银行直供房概念澄清 - 银行直供房并非银行直接销售自有房产 银行不具备销售不动产的资质 其本质是银行作为债权人处置违约贷款的抵押物[1] - 银行处置抵押房产需遵循合规流程 主要在京东、阿里等资产处置平台或金融资产交易所通过公开竞拍方式进行 交易信息包含位置、产权状态、评估价和交易底价[1] - 冠以“银行直供”名义是为加速资产处置 向潜在竞买人传递交易有保障的积极信号 以促成尽快成交 实践中由银行直接售房的案例很少[1] 法拍市场与银行处置动机 - 全国法拍市场挂拍房源成交率低 今年前三季度整体成交率仅为13.1% 其中一拍成交率为39% 二拍及以上折价率在56%至70%之间[2] - 法拍资产背后可能存在债权债务或司法纠纷 竞拍后腾退存在困难 需要竞买人进行尽职调查 资产处置难度加大[2] - 由于近期不动产价值波动加大 为减少损失 银行需要加快资产处置 策略从主要面向大宗买家的To B渠道 转向To B和To C并重[2] 银行直供房的产权与风险 - 银行向个人推荐的房产产权并不在银行名下 而是仍在债务人手上 银行取得授权后即可推荐 销售回款用于直接偿还债务[2] - 若产权转移到银行名下将涉及企业增值税、土地增值税等税务负担 且本质上是以物抵债 若后续无法销售将导致银行债权损失更大[2] - 个人购房者需详细查看房产信息及权利限制 可能存在产权或司法纠纷 以及交割后腾退难题 部分银行会对交割和腾退做出承诺[3] 市场参与主体与区域特点 - “银行直供房”在大银行比较少见 主要集中于一些中小银行或地方农商行[3] - 在楼市扩张期 资质较弱的地产商通过信托、中小银行等渠道融资 一些业务激进的中小银行向其发放贷款[3] - 在市场交易量小、大宗交易不活跃的地区（如中西部） 银行常委托中介以“银行直供房”名义出售 而在沿海及省会城市则主要通过传统资产处置平台完成交易[3] 市场供应量与整体影响 - 相对于动辄几万套的二手房挂牌量 “银行直供房”供应量不大 仅为几十套或几百套[4] - 由于市场接受度和资产质量参差不齐 “银行直供房”的交易周期会被拉长 对二手房市场整体影响有限[4]

银行直售房产市场现状 - 银行正加速开展直售房产业务，此类房源多为不良资产处置房，近期被批量挂牌在京东、阿里资产司法拍卖等平台[3] - 参与机构广泛，包括农业银行、建设银行、交通银行等国有大行，以及吉林银行、兰州农商行、四川农信系统等城商行、农商行和地方农信社[3] - 邮储银行多个分行在官方公众号发布法拍资讯，如江西分行涉及赣州、南昌、上饶等城市，安徽分行法拍资讯已发布至第八期[3] 银行直售房产规模 - 2025年以来，农业银行在京东资产平台挂牌直售房产标的超640个；兰州银行接近1800个，相比2024年增长57%；吉林银行超2000个，天津银行超1220个[3] - 地方农信系统房产直售规模更大，2024年上半年以来，四川农信系统挂牌标的超2.4万个，辽宁农信1.1万个，广东农信1.2万个[3] 业务模式转变动因 - 业务模式转变原因包括地产市场下行，银行希望尽快处理债权以避免资产价格进一步下跌，属于止损行为[5] - 传统资产处置平台上找大宗B端买家或C端客户变难，2025年三季度法拍房清仓率（交易量/挂牌拍品数量）仅为28.5%[5] - 在"互联网+"渗透下，银行开始重视从"To B"到"To B和To C"并重，直接对C端已成为趋势[5] 银行直售房产优势 - 银行直售房产意味着以物抵债，产权已到银行名下，产权瑕疵问题消失，有利于促进资产交易[6] - 相比于传统法拍房，银行直售房产交易风险相对较小，有利于加速资产处置[6] - 随着对银行业绩考核和资产处置力度加大，加上地产下行后表内不动产风险暴露，银行直接对接C端处置资产可能会增加[6] 价格与市场影响 - 银行直售房产价格普遍低于二手房市场价15%-25%，部分多次流拍房源折价更高[7] - 以合肥橡树湾小区一套邮储银行安徽分行直供房为例，9月25日以115.8万元拍下，面积90.89平方米，单价1.27万元/平方米，而该小区同期二手房成交均价介于1.54万-1.94万元/平方米，意味着该房源至少低于市场价24.5万元[7][8] - 2025年1-10月全国法拍房市场量价齐跌，平均折价率为74.4%，住宅类法拍房挂拍27.7万套，成交9.2万套，成交均价8319元/平方米，同比下降11%[8] 行业趋势与展望 - 银行端未来可能成为房源供给的一个重要渠道[6] - 在止跌回稳关键期，需规范银行等机构为保障自身债权而无序降价出售的行为，法拍房、工抵房、银行直售房需从宏观上统筹管理，以避免资产价格无序下跌[8]