北京商报讯（记者 王寅浩 李晗）12月10日，中指研究院发布数据显示，2025年1—11月，全国法拍市场 各类法拍房源累计挂拍数量64.9万套，同比下降6.5%，房源累计拍次共116.5万次（同一标的物可能存 在一拍、二拍等多次拍卖），最终成交拍品数量为15.2万套，同比下降3.5%，清仓率23.5%（成交拍品/ 交易截止拍品），总成交金额2253.9亿元，同比下降23.9%。 ...

银行直供房概念澄清 - 银行直供房并非银行直接销售自有房产 银行不具备销售不动产的资质 其本质是银行作为债权人处置违约贷款的抵押物[1] - 银行处置抵押房产需遵循合规流程 主要在京东、阿里等资产处置平台或金融资产交易所通过公开竞拍方式进行 交易信息包含位置、产权状态、评估价和交易底价[1] - 冠以“银行直供”名义是为加速资产处置 向潜在竞买人传递交易有保障的积极信号 以促成尽快成交 实践中由银行直接售房的案例很少[1] 法拍市场与银行处置动机 - 全国法拍市场挂拍房源成交率低 今年前三季度整体成交率仅为13.1% 其中一拍成交率为39% 二拍及以上折价率在56%至70%之间[2] - 法拍资产背后可能存在债权债务或司法纠纷 竞拍后腾退存在困难 需要竞买人进行尽职调查 资产处置难度加大[2] - 由于近期不动产价值波动加大 为减少损失 银行需要加快资产处置 策略从主要面向大宗买家的To B渠道 转向To B和To C并重[2] 银行直供房的产权与风险 - 银行向个人推荐的房产产权并不在银行名下 而是仍在债务人手上 银行取得授权后即可推荐 销售回款用于直接偿还债务[2] - 若产权转移到银行名下将涉及企业增值税、土地增值税等税务负担 且本质上是以物抵债 若后续无法销售将导致银行债权损失更大[2] - 个人购房者需详细查看房产信息及权利限制 可能存在产权或司法纠纷 以及交割后腾退难题 部分银行会对交割和腾退做出承诺[3] 市场参与主体与区域特点 - “银行直供房”在大银行比较少见 主要集中于一些中小银行或地方农商行[3] - 在楼市扩张期 资质较弱的地产商通过信托、中小银行等渠道融资 一些业务激进的中小银行向其发放贷款[3] - 在市场交易量小、大宗交易不活跃的地区（如中西部） 银行常委托中介以“银行直供房”名义出售 而在沿海及省会城市则主要通过传统资产处置平台完成交易[3] 市场供应量与整体影响 - 相对于动辄几万套的二手房挂牌量 “银行直供房”供应量不大 仅为几十套或几百套[4] - 由于市场接受度和资产质量参差不齐 “银行直供房”的交易周期会被拉长 对二手房市场整体影响有限[4]

富力地产资产处置 - 郑州富力万达文华酒店将于12月8日进行首次司法拍卖，起拍价3.28亿元，为4.69亿元处置参考价的69折 [1] - 该酒店建筑面积约4.11万平方米，分摊土地面积3642平方米，所有人为郑州万达文华酒店管理有限公司，其最终由富力地产关联公司控制 [1] - 此前，长沙富力万达文华酒店于9月9日以5.13亿元拍出，泉州富力万达文华酒店于11月4日以3.31亿元成交 [1] 泛海控股资产拍卖 - 泛海控股位于深圳的77套房产将于12月16日至23日进行第二次公开司法拍卖，资产位于深圳市南山区泛海城市广场 [2] - 此次拍卖源于财务纠纷，泛海方面未能偿还江西瑞京金融资产管理有限公司约2.05亿元本金及违约金，后债权被转让给广州广永投资管理有限公司并申请强制执行 [3] - 今年9月，同一项目的79套不动产被拍卖，仅2套成交，77套流拍 [4] 法拍市场整体趋势 - 2025年1-10月，全国法拍市场累计挂拍房源60.5万套，成交13.8万套，清仓率22.8%，总成交金额2048.7亿元，同比下降22.5% [4] - 同期各类法拍房源成交均价为4668元/平方米，同比下降12.3%，平均折价率为74.4% [5] - 专家预计未来会有更多大型项目进入法拍市场，能够成交的高总价法拍房多具备明确盈利预期或稀缺属性 [4] 法拍市场结构变化 - 10月份约9.4%的成交房源属于正常买卖的普通资产，反映出普通二手房源借助法拍渠道加速流转 [6] - 深圳、广州、上海等一线城市，当月此类普通房源成交超10宗，显示其已成为法拍市场重要组成部分 [6] 其他高价值资产拍卖 - 上海市松江区洞泾镇林荫新路255弄110号全幢别墅将于12月12日拍卖，起拍价4567万元 [2] - 同区域四套别墅将于12月14日合并拍卖，起拍价合计2.66亿元，其中两套合并起拍价近1.8亿元 [2]

