报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势弱于经营权类REITs，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1% [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证REITs>中证全债，REITs全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 全市场各类型REITs涨跌分化，生态环保、消费、交通类REITs领涨 [1] - 截至7月4日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低106BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为206BP [1] - 文旅REITs再迎突破，中航基金管理有限公司中标青城山 - 都江堰景区基础设施REIT项目 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年7月4日，中证REITs（收盘）指数收盘价为887.01点，整周涨跌幅为+0.69%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数；年初至今，中证REITs涨幅为+12.3%，高于中证转债、中证全债和沪深300指数 [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为12.7%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][14] - REITs总市值在7月4日上升至2079亿元，较上周增加18亿元；全周日均换手率为0.74%，较前一周上升0.12个百分点 [2][14] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1%；从不同项目类型来看，各类REITs涨跌分化，生态环保（+2.3%）、消费（+1.9%）和交通类（+1.3%）涨幅最大 [3][19] - 周度涨幅排名前三的REITs为中金中国绿发商业REIT（+6.50%）、易方达华威市场REIT（+5.25%）、华夏南京交通高速公路REIT（+3.91%） [3][21] - 生态环保类本周交易最活跃，区间日均换手率为2.2%，成交额占REITs总成交额6.1%；消费类成交额占比最高，区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额21.6% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的REITs为中金中国绿发商业REIT（5627万元）、中航首钢绿能REIT(3634万元）、中金亦庄产业园REIT(1990万元） [3][26] 一级市场发行 - 截至2025年7月4日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品有1只，已受理的产品3只，已反馈的产品6只，已通过待上市的产品7只，已上市的首发产品5只 [28] 估值跟踪 - 从债性角度，截至7月4日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [30] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率反映基金市场价值与公允价值的关系，偏向长期视角；P/FFO从资产近期运营情况对可供分配的现金流进行估值，偏向短期视角 [30] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如市政设施相对净值折溢价率为77.5%，P/FFO为8.7，IRR为7.5%，年化派息率为13.7%等 [31] - 截至2025年7月4日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低106BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为206BP [31] 行业要闻 - 6月30日，华夏安博仓储物流封闭式基础设施REIT于深交所显示“已受理”，底层资产系安博在全国24座核心城市布局的44个现代物流中心，运营面积约530万平方米 [37] - 7月2日，南方润泽科技数据中心REIT询价完成，最终认购倍数高达167.06倍，7月14日正式启动向公众投资者发售，每份定价4.5元，总发行规模10亿份，预计募集资金总额约45亿元 [37] - 7月3日，中航基金管理有限公司中标青城山 - 都江堰景区基础设施REIT项目，该景区2024年接待游客1172.15万人次，实现门票收入6.02亿元 [4][37]

《每日经济新闻》获悉，上周公募REITs二级市场延续上涨态势。截至5月16日，中证REITs（收盘）指数周内上涨1.24%，收于859点；中证REITs全收益指 数环比上涨1.39%，收于1076.8点。 其中，产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数分别较上周上涨2.60%和0.34%，而消费基础设施类和园区基础设施类REITs涨幅较高。 具体产品方面，全市场已经上市的65只公募REITs中，有52只实现了环比上涨，另外13只则下跌。涨幅排名前三的分别是华夏南京交通高速公路REIT、嘉实 物美消费REIT和中金厦门安居保障性租赁住房REIT，周内分别上涨了9.13%、7.09%和6.04%。跌幅最大的三只产品则分别为国金中国铁建高速REIT、中航 首钢绿能REIT和中航京能光伏REIT，周内分别下跌了1.26%、0.98%和0.91%。 政策行业方面，上周中共中央办公厅、国务院办公厅发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，其中提出完善市场化投融资模式，吸引社会资本参与城市 更新，推动符合条件的项目发行基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）、资产证券化产品、公司信用类债券等。另外，上周创金合信 ...

