Investor Presentation Quarter Ended September 30, 2025 November 5, 2025 NASDAQ: GECC Forward Looking Statement Statements in this communication that are not historical facts are "forward-looking" statements within the meaning of the federal securities laws. These statements include statements regarding our future business plans and expectations. These statements are often, but not always, made through the use of words or phrases such as "expect," "anticipate," "should," "will," "estimate," "designed," "seek ...

Chicago Atlantic Real Estate Finance (NasdaqGM:REFI) Q3 2025 Earnings Call November 04, 2025 09:00 AM ET Speaker0Day and welcome to the Chicago Atlantic Real Estate Finance Inc. Third Quarter twenty twenty five Earnings Call. Today, all participants will be in a listen only mode. Please note that today's event is being recorded. I would now like to turn the conference over to Trip Sullivan of Investor Relations.Please go ahead.Speaker1Thank you. Good morning. Welcome to the Chicago Atlantic Real Estate Fina ...

债券在投资组合中的作用 - 债券能提供可靠收入并在股市下跌时起到稳定作用 [1] - 债券并非无风险 2022年利率飙升重创了大多数中长期债券策略 [1] 2022年不同债券ETF表现对比 - 广基债券ETF iShares Core US Aggregate Bond ETF（代码EG）在2022年下跌13% 表现逊于许多高股息率ETF [2] - 短期债券ETF当年表现较好 许多跌幅低于5% [2] - 因对新关税、政府支出和劳动力市场数据疲软的担忧 投资者近期转向短期债券ETF [2] 优质短期债券ETF筛选标准 - 并非所有短期债券ETF都相同 部分产品能在控制利率风险的同时最大化回报或收益率 [3] - 以下三只ETF均获得晨星金牌评级 [3] PIMCO增强型短期主动ETF（代码MINT） - 该ETF几乎不承担利率风险 有效久期低于半年 [3] - 基金经理通过研究超短期市场机会并提供可观派息和具有竞争力的回报 [4] - ETF不持有任何垃圾债券 并将新兴市场头寸限制在5% [5] - 其SEC收益率和12个月收益率均优于超短期债券类别同行 [4] Vanguard短期国债ETF（代码VGSH） - 此为三只ETF中唯一的被动策略 年费率仅为3个基点 [6] - 久期低于2年 且因只持有美国国债信用风险基本不存在 [7] - 该ETF不持有任何证券化债务 如抵押贷款支持证券 [7] - 其12个月收益率和SEC收益率仍高于当前类别平均水平 长期表现优于同行平均水平 [8] 摩根大通收益ETF（代码JPIE） - 该ETF年费率为39个基点 采用基准不可知策略 可探索最广泛的债券类别 [9] - 投资组合包含大量低于投资级别的债券 属于多板块债券类别 [9] - 管理团队可根据宏观观点调整利率或信用风险 目前利率风险较低 [10] - 自2024年初以来 该ETF表现超过类别平均水平半个百分点以上 [10] - 管理目标为维持每年约4%至6%的波动率并提供可预测的派息 迄今已实现该目标 [11]

