Deceptive mortgages contributed to the housing bubble, and investors now ignore corporate red flags. ...

迈阿密房地产市场风险 - 瑞银全球房地产泡沫指数将迈阿密列为全球风险最高的市场，泡沫风险评分达1.73，远高于1.5的“高风险”阈值 [4] - 迈阿密经通胀调整后的房价涨幅在过去15年中为研究城市中最强，当前房价租金比甚至超过2006年房地产泡沫的极端水平 [3] - 迈阿密住房库存已回升至接近疫情前水平，而监管变化迫使许多公寓协会处理积压数十年的维护问题，业主面临高昂维修账单 [2] - 由于洪水和飓风等环境风险增加，保险费飙升，这些综合成本正促使更多业主出售房屋，给市场带来压力 [2] - 迈阿密买家的可负担性已降至接近历史低点，但房价继续与租金大幅背离 [3] 房地产市场前景与驱动因素 - 尽管价格增长预计在未来几个季度将转为负值，但目前阶段出现大幅回调的可能性不大 [1] - 迈阿密的沿海吸引力及有利的税收环境（佛罗里达州不征收州所得税）持续吸引全美新居民 [1] - 疫情期间，美国人涌向阳光之州寻求更温暖气候、更低税收和更多空间，推动佛罗里达州住房市场繁荣 [4] 另类投资机会：黄金 - 黄金作为通胀对冲工具，其吸引力在于央行不能随意创造，且被视为终极避险资产，与任何单一国家、货币或经济无关 [6][7] - 在市场压力或地缘政治动荡时期，黄金需求往往激增，过去12个月金价已上涨超过40% [7] - 桥水基金创始人雷·达利欧指出，投资组合中通常没有足够黄金，黄金是有效的多元化工具 [8][9] - 通过黄金IRA投资可将IRA的税收优势与投资黄金的保护性益处相结合，是应对经济不确定性的选项 [10] 另类投资机会：必需品类商业地产 - 以杂货店为核心的商业地产提供更多稳定性，因为无论经济如何，人们仍需要食物、家居用品和基本服务 [11][12] - 这些购物中心围绕大型连锁超市建设，即使在低迷期也能产生稳定客流量，有助于维持入驻率和租金收入弹性 [12] - 个人投资者现可通过平台以最低5万美元投资于由全食超市、Kroger和沃尔玛等全国品牌租赁的物业，无需承担房东责任 [13][14] - 通过三重净租约，投资者投资此类物业无需担心租户成本影响潜在回报 [14] 专业财务顾问服务 - 投资者可联系Vanguard的个人顾问，评估财务状况并确保投资组合适合达成目标 [15] - Vanguard的混合咨询系统结合专业顾问建议和自动化投资组合管理，以帮助实现财务目标 [16] - 其顾问为受托人，不赚取佣金，可提供无偏见的建议 [17]

市场择时策略的局限性 - 市场择时策略要求投资者在正确的时间退出市场并在正确的时间重新进入 这非常困难[1] - 即使市场估值过高 择时操作也可能导致低卖高买[1] - 回顾历史市场崩盘 择时交易可能是一种危险的亏钱行为 因为股票短期走势难以预测[2] - 市场倾向于奖励那些能够长期投入时间的投资者 而非试图择时的投资者[6] 历史市场事件分析 - 1996年12月5日格林斯潘发表演讲时标普500指数为749点 互联网泡沫破裂后指数在2002年触底776点 该低点仍高于格林斯潘演讲时的水平[3] - 互联网泡沫期间 标普500指数从2000年3月24日的峰值到2002年10月9日的低点下跌了49%[4] - 1987年10月19日黑色星期一 道指单日下跌508点 跌幅达22.6% 标普500指数单日下跌20.4%[5] - 2009年3月标普500指数跌至666点低点 发生在房地产泡沫破裂并引发全球金融危机之后[7] 劳动力市场状况 - 根据ADP数据 9月私营企业裁员32,000人 