二级市场表现 - 2025年8月4日至8月8日公募REITs加权指数收于142.49，周回报率为-0.44%，表现逊于美股、可转债、A股、黄金和纯债，仅优于原油 [4] - 产权类REITs跌幅大于特许经营权类REITs [4] - 生态环保类REITs涨幅居首，周回报率前三的底层资产类型为生态环保类、能源类和仓储物流类 [4] - 单只REITs中21只上涨，49只下跌，涨幅前三为华泰宝湾物流REIT、工银蒙能清洁能源REIT和华夏南京交通高速公路REIT [4] 交易活跃度 - 周成交规模达36.7亿元，新型基础设施类REITs日均换手率领先 [4] - 成交量与成交额前三均为南方润泽科技数据中心REIT、南方万国数据中心REIT和华夏华电清洁能源REIT [5] - 主力资金净流入总额2.43亿元，新型基础设施类、能源基础设施类和水利设施类REITs净流入额居前 [6] - 单只REITs主力净流入前三与成交量前三一致 [6] 大宗交易 - 周大宗交易总额3.36亿元，较上周增加，8月6日单日成交1.25亿元为周内峰值 [6] - 南方顺丰物流REIT、中信建投明阳智能新能源REIT和创金合信首农REIT大宗交易额居前 [6] 一级市场动态 - 本周新增2只REITs上市 [7] - 2只首发REITs项目状态更新 [7]

报告行业投资评级 未提及相关内容 报告的核心观点 - 本周中证REITs指数收涨，产权类REITs走势弱于经营权类REITs，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1% [1] - 从主要指数周涨跌幅对比来看，沪深300>中证转债>中证REITs>中证全债，REITs全周日均换手率较前一周略有上升 [1] - 全市场各类型REITs涨跌分化，生态环保、消费、交通类REITs领涨 [1] - 截至7月4日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [1] - 当前产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低106BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为206BP [1] - 文旅REITs再迎突破，中航基金管理有限公司中标青城山 - 都江堰景区基础设施REIT项目 [1] 根据相关目录分别进行总结 二级市场走势 - 截至2025年7月4日，中证REITs（收盘）指数收盘价为887.01点，整周涨跌幅为+0.69%，表现弱于中证转债指数、沪深300指数以及中证全债指数；年初至今，中证REITs涨幅为+12.3%，高于中证转债、中证全债和沪深300指数 [2][8] - 近一年中证REITs指数回报率为12.7%，波动率为7.0%，回报率低于沪深300指数、中证转债指数，高于中证全债指数；波动率低于沪深300指数和中证转债指数，高于中证全债指数 [2][14] - REITs总市值在7月4日上升至2079亿元，较上周增加18亿元；全周日均换手率为0.74%，较前一周上升0.12个百分点 [2][14] - 从不同项目属性REITs来看，产权类和特许经营权类REITs平均周涨跌幅为+0.9%、+1.1%；从不同项目类型来看，各类REITs涨跌分化，生态环保（+2.3%）、消费（+1.9%）和交通类（+1.3%）涨幅最大 [3][19] - 周度涨幅排名前三的REITs为中金中国绿发商业REIT（+6.50%）、易方达华威市场REIT（+5.25%）、华夏南京交通高速公路REIT（+3.91%） [3][21] - 生态环保类本周交易最活跃，区间日均换手率为2.2%，成交额占REITs总成交额6.1%；消费类成交额占比最高，区间日均换手率为1.3%，成交额占REITs总成交额21.6% [3][25] - 本周主力净流入额前三名的REITs为中金中国绿发商业REIT（5627万元）、中航首钢绿能REIT(3634万元）、中金亦庄产业园REIT(1990万元） [3][26] 一级市场发行 - 截至2025年7月4日，在交易所处在已申报阶段的REITs产品有1只，已受理的产品3只，已反馈的产品6只，已通过待上市的产品7只，已上市的首发产品5只 [28] 估值跟踪 - 从债性角度，截至7月4日，公募REITs年化现金分派率均值为6.3%，显著高于当前主流固收资产的静态收益率 [30] - 从股性角度，通过相对净值溢价率、IRR、P/FFO判断REITs估值情况，相对净值折溢价率反映基金市场价值与公允价值的关系，偏向长期视角；P/FFO从资产近期运营情况对可供分配的现金流进行估值，偏向短期视角 [30] - 不同项目类型REITs的相对净值折溢价率、P/FFO、IRR、年化派息率存在差异，如市政设施相对净值折溢价率为77.5%，P/FFO为8.7，IRR为7.5%，年化派息率为13.7%等 [31] - 截至2025年7月4日，产权REITs股息率比中证红利股股息率均值低106BP，经营权类REITs内部收益率均值与十年期国债收益率利差为206BP [31] 行业要闻 - 6月30日，华夏安博仓储物流封闭式基础设施REIT于深交所显示“已受理”，底层资产系安博在全国24座核心城市布局的44个现代物流中心，运营面积约530万平方米 [37] - 7月2日，南方润泽科技数据中心REIT询价完成，最终认购倍数高达167.06倍，7月14日正式启动向公众投资者发售，每份定价4.5元，总发行规模10亿份，预计募集资金总额约45亿元 [37] - 7月3日，中航基金管理有限公司中标青城山 - 都江堰景区基础设施REIT项目，该景区2024年接待游客1172.15万人次，实现门票收入6.02亿元 [4][37]

