公募REITs市场表现 - 本周（1月26日至1月30日）公募REITs二级市场整体震荡上行，中证REITs全收益指数涨幅为0.47%，中证REITs指数上涨0.35%，跑赢沪深300指数（涨幅0.08%）[1][2] - 市场表现企稳，中证REITs全收益指数已连续两周周涨幅为正，今年1月首周涨幅为1.89%，第三周涨幅为2.17%，截至1月30日收于1052.42点[2] - 本周78只已上市公募REITs中，有41只单周实现上涨，整体成交活跃度环比下降[1][2] 公募REITs产品涨跌详情 - 本周涨幅居前的公募REITs多为园区、能源、消费、交通等类型[2] - 周涨幅第一的是博时津开产园REIT，周涨幅达4.94%；工银蒙能清洁能源REIT、华夏中海商业REIT分别以4.64%和4.52%的周涨幅紧随其后[3] - 华夏南京交通高速公路REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、博时蛇口产园REIT、华泰江苏交控REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超3%[3] - 本周下跌的产品中，有6只产品跌幅超过2%，跌幅最大的是易方达广开产园REIT，单周跌幅为5.03%[3] - 2026年1月，多只REITs收获可观涨幅，其中有8只REITs涨幅超过10%，华安百联消费REIT、华夏中海商业REIT、中金重庆两江REIT、工银蒙能清洁能源REIT、国泰海通东久新经济REIT等涨幅居前[3] 新REITs上市与发行 - 华夏中核清洁能源REIT将于2月2日在上交所上市，成为全市场第79只上市公募REITs[5] - 该基金为中核集团旗下首单公募REIT项目，2025年12月获批发行，2026年1月成立，存续期为36年，发售规模为3亿份，募资总额为15.045亿元[5] 商业不动产REITs申报进展 - 本周商业不动产REIT陆续亮相，首批三只产品于1月29日上报并获受理，分别为华安锦江封闭式商业不动产证券投资基金、汇添富上海地产封闭式商业不动产证券投资基金以及中金唯品会封闭式商业不动产证券投资基金[6][7] - 1月30日，又有5只产品上报并获受理，分别为华夏保利发展封闭式商业不动产证券投资基金、华夏银泰百货封闭式商业不动产证券投资基金、华夏凯德封闭式商业不动产证券投资基金、华安陆家嘴封闭式商业不动产证券投资基金以及国泰海通砂之船封闭式商业不动产证券投资基金[8] - 至此，上报商业不动产REITs名单增至8只[9]

报告行业投资评级 未提及 报告的核心观点 本周REITs指数小幅上涨，中证REITs指数和中证REITs全收益指数较上周分别上涨1.39%和1.56%，市场成交金额增加；分资产类型，产权类和特许经营类REITs指数分别涨1.63%和3.23%，仅水利和市政设施类REITs下跌；国泰海通东久新经济REIT扩募份额上市，今年20只公募REIT完成发行，规模超300亿，28只待上市，市场有望扩容；在资产荒下，公募REITs高分红、中低风险，配置性价比高 [5][42] 根据相关目录分别进行总结 二级市场 - 本周公募REITs市场小幅上涨，截至2025年12月26日，中证REITs指数较上周涨1.39%至783.86，中证REITs全收益指数涨1.56%至1014.80 [11] - REITs市场成交额增加，本周总成交规模7.11亿份，环比涨36.47%，成交额31.35亿元，环比涨36.19%，区间换手率从上周1.95%升至2.62% [13] - 产权类和特许经营类公募REITs指数均上涨，分别涨1.63%和3.23%；产权类中多类上涨，特许经营类中仅能源、交通、生态环保类上涨，水利和市政设施类下跌 [14][18] - 不同类型公募REITs成交额和换手率多数上涨，各类型成交额涨幅不同，部分类型换手率超1或较上周上涨 [22][23] - 本周公募REITs产品多数上涨，78只中63只涨，15只跌，涨幅靠前有中金重庆两江产业园REIT等，跌幅靠前有工银蒙能清洁能源REIT等；部分产品换手率和成交额较高 [26] 一级市场 - 2025年以来20只公募REITs完成发行，截至12月26日，共发行79只，规模2033.74亿元，2024年发行29只规模646亿元，2025年11月新发行1只规模15.05亿元 [32] - 共有28只公募REITs基金待上市，15只为首发，13只为扩募；项目状态多样，分类型看产业类和特许经营类各细分类型数量不同 [34] 公募REITs政策及市场动态 - 中金普洛斯REIT宣布2025年第四次分红，每10份派现0.4335元，权益登记日等信息明确 [37][38] - 中信建投国家电投新能源REIT首次分红，每10份派1.587元，分红比例99.96%，相关日期明确 [39] - 12月26日，国泰海通东久新经济REIT扩募份额在上交所上市，扩募份额1.193亿份，募集资金4.272亿元，底层资产情况明确 [40][41] 投资建议 本周REITs指数上涨、成交金额增加，市场动态积极，后续有望扩容，在资产荒下，公募REITs配置性价比高 [42]

报告行业投资评级 - 增持（维持）[5] 报告的核心观点 - 本周C-REITs二级市场整体呈现修复行情，保障房、产业园区板块表现较优，市政水利、能源基础设施板块下跌[2][11] - 投资策略建议关注三条主线：政策主题下的弹性及优质低估值项目配置时机、保障房等弱周期资产的择时布局、以及关注扩募资产储备充足原始权益人的后续龙头效益[3] REITs指数表现 - 本周（12.19-12.26）中证REITs(收盘)指数上涨1.39%，收于783.9点；中证REITs全收益指数上涨1.56%，收于1014.8点[1][9] - 本年中证REITs(收盘)指数跌幅为0.72%，中证REITs全收益指数涨幅为4.85%[1][9] - 本周沪深300指数上涨1.95%，恒生指数上涨0.50%，中债十年期国债指数上涨0.06%，房地产(申万)指数上涨1.91%，恒生地产建筑业指数上涨0.30%，高速公路(申万)指数上涨1.43%[1][9][10] - 本年沪深300指数上涨18.36%，恒生指数上涨28.71%，中债十年期国债指数下跌0.91%，房地产(申万)指数上涨2.55%，恒生地产建筑业指数上涨14.04%，高速公路(申万)指数下跌10.46%[1][9] C-REITs二级市场表现 - 截至12月26日，已上市REITs总市值约2155.3亿元，平均单只REIT市值约28亿元[2] - 本周已上市REITs中67支上涨、11支下跌，周均涨幅为1.61%[2] - 分板块看，本周保障房板块涨幅最高为3.4%，其次为产业园区板块涨幅2.42%，仓储物流板块涨幅1.81%，交通基础设施板块涨幅1.77%，数据中心板块涨幅1.76%，消费基础设施板块涨幅1.34%，生态环保板块跌幅0.04%，能源基础设施板块跌幅0.7%，水利设施板块跌幅3.34%[2][11] - 本周国泰海通东久新经济REIT（508088）扩募份额上市，扩募后基金覆盖六大城市节点，可租面积增加至37.6万平方米[12] 市场交易活跃度 - 本周已上市REITs日均成交量182.2万股，日均换手率0.7%[3][18] - 分板块看，本周市政水利板块换手率最高为1.4%，其次为能源基础设施板块1.1%，数据中心板块1.1%，仓储物流板块0.9%，生态环保板块0.7%，消费基础设施板块0.7%，产业园区板块0.5%，交通基础设施板块0.5%，保障房板块0.4%[3][18] - 本周日均换手率位列前三的REITs分别是华夏安博仓储REIT（3.9%）、工银蒙能清洁能源REIT（2.5%）、嘉实物美消费REIT（2.1%）[18] REITs估值表现 - 本周已上市REITs中债IRR（内部收益率）持续分化，位列前三的分别是平安广州广河REIT（10.8%）、华夏中国交建REIT（10%）、易方达广开产园REIT（8.8%）[3][19] - 已上市REITs的P/NAV（市价/净资产价值）位于0.7-1.7区间，位列前三的分别是华夏安博仓储REIT（1.7）、中金厦门安居REIT（1.7）、嘉实物美消费REIT（1.7），P/NAV较低的有华夏中国交建REIT（0.7）[3][19] 投资建议 - 建议关注政策主题下的弹性及优质低估值项目的配置时机，具体包括：高能级城市消费在扩内需主题下的增长弹性叠加专业运营创造的管理溢价；高速及IDC（数据中心）类资产在二级回调后的价值重构；办公及仓储类租赁需求相对疲软，或仍需等待经济复苏的明确信号激活[3] - 保障房等弱周期资产其红利配置属性已被市场认可，但当下价格已反映市场预期，建议结合资产韧性、二级市场价格与P/NAV择时布局[3] - 我国REITs扩募已与新发并行，建议关注扩募资产储备充足、项目优质的原始权益人其后续龙头效益[3]

