核心观点 - 上海二手房市场在2025年11月至2026年1月期间呈现“淡季不淡”的反季节活跃态势 成交量连续三个月高位运行 市场核心驱动力在于价格调整后性价比凸显 吸引了刚需和部分稳健投资者 市场焦点在于成交量持续放量能否推动市场从“以价换量”转向“量价趋稳” [1] 市场成交表现 - 2025年11月至2026年1月 上海二手房网签成交量连续三个月站稳2.2万套关口 具体为22943套、22961套和22834套 近三个月累计成交接近7万套 [1][2] - 2026年1月成交量相较于2024年1月的16378套和2025年1月的18497套 增幅分别达到39.4%和23.4% 市场活跃度显著提升 [2] - 成交结构以刚需低总价房源为主导 300万元以下房源成交占比超过七成 其中2026年1月总价200万元以下占比达49.5% 200万元-300万元区间占比21.1% 而总价高于600万元的房源占比随价位抬升明显下降 [2] 市场活跃的驱动因素 - 价格调整后性价比提升是核心驱动力 2026年1月上海二手住宅样本平均价格为55265元/平方米 环比下跌1.22% 同比下跌7.61% 降低了刚需购房门槛 [3] - 房贷利率持续下行至历史低位 宽松的信贷环境为刚需购房提供了支持 [3] - 部分“老破小”房源因租金回报率提升而兼具居住与投资属性 2026年1月上海住宅租赁市场样本平均租金为81.50元/平方米/月 环比下跌0.40% 但区域分化明显 金山区部分房源租金回报率高达3.0% 超过了银行定期存款和部分理财产品收益率 [4] 市场阶段与特征 - 市场呈现出“磨底”阶段的典型特征 1月底上海二手房挂牌量为8.24万套 较历史峰值减少近3万套 位于近年历史低位 [4] - 挂牌量回落原因包括：部分卖家在房价调整后不愿亏本出售而转为“售转租” 以及买卖双方预期变化导致卖家观望情绪增强、主动撤牌 [4] - 本轮市场改善与以往不同：房价跌幅放缓由市场自发力量推动而非政策刺激 且房价跌幅收窄的同时挂牌量持续回落 反映买卖双方预期正在重构 [5] 市场前景展望 - 有观点认为随着成交放量 市场有望从“以价换量”转向“量价趋稳” 价格止跌回稳可能性增加 房地产市场的止跌回稳大概率是估值底部的“自然筑底” [5] - 短期受春节假期影响 2月份销售节奏可能放缓 但随着2025年出让优质地块入市及房企促销蓄客 3月市场需求有望释放 核心城市“小阳春”行情值得期待 [6] - 市场止跌回稳仍面临不确定性 需要关注三大因素：通过持续下调利率推动房价回升面临外部压力 租金回报率对房价的支撑力度目前有限 居民就业和收入预期恢复进度可能延缓市场回暖 [6]

核心观点 - 11月全国多地二手房市场显著回温，成交量环比普遍增长，一线城市表现尤为亮眼，创下数月新高 [1][2] - 市场预期正从“以价换量”加速向“量价趋稳”转变，良性传导机制正在形成 [1][8] 全国及重点城市成交量数据 - 11月全国30个重点城市二手房成交面积约1704万平方米，环比增长14%，前11月累计同比增长3% [2] - 一线城市二手住宅成交套数超4.9万套，创自5月以来7个月新高，环比增幅达20% [2] - 上海二手房网签成交22943套，环比上涨约24%，为近7个月新高 [2] - 北京二手住宅成交14446套，环比涨幅接近20% [2] - 广州二手住宅网签套数和面积环比分别增长22.89%和23.07% [2] - 深圳11月二手房录得量为5762套，已连续9个月超5000套 [2] - 20个二线城市二手房成交规模为1113万平方米，环比增长13%，成都单月成交174万平方米领先，武汉单月成交同环比齐增12%和31% [3] - 6个三四线城市成交规模为189万平方米，环比增长37%，同比增长3%，常州、烟台、扬州等城市实现同环比齐增 [3] 市场成交结构特征 - 上海楼市呈现结构性分化，核心城区如黄浦、徐汇、静安找房热度与价格双双提升，黄浦区新房找房热度达69.6为全市最高 [4] - 上海300万以下总价段二手房成交占比高达60%，连续三个月增长，500万以下总价段成交占比稳定在80%高位区间 [4] - 深圳市场呈现刚需与豪宅需求“两头热”，龙岗中心城片区成交量居首，南山区高端置业需求同样突出 [5] - 深圳二手房交易持续占据主导，11月二手住宅网签占比达63% [5] 政策环境与市场展望 - 今年以来各地出台超560条楼市政策，政策针对性显著增强，北京、上海、深圳等核心城市相继优化购房政策 [7] - 截至11月底，26个省市公示拟使用专项债收购闲置存量土地总金额6553亿元，实际发行2508亿元，占比约38%，存量土地盘活进程提速 [7] - 业内预判一线城市二手房市场将从“以价换量”逐渐走向“量价趋稳” [8] - “量增—信心恢复—价稳”的良性传导机制正在形成，二手房市场活跃将带动“卖旧换新”，为新房市场带来更充足购买力 [8]

全国二手房市场整体回温 - 11月全国30个重点城市二手房成交面积约1704万平方米，环比增长14%，前11月累计同比实现3%的正增长 [1] - 一线城市二手住宅成交套数超4.9万套，创下自5月以来7个月新高，环比增幅达20% [1] - 二线城市11月成交规模为1113万平方米，环比增长13% [2] - 三四线城市监测的6个城市成交规模为189万平方米，环比增长37%，同比增长3% [2] 一线城市市场表现亮眼 - 一线城市4城成交规模达402万平方米，环比增长10% [1] - 上海二手房网签成交22943套，环比上涨约24%，成交量创近7个月新高 [2] - 北京二手住宅当月成交14446套，环比涨幅接近20% [2] - 广州二手住宅网签套数和面积环比分别增长22.89%和23.07% [2] - 深圳11月二手房录得量为5762套，已连续9个月超5000套 [2] 核心城市成交结构分化 - 上海楼市呈现结构性分化，核心城区如黄浦、徐汇、静安找房热度与价格双双提升 [3] - 上海300万以下总价段二手房成交占比高达60%，连续三个月增长，500万以下总价段成交占比稳定在80%的高位区间 [3] - 深圳市场呈现刚需与豪宅需求“两头热”，龙岗中心城片区成交量位居榜首，南山区高端需求同样突出 [4] - 深圳二手房交易持续占据主导，11月二手住宅网签占比达63% [4] 政策环境与市场预期转变 - 今年以来各地出台超560条楼市政策，核心城市相继优化购房政策释放需求 [5] - 截至11月底，26个省市拟使用专项债收购闲置存量土地的总金额6553亿元，专项债实际发行2508亿元，占比约38% [5] - 业内预判市场预期正从“以价换量”加速向“量价趋稳”转变 [1] - 一线城市二手房市场将从“以价换量”逐渐走向“量价趋稳”的新阶段，“量增—信心恢复—价稳”的良性传导机制正在形成 [6]