Realty Income (O) Q2 2025 Earnings Call August 06, 2025 05:00 PM ET Speaker0Good day, and welcome to the Realty Income Second Quarter of twenty twenty five Earnings Conference Call. All participants will be in a listen only mode for the duration of the call. Please also note that this event is being recorded today. I would now like to turn the conference over to Kelsey Mueller, Vice President, Investor Relations. Please go ahead.Speaker1Thank you for joining us today for Realty Income's twenty twenty five s ...

Quarterly Investor Presentation REAL ESTATE PARTNER TO THE WORLD'S LEADING COMPANIES® August 2025 Safe Harbor For Forward-Looking Statements This presentation contains forward-looking statements within the meaning of the Private Securities Litigation Reform Act of 1995, Section 27A of the Securities Act of 1933, as amended, and Section 21E of the Securities Exchange Act of 1934, as amended. When used in this presentation, the words "estimated," "anticipated," "expect," "believe," "intend," "continue," "shou ...

财务数据和关键指标变化 - 2025年第二季度AFFO每股1 28美元 同比增长9 4% 主要得益于投资活动和租金增长 [16] - 全年AFFO增长预期从4 5%上调至4 87-4 95美元/股 反映投资活动增加和租金增长 [16] - 合同同店租金增长第二季度为2 3% 其中CPI挂钩租金增长2 6% 固定租金增长2 1% [17] - 综合同店租金增长为4% 高于历史水平 主要由于租金回收和租赁活动 [17] - 潜在租金损失储备从1500-2000万美元下调至1000-1500万美元 反映租户信用状况改善 [18] 各条业务线数据和关键指标变化 - 第二季度投资主要集中于仓库和工业地产 占比超过90% [10] - 已完成超过10亿美元新投资 初始加权平均资本化率7 5% 加权平均租期19年 [8] - 自存储资产已出售1 75亿美元 资本化率低于6% 预计全年处置规模9-13亿美元 [12] - 在建资本项目近3亿美元 预计未来18个月完成 [9] - 运营物业NOI预计2025年为5500-6000万美元 包括酒店和学生公寓 [19] 各个市场数据和关键指标变化 - 第二季度投资集中于美国市场 但欧洲交易在第三季度占比提升 [10] - 欧洲投资利差高于美国 主要由于融资成本优势 可借贷成本低125-150个基点 [59] - 预计下半年投资将更均衡 美国与欧洲比例可能为2:1 [66] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 战略重点为工业地产销售回租交易 目标非投资级信用但运营关键物业的租户 [47] - 继续扩大零售垂直领域 但当前工业地产风险调整后回报更优 [70] - 资本项目(建设定制、扩建和重新开发)占年交易量10-15% 目标扩大至25-50个基点溢价 [105] - 面对私募股权等新竞争者进入净租赁市场 但公司凭借执行力和融资优势保持竞争力 [84] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经济环境不确定性持续 但未出现租户信用事件或关税直接影响业务 [7] - 利率环境稳定促进交易活动增加 预计下半年保持强劲 [50] - 美国制造业回流趋势可能带来工业地产需求增长 但影响尚待观察 [112] - 欧元走强对现金流有1-2美分净影响 已通过对冲策略缓解 [92] 其他重要信息 - 7月发行4亿美元5年期债券 票面利率4 65% 加权平均债务成本3 1% [23] - 季度股息增至0 9美元/股 年化3 6美元 同比增长3 4% 支付率73% [25] - 流动性17亿美元 主要为信贷额度 2025年到期抵押贷款不足5000万美元 [24] 问答环节所有的提问和回答 综合同店租金增长展望 - 预计下半年将趋于正常化 可能略高于合同增长 