报告行业投资评级 - 增持（维持）[6] 报告核心观点 - 中国REITs二级市场本周呈现震荡上涨行情，整体表现优于部分主要股指，且首批商业不动产REITs试点项目已正式申报受理，标志着市场扩容进入新阶段[3][11][14] - 投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机、保障房等弱周期资产的择时布局、以及关注扩募资产储备充足的原始权益人[4] REITs指数表现 - **本周表现**：截至2026年1月30日，本周（1.23-1.30）中证REITs（收盘）指数上涨0.35%，收于809.6点；中证REITs全收益指数上涨0.47%，收于1052.4点[1][11] - **对比其他指数**：本周REITs全收益指数涨幅（0.47%）跑赢沪深300指数（上涨0.08%）、中债十年期国债指数（上涨0.19%）和房地产（申万）指数（下跌2.21%），但低于恒生指数（上涨2.38%）和恒生地产建筑业指数（上涨5.71%）[1][11] - **本年迄今表现**：截至1月30日，本年中证REITs（收盘）指数涨幅为3.98%，中证REITs全收益指数涨幅为4.22%[2][11] - **本年对比**：REITs全收益指数本年涨幅（4.22%）高于沪深300指数（上涨1.65%）、中债十年期国债指数（上涨0.66%）和高速公路（申万）指数（下跌1.12%），但低于恒生指数（上涨6.85%）、房地产（申万）指数（上涨4.30%）和恒生地产建筑业指数（上涨14.75%）[2][11] C-REITs二级市场表现 - **整体行情**：本周C-REITs二级市场整体呈现震荡上涨行情，周均涨幅为0.4%[3][13] - **涨跌分布**：本周已上市REITs中41支上涨、36支下跌，1支持平[3][13] - **板块表现分化**： - 能源基础设施和交通基础设施板块表现较优，周涨幅分别为1.96%和0.93%[3][13] - 数据中心和仓储物流板块回调，周涨幅分别为-1.54%和-0.45%[3][13] - 其他板块周涨幅：产业园区0.17%、保障房-0.09%、生态环保0.11%、消费基础设施0.65%、水利设施0.39%[3][13] - **市场规模**：截至1月30日，已上市REITs总市值约2287.1亿元，平均单只REIT市值约29亿元[3][13] - **交易活跃度**： - 已上市REITs本周日均成交量194.7万股，日均换手率0.6%[4][19] - 分板块看，数据中心板块交易最活跃，周换手率为1.1%[4][19] - 其他板块周换手率：仓储物流0.8%、产业园区0.7%、能源基础设施0.8%、生态环保0.8%、水利设施0.8%、消费基础设施0.5%、交通基础设施0.4%、保障房0.4%[4][19] - **重要进展**：首批商业不动产REITs已经申报受理，近期或将上市[3][14] - 据上交所官网，1月29-30日累计已申报8单商业不动产REITs[3][14] - 申报资产广泛分布于北京、上海、广州、深圳等一线及新一线城市，资产业态包括商业综合体、商业零售、商业办公楼和酒店等多类型优质商业不动产[3][14] REITs估值表现 - **内部收益率（IRR）**：本周已上市REITs中债IRR持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.9%）、华夏中国交建REIT（9.5%）、易方达广开产园REIT（9.2%）[4][20] - **市净率（P/NAV）**：P/NAV位于0.7-1.9区间[4][20] - 估值较高的前三名：华夏安博仓储REIT（1.9）、嘉实物美消费REIT（1.8）、易方达华威农贸市场REIT（1.8）[4][20] - 估值较低的有：易方达广开产园REIT（0.7）[4][20] 投资建议 报告认为当下投资策略主要有三条主线[4]： 1. **关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机**：关注高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；关注高速及IDC（数据中心）类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活[4] 2. **保障房等弱周期资产的择时布局**：保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局[4] 3. **关注扩募潜力**：我国REITs扩募已与新发并行，关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[4]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 本周C-REITs二级市场整体呈现修复行情，保障房、产业园区板块表现较优，市政水利、能源基础设施板块下跌[2][11] - 投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机、保障房等弱周期资产的择时布局、以及关注扩募资产储备充足原始权益人的后续龙头效益[3] REITs指数表现 - 本周（12.19-12.26）中证REITs(收盘)指数上涨1.39%，收于783.9点；中证REITs全收益指数上涨1.56%，收于1014.8点[1][9] - 本年中证REITs(收盘)指数跌幅为0.72%，中证REITs全收益指数涨幅为4.85%[1][9] - 本周沪深300指数上涨1.95%，恒生指数上涨0.50%，中债十年期国债指数上涨0.06%，房地产(申万)指数上涨1.91%，恒生地产建筑业指数上涨0.30%，高速公路(申万)指数上涨1.43%[1][9][10] - 本年沪深300指数上涨18.36%，恒生指数上涨28.71%，中债十年期国债指数下跌0.91%，房地产(申万)指数上涨2.55%，恒生地产建筑业指数上涨14.04%，高速公路(申万)指数下跌10.46%[1][9] C-REITs二级市场表现 - 截至12月26日，已上市REITs总市值约2155.3亿元，平均单只REIT市值约28亿元[2] - 本周已上市REITs中67支上涨、11支下跌，周均涨幅为1.61%[2] - 分板块看，本周保障房板块涨幅最高为3.4%，其次为产业园区板块涨幅2.42%，仓储物流板块涨幅1.81%，交通基础设施板块涨幅1.77%，数据中心板块涨幅1.76%，消费基础设施板块涨幅1.34%，生态环保板块跌幅0.04%，能源基础设施板块跌幅0.7%，水利设施板块跌幅3.34%[2][11] - 本周国泰海通东久新经济REIT（508088）扩募份额上市，扩募后基金覆盖六大城市节点，可租面积增加至37.6万平方米[12] 市场交易活跃度 - 本周已上市REITs日均成交量182.2万股，日均换手率0.7%[3][18] - 分板块看，本周市政水利板块换手率最高为1.4%，其次为能源基础设施板块1.1%，数据中心板块1.1%，仓储物流板块0.9%，生态环保板块0.7%，消费基础设施板块0.7%，产业园区板块0.5%，交通基础设施板块0.5%，保障房板块0.4%[3][18] - 