业绩总结 - 2025年第二季度，稀释每股收益为0.69美元，同比增长13.11%[10] - 2025年第二季度，净收入（GAAP）为11,705万美元，较2024年第二季度增长46%[113] - 2025年第二季度的净利息收入为40,343万美元，较2024年第二季度增长23%[113] - 2025年第二季度的非利息收入为8,898万美元，较2024年第二季度增长17%[113] - 2025年第二季度的每股稀释经营收益为0.69美元，较2024年第二季度增长50%[113] - 2025年第二季度的有形每股账面价值为24.42美元，较2024年第二季度增长13%[113] 用户数据 - 2025年第二季度，存款环比增长5%[10] - 2025年第二季度，贷款环比增长13%[10] - 2025年第二季度，公司的总存款为49亿美元[39] - 2025年第二季度，公司的总贷款为41亿美元[39] - 2025年第二季度，贷款与存款比率为85%[68] 未来展望 - 2020年至2025年期间，贷款组合年复合增长率（CAGR）为13%[50] - 2025年第二季度，信用损失准备金（ACL）占贷款的比例为0.96%[66] 新产品和新技术研发 - 2025年第二季度，固定利率贷款的加权平均收益率为5.20%[78] 市场扩张和并购 - 2025年第二季度，公司的总资产为55亿美元[10] 负面信息 - 2025年第二季度，逾期和非计息贷款总额为12,882千美元，占总贷款和租赁的0.31%[61] - 2025年第二季度，非执行贷款和租赁总额为10,462千美元，占总资产的0.19%[59] 其他新策略和有价值的信息 - 2025年第二季度的经营效率比率为65.7%[113] - 2025年第二季度的流动性总额为2,017百万美元，其中578百万美元为资产负债表上的流动性[79] - 2025年第二季度的净利息利润率（FTE）为3.29%[87] - 2025年第二季度的运营效率比率（GAAP）为66.14%，较第一季度的68.96%有所改善[114]

报告行业投资评级 - 对友邦保险集团（AIA Group）的评级为买入（Buy） [11] 报告的核心观点 - 举办亚洲金融企业日活动，投资者关注股份回购展望、利率等市场变动影响、中国内地销售增长及利润率前景等 [1] - 友邦保险预计利率影响有限，美元走弱有积极换算影响，持续拓展中国业务并降低利率下行风险敞口 [1] 根据相关目录分别进行总结 股份回购方面 - 缩短回购期至3个月是利用低股价，预计下一次回购决策在2025财年业绩公布时 [5] 2025年上半年外汇、利率和股票市场变动方面 - 美元走弱主要是换算影响，报告指标将受益；中国内地和泰国业务受低利率负面影响，中国香港、新加坡和马来西亚业务受低利率正面影响；泰国利率若维持当前水平可能有负面利率影响 [5] - 非分红权益资产敞口主要在中国内地和泰国，A股表现平淡和泰国SET指数年初至今下跌20%可能导致负面权益投资差异，中国香港对股票市场敏感度较小 [5][6] 中国内地销售和产品组合方面 - 储蓄产品销售转向分红产品，长期储蓄细分市场受影响，税收递延型退休储蓄和保障产品不受影响；分红产品利润率在利率下行风险下更具弹性 [10] - 2025年第一季度与中国邮政储蓄银行的银行保险销售受竞争影响，其他针对高净值客户的银行保险合作销售继续增长 [10] - 中国内地新业务价值（VONB）同比下降7%部分归因于基数效应，预计2025年下半年对比将更轻松 [10] 业务版图扩张方面 - 2020年前的5家分支机构仍占中国内地VONB约95%和代理人数量约90%，新分支机构目标是在1.5 - 2年内使每个分支机构代理人数量超过1000人，再考虑向所在省份其他城市扩张 [10] - 新分支机构产品组合与成熟业务类似，但平均单张保单规模较小，公司预计每年获得1 - 2个新省份的审批 [10] 泰国新业务价值增长展望方面 - 2025年第一季度销售促销是泰国新业务价值异常增长的主要驱动因素，预计2025年剩余时间业务增长将趋于平衡，增速较第一季度放缓 [9] 目标价格和估值方面 - 基于股息贴现模型的12个月目标价为90港元，对应2026财年预期市净率1.6倍 [10][11]