但存在租金损失储备影响 [29][31] 自存储资产战略 - 剩余资产可能继续出售或转为净租赁 预计2026年完全退出运营业务 [34] - 管理合同通常可在30天内取消 不影响资产出售 [35] AFFO指引变化原因 - 主要受其他租赁相关收入时间差异和租金损失储备调整影响 [42][44] 欧洲投资优势 - 融资成本优势是主要驱动 欧洲借贷成本显著低于美国 [59] 零售与工业投资平衡 - 工业地产风险调整后回报更优 但将继续寻求零售机会 [70] 租户信用状况 - 主要关注租户(Helwig True Value Hearthside)情况改善 剩余储备可能保守 [79] 资本成本与融资 - 优先通过处置非核心资产融资 不排除机会性股权发行但2025年非必需 [89] 开发项目收益率 - 长期建设定制项目溢价25-50个基点 扩建和重新开发项目利差更高 [105] 制造业回流影响 - 初步迹象显示租户扩建和建设定制需求增加 但长期影响尚待观察 [112]

业绩总结 - 截至2025年6月30日，FCPT的年基础租金为2.498亿美元，较2015年的9400万美元增长了2.7倍[8] - 2025年第二季度净收入为27,955千美元，较2024年同期的24,702千美元增长9.1%[131] - 2025年第二季度EBITDA为55,768千美元，较2024年同期的50,457千美元增长10.5%[131] - 2025年第二季度总租金收入为64,814千美元，较2024年同期的58,539千美元增长10.4%[132] - 2025年第二季度调整后的资金运营（AFFO）为44,989千美元，较2024年同期的39,795千美元增长13.8%[133] - 2025年第二季度每股FFO为0.42美元，较2024年同期的0.41美元增长2.4%[133] - 2025年第二季度每股AFFO为0.44美元，较2024年同期的0.43美元增长2.3%[133] 用户数据 - FCPT的租户EBITDAR覆盖率为5.0倍，显示出强劲的租金支付能力[20] - Darden的租金覆盖率为5.7倍，76%的租金具有结构上优于常规净租赁的独特优势[46] - FCPT的租金收取率在2024年第一季度达到99.9%[51] - FCPT的租金收取率在2024年第二季度保持在99.8%[51] - FCPT的前五大品牌占年基础租金的54%，较2015年的100%大幅下降[8] 未来展望 - FCPT在2025年成功筹集了1.73亿美元的资本，以支持未来的投资[7] - FCPT的投资策略专注于收购低租金物业，租金覆盖率高于平均水平[49] - FCPT的医疗零售行业目标将保持高度选择性，专注于基础和门店级表现[148] - FCPT的汽车服务行业目标同样保持高度选择性，专注于基础和门店级表现[145] 市场扩张与并购 - 截至2025年6月30日，FCPT在过去12个月内收购了价值3.44亿美元的资产，年化现金租金复合年增长率约为12%[7] - 2025年第二季度，FCPT以6.7%的资本化率收购了8400万美元的资产[7] - FCPT的总投资组合包含1,260个物业，覆盖率为100%[56] 财务健康 - FCPT的企业价值为39亿美元，较2015年的13亿美元增长了3倍[8] - 截至2025年6月30日，FCPT的总流动性为5亿美元，包括未结算的1.44亿美元股权前期合约[7] - FCPT的固定利率债务占比为95%[20] - FCPT的净债务与调整后EBITDAre比率为4.5x，包含未提取的净股权前向合约[76] - 97%的债务为固定利率，降低了浮动利率风险[74] - FCPT的加权平均债务到期为3.7年，且没有近期债务到期[76] - 公司维持保守的杠杆目标在5.5x至6.0x之间，自成立以来一直低于或处于目标的下限[79] - FCPT的保守股息支付比率约为80%[76] 负面信息 - FCPT的租赁物业中，药店、娱乐、健身房等行业没有任何曝光[58] - FCPT在2020年第二季度收取的租金为92%，其中4%因租约修改而减免，3%为延期支付[151]

财务数据和关键指标变化 - AFFO per share第二季度为$1.28，较去年同期增加$0.11或9.4%，较第一季度增长主要因净投资活动、租金递增及特定时间影响 [15] - 全年AFFO指导范围上调至$4.87 - $4.95每股，中点意味着同比增长4.5% [15] - 第二季度合同同店租金同比增长2.3%，全年预计平均在2%左右 [16][17] - 第二季度综合同店租金同比增长4%，全年预计与合同租金增长持平或略高 [17] - 降低AFFO指导中潜在租金损失假设至$10,000,000 - $15,000,000，此前为$15,000,000 - $20,000,000 [18] - 其他租赁相关收入第二季度总计$9,600,000，上半年总计$12,800,000，全年预计$20,000,000 - $25,000,000 [18] - 预计2025年运营物业NOI在$55,000,000 - $60,000,000 [19] - 下调全年G&A费用预期至$99,000,000 - $102,000,000 [19] - 