核心观点 - 9月上海房地产市场呈现新房价格领涨、二手房调整温和、租赁市场平稳的格局，市场韧性凸显 [1] - 展望四季度，上海楼市预计将延续新房稳中有升、二手房逐步筑底、租赁平稳运行的态势 [1] - 长期来看，上海在人口、产业、配套等方面的优势将持续为房地产市场提供支撑，成长性有望领先全国 [1] 新建住宅市场 - 9月上海新建住宅价格环比上涨0.82%，涨幅位居全国百城首位，并带动十大城市新房价格均值实现0.38%的环比增长 [1][2] - 上海新建住宅平均价格为60690元/平方米，样本价格中位数为56000元/平方米 [2] - 上海新房价格同比上涨11.01%，大幅领先全国百城2.68%的同比涨幅，在十大城市中排名第一 [3] - 市场驱动因素为优质改善型项目集中入市，如招商蛇口“康定壹拾玖”、越秀与华润“翡雲悦府”、中海“云邸玖章”等项目吸引了大量改善型需求 [2] - 市场供需层面，人口持续净流入带来需求支撑，土地供应端优化结构保障了优质宅地供应，2025年上半年竞得的核心地块将于四季度入市补充供应 [3] 二手住宅市场 - 9月上海二手住宅价格环比下跌0.48%，同比下跌3.85%，但跌幅在十大城市中处于较低水平 [1][4] - 上海二手住宅平均价格为57908元/平方米，样本价格中位数为52758元/平方米 [4] - 市场面临高挂牌量压力，“以价换量”是主要交易逻辑，但需求基础扎实，价格抗跌性较强，环比跌幅较全国百城0.74%的平均跌幅收窄0.26个百分点 [4] 租赁市场 - 9月上海住宅平均租金为83.13元/平方米/月，样本租金中位数为75.62元/平方米/月，环比下跌0.26%，同比跌幅在1.0%以内，表现稳健 [7] - 租金表现优于全国，全国50城住宅平均租金环比下跌0.39%，上海跌幅低于此水平 [7] - 租金结构出现分化，30平方米以下小户型租金环比上涨0.40%，30-60平方米户型上涨0.05%，而60平方米以上户型租金则出现下跌 [7] - 租金调整主要受季节性因素影响，学龄家庭租住高峰期结束导致需求下降，但外来人口涌入使长期需求基础稳固，产业聚集区域需求旺盛 [8]

上海楼市整体成交表现 - 9月上海一、二手住房累计成交207万平方米，环比增加8%、同比增加24% [3] - 一手住房成交55万平方米，环比增加28%、同比增加14% [3] - 二手住房成交1.8万套，环比增加3%、同比增加27% [3] - 前9个月上海二手房成交19.1万套，同比增长17.6% [16] 新房市场分化与高端项目表现 - 市场分化显著，翡云悦府项目5个月卖出超过1000套，而翎翠滨江项目网签率仅约12.6% [5][6] - 长假前一周新房成交面积16.86万平方米，环比增加77.44% [8] - 高端住宅成为重要支撑，成交前十榜单中"10万+"楼盘占据一半比例且霸榜前三 [9] - 嘉里金陵华庭网签面积超过4万平方米（107套），近期少有网签过百套且面积超3万平方米的项目 [10] - 近期入市项目聚焦5万元/平方米以上中高端改善产品，"10万+"楼盘达到7个 [10] 政策影响与市场反应 - "沪六条"出台后，在售项目来访量比8月增加16%，9月在售项目日均成交面积比8月日均增加33% [10] - 新政后二手住房日均成交609套，较8月政策前增加12%，呈现逐周提升特征 [13] - 新政首周二手房交易量环比增长8.5%，后续成交量逐步回升，环比增幅分别达到5.2%和7.8% [14] - 9月共上市认购43个项目，平均认购比为0.75，高于今年以来的0.71 [10] 二手房市场以价换量趋势 - 二手房挂牌量13.68万套，同比减少2.4%，平均找房热度64.3，微降0.3% [16] - 房东为加快销售速度，诚意出售的挂牌价可能低于正常售价，例如正常850万元的房产可能挂牌830万元 [16] - 市场共识是房价大跌不太会，但涨回去更难，买卖双方心态趋于随行就市 [17]

土地投资 - 中海地产在上海第六次土拍中以118.88亿元竞得静安东斯文里地块和普陀真如地块 [2] - 静安地块成交楼面价为90390元/平方米 定位高端改善型产品 [9] - 普陀真如地块是公司在上海的"老根据地" [9] 上海市场地位 - 2025年上半年上海房企销售额排名第五 金额为137.8亿元 [3][5] - 2024年曾以704亿元销售额成为上海销冠 近乎第二名保利发展364亿元的两倍 [5] - 当前在售项目多处于尾盘阶段 包括中海·海上和集尾盘 阅麓山和雅园少量现房 云邸玖章待售 [6] 战略背景 - 2020年因围标事件被禁止三年在上海公开市场拿地 经历"失去的三年"后加速补仓 [7] - 上海豪宅市场火热推动公司加码核心地段投资 [8] - 2024年销售额3106.9亿元 同比增长0.3% 为前十房企中唯一正增长企业 [10] 行业竞争格局 - 2025年上半年被绿城中国反超 暂居行业第三 与第一名保利发展差距约250亿元 [13] - 公司提出"十四五期间决定行业未来20年格局"的判断 力争保持领先地位 [11] - 历史排名从2007年前行业第二 到被多家房企超越 2024年重回行业第二 [12] 开发挑战 - 静安地块因风貌保护要求 装修标准可能超过7000元/平方米 且包含商业开发要求 建设成本较高 [10]