报告行业投资评级 - 报告对各银行评级为：中国银行（BOCHK）为“OW”（增持），东亚银行（BEA）为“UW”（减持），大新银行集团（DSBG）为“OW”（增持），汇丰控股（HSBC）为“OW”（增持），恒生银行（HSB）为“N”（中性），渣打集团（STAN）为“OW”（增持） [24] 报告的核心观点 - HIBOR持续下行，香港银行股价却保持韧性，预计HIBOR可能在数月内低于趋势水平，HIBOR - SOFR利差超出正常范围 [1][4] - 对JPM和市场普遍预期的2025财年盈利和股东回报存在下行风险，本地银行受影响更大 [6] - 香港商业房地产（CRE）风险缓解难以抵消净利息收入（NII）下降，部分银行盈利风险较高 [1][6] - 香港本地银行股价表现坚韧，可能是市场认为HIBOR疲软是暂时的，低利率会缓解CRE风险，以及资金流向的影响 [6] 根据相关目录分别进行总结 HIBOR走势及影响因素 - 5月1个月期HIBOR大幅下跌336个基点至0.59%，远期收益率曲线显示2025年下半年约为2.6% [4] - 导致HIBOR反弹的因素包括：香港金融管理局（HKMA）发行外汇基金票据及债券回笼港元流动性；港元需求上升；美元和港元触及弱方兑换保证；机构进行利率套利交易将港元兑换成美元 [4] - HKMA可能倾向维持低HIBOR以刺激宏观增长和缓解CRE风险，预计贷款增长在2025年下半年仅小幅回升，美元虽接近7.85但未触发HKMA干预，且市场预期美元走弱，HIBOR虽可能在6月30日前后反弹，但幅度可能小于预期 [4][5] - IPO对HIBOR影响具有两面性，若需求主要来自本地投资者，大型IPO会抽干香港本地流动性推高HIBOR；若来自离岸投资者，国际资本流入会增加港元流动性并降低HIBOR [6] 对银行盈利和股东回报的影响 - 盈利方面，假设6 - 12月1个月期HIBOR平均为2.6%/2.0%/0.6%，汇丰和渣打盈利下行幅度为个位数百分点，本地银行平均下行幅度分别为 - 14%/-19%/-39% [1][6] - 股东回报方面，假设2025年股票回购和股息支付率不变，汇丰和渣打总股东回报约为10%，受影响较小；本地银行在三种情景下较基本情况分别下行 - 96bps/-137bps/-276bps [6][19] 净利息收入下降与商业房地产风险 - 汇丰、渣打和恒生的香港CRE贷款损失准备金率分别为1.2%/2.2%/1.3%，其他本地银行未披露，但估计2024财年减值准备的5% - 40%与香港CRE业务有关 [6] - 最乐观情况下，若香港银行冲回香港CRE所有贷款损失准备金或2024年相关减值准备，当HIBOR在2%及以上时，汇丰、渣打和大新银行集团的积极影响可能抵消NII下降；但东亚银行、恒生银行和中国银行香港分行在三种情景下均无法抵消 [6] 银行股价表现 - 尽管HIBOR大幅下跌，5月香港本地银行股价平均上涨5.8%，仅略落后于恒生指数的7.1% [6] - 股价表现坚韧可能是市场认为HIBOR疲软是暂时的，低利率会缓解CRE风险，以及境内资金（如保险资金）买入高收益股票的影响 [6]

公司概况 - Annaly Capital Management提供高达14%的股息收益率 远超标普500平均股息支付者的10倍以上 [1] - 2023年3月公司将季度股息提高7.7%至每股0.70美元 尽管高收益率通常被认为不可持续 [2] - 公司属于房地产投资信托基金(REIT) 但与传统REIT不同 不直接投资房地产 而是投资抵押贷款支持证券(MBS) 抵押服务权(MSR)和住宅信贷 [4] 业务模式与投资组合 - 公司通过杠杆操作 用80亿美元资本管理价值750亿美元的MBS投资组合 [6] - 投资组合分为三大类：机构MBS(占比最大) MSR和住宅信贷 2023年3月31日资产价值分别为776亿 18亿和52亿美元 [5] - 