法拍市场整体表现 - 2025年1-10月全国法拍房源累计挂拍数量60.5万套，同比下降5.7% [1] - 房源累计拍次共105.8万次 [1] - 最终成交拍品数量13.8万套，同比下降2.4% [1] - 总成交金额2048.7亿元，同比下降22.5% [1] 法拍市场成交效率与价格 - 市场清仓率为22.8% [1] - 各类法拍房源成交均价4668元/平方米，同比下降12.3% [1] - 平均折价率为74.4% [1]

拍卖核心数据 - 深圳华侨城纯水岸十二期一栋639.35平方米独栋别墅以3.65亿元成交，单价为57.09万元/平方米，较2.15亿元起拍价溢价69.3% [3] - 此次拍卖吸引18万人次围观，6位买家经过4小时118轮竞价，单次加价达百万元级别 [3] - 该成交总价超越上海3.15亿元法拍房纪录，成为全国司法拍卖住宅总价新标杆 [3] 资产稀缺性分析 - 该别墅为华侨城16期开发中仅有的48套独栋之一，属于12期中10套临湖别墅，占据燕栖湖核心景观带，为面积最大户型，三面临湖并附带千平私家花园 [4] - 资产具备核心地段与低密度的极致平衡，周边汇聚顶级教育及商业资源 [4] - 2023年该别墅二手房挂牌价曾达6.8亿元（单价106万元/平方米），当前同小区553平方米别墅挂牌价仍为3.6亿元（单价65万元/平方米），法拍价具备明显优势 [5] - 原业主于2010年以1.88亿元购入，14年间资产增值1.76亿元，印证顶豪资产穿越周期的能力 [6] 高端豪宅市场趋势 - 豪宅市场与整体楼市出现分化，深圳中海大运玖章项目单日售罄21亿元，上海万科高福云境亿级大平层出现“日光”现象，一线城市四房户型成交占比达32.8% [6] - 法拍市场成为价值洼地，2025年前三季度全国法拍竞拍人数同比增长62.48%，深圳罗湖一8年产权写字楼曾拍出380%溢价率 [6] - 高净值家庭户均持有3套房产，“安全性、抗跌性、圈层认同”成为选房核心逻辑 [6] 法拍市场风险与成本 - 天价法拍房存在隐性成本陷阱，例如上海中粮海景壹号需补缴2000万元税费，杭州桃花源园林年维护费超百万元，此次深圳别墅业内预估税费或达数千万元 [8] - 并非所有高端项目均能热销，成都怡湖春晓开盘去化率仅45%，深圳湾澐玺项目需验资千万但仍启动全民营销 [9] - 四季度高端供应激增可能引发购买力阶段性疲软 [9] 资产价值重估信号 - 从深圳湾一号到汤臣一品，顶豪市场正进入“稀缺定价”新阶段 [10] - 此次拍卖反映了资本对核心城市资产价值的重估 [10]

深圳华侨城纯水岸别墅法拍成交 - 深圳华侨城纯水岸十二期一套63935平方米独栋别墅以365亿元总价成交 折合单价5709万元 创下深圳法拍房成交单价历史纪录并成为全国法拍市场总价最高住宅之一 [1] - 该别墅拍卖起拍价215亿元 经过4个多小时118轮激烈竞价 最终由6位买家中的一位以365亿元购得 较起拍价溢价149亿元 溢价率高达693% [1][3] - 拍卖吸引超18万人次围观 热度在全国同类法拍中颇为罕见 [3] 标的资产核心价值与稀缺性 - 华侨城纯水岸十二期位于燕栖湖南侧 总共仅10套独栋别墅 此次拍卖的是其中面积最大的一套 实际使用面积高达2500平方米 空间尺度远超常规豪宅 [4] - 该别墅为临湖别墅 拥有一线湖景资源 社区依托华侨城成熟配套体系 汇聚优质教育、商业、休闲资源 占据城市核心地段 [4] - 别墅2010年12月由原业主以188亿元购入 历经14年价值涨幅超176亿元 [3] 一线城市豪宅法拍市场热度 - 2025年以来一线城市豪宅法拍市场热度不减 核心优质资产持续引发争夺 [7] - 2025年5月上海长宁区一套花园洋房以每平方米50万元、总价27亿元成交 溢价率8% 10月北京4套核心房源总成交额超3亿元 其中朝阳区一套别墅从106亿元竞价至143亿元 溢价率接近40% [7] - 2025年前三季度全国法拍市场竞拍人数达5912万人次 同比增长6248% 平均每宗成交标的参与人数440人 为近四年来最高水平 [7]

