核心观点 - 11月全国多地二手房市场显著回温，成交量环比普遍增长，一线城市表现尤为亮眼，创下数月新高 [1][2] - 市场预期正从“以价换量”加速向“量价趋稳”转变，良性传导机制正在形成 [1][8] 全国及重点城市成交量数据 - 11月全国30个重点城市二手房成交面积约1704万平方米，环比增长14%，前11月累计同比增长3% [2] - 一线城市二手住宅成交套数超4.9万套，创自5月以来7个月新高，环比增幅达20% [2] - 上海二手房网签成交22943套，环比上涨约24%，为近7个月新高 [2] - 北京二手住宅成交14446套，环比涨幅接近20% [2] - 广州二手住宅网签套数和面积环比分别增长22.89%和23.07% [2] - 深圳11月二手房录得量为5762套，已连续9个月超5000套 [2] - 20个二线城市二手房成交规模为1113万平方米，环比增长13%，成都单月成交174万平方米领先，武汉单月成交同环比齐增12%和31% [3] - 6个三四线城市成交规模为189万平方米，环比增长37%，同比增长3%，常州、烟台、扬州等城市实现同环比齐增 [3] 市场成交结构特征 - 上海楼市呈现结构性分化，核心城区如黄浦、徐汇、静安找房热度与价格双双提升，黄浦区新房找房热度达69.6为全市最高 [4] - 上海300万以下总价段二手房成交占比高达60%，连续三个月增长，500万以下总价段成交占比稳定在80%高位区间 [4] - 深圳市场呈现刚需与豪宅需求“两头热”，龙岗中心城片区成交量居首，南山区高端置业需求同样突出 [5] - 深圳二手房交易持续占据主导，11月二手住宅网签占比达63% [5] 政策环境与市场展望 - 今年以来各地出台超560条楼市政策，政策针对性显著增强，北京、上海、深圳等核心城市相继优化购房政策 [7] - 截至11月底，26个省市公示拟使用专项债收购闲置存量土地总金额6553亿元，实际发行2508亿元，占比约38%，存量土地盘活进程提速 [7] - 业内预判一线城市二手房市场将从“以价换量”逐渐走向“量价趋稳” [8] - “量增—信心恢复—价稳”的良性传导机制正在形成，二手房市场活跃将带动“卖旧换新”，为新房市场带来更充足购买力 [8]

全国二手房市场整体回温 - 11月全国30个重点城市二手房成交面积约1704万平方米，环比增长14%，前11月累计同比实现3%的正增长 [1] - 一线城市二手住宅成交套数超4.9万套，创下自5月以来7个月新高，环比增幅达20% [1] - 二线城市11月成交规模为1113万平方米，环比增长13% [2] - 三四线城市监测的6个城市成交规模为189万平方米，环比增长37%，同比增长3% [2] 一线城市市场表现亮眼 - 一线城市4城成交规模达402万平方米，环比增长10% [1] - 上海二手房网签成交22943套，环比上涨约24%，成交量创近7个月新高 [2] - 北京二手住宅当月成交14446套，环比涨幅接近20% [2] - 广州二手住宅网签套数和面积环比分别增长22.89%和23.07% [2] - 深圳11月二手房录得量为5762套，已连续9个月超5000套 [2] 核心城市成交结构分化 - 上海楼市呈现结构性分化，核心城区如黄浦、徐汇、静安找房热度与价格双双提升 [3] - 上海300万以下总价段二手房成交占比高达60%，连续三个月增长，500万以下总价段成交占比稳定在80%的高位区间 [3] - 深圳市场呈现刚需与豪宅需求“两头热”，龙岗中心城片区成交量位居榜首，南山区高端需求同样突出 [4] - 深圳二手房交易持续占据主导，11月二手住宅网签占比达63% [4] 政策环境与市场预期转变 - 今年以来各地出台超560条楼市政策，核心城市相继优化购房政策释放需求 [5] - 截至11月底，26个省市拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额6553亿元，专项债实际发行2508亿元，占比约38% [5] - 业内预判市场预期正从“以价换量”加速向“量价趋稳”转变 [1] - 一线城市二手房市场将从“以价换量”逐渐走向“量价趋稳”的新阶段，“量增—信心恢复—价稳”的良性传导机制正在形成 [6]

核心观点 - 11月一线城市二手房成交量环比大幅增长20%至49033套，创7个月新高，市场展现出强劲复苏动能并打破季节性规律，为年末及2026年市场开局营造积极氛围 [1] - 前11月一线城市二手房累计成交量达519021套，同比增长约5%，为近四年首次突破51万套，市场活跃度已回归近9年平均水平之上，复苏轨迹清晰稳健 [2] - 市场正形成“量在价先”的良性循环，预期将从“以价换量”走向“量价趋稳”，二手房交易的活跃为新房市场注入购买力，联动支撑行业平稳健康发展 [3] 11月市场表现 - 11月一线城市二手住宅成交套数达49033套，环比10月的40714套大幅增长20% [1] - 成交量创下自5月以来的7个月新高，且超过了传统旺季9月的47176套，打破了房地产市场固有的季节性规律 [1] - 市场动能迅速恢复并积极促进交易指标修复，为年末收官创造了更好基础 [1] 年内累计表现与市场定位 - 今年截至11月，4个一线城市二手住宅累计成交519021套，同比增长约5% [2] - 累计成交量不仅超越2024年同期水平，更是近四年来首次突破51万套大关 [2] - 成交量达到近9年的第三高水平，仅次于2020年和2021年，且已明显高于近9年的平均线（492957套） [2] - 这标志着市场在经历2022年的深度调整后，已连续第三年实现稳步回升 [2] 市场驱动因素 - 购房政策、价格调整、学区需求、置换需求、市场信心、城市更新、高品质住房等系列因素共同促进了市场的积极调整 [1] - 市场基本面修复得益于各地积极有力且精准的购房政策支持，以及市场自发的信心修复、价格调整到位后真实需求的释放和置换链条的逐步畅通 [2] - 二手房价格已逐步回归合理区间，凭借区位成熟度、配套完善性及租售比优势，吸引力增强，购房者入市意愿提升 [3] 市场趋势与展望 - 当前成交量已恢复至历史较高区间的八至九成水平，且后续增长预期依然向好 [3] - 短期来看，考虑到年底传统成交旺季，12月数据有望进一步推高全年总量 [3] - 中长期来看，一线城市的优质资源、调整充分的房价水平及购房者对优质资产认可度的提升，将支撑市场向好发展具备韧性和可持续性 [3] - 预计一线城市二手房市场将从“以价换量”逐渐走向“量价趋稳”的新阶段，“量增—信心恢复—价稳”的良性传导机制正在形成 [3] - 市场交易积极态势预计会在2026年得到延续 [3] 市场联动效应 - 二手房交易的积极态势，体现了“卖旧换新”行为的增加，这为新房市场带来了更充足的购买力，激活了置换链条 [3] - 二手房市场和新房市场的联动，为房地产各市场的平稳健康发展提供了有力支撑 [3]