抵押服务业务收取未偿还贷款余额0.25%的服务费 处理账单和收款等行政事务 [6] - 预计到2025年3月 三类资产价值将调整为750亿 33亿和66亿美元 杠杆回报率均有所提升 [5] 财务表现 - 2023年第一季度可分配收益达每股0.72美元 略高于0.70美元的股息支付承诺 [5] - 机构MBS 杠杆回报率从2023年的14%-16%提升至2025年的16%-19% [5] - MSR业务杠杆回报率从9%-12%提升至12%-14% 住宅信贷从12%-15%提升至13%-16% [5] 行业风险与历史表现 - 美联储利率快速上升会导致MBS等固定收益资产价值缩水 2023年初公司因前几年利率快速上升将股息削减26% [9] - 过去十年公司多次削减股息 同行AGNC Investment和MFA Financial也有类似历史 [10] - 当前联邦基金利率维持在4.25%-4.5%区间 但美联储持续缩减MBS持仓 未来股息支付存在不确定性 [11]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度净利息收入为1300万美元，较2024年第四季度的1410万美元下降7.3%，主要归因于非经常性预付、全额补偿、退出和结构费用减少，以及第四季度后半段优惠利率下降50个基点的影响 [14] - 第一季度总利息支出与2024年第四季度持平，约为210万美元，公司承担了2024年10月中旬完成的无担保票据的全额季度利息支出，利率为9% [14] - 第一季度专业费用和一般行政费用较上一季度减少约30万美元，主要是由于向经理的费用报销减少 [15] - 截至2025年3月31日，贷款投资的CECL准备金约为330万美元，较2024年12月31日的440万美元减少，主要是由于与贷款9号重组相关的120万美元信用损失转回 [15][16] - 第一季度通过ATM计划发行普通股筹集了约100万美元净收益，加权平均净销售价格为15.69美元，较3月31日的账面价值溢价约5.5% [18] - 第一季度基本和完全摊薄的可分配每股收益分别约为0.47美元和0.46美元，与2024年第四季度持平 [18] - 2025年4月，公司分配了董事会于2025年3月宣布的第一季度普通股股息，每股0.47美元 [18] - 截至2025年3月31日和2024年12月31日，每股账面价值分别为14.87美元和14.83美元 [18] - 截至2025年3月31日，完全摊薄后约有2130万股普通股流通在外 [19] 各条业务线数据和关键指标变化 - 截至2025年3月31日，贷款组合本金总计4.07亿美元，涉及30家投资组合公司，加权平均到期收益率为16.9%，而2024年第四季度为17.2%，主要由于贷款9号的重组 [10] - 第一季度总杠杆率为账面价值权益的28%，而2024年12月31日为34% [11] - 第一季度综合债务偿付覆盖率约为6.2:1，而要求为1.35:1 [11] - 截至2025年3月31日，高级担保信贷安排的未偿还金额为3800万美元，无担保定期贷款已全额提取5000万美元；截至目前，高级信贷安排的未偿还金额约为4300万美元，总流动性为6500万美元 [11] - 第一季度总发起额为440万美元，其中50万美元和390万美元分别提供给新借款人和现有借款人的延迟提款；销售和还款额为920万美元 [10] - 截至2025年3月31日，固定利率贷款和浮动利率下限大于或等于现行优惠利率的贷款占投资组合的71.2%，其余28.8%的浮动部分在当前利率水平下不受利率上限影响 [10] 各个市场数据和关键指标变化 - 第一季度和第四季度，市场出现了大麻公共股票的最低估值 [42] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司将信用和抵押品放在首位，在不断发展的行业中通过合作增加借款人价值，是大麻贷款领域的领导者，拥有行业专家、发起人和承销团队 [6] - 公司自成立以来，假设联邦监管环境不会改善来承销投资组合，旨在为投资者提供下行保护回报和稳定收益，不受短期情绪和相关股票波动影响 [6][7] - 