公司战略转型 - 公司董事局主席林中提出"二次创业"概念，强调行业模式已从"高杠杆、高负债、高周转"转向"轻资产、低负债、高质量"发展道路 [2] - 新发展模式聚焦三大核心业务：稳定的收租业务、高度聚焦的自营开发业务（收缩至少数核心城市）、大力发展房地产资管业务（对标铁狮门、黑石模式） [2] 债务重组进展 - 截至2024年底有息负债降至866亿元，是少数在手资产仍大于负债的民营房企 [2] - 7月22日四笔公司债（余额60.7亿元）重组方案获通过，占重组规模超60%，涉及H20旭辉2/3、H21旭辉01/2等债券 [2] - 境外重组被视作改善资本结构、修复资产负债表的关键前提 [3] 经营数据 - 2025年1-7月累计合同销售金额112亿元，销售面积108.06万平方米 [3] - 7月单月合同销售金额10.4亿元，销售面积9.13万平方米 [3] 行业环境认知 - 房地产行业面临市场、商业模式、客户需求的根本性变化，公司需主动适应转型 [2] - 董事局主席坦言未来三年仍将面临重大挑战与压力 [2]

公司市值与业绩表现 - 5年前公司市值达340亿元峰值，当前市值回落至55亿元，缩水84% [2] - 2025年上半年预计归母净亏损7500万-1.05亿元，扣非亏损1亿-1.3亿元，创最差半年报记录 [2] - 2024年收入下降11%，净利率由不足5%转为负数 [7] 控制权与人事变动 - 控股股东宁波汉意筹划控制权变更，创始人团队拟撤离 [3][12] - 2023年11月杨银芬接任董事长兼总经理，2024年3月程虹接任，杨红春再度出任总经理 [3][10] - 管理层更迭频繁反映战略执行困境，14个月内两度更换董事长 [10][11] 经营策略调整 - 2023年启动17年来最大规模降价，平均降幅22%，最高45%，但未能提振收入 [7] - 2024年员工数量从1.1万缩减至7000人，但管理费用等仅降10%，效率提升有限 [21] - 2025年新策略包括拓宽水饮、烘焙品类，线上试水生鲜及农副产品直采 [22] 产品与渠道困境 - 高端定位受挑战，消费者转向"有理由的溢价"或"有品质的低价" [13] - 细分产品线（小食仙、良品飞扬等）未达预期，代工模式导致品控问题频发 [15][16] - 渠道依赖自营门店及电商，缺乏商超布局，受量贩零食店冲击显著 [18][19] 行业竞争环境 - 折扣零食店通过SKU丰富度、价格优势抢占市场，公司零食顽家项目未达预期 [19][20] - 消费理性化趋势加剧，线上流量迁移至社交电商，传统渠道效能下降 [5][18] 费用结构分析 - 2024年销售费用占比达80%，促销费用4.39亿元，职工薪酬3.38亿元 [19][21] - 刚性成本（租金、仓储）占比高，弹性费用压缩空间有限 [21] 供应链与品控挑战 - 农产品加工需高成本品控，如松子筛选需X光检测，成本增加30% [23] - 生鲜品类拓展面临低毛利率与高品控投入双重压力 [22]

债务重组方案 - 公司境外重组债务总计本金68亿美元，包括44.9亿美元的12笔高级债、永续债和可转债，以及23.1亿美元的13笔境外贷款 [1] - 方案提供五大类选项：短端削债、中端转股、长端保本降息，具体包括零息新债券、强制可转债、新中期票据等多样化选择 [2] - 选项1A/1B将32%旧债转为零息新债券或贷款，期限2-3年，到期按剩余本金100%偿还 [2] - 选项2A/2B提供3500万美元头部现金分期支付，并分别将90%/60%旧债转为4年期零息强制可转债（转股价1.6港元） [2] - 选项3与选项5共享500万美元前置本金，剩余转为票息1.00%-1.25%的新长期票据，初始年期6年可延至9年 [3] - 接近90%境外重组债务本金债权人已签署重组支持协议（RSA），投票程序于2024年5月启动 [3] 财务与资本结构 - 截至2024年末公司有息负债866亿元人民币，其中70%为境内外信用债，较峰值压缩超30% [1][5] - 预计完成重组后信用债规模缩减50%以上至300亿元内，存量债务久期延展至9-10年，利率下调至可承受水平 [1][5] - 公司股东权益超百亿人民币，权益货值1300亿元，持有型商业资产460亿元（2024年租金收入18亿元） [4] - 2024年营业收入477.89亿元（同比降33.5%），毛利73.62亿元（同比降34.5%），净亏损70.76亿元（同比减亏19.07亿元） [7] 战略转型规划 - 公司将摒弃"三高"模式，转向"低负债、轻资产、高质量"发展路径，重点构建高质量发展模式 [1][4] - 未来聚焦三大业务：收租业务、自营开发业务、房地产资管业务，学习铁狮门、黑石等美式开发商经验 [5] - 财务风控体系全面升级，建立严格财务红线体系，强化周期应对能力以保障跨周期发展 [5] - 剩余260亿元抵押类负债中，三分之一为商业地产经营贷，三分之二为住宅开发贷，计划通过销售交付和资产优化实现清偿 [6] 管理层表态 - 董事局主席林中承认过去规模扩张中风险把控不足，承诺通过重组修复资产负债表并为未来发展奠基 [1][4] - 公司预计将经历债务重组、信用修复、审慎拓展、恢复盈利、恢复分红五个阶段，但坦言彻底站起来仍面临挑战 [6]

债务重组进展 - 境外债务重组已取得重大进展，境内正积极推进百亿公司债整体重组 [1] - 境外重组方案主流选项是债转股，境内主流选项是以资抵债 [1] - 预计完成境内外大重组后信用债规模将缩减50%以上至300亿元内，存量债务久期延至9-10年，利率下调至可承受水平 [8] - 截至2024年末集团有息负债降至866亿元，较峰值压缩超30% [8] - 境外重组债务包括本金约44.9亿美元的12笔高级债、永续债和可转债，以及本金约23.1亿美元的13笔境外贷款，总计68亿美元 [9] - 境外重组已进入最关键阶段，5月7日公告"计划安排通知"，6月3日召开债权人会议，6月26日在香港高等法院进行核准聆讯 [9] 未来业务战略 - 将聚焦三大核心业务板块：稳定的收租业务、高度聚焦自营开发业务、大力发展房地产资管业务 [1][4] - 收租业务持有北京、上海、成都等一二线城市460亿元优质商业资产，2024年租金达到18亿元 [4] - 开发业务确立五大核心战略：深耕战略、精品战略、四好战略、竞争制胜战略、稳健经营战略 [4] - 转向"低负债、轻资产、高质量"发展模式 [4] - 财务风控体系全面升级，建立更严格财务红线体系 [5] 核心能力与优势 - 保留"三全"核心能力：全链条赋能、全业态运营和协同能力、全国化网络 [5] - 具备25年经验沉淀标准化产品体系与整建制团队，覆盖募投建管退全周期开发能力 [5] - 整合物业、长租、商业等多业态运营经验，形成差异化竞争力 [5] - 深度布局长三角等经济圈，依托属地化资源实现多业态布局 [5] - 具备四大支柱：人才队伍建制、信念与坚守、积极应对转型、戈壁徒步沉淀的坚毅文化 [3]