整体市场概况 - 2025年前三季度全国法拍市场挂拍房源54.7万套，较2024年同期的57.6万套同比减少4.9% [1] - 累计拍次94.4万次，成交12.3万次，拍次成交率为13.1%，各类拍品成交折价率为74.4% [1] - 三季度单季新增拍品16.9万套，交易截止拍品25.5万套，环比增加20.5%；成交4.5万套，环比增加19.2%；总成交金额633.3亿元，环比增加7.3% [3] - 2025年前三季度总成交金额1858.3亿元，同比收窄21.3% [10] 各物业类型表现 - 住宅物业是法拍市场绝对主力，前三季度成交8.2万套，占总成交量67.1%，成交金额994.0亿元，占总成交金额53.5%，成交均价8545元/㎡ [10] - 商业物业前三季度成交2.2万套，占总成交量22.5%，成交金额417.7亿元，同比下降21.3% [10] - 工业、土地、车位等物业类型前三季度成交1.82万套，成交金额446.8亿元，较同期减少218.8亿元 [10] - 三季度住宅成交金额341.2亿元，占各物业类型总金额53.9%；商业成交金额137.4亿元，占比21.7% [7] 区域市场分析 - 成交量TOP10省市法拍房市场供求规模整体略高于上年同期，其中广东、浙江、重庆挂拍量显著增加 [16] - 广东省法拍房源项目成交金额最多，达283.7亿元；浙江省成交254.3亿元位列第二；江苏省成交175.3亿元排在第三 [17] - 法拍住宅成交高度集中于头部城市，成交最多的TOP50城成交8.2万套，占全国355个城市总成交量的61%，集中度较上年提升3.3个百分点 [23] - TOP50城市法拍住宅成交均价11273元/㎡，较全国法拍住宅成交均价8543元/㎡高出32% [23] 主要城市表现 - 重庆在住宅法拍市场表现突出，挂拍8652套，成交4894套位居第一，清仓率56.6%，成交金额34.5亿元 [23] - 成都住宅法拍成交2691套位列第二，清仓率50.7%，成交金额36.4亿元，成交均价10402元/㎡ [23] - 温州住宅法拍清仓率最高，达75.1%；宁波、台州清仓率分别为73.4%、70.5%，排第二、三位 [26] - 在商业法拍市场，重庆成交1425套位居第一，成都成交1009套位列第二，杭州成交500套排第三 [38] 拍卖阶段与价格趋势 - 2025年前三季度一拍阶段成交4.8万套，在各拍卖阶段中占比39%，较2024年同期增加约2.4个百分点 [13] - 法拍住宅成交均价同比环比均收窄，三季度各物业类型成交均价4490元/㎡，环比下降1.6个百分点 [3] - 商业法拍房源成交均价同比下降13.8%，TOP50城市法拍商业房源成交均价6052元/㎡，同比下降19.3% [35]

市场总体表现 - 2025年前三季度全国法拍市场挂拍房源54.7万套，同比减少4.9% [1] - 累计成交拍品12.2万套，同比减少1.8%，总成交金额1858.3亿元，同比减少21.3% [1] - 各类法拍房源成交均价为4748元/平方米，同比下降10.8% [1] - 市场呈现量价齐跌的总体特征，分化显著，热度与区域经济和资产流动性相关 [3] 分物业类型成交结构 - 法拍住宅房源新上拍19.9万套，成交8.2万套，成交总金额994亿元，占各物业类型总成交额的53.5% [1] - 法拍商业房源新上拍9.9万套，成交2.2万套，成交总金额417.7亿元，占各物业类型总成交额的22.5% [1] - 从成交规模看，法拍住宅成交8.2万套占整体67.1%，法拍商业成交2.2万套占整体22.5% [1] 三季度单季市场动态 - 三季度新增拍品16.9万套，交易截止拍品25.5万套，环比增加20.5% [2] - 三季度成交拍品4.5万套，环比增加19.2%，总成交金额633.3亿元，环比增加7.3% [2] - 三季度各物业类型成交均价4490元/平方米，环比下降1.6个百分点 [2] 住宅市场具体表现 - 三季度法拍住宅新上拍7.4万套，成交3.1万套，拍品清仓率28.5% [2] - 三季度法拍住宅成交总金额341.4亿元，成交均价7982元/平方米，环比下降6.1%，同比下降11.6% [2] - 法拍住宅房源挂拍量同比走低，成交均价同环比收窄 [2]

