Brixmor Property Group (BRX) Q2 2025 Earnings Call July 29, 2025 10:00 AM ET Speaker0Greetings, and welcome to Brixmor Property Group Second Quarter twenty twenty five Earnings Conference Call. At this time, all participants are in a listen only mode. A question and answer session will follow the formal presentation. As a reminder, this conference is being recorded. I would now like to turn the conference over to your host, Daisy Slater.Thank you. You may begin.Speaker1Thank you, operator, and thank you all ...

纪要涉及的行业和公司 - 行业：房地产行业，主要聚焦于写字楼租赁和开发领域 - 公司：BXP（原名Boston Properties） 核心观点和论据 公司具备增长FFO每股收益的机会 - **论据**： - 租赁活动强劲且加速，第一季度租赁数据较2024年第一季度增长约30%，过去四个季度较之前四个季度也增长约30%，且关税等因素未对租赁活动产生影响[3][4] - 2026和2027年的续租风险均大幅低于5%，当前公司入住率约为87%，而疫情前峰值为93%，每提升一个百分点的入住率，FFO每股收益约增加20美分[4][5] - 明年上半年将交付一个名为290 Binney Street的实验室项目，该项目已100%租给AstraZeneca，将为公司收入增加约4500万至5000万美元的现金流[6] - 积极出售非生产性资产，目前有四块土地处于不同的交易阶段，年底前将产生约7500万美元的收益，后续还有更多出售计划，出售这些资产可偿还约6%成本的债务，从而增加收益[7] 租赁业务情况向好 - **论据**： - 从4月29日财报电话会议到约30天后，正在谈判的租赁面积从约117.5万平方英尺增加到略低于150万平方英尺，其他相关活动面积仍约为170万平方英尺，租赁量和活动有适度加速[10] - 目前正在进行的租赁是针对空置或即将到期的空间，其中约100万平方英尺将在2026年增加公司的入住率[11] - 公司希望年底入住率能超过90%，预计年底入住率在87.5%左右，租赁面积将比当前高250至300个基点[13] 不同市场租赁活动差异大 - **论据**： - 曼哈顿是公司投资组合中最强劲的市场，租赁活动是其他市场的三到四倍，供应短缺带来更多活动、更紧迫的租赁决策和更好的经济效益，租金较去年可能实现两位数增长[15][16] - 波士顿后湾区和弗吉尼亚州雷斯顿的租赁情况也较好，租赁率处于高位，可提高租金[16] - 东海岸主要是金融服务和资产管理行业的租赁需求，而西海岸仍是以科技行业为主，但尚未恢复到2000 - 2019年大型科技公司大规模租赁的水平，虽有AI需求，但目前尚未出现大量独角兽公司租赁大面积空间的情况[17][18][19] 旧金山市场复苏需时间 - **论据**： - 目前有许多涉足人工智能的初创公司，但规模较小，平均租赁面积为1万至5万平方英尺，需要这些公司有实质性增长才能对旧金山的整体空间可用性产生重大影响[20][21] - 旧金山市场规模较小，历史上租金和空置率波动较大，虽有复苏可能，但难以确定具体时间[23][24] 收购机会难寻，开发机会显现 - **论据**： - 市场环境变化，客户都迁移到了优质建筑，顶级10%的建筑（即“顶级工作场所”）与其他建筑在空置率、租金和净吸纳量方面差异巨大，多数优质建筑不出售、不处于困境，业主可能等待更高的资本化率，因此收购困难[26][27] - 发现了一些有趣的开发机会，如华盛顿特区团队以每平方英尺略高于100美元的价格收购了一栋建筑的债权，计划拆除重建，并已与租户签订租赁协议，项目无杠杆收益率超过8%[28] 343 Madison项目具有投资价值 - **论据**： - 纽约中城写字楼市场紧张，空置率低于7%，无超过10万平方英尺的可用空间，预计该项目平均租金每平方英尺超过200美元，底层毛租金150 - 