项目概况 - 中海树村项目是北京首个楼面价突破10万/平方米的住宅地块 自成交起备受关注[2] - 项目规划16栋4-6层叠拼大平层产品 最高建筑高度18米[2] - 项目采用混搭业态 包含叠墅和大平层洋房产品 其中叠墅在海淀区属稀缺业态[2] 产品设计创新 - 通过下沉设计解决层高限制：首层结合台地景观做下沉设计 使层高达标并形成景观微地形[2] - 采用双分区布局：通过景观连廊将小区分为南北各8栋楼 实现客群分区[3] - 北半区1-8楼包含6层洋房及5层叠拼：其中4和8楼设280/320平米洋房 其余为5层叠拼[6][7][9] - 叠拼产品设计：上叠4-5F带露台 下叠1-2F带地下室 中间3F为370平米大平层 面积段400-500平米[10][11] - 南半区9-16楼为6层退台洋房：9-14楼为两梯两户220/260平米 15整栋及16部分单元为一梯两户180平起步[12][13][14] - 创新空间设计：未设置阳台但采用户内挑空设计 部分户型设置院子及退台形成的露台小院[17][18][19] 技术参数与定价 - 叠拼产品单价约15万/平米 单套总价达6000万级别[11] - 项目场地尺寸约200米长×100米宽 容积率1.6（含防护绿地） 实际容积率约1.95[24] - 所有楼栋均配备下跃户型[15] 规划与合规性 - 楼间距设计：东西间距最大7.7米最小5.8米 南北间距最近18.35米最远28米[23][24] - 采用双轴主动线布置：保证各楼栋园林景观均衡 通风日照条件符合规范[25][26] - 消防设计采用分组布置：6组建筑每组占地面积小于2500㎡ 利用市政道路兼做消防车道[27][28][29] - 绿地系统：东侧防护带由中海代建作为集中绿地 设老年儿童活动场地于12楼南侧[32][33] 客户反馈与优化 - 9天内收到30条专业反馈意见 公司回复达2374字[2] - 针对下沉庭院私密性担忧：将通过景观种植满足私密性要求 布置深度符合规范[30][31] - 屋面管理：北侧坡屋面设为不上人屋面 由物业统一管理[21]

地块交易与定价 - 中海地产以75亿元、27.93%溢价率竞得北京海淀区树村HD00-0705-0035-1地块，折合楼面价10.23万元/平方米，成为北京首个楼面价超10万元的住宅地块 [2] - 专业人士推算该项目售价区间为15-15.5万元/平米，但基于邻近项目建发海晏13.5万元/平米的成交均价，测算中海树村项目平均售价约为14.2万元/平米 [5][7] - 项目单套总价预计在2800万元至6000万元之间，户型面积覆盖196-425平米 [8][11][14] 产品设计与规划 - 项目产品形态为大平层+叠墅组合，地上总建筑规模7.33万平方米，容积率1.6，实际用于建房的容积率约1.955 [10][16] - 叠墅区设计为上叠3层（425平米）和下叠2层带地下室（369平米），洋房主力户型为196/262/293平米，标准层高3米 [11][14] - 地块受限于18米控高和防护带占用，通过退台处理和零距离红线布局优化空间，叠墅区楼栋间距最近仅2.01米 [16][17] 市场竞争与差异化 - 邻近项目建发海晏已网签139套，成交均价13.5万元/平米，其中15万元/平米以上单价占比显著（如15.99万元/平米的5440万元成交案例） [7] - 相比建发海晏13-14层小高层，中海树村项目以4-6层低密度和公园景观优势形成差异化，叠加海淀核心区稀缺叠墅产品 [12][16] - 行业同类项目如圆明天颂、学府壹号院同样采用低密住宅定位，印证区域豪宅地脉属性 [16] 行业挑战与地块条件 - 北京多个项目受限于地块条件，如海淀半壁店地块控高从18米降至15米，朝阳项目因街坊路设计影响产品力 [21] - 行业需优化地块规划匹配建筑高度与容积率，否则开发商后期修正可能导致产品力打折 [21]