预计全年非报销物业费用在$50,000,000 - $54,000,000，所得税费用在$42,000,000 - $46,000,000，非运营收入约$20,000,000 [20] - 7月发行$400,000,000五年期美国债券，整体加权平均债务成本低至3.1%，预计保持该水平 [22] - 第二季度末流动性约$1,700,000,000，主要来自信贷额度可用性 [22] - 第二季度宣布股息为每股$0.90，年化$3.6，较上年增长3.4%，年初至今派息率约为AFFO每股的73% [24][25] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资业务：上半年完成超$1,000,000,000投资，第二季度约$550,000,000，初始加权平均资本化率7.5%，加权平均租赁期限19年，平均收益率在9%左右 [7] - 第三季度已完成约$230,000,000投资，管道中有$700,000,000处于高级阶段的交易 [8] - 资本项目管道：目前有近$300,000,000项目正在进行，计划在未来18个月左右完成 [8][9] - 资产处置业务：近期出售15个自助存储运营物业，总价$175,000,000，资本化率低于6%，另有两个共17个物业的存储组合预计8月完成交易 [11][12] 各个市场数据和关键指标变化 - 美国市场：第二季度投资集中在美国，尤其是工业领域，继续发现有吸引力的机会 [10] - 欧洲市场：投资利差普遍更宽，第三季度完成的交易和近期管道中占很大比例 [10] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资策略：继续在仓库和工业领域投资，同时关注零售领域，目标是在不同地区和物业类型中寻找最佳机会 [10][70] - 资金策略：通过出售非核心资产为投资提供资金，预计全年资产处置与新投资之间的利差超过100个基点，有望接近150个基点 [12] - 行业竞争：净租赁市场在美国一直具有竞争力，新的私募股权进入者增加，但公司认为能够应对竞争，在欧洲竞争相对较小 [84][85] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 尽管宏观经济存在不确定性，但公司业务未受到意外干扰，未出现租户信用事件或关税影响，对全年投资和盈利前景有信心 [6] - 预计综合同店租金增长在下半年会有所正常化，但仍有超出预期的可能 [29][30] - 看好长期内美国制造业回流带来的机会，尤其是在工业和制造租户方面 [113][114] 其他重要信息 - 会议在线重播将在公司网站投资者关系部分提供，存档约一年，还可找到投资者演示文稿和其他相关材料 [4] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 第二季度综合收入高于合同收入，下半年是否会回到历史水平 - 公司预计全年综合同店租金增长在下半年会有所正常化，考虑到租金损失储备假设在第三和第四季度计入，以及上半年可能受去年逆风因素的顺风影响，仍有超出预期的可能 [29][30] 问题2: 自助存储运营组合是否会更多转换为三重净租赁结构，以及买家能否取消第三方管理合同 - 公司对剩余自助存储运营组合有多种选择，可能在下半年进行更多销售，也可能将部分转换为净租赁结构，预计明年此时退出运营存储业务；买家通常可在30天通知后取消第三方管理合同 [32][34][35] 问题3: AFFO指导是否意味着下半年业绩下降，除租赁终止收入和潜在信用事件外是否还有其他逆风因素 - 第二季度其他租赁相关收入较高是导致与下半年预期差异的主要因素，且租金储备假设在第三和第四季度计入；公司预计AFFO仍会增长，有机会超出预期 [44][45][46] 问题4: 如何对非知名租户的交易和信用质量感到放心，以及为何现在有更多此类交易 - 公司一直针对次级投资级租户，专注于拥有运营关键房地产的大公司，擅长信用承销和风险结构化；当前市场环境稳定，利率相对稳定，交易活动增加，公司凭借长期积累的关系和执行能力获得更多机会 [48][49][50] 问题5: 贸易讨论和关税是否对公司业务产生影响，租户有何意见 - 目前不确定性仍是潜在主题，但尚未对经济和公司投资活动产生太大影响，公司持续监测情况 [58][59][60] 问题6: 欧洲提供更好利差的主要驱动因素是什么 - 主要驱动因素是欧洲的借款成本较低，比发行美国债券低125 - 150个基点，而资本化率与美国相近 [61] 问题7: 欧洲和美国的机会集如何，以及零售与工业的分配是否与时机或策略有关 - 欧洲的交易机会正在增加，预计下半年会更活跃；目前工业领域风险调整后回报更好，但公司仍希望扩大零售业务，没有改变策略 [67][68][70] 问题8: 下半年收购量增加的驱动因素是什么，以及租户信用质量是否有其他变化 - 市场条件是驱动因素，包括利率稳定和卖家寻求更好的执行；除Hellwig外，True Value和Hearthside的信用问题已解决，一些小租户完成再融资后从观察名单中移除，整体信用质量改善，但仍保持一定谨慎 [76][79][80] 问题9: 大型房地产公司收购净租赁组合是否会影响公司竞争 - 