项目概况 - 中国金茂与越秀地产联合开发的璞樾项目于9月26日在北京正式亮相 主打科技住宅与高端改善定位 [1] - 项目为金茂"璞系"与越秀"樾系"顶级产品系的首次融合 [1] - 项目位于朝阳青年路板块 为该区域近十年唯一新增住宅用地 [1] 土地获取与开发 - 联合体于4月28日以底价126亿元摘得平房乡黄杉木店+孙河组团地块 [1] - 黄杉木店2107-01地块（北地块）由金茂和越秀共同开发 [1] 产品设计 - 主推152-258平方米四居户型 强调大面宽、双玄关及270度环幕视野设计 [1] - 70%以上为边厅户型 样板间于9月27日开放展示152/188/258平方米三种户型 [1] 预售许可与定价 - 项目于9月27日取得预售许可证（备案名：璞樾家园） [1] - 获批6栋住宅楼共308套房源 准许销售面积58,566.98平方米 [1] - 拟售均价区间为11.46万-12.9万元/平方米 [1]

土地投资 - 中海地产在上海第六次土拍中以118.88亿元竞得静安东斯文里地块和普陀真如地块 [2] - 静安地块成交楼面价为90390元/平方米 定位高端改善型产品 [9] - 普陀真如地块是公司在上海的"老根据地" [9] 上海市场地位 - 2025年上半年上海房企销售额排名第五 金额为137.8亿元 [3][5] - 2024年曾以704亿元销售额成为上海销冠 近乎第二名保利发展364亿元的两倍 [5] - 当前在售项目多处于尾盘阶段 包括中海·海上和集尾盘 阅麓山和雅园少量现房 云邸玖章待售 [6] 战略背景 - 2020年因围标事件被禁止三年在上海公开市场拿地 经历"失去的三年"后加速补仓 [7] - 上海豪宅市场火热推动公司加码核心地段投资 [8] - 2024年销售额3106.9亿元 同比增长0.3% 为前十房企中唯一正增长企业 [10] 行业竞争格局 - 2025年上半年被绿城中国反超 暂居行业第三 与第一名保利发展差距约250亿元 [13] - 公司提出"十四五期间决定行业未来20年格局"的判断 力争保持领先地位 [11] - 历史排名从2007年前行业第二 到被多家房企超越 2024年重回行业第二 [12] 开发挑战 - 静安地块因风貌保护要求 装修标准可能超过7000元/平方米 且包含商业开发要求 建设成本较高 [10]

公司土地获取与战略 - 万祥以44722万元总价成功竞得郑州经开区地块，较43122万元起拍价溢价3.7%，楼面价约为5367元/平方米 [1] - 此次拿地为万祥在郑州经开区的第二次溢价拿地，首次入郑项目万祥紫庐曾以38613万元成交，溢价率达9%，显示出公司对该区域的持续战略押注 [3][5] - 公司为来自鹤壁的本土开发商，在鹤壁开发有“两府四苑”等项目，历史记录显示无延期交付，经营风格较为稳健 [3] 地块核心属性与定位 - 地块位于经开区第十二大街以东、经南十一路以北，占地面积约50亩，规划容积率小于2.5，建筑限高80米 [6] - 地块核心优势在于北面临湖、南接绿地，形成“湖景+公园”双重生态资源，且毗邻康桥美庐湾与蝶湖书院等高端项目，产品定位预计将向改善型看齐 [8][9] - 区域存在配套不均衡问题，地块所在滨河国际新城铁路以西区域除蝶湖外配套相对缺乏，与铁路以东资源集中区形成对比 [9] 区域市场格局与演变 - 滨河国际新城早期凭借规划概念快速发展，2016年7月曾创下“地王三连拍”记录，市场热度一度可比肩北龙湖区域 [12] - 区域市场曾出现结构性失衡，投资需求占比高达65%，去化周期曾接近28个月，后续随郑州发展重心转向主城更新而回归理性 [13][14] - 滨河国际新城可划分为蝶湖片区、荷湖北片区、荷湖南片区三个子区域，其中荷湖北片区因与经开建成区无缝衔接且教育资源集中被视为最佳区域 [14][18]