市场整体表现 - 本周（12月22日—26日）中证REITs全收益指数上涨1.56%，周五微跌0.18%收于1014.80点 [2][5] - 本周79只已上市公募REITs中，有67只录得上涨，上涨产品占比超八成 [2][5] - 周内涨幅最高的是中金重庆两江REIT，周涨幅达7.86% [5] - 本周下跌产品有10只，其中1只跌幅超过5% [5] 领涨产品与资产类型 - 涨幅居前的项目类型多为园区基础设施、保障性租赁住房、交通基础设施、能源基础设施等 [5] - 华夏基金华润有巢REIT周涨幅为5.99%，博时津开产园REIT周涨幅为5.94% [5] - 中金山东高速REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超5% [5] - 具体表现数据：中金重庆两江REIT年初至今涨10.11%，华夏基金华润有巢REIT年初至今涨16.22%，博时津开产园REIT年初至今涨38.89% [6] 市场波动原因解读 - 部分产品跌幅较大主要受REITs分红本息可能需拆分做会计处理（OCI）的扰动，与资产端经营基本面无关 [2][6] - 受OCI政策影响较大的机构主要为券商自营和保险，因此调整速度快、波动幅度大 [6] - OCI会计处理为市场引入了增量资金，短期内流动性冲击相对可控 [6] 机构观点与投资关注方向 - 华泰证券固收团队建议关注此轮OCI扰动下估值可能错杀的资产，如基本面经营稳健的消费、保租房、工业厂房、关联方租赁的物流等 [2][6] - 对于经营权REITs，需综合计算全周期IRR，对剩余期限较短且扩募预期较低的资产保持谨慎，可关注调整后基本面稳中向好的高速项目，如长三角等经济活力较好的区域 [6] - 中金公司固收研究团队认为，经历本轮调整后市场估值端获得更多安全边际，我国公募REITs市场仍处于政策红利期，建议逐步关注基本面相对稳健项目的逢低配置机会 [7] 新产品与扩募进展 - 华夏中核清洁能源REIT（新疆首单水电REITs）发售顺利收官，基金比例配售前认购资金累计达1616.89亿元 [3][9] - 该产品公众投资者有效认购倍数约392倍，网下投资者有效认购倍数超340倍，网下询价有效认购倍数创全市场已发行79只REITs历史新高 [9] - 该产品首发底层资产为和田地区的波波娜水电站，已运营超14年，历史售电收入和发电量稳定 [9] - 国泰海通东久新经济REIT于12月26日成功扩募上市，扩募项目为南通、重庆两地的优质标准厂房资产 [9] - 博时山东铁投路桥REIT项目审核动态更新为“已受理”，底层资产为济南的长清黄河公路大桥 [10]

市场整体表现 - 本周（12月22日—26日）中证REITs全收益指数上涨1.56%，收于1014.80点 [2][3] - 本周79只已上市公募REITs中，有67只录得环比上涨，上涨产品占比超八成 [2][3] - 本周涨幅居前的项目类型多为园区基础设施、保障性租赁住房、交通基础设施、能源基础设施等 [3] 领涨与领跌产品 - 中金重庆两江REIT周涨幅达7.86%，位列第一 [3] - 华夏基金华润有巢REIT周涨幅为5.99%，博时津开产园REIT周涨幅为5.94% [3] - 中金山东高速REIT、中信建投明阳智能新能源REIT、招商高速公路REIT等周涨幅均超5% [3] - 本周有10只产品下跌，其中1只产品跌幅超过5% [3] 市场波动原因分析 - 近期价格波动与基本面关系不大，主要受OCI（其他综合收益）本金和利息的拆分会计处理政策扰动 [4] - 受此政策影响较大的机构主要为券商自营和保险，因此表现出调整速度快、波动幅度大的特征 [4] - OCI会计处理为市场引入了增量资金，短期内流动性冲击相对可控 [4] 机构观点与投资机会 - 关注此轮OCI扰动下估值可能错杀的资产，如基本面经营稳健的消费、保租房、工业厂房、关联方租赁的物流等 [2][4] - 对于经营权REITs，要综合计算全周期IRR情况，对剩余期限较短且扩募预期较低的资产保持谨慎 [4] - 调整后基本面稳中向好的高速项目可以关注，如长三角等经济活力较好的区域 [4] - 经历本轮调整后，市场估值端获得更多安全边际，我国公募REITs市场仍处于政策红利期，建议逐步关注基本面相对稳健项目的逢低配置机会 [5] 新产品与扩募动态 - 华夏中核清洁能源REIT（新疆首单水电REITs）发售结果揭晓，基金比例配售前认购资金累计达1616.89亿元 [2][7] - 该基金公众投资者有效认购倍数约392倍，网下投资者有效认购倍数超340倍，网下询价的有效认购倍数创全市场已发行79只REITs历史新高 [7] - 国泰海通东久新经济REIT于12月26日成功扩募上市，扩募项目为南通、重庆两地的优质标准厂房资产 [7] - 博时山东铁投路桥REIT项目的审核动态更新为“已受理”，底层资产为济南的长清黄河公路大桥 [8]