社融与信贷情况 - 2025年4月社会融资规模增量为1.16万亿元，略低于预期的1.26万亿元，存量增速8.7%，较3月提升0.3PCTS，同比多增1.22万亿元[2] - 4月金融机构各项贷款余额增速7.2%，信贷呈现票据冲量特征，增量同比少增4500亿元，为近五年同月均值的26.6%[2] 居民与企业信贷表现 - 4月居民信贷减少5216亿元，中长期和短期贷款分别减少1231亿元和4019亿元[3] - 4月企业信贷增量6100亿元，同比少增2500亿元，中长期贷款仅为近5年同月均值的48.9%[3] 货币供应量情况 - 4月M2增速8.0%，较上月提升1.0PCTS，M1增速1.5%，较上月下降0.1PCTS[4] 社融后续走势与政策 - 后续存量社融增速大幅上行可能性低，5月7日金融政策预计支撑信贷，助社融增速修复[4][9] - 短期内政策加码可能性下降，5 - 7月经济走势关键，若动能未修复，7月底政治局会议或加力稳增长政策[9] REITs市场情况 - 截止5月16日，中证REITs指数涨1.24%，全收益涨1.39%，强于上证指数等[10] - 近一周9个板块平均涨跌幅7正2负，消费基础设施板块涨幅3.76%最大，环保设施板块跌幅0.32%最大[10] - 近一周市场日均成交额5.13亿元，较上周下行1.44%，日均换手率0.69%，较上周均值上行[10]

房地产 C-REITs 周报——二级延续上行，保障房、消费持续走强 REITs 指数表现 本周中证 REITs 全收益指数上涨 1.39%。截至 5.16，本周（5.10- 5.16，下同）中证 REITs（收盘）指数上涨 1.24%，收于 859 点；中 证 REITs 全收益指数上涨 1.39%，收于 1076.8 点。本周沪深 300/恒 生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地产建筑业/高速公路（（申万） 指数上涨 1.12%/上涨 2.09%/下跌 0.53%/下跌 0.31%/下跌 0.00%/ 下跌 1.33%。其中恒生指数本周涨幅最高，REITs 全收益指数排行第 2。 本年中证 REITs 全收益指数涨幅为 11.25%。截至 5.16，本年中证 REITs（收盘）指数涨幅为 8.79%，中证 REITs 全收益指数涨幅为 11.25%。本年沪深 300/恒生/中债十年期国债/房地产（（申万）/恒生地 产建筑业/高速公路（申万）指数分别下跌 1.16%/上涨 16.38%/下跌 0.30%/下跌 7.27%/上涨 5.25%/下跌 3.82%。其中恒生指数本年涨幅 最高，REITs 全收 ...

报告行业投资评级 - 行业评级为增持（维持） [5] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，择时或是当前二级投资的关键 建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [4] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨1.39%，中证REITs（收盘）指数上涨1.24%，收于859点；中证REITs全收益指数收于1076.8点 本周恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [1][9] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为11.25%，中证REITs（收盘）指数涨幅为8.79% 本年恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][9] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场多呈现上涨行情，已上市REITs总市值约1932.5亿元，平均单只REIT市值约30亿元 52支上涨、13支下跌，周均涨幅为1.84%；华夏南京交通高速公路REIT、嘉实物美消费REIT涨幅靠前 [3][11] - 本周消费基础设施、保障房板块REITs表现较优，生态环保板块REITs回调 仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为2.17%/2.06%/2.23%/1.42%/0.05%/-0.32%/3.76%/0.49% [3][11] - 本周仓储物流板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量173.3万股，日均换手率0.7% 日均换手率位列前三的REITs分别是华夏特变电工新能源REIT（2.4%）、国泰君安临港创新产业园REIT（1.5%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（1.4%） [3][14] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.3%）、平安广州广河REIT（10.7%）、中金安徽交控REIT（9%） [4][15] - P/NAV位于0.7 - 1.8区间，位列前三的REITs分别是华夏北京保障房REIT（1.8）、中金厦门安居REIT（1.8）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [4][15]