公司在有限许可证司法管辖区与以消费者和产品为重点的运营商合作，以低杠杆率配置资本，支持基本面良好的增长计划 [7] - 公司目标是创造差异化、低杠杆的风险回报特征，不受大麻股票波动影响，超越行业无关的抵押房地产投资信托基金同行 [8] - 公司预计2025年投资组合将有净增长，将竞争以再融资2025年到期的大部分贷款，保持与借款人的关系 [30] - 公司希望通过运营和资产负债表重组，在今年将贷款9号恢复到应计状态 [13] - 公司在评估机会时，会考虑州内价格压缩情况，以确定杠杆和风险，并进行多元化配置 [26][27] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 大麻行业存在不确定性，联邦改革的乐观情绪起伏导致大麻股票市场波动，其他资本提供者因此退出或缩减业务，而公司是借款人和投资者可以信赖的稳定力量 [7] - 公司认为明确大麻重新分类和过去逾期税务负债的处理方式，将对业务产生高度增值作用，重新分类可增加借款人税后自由现金流，提高债务设施的下行保护，促进市场增长，消除市场不确定性 [33] - 虽然重新分类可能导致大麻股权市场扩张，但其他贷款人和债务资本进入大麻领域需要更多改革，且需要更长时间 [34] - 公司寻求在全年显著增长投资组合，第一季度部署有限，是公司和运营商双方谨慎选择的结果，受市场不确定性影响 [42][43] 其他重要信息 - 公司大麻业务的管道目前为4.62亿美元，未来12个月有许多运营良好、资本充足的运营商需要解决即将到期的债务，公司相信能获得相应机会 [8] - 贷款9号的行政代理人完成了对借款人部分运营资产的止赎关键里程碑，相关方成功与宾夕法尼亚州卫生部关联，获得资产运营控制权，止赎所得款项已分配给公司和其他共同贷款人，公司收购了约1650万美元的新贷款，由借款人的房地产资产提供高级担保，利率为9%，借款人的三家药房已重新开业 [12] - 公司通过减少在马萨诸塞州的敞口，应对该州价格压力 [26] - 公司预计2025年第二季度和第三季度的部署将加速，但难以提供更详细信息 [22] - 公司拥有约1980万美元的未履行承诺，根据信贷协议指定用于特定情况，只有在条件满足时才会部署，部署时间不确定 [45] - 芝加哥大西洋的人员对每个基金负有同等信托责任，所有机会都有平等机会由各基金提供资金，但最终分配情况在评估过程接近尾声时才能确定，这也是公司提供总管道数量而非特定基金管道数量的原因 [50] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 近期管道情况，包括各阶段项目数量及类型 - 管道主要与资本支出相关，预计2025年第二季度和第三季度部署将加速，但难以提供更多细节 [21][22] 问题2: 承保时的定价假设及与一两年前的比较 - 公司一直认为行业定价在不断变化，各州定价随医疗和成人使用计划发展而变化，如马萨诸塞州，公司已大幅减少该州敞口；定价是考虑杠杆和风险的关键因素，公司会进行多元化配置 [24][26][27] 问题3: 近期还款的可见性及2025年投资组合净增长趋势 - 公司目标是2025年投资组合实现净增长，2025年有大量贷款到期，公司将竞争再融资这些贷款 [29][30] 问题4: 重新分类对公司业务的影响 - 公司希望看到重新分类和明确过去逾期税务负债的处理方式，这将对业务高度增值；重新分类可增加借款人税后自由现金流，提高债务设施下行保护，促进市场增长，消除市场不确定性；但其他贷款人和债务资本进入大麻领域需要更多改革和时间 [31][33][34] 问题5: 从长期来看，重新分类是否会导致收益率压缩和杠杆率上升 - 需要看到更多新进入者进入市场才可能导致收益率压缩，目前尚未看到显著证据 [35] 问题6: 第一季度新资金大幅减少的原因及全年投资组合增长假设 - 公司寻求全年显著增长投资组合，第一季度部署有限是公司和运营商双方谨慎选择的结果，受市场不确定性影响 [40][42][43] 问题7: 季度末未履行承诺情况 - 公司有大约1980万美元的未履行承诺，根据信贷协议指定用于特定情况，只有在条件满足时才会部署，部署时间不确定 [44][45] 问题8: 贷款9号的重组是否会为其他信贷设定先例 - 每个情况都是独特的，贷款9号的重组表明公司作为贷款人有能力完成重组，支持业务运营，即使在无法使用破产法院的情况下，也能按预期执行贷款业务 [46][47] 问题9: 管道分配过程 - 芝加哥大西洋的人员对每个基金负有同等信托责任，所有机会都有平等机会由各基金提供资金，但各基金可能因多元化要求或其他限制而拒绝参与；在评估过程接近尾声时才能确定具体分配情况，这也是公司提供总管道数量而非特定基金管道数量的原因 [48][50]