中小型企业裁员抵消了大型企业的招聘增长[9] - 公司9月宣布计划增加117,313个工作岗位 为2011年以来最弱的9月数据 年初至今计划增加204,939个工作岗位 为2009年以来最低[9] - 9月更换工作者的年薪同比增长7.6% 而留任者的工资增长为4.5%[10] - 8月职位空缺数为723万个 略高于7月的721万个 当月有738万失业人员 相当于每个失业人员对应0.98个职位空缺[11][12] - 8月雇主裁员173万人 仅占总就业人数的1.1% 该指标略低于疫情前水平 当月雇主招聘513万人[12][13] - 8月有309万工人辞职 占劳动力的1.9% 辞职率持续低于疫情前水平[14] 消费者情绪与支出 - 9月世界大型企业联合会消费者信心指数下降3.6点 消费者对商业状况的评估变得不那么积极 对当前工作机会的评估连续第九个月下降[14][15] - 认为工作"充足"的消费者比例从8月的30.2%降至9月的26.9% 认为工作"难找"的比例维持在19.1%[15] - 截至2025年9月25日 摩根大通Chase消费者卡支出数据较去年同期增长2.4% 美国银行数据显示截至9月27日当周家庭总卡支出同比增长2.2%[16] 房地产市场与利率 - 30年期固定利率抵押贷款平均利率升至6.34% 低于其52周平均水平6.71%[16] - 美国有1.479亿套住房单元 其中8610万套为业主自住 约39%无抵押贷款 大多数有抵押贷款的业主锁定了2021年低利率上涨前的利率[16] - 7月标普CoreLogic Case-Shiller指数显示房价同比上涨1.7% 但环比下降0.1%[17] - 房价年增长率接近或略低于整体通胀率 标志着市场进入更均衡的新阶段[18] 制造业与服务业活动 - 9月美国制造业PMI显示生产连续第四个月增长 但订单增长放缓 成品库存积压[18] - 9月ISM制造业PMI表明该行业处于收缩状态 但收缩速度较上月改善[18] - 9月服务业PMI显示增长略有放缓 但结合制造业的持续增长 表明第三季度年化GDP增长率约为2.5%[19] 宏观经济综合评估 - 经济需求保持积极 受到健康的消费者和企业资产负债表支持 尽管就业创造正在降温但仍为正值[22] - 经济增长已从周期早期的过热水平正常化 超额职位空缺和核心资本支出订单等主要顺风因素已减弱[23] - 硬经济数据与软情绪调查数据出现脱节 尽管情绪相对疲软 但有形消费和商业活动继续增长并创下纪录水平[24] - 由于积极的经营杠杆效应 美国股市可能在未来一段时间内跑赢美国经济 企业通过战略性裁员和AI设备投资调整成本结构 使温和的销售增长转化为强劲的盈利增长[25]

住房负担能力 - 疫情期间房价飙升以及2022年利率激增导致住房负担能力降至接近历史低点 [1] - 联邦储备银行报告显示 Case-Shiller 房价指数与消费者价格指数(CPI)通胀的比率在2022年达到历史记录并持续徘徊在该水平附近 [1] 市场趋势与价格谈判 - 在圣地亚哥、旧金山和奥斯汀等许多市场房价已经开始下降 [3] - 行业专家建议买家应积极利用市场疲软进行谈判包括要求大幅降价、维修费用和交易成本 [3] - 在弱化的房地产市场中为房产定价时仅参考过去一个月左右的同类销售数据较早的数据会迅速过时 [3] 投资策略与价值创造 - 通过以折扣价购买待修缮房屋并进行更新可以立即创造资产净值 [4] - 此类 sweat equity 有助于隔离投资者免受价格波动的影响 [4] - 目前购房应基于长期持有计划至少五年否则暂时的房价下跌可能导致资不抵债无法出售 [4] 长期持有与风险对冲 - 长期持有房产并通过持续偿还贷款本金来应对市场波动 [5] - 若需提前搬迁可考虑将房产出租而非出售但需确保租金现金流为正 [6] - 使用租金现金流计算器预测空置率、维修和物业管理费等不规则支出至关重要 [6] - 大多数房屋作为出租物业并不能产生正现金流但若能找到此类房产则可为抵御市场泡沫破裂提供额外保护 [7]