170美元，顶层接近300美元[37][38] - 项目建筑规模大、楼层面积小，不太可能有大型锚定客户，但对于客户来说，相比现有建筑，在租金上虽有溢价但不过高，且该建筑具有节能、可持续、设施好等优势，预计会有15万至40万平方英尺的客户租赁[38][39][41] - 若有客户准备好，可在2029年初交付空间供租户装修，2030或2031年入住[43] 公司有多种资金来源支持项目 - **论据**： - 目前杠杆率略高，主要是由于处于部分开发项目的后期融资阶段，但290 Benning Street项目明年夏天交付后将产生大量现金流，降低杠杆率[46] - 主要资金来源包括自由现金流、资产销售计划（预计未来两到三年出售非创收的郊区土地资产可筹集2亿至4亿美元）以及增量债务（能产生8%收益率的开发项目可使用增量债务融资，有助于降低杠杆率）[47][48] 出售土地资产可创造公司价值 - **论据**：目前在圣何塞有多个土地资产在市场上待售或计划重新规划用途后出售，这些资产在当前市场环境下不太可能开发成写字楼，出售可获得现金、减少债务、完成部分开发支出，为公司创造价值[53][54] 住宅开发有特定方向 - **论据**： - 290 Kohl's项目是一次独特的机会，公司在该项目中获得了经验和一定回报，未来将继续作为活跃的住宅开发商，但交易主要集中在两类：一是带有办公、零售和住宅的混合用途开发项目；二是利用土地创造价值，如将郊区土地重新规划用于住宅开发[55][56][57] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司现有租赁建筑中的客户有提前续约的需求，续约时间最早为2028年，最晚为2031年，公司要求的租金比当前租金大幅提高[40] - 圣何塞土地销售情况存在媒体误报，Platform 16并非公司试图出售的地块[52]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度同店净营业收入（NOI）增长4.3%，主要由基本租金增长推动 [9] - 现金租金利差在第一季度为8%，GAAP租金利差接近19% [9] - 重申2025年收益展望，预计美国房地产投资信托基金（NAREIT）的运营资金（FFO）增长近6%，同店NOI增长3.6%，信用损失指引维持在75 - 100个基点 [13] - 2月，标准普尔将公司信用评级上调至A-，此前穆迪已将其评级上调至A3，公司是购物中心REIT行业中唯一拥有穆迪或标准普尔A类信用评级的公司 [15] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 第一季度租赁活动活跃，店铺租赁持续强劲，租赁 occupancy率在去年提高60个基点的基础上又增长了10个基点 [8] - 新租赁协议的启动取得了显著进展，代表约1000万美元的年度基本租金（ABR），同店启动率在本季度又提高了20个基点 [9] - SNO管道的价值增加到4600万美元的增量基本租金 [9] 投资业务 - 第一季度完成了一项大型优质收购，收购了田纳西州布伦特伍德的Brentwood Place，这是一个32万平方英尺的社区中心 [10] - 合资平台下有一个位于东北部的优质杂货店锚定购物中心已签订合同，预计第二季度完成交易 [11] 开发业务 - 正在进行的开发和重建项目价值5亿美元，租赁活动强劲，成本控制符合承保预期 [11] - 相信开发平台与现有投资组合内的增值重建相结合，仍然是杠杆自由现金流的最佳用途，综合回报率超过9% [12] 各个市场数据和关键指标变化 - 4月客流量较第一季度有所加速增长，前三个星期客流量同比增长7% [4][41] - 高质量杂货店锚定资产的资本化率仍在5% - 6%的范围内 [50] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司专注于杂货店锚定的邻里和社区中心，满足消费者的基本非 discretionary需求，其经营的贸易区域人口结构良好，租户表现优异，更能抵御宏观经济波动 [5] - 凭借充足的流动性和低成本资金渠道，公司将继续寻求机会性增长，发展和重建项目是公司战略的关键组成部分，也是与同行的差异化竞争优势 [5][11] - 公司计划保持每年2.5亿美元的项目启动速度，开发项目的目标回报率为比资产建成后的价值高出150个基点 [12][47] - 行业内交易市场仍处于波动初期，高质量资产仍受到私人资本的关注，公共和国际市场相比之下有所回调 [50] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管经济存在不确定性和波动性，但公司对自身的定位和表现感到满意，相信能够在不同的经济周期中实现增长 [3][6] - 租户健康状况良好，租赁谈判管道充足，未来租赁启动计划基本已确定，外部增长前景清晰 [3][4] - 公司的业务模式和资产质量使其更能抵御经济不确定性和周期波动，历史上两次重大经济衰退对公司的影响仅为200 - 250个基点的 occupancy率下降 [26][27] 其他重要信息 - 公司对Rite Aid的ABR敞口为30个基点，应收账款（AR）水平低于历史水平，对观察名单租户采取积极主动的管理策略 [19] - 80%的S和O管道计划在2025年启动，但今年仅约三分之一将确认为收入，这为2026年的增长提供了动力 [72] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 观察名单和坏账情况，以及Rite Aid的敞口 - 公司持续评估和更新观察名单，敞口与过去保持一致，对观察名单租户采取积极主动的管理策略，Rite Aid的ABR敞口为30个基点，AR水平低于历史水平 [19] 问题2: 4月后的租赁讨论情况以及如何应对关税带来的成本上升 - 关税的影响尚不确定，但公司的业务模式使其更能抵御经济不确定性和周期波动，租户健康状况良好，能够应对挑战，公司对自身的表现有信心 [26][29] 问题3: 如何平衡保留资金和把握当前投资机会 - 公司有意保持资产负债表的灵活性，以便在不同周期中抓住机会，开发项目是自由现金流的最佳用途，公司会根据具体情况评估和决策 [35] 问题4: 租赁交易的时间线是否有变化，是否存在租金谈判的阻力 - 4月的租赁活动表现良好，新活动超过去年同期，客流量同比增长7%，AR水平低于历史平均，管道仍然强劲，未受到市场波动的影响 [40][41] 问题5: 建筑成本上升情况以及目标收益率的变化 - 公司密切关注建筑成本，虽然新的关税可能会影响部分项目成本，但其他成本如钢材和原油价格同比下降，公司有信心按预算和目标回报率完成项目，开发项目的目标回报率为比资产建成后的价值高出150个基点 [45][47] 问题6: 交易市场的变化，包括参与者数量、资本化率趋势和外国投资者情况 - 交易市场仍处于波动初期，高质量杂货店锚定资产的资本化率在5% - 6%的范围内，公共和国际市场相比私人市场有所回调，市场上的交易仍受到私人资本的关注 [50][51] 问题7: Brentwood交易的详细情况，包括实现市场价值的时间和稳定资本化率 - 公司对Brentwood项目的市场价值增长潜力感到乐观，预计在初始10年持有期内实现高个位数的内部收益率（IRR），该资产在未来还有进一步的市场价值提升机会 [55][56] 问题8: 未来的收购计划和感兴趣的市场 - 公司专注于在全国高质量市场增加投资，纳什维尔是公司关注的市场之一，但也会关注其他优质市场的机会 [60][61] 问题9: 关税对租户成本和信用覆盖的影响，以及对租户类型和资产布局的长期看法 - 公司将坚持现有的战略和业务模式，专注于满足基本需求的邻里和社区购物中心，虽然部分非必需消费品零售商可能受到影响，但公司的租户结构使其能够应对不确定性，租赁策略将保持谨慎和有针对性 [65][67] 问题10: 如何看待租金确认的时间安排 - 80%的S和O管道计划在2025年启动，但今年仅约三分之一将确认为收入，这为2026年的增长提供了动力，公司有能力加速项目建设以提前确认租金，风险相对较小 [72][73][74] 问题11: 受关税影响较大的租户类别情况 - 第一季度快餐（QSR）和医疗是交易最多的租户类别，公司与许多全国性租户保持着积极的合作，未看到租赁活动的明显变化，受关税影响较大的租户在租赁活动中的占比较小 [80][81] 问题12: 合资平台下杂货店锚定资产的情况，以及机构资本的参与意愿 - 该资产是一个位于优质子市场的杂货店锚定购物中心，与长期的机构合资伙伴合作，伙伴对该行业仍然看好，参与意愿高 [86][87] 问题13: Brentwood项目的客流量在公司投资组合中的排名 - 公司无法立即提供具体排名，但认为该项目客流量处于较高水平，公司不仅关注总客流量，还关注基于可租赁面积（GLA）的客流量，以更准确地预测零售商的业绩 [90][91] 问题14: 如何应对开发项目中资本化率的不确定性，以及新开发项目的类型和竞争对手情况 - 