业绩总结 - 截至2025年3月31日，公司的每股账面价值为14.66美元[6] - 综合收入为6490万美元，每股综合收入为0.62美元[15] - 2025年第一季度的综合收入为8940万美元[72] - 公司的净利息和服务收入为1.333亿美元，较上季度有所增加[17] 用户数据 - 贷款服务总数为852,415笔，服务的未偿本金余额（UPB）为2080亿美元[12] - 2025年第一季度，公司的未偿本金余额（UPB）中，直接面向消费者的贷款发放达到3880万美元[12] - 抵押贷款服务权（Mortgage Servicing Rights）总未偿本金余额为196.77亿美元，平均贷款规模为33万美元[78] - 60天以上逾期贷款比例为0.9%，与前一季度的0.8%相比略有上升[41] 财务状况 - 公司的投资组合总额为146亿美元，债务与股本比率为6.2倍[6] - 公司的融资状况显示，未偿借款为16亿美元，未使用的融资能力为9.5亿美元[19] - 公司的抵押贷款服务权（MSR）公允价值为29.6亿美元[41] - 总融资的平均成本为4.49%[76] 市场展望 - 预计2025年将有50到75个基点的利率下调，市场参与者对此持乐观态度[11] - 加权平均3个月CPR从Q4的4.9%轻微下降至4.2%[44] - 价格倍数在季度间保持不变，为5.9倍，反映出稍微收紧的利差[44] 新产品与技术研发 - 通过流动收购和回收，结算了1.749亿美元的未偿本金余额（UPB）[44] - 在季度结束后，承诺通过两次批量收购购买17亿美元的MSR[44] 负面信息 - 60天以上的逾期率保持在低位，为0.9%[44] - 4.25%-4.75%利率的抵押贷款服务权的逾期率为1.8%[78] 其他策略 - 公司在2025年3月31日持有的前向利率掉期的名义金额为25亿美元，固定支付利率的加权平均为3.9%[94] - 公司在期货合约中的总名义金额为-29.31亿美元，平均到期月份为9.2个月[81]

文章核心观点 - 贸易战和关税扰乱经济，影响债券市场，进而冲击AGNC等抵押房地产投资信托公司，虽当前市场环境不佳，但公司管理层认为未来有望获高回报，投资者可少量投资该公司股票 [1][2][13] 行业现状 - 贸易战和关税扰乱经济，影响债券市场，冲击抵押房地产投资信托行业 [1] - 机构抵押贷款支持证券虽被视为无违约风险，但存在利率风险，其价值会随新债券票面利率上升而下降 [3][4] - 多数固定收益资产交易价格与国债收益率存在利差，机构抵押贷款支持证券也不例外 [5] 公司情况 公司业务 - AGNC主要持有由房利美和房地美等政府支持机构担保的抵押贷款支持证券组合 [3] 财务表现 - 过去几年经营环境艰难，近期债券市场冲击使其再次受挫 [1] - 2025年第一季度，公司每股有形净资产账面价值从2024年底的8.41美元降至8.25美元，4月9日降至7.75 - 7.85美元，财报电话会议称较该水平又下降7.5% - 8% [6] 管理层观点 - 认为当前市场环境为未来高回报奠定基础，利差扩大带来回报机会，且历史上利差不会长期维持高位 [2][8] - 认为更有利的银行资本要求将增加银行对机构抵押贷款支持证券的需求，有助于降低利差 [9] - 对房利美和房地美潜在私有化问题并不担忧，认为政府希望市场继续正常运行 [10] 投资建议 - 若国债与抵押贷款利差扩大是暂时的，当前是买入AGNC股票的好时机，公司可在当前环境下进行有吸引力的投资，利差正常化时投资组合将恢复，高收益率可提供可观股息 [12] - 鉴于当前环境风险较高以及房利美和房地美私有化的讨论，投资者可少量投资，不宜大量押注 [13]