报告行业投资评级 文档未提及报告行业投资评级相关内容 报告的核心观点 - 全球房价在政策利率上升情况下仍持续上涨，但涨幅放缓，住房可负担性危机因供需失衡和高租金而加剧 [20][22] - 美国住房市场冻结，需求和建筑商信心下降，股市波动是风险；住房通胀可能回归疫情前水平，但租金上涨增加生活成本压力 [20][23] - GSE改革受关注，房利美和房地美角色辩论加剧；人口结构和家庭形成支持长期需求，短期住房调整可能温和 [20][133] - 住房所有权的代际、种族和收入差距扩大；商业房地产危机最糟糕时期已过，无系统性风险 [20][220] - 中国住房市场调整未实现价格稳定，但住宅物业影响减弱；英国避免了抵押贷款危机，但住房可负担性困境加深 [20][234] - 澳大利亚因供应不足面临住房可负担性挑战，但当前政策支持偿债能力；日本抵押贷款利率和房价上升未表明出现危机 [20][285] 根据相关目录分别进行总结 1. 全球房价涨幅虽持续但增速放缓 - 经合组织发现过去十年实际房价平均上涨37%，相对收入上涨16%，不同国家差异显著 [32] - 达拉斯联邦储备银行研究显示全球房价大幅上涨，多数发达经济体房价收入比上升 [33] - 不同地区房价表现不同，日本和欧元区涨幅加速，东欧和拉美部分地区涨幅高于历史平均，中国房价继续下跌 [39][40] 2. 全球住房可负担性危机加深 - 住房可负担性危机是全球性长期挑战，美国现有房屋销售受可负担性低、抵押贷款利率锁定和库存不足影响 [46] - 40个国家住房可负担性比2008年以来任何时候都差，美国和英国可负担性指数下降明显 [49] - 许多经合组织国家住房可负担性问题比美国更严重，特朗普提出解决住房问题的方案，但可能有复杂影响 [56][63] - 减少美国严格监管限制可缓解房价长期影响，特朗普关注住房需求侧，但减少移民可能影响建筑劳动力供应 [60][63] - JPMorganChase Institute研究显示芝加哥住房可负担性恶化，租金上涨影响居民消费和购房 [69][70] - 该机构确定了增加经济适用房供应的策略，包括简化流程、促进房产收购、支持建筑创新和加强地方金融发展能力 [75][77] 3. 美国住房市场冻结 - 经济不确定性、高抵押贷款利率和股市波动抑制住房需求，消费者购房计划调查指标降至两年低点 [76][78] - 过去30年美国住房市场供需存在区域不平衡，当前供应有所增加但仍处于低位，需求低迷 [79] - 高房价、高利率和经济不确定性使买家观望，卖家数量多于买家，不同地区市场表现差异大 [82][87] - 即使美国经济进入温和衰退，住房需求可能保持稳定，但股市调整可能对房价造成压力 [92][93] - 建筑商面临库存增加、利率高和成本上升等问题，分析师对美国住房建筑商持谨慎态度，对建筑产品更乐观 [101][105] - 美国高收益住房信贷团队偏好高质量信贷，认为中间层级高收益住房信贷有价值 [106] - 多数房主因低利率锁定不愿出售，低抵押贷款利率对吸引买家至关重要，分析师预计需求在利率降至5%以下才会改变 [107][110] 4. 