市场表现 - 中证REITs（收盘）指数周内上涨1.24%至859点，中证REITs全收益指数环比上涨1.39%至1076.8点 [1] - 产权类公募REITs和特许经营类公募REITs指数分别上涨2.60%和0.34%，消费基础设施类和园区基础设施类REITs涨幅较高 [1] - 全市场65只公募REITs中52只上涨，13只下跌，涨幅前三为华夏南京交通高速公路REIT（+9.13%）、嘉实物美消费REIT（+7.09%）、中金厦门安居保障性租赁住房REIT（+6.04%） [1][4] - 跌幅前三为国金中国铁建高速REIT（-1.26%）、中航首钢绿能REIT（-0.98%）、中航京能光伏REIT（-0.91%） [1][6] 板块动态 - 消费、保租房、仓储物流、市政环保板块指数连续3周收涨，周涨幅分别为+3.15%、+2.26%、+2.05%、+0.05% [3] - 产业园板块反弹+2.29%，能源板块下跌-0.12%，反映一季报业绩和市场配置需求影响 [3] - 仓储物流类REITs因产权类利差最高且关税调降后情绪修复，表现强劲 [3] 流动性分析 - 上周公募REITs成交规模24.42亿元，仓储物流类日均换手率领先 [8] - 成交量前三为红土创新盐田港REIT、东吴苏园产业REIT、国泰君安东久新经济REIT [8] - 主力净流入总额2672.54万元，净流入前三底层资产为仓储物流类、园区基础设施类、能源基础设施类 [8] 政策支持 - 中央发布《关于持续推进城市更新行动的意见》，明确支持发行REITs等工具吸引社会资本参与城市更新 [2][9] - 广州市提出探索养老领域项目发行REITs，福建省支持新型基础设施领域项目发行REITs [9][10] - 山西省鼓励企业通过公募REITs等工具提升直接融资比重 [10] 产品进展 - 创金合信电子城产业园REIT申报上交所，华夏凯德商业REIT、中银中外运仓储物流REIT首发申请获反馈 [2][10] - 中银中外运仓储物流REIT底层资产估值下调至10.97亿元，较申报稿减少0.59亿元 [10]

社融与信贷情况 - 2025年4月社会融资规模增量为1.16万亿元，略低于预期的1.26万亿元，存量增速8.7%，较3月提升0.3PCTS，同比多增1.22万亿元[2] - 4月金融机构各项贷款余额增速7.2%，信贷呈现票据冲量特征，增量同比少增4500亿元，为近五年同月均值的26.6%[2] 居民与企业信贷表现 - 4月居民信贷减少5216亿元，中长期和短期贷款分别减少1231亿元和4019亿元[3] - 4月企业信贷增量6100亿元，同比少增2500亿元，中长期贷款仅为近5年同月均值的48.9%[3] 货币供应量情况 - 4月M2增速8.0%，较上月提升1.0PCTS，M1增速1.5%，较上月下降0.1PCTS[4] 社融后续走势与政策 - 后续存量社融增速大幅上行可能性低，5月7日金融政策预计支撑信贷，助社融增速修复[4][9] - 短期内政策加码可能性下降，5 - 7月经济走势关键，若动能未修复，7月底政治局会议或加力稳增长政策[9] REITs市场情况 - 截止5月16日，中证REITs指数涨1.24%，全收益涨1.39%，强于上证指数等[10] - 近一周9个板块平均涨跌幅7正2负，消费基础设施板块涨幅3.76%最大，环保设施板块跌幅0.32%最大[10] - 近一周市场日均成交额5.13亿元，较上周下行1.44%，日均换手率0.69%，较上周均值上行[10]

