综合体运营与安全管理 - 在武商MALL，前往商场监控指挥中心，详细了解了商场消防力量建设、安全管理等工作，并察看了免税店、超市等运营情况 [1] - 指出商业综合体人流物流高度集中，安全工作丝毫不能松懈，要确保消防通道畅通、设施灵敏管用、人员培训到位、预案切实可行 [1] - 强调要为消费者提供安全舒适的消费环境 [1] 高层建筑改造项目安全管理 - 在越秀（T4）源宿高层酒店改造项目施工现场，察看了高层建筑装修施工安全管理情况 [2] - 指出高层建筑改造管理必须严之又严、细之又细，要统筹好施工安全与建筑本体安全，严格落实安全管理制度 [2] - 要求加强实时监测和动态巡查，坚决杜绝违规动火、用电等行为，切实筑牢安全防线 [2] 安全生产体系与应急能力建设 - 强调要牢固树立“安全第一、预防为主”的思想，隐患排查整治要不留盲区、不漏死角，发现问题立即整改 [2] - 要求强化应急值守，完善应急预案，提升应急处置能力 [2]

高盛对领展房产基金的最新研究观点 - 核心观点：高盛将领展房产基金目标价从51.1港元下调至48.4港元，并下调2026至2028财年基础每基金单位收益预测0至3%，但维持“买入”评级，预期其租金趋势有望在12个月内改善 [1] 财务表现分析 - 领展2026财年中期录得净亏损16亿港元，其中包括50亿港元的物业重估亏损 [1] - 剔除物业重估亏损后，基础利润同比下降7.1%至33亿港元，占高盛全年预测的48% [1] - 基础利润下降主要原因为中国香港及内地租赁组合收入同比下跌、续租租金下调幅度较大，以及成本结构优化计划产生一次性遣散费等相关支出 [1] 业务运营与前景 - 管理层对中国香港零售租赁前景持审慎乐观态度，旗下物业组合的租户销售额及客流量已有改善迹象 [1] - 由于租金走势通常滞后于销售表现，管理层预期2026财年下半年续租租金将进一步恶化 [1] - 公司有意收购澳大利亚3个商场，管理层认为在悉尼已拥有商场和办公室物业，看到了投资澳大利亚零售市场的价值 [1] - 管理层强调将严格控制财务，并寻求高于既定收益率的回报 [1] - 高盛认为领展拥有充足的流动资金以完成此次收购 [1]

财务表现与预测调整 - 高盛将领展房产基金2026至28财年的基础每基金单位收益下调0至3%，目标价由51.1港元降至48.4港元 [1] - 领展2026财年中期录得净亏损16亿港元，其中包括50亿港元的物业重估亏损 [1] - 剔除物业重估亏损后，基础利润同比下降7.1%至33亿港元，占高盛全年预测的48% [1] 租金与租赁市场趋势 - 中国香港及内地租赁组合收入同比出现跌幅，续租租金下调幅度较大 [1] - 管理层预期2026财年下半年续租租金将进一步恶化，因租金走势通常较销售表现滞后 [1] - 高盛预期领展的租金趋势有望在12个月内改善 [1] 运营与成本管理 - 基础利润下降部分归因于成本结构优化计划产生的一次性遣散费及其他相关支出 [1] - 管理层强调将严格控制财务，并寻求高于既定收益率的回报 [1] 投资与收购活动 - 领展有意收购澳洲3个商场，管理层认为在悉尼已拥有物业的基础上，看到了投资澳洲零售市场的价值 [1] - 高盛认为领展拥有充足的流动资金以完成此次收购 [1] 市场前景与管理层展望 - 管理层对中国香港零售租赁前景持审慎乐观态度，旗下物业组合的租户销售额及客流量已有改善迹象 [1] - 高盛维持对领展房产基金的“买入”评级 [1]

公司业绩表现 - 恒隆地产内地租户销售第三季度同比增长10%，显著优于预期的低个位数增长，并扭转了第二季度1%的跌幅 [1] - 国庆黄金周首四天，旗下商场租户销售同比增长15% [1] - 公司股息回报率达到5.9% [1] 公司运营动态 - 上海恒隆广场通过引入老铺黄金等新租户以及现有租户的扩张来提升业绩 [1] - 预计恒隆地产租户销售改善的趋势将延续至第四季度 [1] 行业与市场观点 - 中国零售市场呈现复苏迹象，预计太古地产等其他地产股也将受益 [1] - 摩根大通将恒隆地产列为两大地产股首选之一，评级为“增持”，目标价10港元 [1]