公司开发项目的目标是获得高于资产稳定价值的风险调整后回报，团队在项目前期进行了充分的风险评估和准备工作，有信心按时按预算完成项目，目前主要的开发机会集中在与杂货店的合作上 [94][95][97] 问题15: 第一季度坏账较低但全年指导不变的原因 - 公司在两个月半前给出全年信用损失指引时，就预计第一季度坏账较低，这是由于租户健康状况良好，现金基础的租户收款率较高，全年情况符合预期，当前经营环境未发生变化 [101][102] 问题16: 4月客流量增长的原因以及各地区的差异 - 公司认为客流量增长不太可能是由于提前消费导致，各地区客流量均有所增长，差异较小 [104][105] 问题17: 零售商面临的利润率压力对公司的影响 - 零售商面临利润率压力已有多年，但行业内新供应有限，优质空间稀缺，零售商仍希望在优质位置扩张，公司相信凭借优质的贸易区域、位置和租户，能够应对挑战并实现同店NOI的增长 [108][109]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度经可比性调整后的FFO每股为0.65美元，处于指引中点，同比增长4.8%，预计2025年是连续第七年FFO每股增长，指引意味着年度增长3.5% [4][24][28] - 第一季度同一物业现金NOI同比增长7.1%，剔除其他板块房地产税退款影响后同比增长4.3%，全年同一物业现金NOI增长指引中点维持在2.75% [24] - 第一季度增加股息0.04美元，增幅3.4%，过去三年股息增长近11%，维持健康的AFFO派息率65% [4][29] 各条业务线数据和关键指标变化 租赁业务 - 年初至今已签署17.9万平方英尺的空置租赁，占全年目标45%，23笔交易分布在各市场，近四分之三在国防IT地点，占年初空置空间15% [5] - 年初至今完成10.3万平方英尺的投资租赁，包括三处物业的租赁，如富兰克林中心、红石路8100号和高级网关9700号 [6][29] - 第一季度执行43.8万平方英尺的续租租赁，租户保留率75%，全年展望维持在75% - 85% [17] - 目前有97.5万平方英尺的潜在租赁，其中19.5万平方英尺处于高级谈判阶段，已执行或处于高级谈判的租赁面积超37万平方英尺，占全年目标93% [16][17] 开发业务 - 开始开发8500高级网关15万平方英尺的建筑，已有9万平方英尺的潜在客户 [8] - 国家商业园的MVP 400建筑基本完工，潜在客户管道增长到34万平方英尺，三分之一与国防部网络活动相关 [21] - 开发租赁管道目前约120万平方英尺，另有150万平方英尺的潜在开发机会，全部需求在国防IT地点 [22] 各个市场数据和关键指标变化 - 国防IT组合入住率连续九个季度超过94% [8] - 哥伦比亚网关约70 - 75%为国防IT租户 [51] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司战略是向可见需求进行开发，如高级网关9700号建筑开发后已全部租出 [21] - 优先支持的任务预计不会受Doge影响，公司与政府和承包商租户的对话及强劲的租赁活动和管道可证明 [9] - 国防支出虽有8%重新分配说法，但实际是从间接费用委员会重新分配，国防部列出17个不受Doge削减且可能受益的领域，公司物业支持这些任务 [10] - 公司投资支出可能偏向开发，收购需满足一定收益率门槛，目标新开发非数据中心资产现金收益率为8.5% [36][40] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 2025年开局强劲，有望实现或超过所有2025年目标，有信心满足或超越全年空置租赁目标 [4][23] - 未看到且预计不会看到Doge对优先支持任务的影响，租赁活动和管道强劲，优先任务相关租赁仍在进行 [9] - 尽管利率和信贷利差有波动，但公司债券交易利差较紧，流动性强，预计继续自筹资本投资的股权部分 [26][30] 其他重要信息 - 公司网站、业绩新闻稿、演示文稿和补充信息包提供GAAP和非GAAP财务指标的对账 [3] - 电话会议中的前瞻性陈述受风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述有重大差异，公司无义务更新 [3][4] 问答环节所有提问和回答 问题1: 太空司令部迁至亨茨维尔的最新情况及亨茨维尔额外导弹防御计划的可能性 - 