国泰海通东久新经济REIT扩募上市核心事件 - 国泰海通东久新经济REIT（基金代码：508088）的扩募份额于2025年12月26日在上海证券交易所上市 [1] 扩募的战略意义与目标 - 扩募是公司实现“做强”、“做优”的关键一步，旨在构建“开发—培育—成熟—注入REITs—回笼资金—再开发”的资本滚动模式，为后续持续扩募提供资金 [3] - 公司计划将最优质的资产和专业团队投入REIT平台，以稳定可预期的分红回报投资者，并以产业生态反哺区域经济 [4] - 公募REITs扩募机制是推动市场常态化发行、实现规模快速增长、促进行业规范健康发展的关键制度性安排 [4] 扩募带来的资产与规模变化 - 扩募后，基金资产覆盖城市节点从长三角扩展至上海金山、昆山、无锡、常州、南通、重庆等六大城市，实现了从长三角向中西部的延伸 [3][5] - 基金可租面积增加至37.6万平方米 [3] - 本次扩募是市场上首个购入标准厂房资产的公募REITs项目，也是上交所第6单、全市场第8单获批的扩募项目 [5] 底层资产质量与运营状况 - 本次扩募新纳入南通、重庆两地的优质标准厂房资产 [4] - 新增的南通和重庆项目均为单层标准厂房，高度适配机械制造、汽车配件等重工业生产需求，租户粘性强 [5] - 南通项目已实现满租运营，承接上海产业转移和技术溢出 [5] - 重庆项目依托两江新区汽车产业集群优势，自2025年9月起再度达成满租状态 [5] - 基金首发资产自2022年上市以来，各季度期末出租率基本维持在95%以上，运营稳健 [4] - 首发项目依托标准厂房的经营稳定性优势，在同类产品二级市场表现中名列前茅 [4] 行业背景与未来展望 - 公司认为，在长三角一体化、制造强国、创新驱动等国家战略下，新经济基础设施的需求是“刚性中的刚性” [4] - 扩募将放大新老资产的产业联动与规模效应，依托区域扎实的半导体、汽车、高端制造产业基础，为资产持续稳定运营与保值增值奠定基础 [4][5] - 公司将以此次扩募为契机，把握国家战略机遇，深耕产业生态，赋能实体经济，为区域与新经济高质量发展贡献力量 [8]

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 其创新扩募机制要求原持有人必须主动决策参与配售或卖出份额 否则将因除权机制面临直接资产损失 该方式旨在优先保障原持有人利益不被稀释 [1][3][4] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报与扩募 行业正通过定向扩募、向原持有人配售等多种方式筹集资金购入优质资产 以整合存量资产并推动市场发展 [5][6] 华夏基金华润有巢REIT扩募案例详情 - 该REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 扩募流程要求投资者密切关注权益登记日与配售流程 老持有人需在参与认购或卖掉原份额间做出选择 否则将面临持有基金资产的损失 [1] - 本次配售认购期为12月8日至12月12日 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 即每1份基金份额配售0.9份 预计若获全部原持有人足额认购 募集资金总额为11.385亿元 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 [2] - 扩募采用类似A股配股的除权机制 配售价格通常低于市价 为公平对待新老投资者将进行基金份额价格调整 若原持有人未参与或未足额参与配售 将直接承担因除权带来的损失 为规避损失 投资者可于权益登记日前卖出全部份额 [3][4] - 该扩募方式旨在确保原持有人利益不被稀释 体现对长期持有人的认可与回馈 对于足额参与配售的原持有人 他人的弃购率越高 其获得的潜在账面增益和未来现金分红将更多 [4] 公募REITs扩募行业动态与模式 - 公募REITs扩募主要有三种方式 包括公开扩募、向原持有人配售以及向特定对象发售即定向扩募 