住房通胀可能回归疫情前水平 - 预计关税将对通胀产生上行压力，住房通胀降温慢于预期，经济学家预计年底CPI租金通胀降至3.5%左右 [120] - 租金通胀影响大量租户，新市场租金指数波动大且高估降温程度，市场分割和租户流动性影响租金通胀 [124][125] - 租金上涨使租户减少非住房消费，加剧生活成本压力，低收入租户受影响更大 [132] 5. GSE改革受关注 - 华盛顿政策制定者重启房利美和房地美GSE私有化讨论，可能导致抵押贷款利率上升和机构MBS市场动荡 [133] - 房利美和房地美共担保6.6万亿美元机构抵押贷款支持证券，私有化可能影响投资者和住房市场 [136] - 私有化可能扰乱TBA市场和房利美市场份额，投资者可能重新评估信用风险，导致借款人利率上升 [137] 6. 人口结构和家庭形成支持长期需求 - 经济疲软可能使房价上涨停滞，但因供需失衡和家庭形成速度，大幅调整可能性不大，分析师预计负向情景下房价下跌5% [139] - 自2015年以来家庭数量增长超过住房单位，人口结构支持未来五年住房需求增加 [142][143] - 特朗普限制移民政策对住房市场影响不确定，大规模驱逐移民可能影响建筑劳动力供应，加剧住房可负担性危机 [148][152] 7. 住房所有权差距扩大 - 住房可负担性危机使不同代际、种族和收入群体住房所有权差距扩大，年轻一代对住房可负担性担忧更强烈 [158] - 美国千禧一代家庭形成推动住房需求，但购房率落后于前几代人，学生债务是购房障碍 [167][189] - 低收入和黑人家庭受住房可负担性影响更大，JPMorganChase Institute研究揭示种族、收入和贷款机构在贷款成本上的差异 [193][196] - 单身女性购房数量多于男性，但面临收入低和抵押贷款拒绝率高的问题 [209] 8. 商业房地产危机最糟糕时期已过 - 商业房地产危机最糟糕时期已过，资本化率和抵押贷款利率稳定，预计今年混合CRE/多户住宅租金增长1 - 2% [220][226] - 各行业表现不同，写字楼租金增长可能持续疲软，多户住宅租金增长可能在2026年改善 [226] - 写字楼严重拖欠率预计将继续上升，CRE基金报告两年来首次季度正回报，支持投资活动和CMBS/债务发行 [228][227] 9. 中国住房市场调整未实现价格稳定 - 中国住房市场经历30年来最深调整，政策宽松后需求侧放松不足，主要指标仍下降 [234] - 结构性变化和关税不确定性导致房价下跌，预计2025年主要销售将出现高个位数同比下降 [234] - 政策支持和房价、销售、库存恢复是判断市场是否触底的关键，当局需提振购房者信心 [238][261] - 住房市场调整对经济有通缩和增长拖累，家庭财富大量投资房地产，房价下跌影响消费者信心和支出 [241] 10. 英国避免了抵押贷款危机但住房可负担性困境加深 - 英国房价2025年以来温和上涨，需求受低失业率、工资上涨和利率下降支撑，但贸易紧张局势增加不确定性 [266][271] - 金融行为监管局可能放宽抵押贷款规则，首次购房者可负担性仍紧张，抵押贷款支付占收入比例高于长期平均 [274][275] - 政府关注住房供应侧改革，预计将出台需求侧刺激措施以促进市场活动 [282] 11. 澳大利亚因供应不足面临住房可负担性挑战 - 澳大利亚住房市场因供应不足面临可负担性挑战，房价自疫情前上涨约55%，借贷能力与房价比率处于历史低位 [285] - 澳大利亚储备银行降息有望提高借贷能力，但可负担性仍紧张，拍卖清盘率上升但仍处于历史低位 [286][287] - 供应方面建筑审批增加，但人均审批和完工量仍处于多年低位，预计房价将有适度上涨 [289] 12. 日本抵押贷款利率和房价上升未表明出现危机 - 日本年轻一代杠杆增加，抵押贷款借款增多，但银行分析师认为利率上升100个基点对工作家庭可承受 [299][302] - 目前工作成年人抵押贷款支付相对收入低于往年，租金通胀在全国和东京地区表现不同 [306][314] - 东京都新公寓价格大幅上涨，收入与价格比率超过90年代初泡沫时期，预计全国租金CPI将继续上升 [316]