市场总体概况 - 2025年前三季度全国法拍市场挂拍房源54.7万套，较2024年同期的57.6万套同比减少4.9% [1] - 累计成交拍品数量约12.2万套，总拍次94.4万次，成交12.3万次，拍次成交率为13.1% [1] - 各类拍品成交折价率为74.4%，总拍次较2024年同期99.2万次同比减少4.8% [1] - 2025年三季度单季新增拍品16.9万套，交易截止拍品25.5万套，环比增加20.5%；成交4.5万套，环比增加19.2% [4] - 三季度总成交金额633.3亿元，环比增加7.3%，但各物业类型成交均价为4490元/㎡，环比下降1.6个百分点 [4] 各物业类型表现（前三季度） - 住宅类法拍房源成交8.2万套，清仓率33.2%，成交折价率77.6%，成交金额994.2亿元，均价8543元/㎡ [5][10] - 商业类法拍房源成交2.2万套，清仓率17.4%，成交折价率71.1%，成交金额417.7亿元，均价5275元/㎡ [5][10] - 工业及其他类法拍房源成交1.82万套，成交金额446.8亿元 [10] - 前三季度总成交金额1858.3亿元，同比收窄21.3%，其中住宅成交金额同比减少14.7%，商业成交金额同比下降21.3% [10] 拍卖阶段分析 - 2025年前三季度各物业类型成交拍卖阶段中，一拍阶段成交4.8万套，占比39%，较2024年同期增加约2.4个百分点 [13] 区域市场表现 - 成交量TOP10省市法拍房市场供求规模整体略高于上年同期，广东、浙江、重庆挂拍量增加，四川、江苏挂拍量减少 [16] - 广东省法拍房源成交金额最多，达283.7亿元；浙江省成交254.3亿元位列第二；江苏省成交175.3亿元排在第三 [17] - 法拍住宅成交集中在沿海地区，TOP50城市成交8.2万套，清仓率43.5%，高出全国10.5个百分点，成交金额766.5亿元，占全部总金额77.1% [21] - TOP50城市法拍住宅成交均价11273元/㎡，较全国均价8543元/㎡高出32% [24] 重点城市住宅市场 - 重庆挂拍8652套，成交4894套位居第一，清仓率56.6%，成交金额34.5亿元，均价5924元/㎡ [29] - 成都挂拍5312套，成交2691套位列第二，清仓率50.7%，成交金额36.4亿元，均价10402元/㎡ [29] - 温州清仓率最高，达75.1%，宁波、台州清仓率分别为73.4%、70.5% [25] - 一线城市成交法拍住宅5234套，成交总金额280.0亿元，成交均价39274元/㎡，其中北京成交1157套，清仓率40.93%，均价42705元/㎡ [28][29] 商业法拍市场 - 2025年前三季度355城商业法拍房挂拍12.8万套，同比减少12.3%，成交2.2万套，同比减少7.1%，成交金额417.7亿元，同比减少21.3% [30] - TOP50城商业法拍成交1.2万套，成交金额267.9亿元，同比减少23%，成交均价6052元/㎡ [30][31] - 重庆成交1425套位居第一，成都成交1009套第二，杭州成交500套第三；上海成交金额25.1亿元位列第一 [31] - 成交量TOP50城市成交折价率平均为70.0%，其中南宁成交折价率最高达103.1% [32]

市场总体表现 - 2025年1-8月全国法拍市场挂拍房源48.5万套，成交10.7万套，总成交金额1638亿元，拍品清仓率为21.9% [1] - 与2024年同期相比，挂拍数量从50.4万套降至48.5万套，成交数量从10.9万套降至10.7万套，总成交金额从2085.5亿元降至1638亿元 [1] - 拍品清仓率从2024年同期的21.6%微升至21.9% [1] 住宅法拍市场 - 住宅类法拍房成交7.1万套，成交金额877亿元，占市场总成交金额的53.5% [1] 交易结构特征 - 二拍成交占比达到48.4% [1] - 城市能级越高，法拍房的清仓率越高 [1]