或组合使用不同扩募方式 [3] - 2025年以来 公募REITs扩募呈现提速态势 从实际案例看 定向扩募是目前主流的扩募方式 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [5] - 自2023年6月首批4只公募REITs扩募项目上市后 扩募进程曾放缓 2025年已有华夏北京保障房REIT、国泰海通临港创新产业园REIT两只产品的扩募份额上市 [5] - 整体来看 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 其中原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [5] 政策环境与近期进展 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 一方面简化新购入项目申报流程 鼓励已上市REITs通过扩募筹集资金购入优质资产 另一方面拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [6] - 在政策红利持续释放下 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT发布扩募实施情况报告 其定向扩募份额的20%由特定战略投资者认购 50%由其他战略配售投资者认购 其余向不超过23名符合条件的特定对象发售 [6] - 中航京能光伏REIT也采取定向扩募方式 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [6]

文章核心观点 - 华夏基金华润有巢REIT作为首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REITs 其创新扩募方式要求原持有人必须做出参与配售或卖出份额的明确决策 否则将因除权机制面临直接资产损失 这体现了对长期持有人利益的保护并可能为足额参与者带来增厚收益 [1][2][3] - 公募REITs扩募在2025年以来呈现提速态势 政策支持常态化申报并拓宽资产范围 近期多家REITs密集推进扩募工作 行业整体进入有序发展阶段 [3][4][5] 扩募创新案例详情 - 华夏基金华润有巢REIT是首单采用向原持有人配售方式扩募的公募REIT 配售价格为2.53元/份 配售基数5亿份 可配售4.5亿份 配售比例为0.9 [1] - 本次扩募发售金额不高于11.400亿元且不低于9.915亿元 若获得全部原持有人足额认购 预计募集资金总额为11.385亿元 [1] - 认购期为12月8日至12月12日 权益登记日后 原持有人若不参与配售也不卖出份额 将直接面临因除权带来的基金资产损失 [1][2] - 该扩募方式类似A股配股 设有除权机制以保障参与配售的原持有人权益不被稀释 体现了对现有持有人的优先考虑 [3] 扩募方式与投资者影响 - 公募REITs扩募主要有三种方式：公开扩募、向原持有人配售、向特定对象发售（定向扩募） 或组合使用不同方式 [2] - 向原持有人配售的方式中 其他人的弃购率越高 留给足额参与者的收益空间越大 足额参与者一方面可获得潜在账面增益 另一方面未来收到的现金分红也将更多 [3] - 投资者需综合考虑本次扩募拟购入的资产质量、自身资金状况及对基金长期价值的判断 做出参与配售或卖出原先持有份额的决策 [2] 行业扩募发展态势 - 2025年以来 公募REITs扩募呈现出提速态势 已完成扩募的6只公募REITs合计扩募发售规模77.34亿元 [3][4] - 在已完成扩募的6只产品中 原始权益人或同一控制下关联方配售份额占比29.74% 其他战略投资者扩募配售份额占比14.7% 定向扩募竞价投资者扩募配售份额占比56.09% [4] - 定向扩募是目前主流的扩募方式 实施扩募的REITs数量较少 已完成扩募的项目多为园区基础设施REITs [3] 政策支持与近期动态 - 2025年8月底 国家发展改革委办公厅发布通知 积极支持通过扩募方式新购入项目 简化申报流程并拓宽新购入项目资产范围 支持跨区域整合存量资产 [4] - 近期多家REITs密集推进扩募工作 例如国泰海通东久新经济REIT采取定向扩募方式发售 中航京能光伏REIT也采取定向扩募 拟扩募规模不高于29.2215亿元且不低于25.4100亿元 拟发售份额不高于3.2522亿份 [5][6]