本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（3.9%）、工银蒙能清洁能源REIT（2.5%）、嘉实物美消费REIT（2.1%）[18] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（10%）、易方达广开产园REIT（8.8%）[3][19] - 已上市REITs的P/NAV（市价/净资产价值）位于0.7-1.7区间，位列前三的分别是华夏安博仓储REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7）、嘉实物美消费REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）[3][19] 投资建议 - 建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机，具体包括：高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；高速及IDC（数据中心）类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活[3] - 保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局[3] - 我国REITs扩募已与新发并行，建议关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[3]

行业与公司 * 行业：中国房地产行业，特别是住宅开发与商业地产 [1] * 公司：报告主要提及的开发商包括中国海外发展、华润置地、建发国际集团、新城发展，以及其他多家上市房企如万科、龙湖、绿城中国、越秀地产、碧桂园、旭辉控股、世茂集团等 [2][3][5][9][20] 核心观点与论据 高端市场需求验证 * 华润置地与中海地产合作的深圳湾悦玺项目于11月30日开盘，销售额达130亿元人民币，去化率约70%，验证了强劲的高端需求 [2] * 该项目中14套总价在1.27亿至3.22亿元人民币的房源，有13套在上午售出，暂时缓解了市场对上海等地豪宅销售动能减弱的担忧 [2] * 12月仍有多个高端项目计划入市，这些项目的表现对设定开发商明年的销售和盈利预期至关重要 [2][10] 整体市场情绪依然疲弱 * 尽管有高端项目热销，但单一项目不足以提振整体疲弱的市场情绪 [2] * 11月开发商合约销售额平均同比下降39% [2][9] * 土地市场方面，由于市场情绪疲软，12月一线城市和重点二线城市的待售土地价值同比分别下降42%和61%，且平均价格大幅低于2025年上半年，表明优质土地供应减少 [4][11][12][13] 中国房地产投资信托基金进展积极 * 证监会计划设立商业REITs，发改委有意将包括办公楼在内的更多物业类型纳入C-REITs，这确认了C-REITs将成为中国房地产的下一个重要主题 [3] * C-REITs为开发商提供了更多资产变现渠道，有助于释放其优质投资组合的价值 [3] * 新城发展可能从这一政策变化中受益最大，因其此前未获得C-REIT发行许可 [3] 股票选择与投资逻辑 * 首选买入评级的股票为华润置地、建发国际集团和新城发展 [5][8] * 华润置地和建发国际集团受益于积极的土地补充、清晰的利润率复苏趋势以及有限的存货减值风险，若出现重大政策刺激，它们将获益更多 [5] * 新城发展因其未被充分认识的低线城市零售物业敞口而受到青睐 [5] * 对于风险偏好较高的投资者，困境反转型公司也可能具有吸引力 [5] 其他重要内容 开发商销售表现分化 * 11月销售额同比变化差异显著：中国金茂同比持平，华润置地同比下降11%，而敏捷集团、建发国际、旭辉控股等同比下降超过50% [9] * 前11个月累计销售额同比变化亦呈现分化，中国金茂增长21%，而敏捷集团、旭辉控股、新城发展等下降超过50% [9] 估值与风险 * 报告提供了覆盖公司的详细估值摘要，包括目标价、市盈率、市净率、净资产价值折让等 [20] * 对核心推荐公司（华润置地、建发国际、新城发展）列出了具体的估值方法和下行风险 [22] * 截至2025年11月28日，华润置地、建发国际、新城发展的股价较目标价分别有42.6%、31.1%和54.2%的上涨空间 [22]

报告行业投资评级 - 行业评级为增持（维持） [5] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，择时或是当前二级投资的关键 建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [4] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨1.39%，中证REITs（收盘）指数上涨1.24%，收于859点；中证REITs全收益指数收于1076.8点 本周恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [1][9] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为11.25%，中证REITs（收盘）指数涨幅为8.79% 本年恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][9] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场多呈现上涨行情，已上市REITs总市值约1932.5亿元，平均单只REIT市值约30亿元 52支上涨、13支下跌，周均涨幅为1.84%；华夏南京交通高速公路REIT、嘉实物美消费REIT涨幅靠前 [3][11] - 本周消费基础设施、保障房板块REITs表现较优，生态环保板块REITs回调 仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为2.17%/2.06%/2.23%/1.42%/0.05%/-0.32%/3.76%/0.49% [3][11] - 本周仓储物流板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量173.3万股，日均换手率0.7% 日均换手率位列前三的REITs分别是华夏特变电工新能源REIT（2.4%）、国泰君安临港创新产业园REIT（1.5%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（1.4%） [3][14] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.3%）、平安广州广河REIT（10.7%）、中金安徽交控REIT（9%） [4][15] - P/NAV位于0.7 - 1.8区间，位列前三的REITs分别是华夏北京保障房REIT（1.8）、中金厦门安居REIT（1.8）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [4][15]