报告行业投资评级 - 行业评级为增持（维持） [5] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，当前二级投资关键在于择时，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等复苏后有投资吸引力 [4] 根据相关目录分别总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨1.39%，中证REITs（收盘）指数上涨1.24%收于859点，全收益指数收于1076.8点；沪深300、恒生、中债十年期国债、房地产（申万）、恒生地产建筑业、高速公路（申万）指数涨跌幅分别为1.12%、2.09%、 -0.53%、 -0.31%、0.00%、 -1.33%，恒生指数本周涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [1][9] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为11.25%，中证REITs（收盘）指数涨幅为8.79%；沪深300、恒生、中债十年期国债、房地产（申万）、恒生地产建筑业、高速公路（申万）指数涨跌幅分别为 -1.16%、16.38%、 -0.30%、 -7.27%、5.25%、 -3.82%，恒生指数本年涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][9] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场多上涨，截至5.16已上市REITs总市值约1932.5亿元，平均单只市值约30亿元，52支上涨、13支下跌，周均涨幅1.84%，华夏南京交通高速公路REIT、嘉实物美消费REIT涨幅靠前 [3][11] - 板块方面，本周消费基础设施、保障房板块表现较优，生态环保板块回调；仓储物流、产业园区、保障房、交通基础设施、能源基础设施、生态环保、消费基础设施、水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为2.17%、2.06%、2.23%、1.42%、0.05%、 -0.32%、3.76%、0.49% [3][11] - 本周仓储物流板块交易活跃度最高，已上市REITs日均成交量173.3万股，日均换手率0.7%；日均换手率位列前三的REITs分别是华夏特变电工新能源REIT（2.4%）、国泰君安临港创新产业园REIT（1.5%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（1.4%） [3][14] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR位列前三的分别是华夏中国交建REIT（11.3%）、平安广州广河REIT（10.7%）、中金安徽交控REIT（9%） [4][15] - P/NAV位于0.7 - 1.8区间，位列前三的分别是华夏北京保障房REIT（1.8）、中金厦门安居REIT（1.8）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [4][15]

报告行业投资评级 - 行业评级为增持（维持） [5] 报告的核心观点 - 看好2025年低利率环境及宏观面不断修复下REITs市场投资机会，择时或是当前二级投资的关键 建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV综合挑选个券，强周期板块关注政策主题下的弹性及项目管理能力，高能级城市消费、仓储物流、产业园及高速等在出现复苏迹象后具备投资吸引力 [4] 根据相关目录分别进行总结 REITs指数表现 - 本周中证REITs全收益指数上涨1.39%，中证REITs（收盘）指数上涨1.24%，收于859点；中证REITs全收益指数收于1076.8点 本周恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [1][9] - 本年中证REITs全收益指数涨幅为11.25%，中证REITs（收盘）指数涨幅为8.79% 本年恒生指数涨幅最高，REITs全收益指数排行第2 [2][9] REITs二级市场表现 - 本周C - REITs二级市场多呈现上涨行情，已上市REITs总市值约1932.5亿元，平均单只REIT市值约30亿元 52支上涨、13支下跌，周均涨幅为1.84%；华夏南京交通高速公路REIT、嘉实物美消费REIT涨幅靠前 [3][11] - 本周消费基础设施、保障房板块REITs表现较优，生态环保板块REITs回调 仓储物流/产业园区/保障房/交通基础设施/能源基础设施/生态环保/消费基础设施/水利设施REITs板块二级市场涨幅分别为2.17%/2.06%/2.23%/1.42%/0.05%/-0.32%/3.76%/0.49% [3][11] - 本周仓储物流板块交易活跃度最高，已上市REITs本周日均成交量173.3万股，日均换手率0.7% 日均换手率位列前三的REITs分别是华夏特变电工新能源REIT（2.4%）、国泰君安临港创新产业园REIT（1.5%）、嘉实京东仓储基础设施REIT（1.4%） [3][14] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR位列前三的REITs分别是华夏中国交建REIT（11.3%）、平安广州广河REIT（10.7%）、中金安徽交控REIT（9%） [4][15] - P/NAV位于0.7 - 1.8区间，位列前三的REITs分别是华夏北京保障房REIT（1.8）、中金厦门安居REIT（1.8）、华夏首创奥特莱斯REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7） [4][15]