预计几周内或一个月内会有太空司令部搬迁决定，政府已明确黄金穹顶导弹防御计划是优先事项，该计划集中在亨茨维尔现有任务和承包商，但从生产角度还不明确具体影响 [33][34] 问题2: 2025年2.25亿美元新投资中收购和开发的比例、收购目标收益率及近期开发项目情况 - 预计用新开发项目达到投资门槛，也可能有收购机会，但目前未找到满足所有标准的项目 [36] - 收购收益率至少要达到开发收益率，新开发非数据中心资产目标现金收益率为8.5% [40] - 公司与多个地点的用户就新设施进行讨论，对启动优先项目的新建筑机会感到兴奋 [37] 问题3: 数据中心市场变化对公司租户计划和现有数据中心的影响 - 不会影响公司现有数据中心，客户长期需求未减少，但爱荷华州土地项目面临电力供应时间不确定问题，目前不在开发管道中 [41][42] 问题4: 空置租赁进展是否转化为更少的租赁优惠或更强的租金增长 - 租金增长受市场整体影响，公司市场较稳定，未看到明显租金增长，但租赁优惠减少，特别是免费租金优惠 [45][46] 问题5: 债券发行的定价情况 - 考虑到当前10年期国债和公司最长债券交易情况，债券定价可能为6%或略高 [47] 问题6: 哥伦比亚网关目前国防IT租户占比及是否有更多可转化空间 - 约70 - 75%为国防IT租户，公司在该领域的业务占主导地位 [51] 问题7: 投资支出偏向开发时，宏观层面建设成本影响及对收益率和租金的信心 - 目前关税影响数据少，公司积极管理开发项目成本，锁定长期项目价格，有信心维持收益率，过去能应对成本上升情况 [52][53] - 正在启动的开发项目定价已锁定，是保证最高价格合同 [54] 问题8: 高级谈判管道中美国政府和前10大国防承包商的占比及租赁类型变化 - 空置租赁高级谈判涉及多个国防领域，租户分布在北弗吉尼亚、米德堡和海军支持地点，政府和承包商占比相当 [58][59] 问题9: 2025 - 2026年到期政府租赁的进展及政府不签长期续租的原因 - 短期延期是因为政府处理续租工作流程问题，最终会签长期续租，第一季度未签署此类租赁，政府租赁活动通常在6月开始增加，8 - 9月完成，有信心100%续租13笔政府租赁 [61][62][63] 问题10: 全年同一物业现金NOI 2.75%的指引是基于第一季度4.3%还是7.1% - 2.75%的全年指引不受2024年和2025年房地产税退款影响，因为两年退款金额相近，可从7.1%或4.3%中剔除退款影响来理解 [67][68] 问题11: 如何对全年剩余季度进行建模，是均匀增长还是有减速 - 去年第二季度收到最大一笔退款，之后逐季减少 [69] 问题12: 公司股票表现不佳的原因及Doge对合同工作的影响 - 无证据表明Doge影响公司租户在楼内业务，可能影响租户其他业务，取消的国防部租赁多在非华盛顿地区且为小面积辅助功能租赁，不影响公司支持的优先任务 [70][71][72] 问题13: 提前退休提议是否会导致人员集中流失问题 - 提前退休提议执行时间紧，问题已解决，目标主要是大型政府部门而非国防部，无数据表明人员流失集中情况，公司未看到对业务处理能力的影响 [74][77] 问题14: 哥伦比亚网关非续租空间的回填时间及对其他空置物业租赁管道和资本计划的影响 - 保守估计回填时间为18个月 - 2年，但鉴于潜在客户活动，有信心快速达成租赁 [84] - 其他资产租赁管道表现出色，租户和经纪人更看重房东信誉，公司有信心租赁这些空间并获得更多租户 [89] - 资本回收取决于利率和投资者获得有吸引力债务进行投资的能力，目前预计需要1 - 2年 [90][91] 问题15: Doge将房地产货币化是否是公司收购机会 - 目前未看到机会，Doge想出售的房地产多在华盛顿特区市中心且为非国防租户，公司不关注该领域，国防部拥有的军事设施不会出售 [95] 问题16: 2017 - 2018年FBI在阿森纳扩张对公司租赁需求的影响及近期FBI扩张的潜在影响 - 2017 - 2018年FBI大部分搬迁到阿森纳新微园区，公司也有部分FBI租户，若FBI在红石的任务增加，可能会在一定程度上带动公司租赁，但目前还不确定 [100] 问题17: 近季度开发租赁管道增加50万平方英尺的地理区域或优先任务 - 主要增长来自米德堡、BWI和亨茨维尔，还有一个地区未提及 [101] 问题18: 爱荷华州数据中心开发电力供应时间是否有变化 - 电力供应时间未快速推进，预期时间延长，可能需要3 - 4年，这会影响公司未来购买土地开发数据中心时对电力供应的考量 [105][107]