净租赁市场在美国一直具有竞争力，新进入者通常使用更高杠杆，成本较高且可靠性较低，公司有能力应对竞争 [84][85] 问题10: 股权是否会成为有吸引力的融资选择，以及欧元走强对指导上调的影响和AFFO对欧元变化的敏感性 - 公司今年不需要进入股权市场，但不排除机会主义发行；欧元变化对AFFO的净影响在1 - 2美分之间，相对较小且可管理 [89][90][93] 问题11: 本季度收购和处置的资本化率以及管道中的情况如何 - 年初至今收购资本化率在7.5%左右，预计全年处置资本化率接近6%，与新投资之间的利差至少100个基点，有望接近150个基点 [96][98] 问题12: 固定租金递增率提高的原因是什么，以及如何看待开发项目的收益率和与售后回租的权衡 - 原因可能是工业交易增加和租户接受更高的固定递增率；开发项目（包括建造适应、扩建和再开发）平均有15 - 50个基点的溢价，公司希望扩大此类业务，内部项目管理团队提供竞争优势 [102][103][107] 问题13: 美国制造业回流是否为公司带来机会，租户是否有更多扩张意愿 - 有一些迹象表明公司收到更多关于建造适应、扩建和增加产能的咨询，但影响程度尚不确定，长期来看公司的工业和制造租户可能受益 [113][114]

财务数据和关键指标变化 - 二季度净收入330万美元，摊薄后每股收益0.04美元 [10] - 二季度核心FFO为2560万美元，摊薄后每股0.31美元；AFFO为2750万美元，摊薄后每股0.33美元，较去年增长3.1% [11] - 二季度总经常性G&A同比增至540万美元，占总收入11%，低于去年同期的12% [11] - 二季度通过ATM计划出售280万股，净收益超4610万美元，结算110万股 [12] - 调整后净债务7.138亿美元，加权平均债务期限3.8年，加权平均利率4.58%，2028年2月前无重大债务到期 [12] - 季度末总流动性5.94亿美元，包括200万美元现金、3.73亿美元循环信贷额度和200万美元未结算远期股权 [13] - 季度末调整后净债务与年化调整后EBITDAre比率为4.6倍，低于上季度的4.7倍，处于4.5 - 5.5倍目标范围内 [13] - 2025年AFFO每股指导范围提高至1.29 - 1.31美元，净投资活动指导范围提高至1.25 - 1.75亿美元 [13] - 2025年经常性现金G&A预计在1500 - 1550万美元之间，租金损失指导中点假设约25个基点 [13] - 7月21日，董事会宣布每股0.15美元的季度现金股息，较上季度增长2.4%，9月15日支付给9月2日登记在册的股东 [14] 各条业务线数据和关键指标变化 - 二季度完成1.171亿美元总投资，混合现金收益率7.8%，预计下半年降至7.4 - 7.5% [5] - 二季度投资加权平均租赁期限15.7年，投资级和投资级概况租户占收购的四分之一以上 [5] - 二季度超半数投资活动通过处置收益融资，处置收益6040万美元，涉及20处房产，混合现金收益率6.5% [6] 各个市场数据和关键指标变化 - 公司目前看到农场用品、杂货、快餐、汽车服务和便利店等租户和行业的投资机会 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司通过处置继续改善租户多元化，略领先于年终目标，积极寻找有吸引力的投资机会 [4] - 公司认为增强披露、多元化努力和资本部署的纪律性有助于降低资本成本 [5] - 公司不牺牲资产负债表进行增长，也不会在没有适当每股收益增长的情况下进行资产增长 [9] - 由于资本成本改善，公司更有能力进行收购 [10] - 行业有新的非传统净租赁投资者进入，但公司在收购方面未遇到他们，其策略与公司不一致 [48][49] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 租户健康，对必需品折扣和服务行业的高度集中增加了现金流的稳定性 [4] - 目前看到各种租户和行业的良好投资机会 [7] - 公司对增长前景有信心，相信小基数增长叙事将获得更多动力 [10] 其他重要信息 - 公司更新披露以展示投资组合的单个物业风险和信用损失记录，体现自成立以来的承保纪律 [8] - 投资组合加权平均剩余租赁期限为9.8年，到2026年到期的ADR仅占1.2% [8] - 投资组合单位层面租金覆盖率从最初披露的3.8倍提高到3.9倍 [9] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1: 改善的WACC如何影响资本部署选择，以及可部署资本的规模和方向 - 资本部署将根据资本成本灵活调整，在当前环境下，以7.4 - 7.5%的资本回报率部署3500万美元净投资相对容易 [19][20] - 本季度7.8%的现金收益率是特殊机会，未来几个季度收益率可能下降，投资组合中投资级租户占比将增加 [20] 问题2: 比较和对比Walgreens、Dollar Store资产在私人市场的需求和资本回报率，以及未来资本部署方向 - 本季度处置的资本回报率优于过去，已基本完成Walgreens资产处置，可能再出售1 - 2处，以将集中度降至3%以下 [22][23] - Dollar Store资产需求旺盛，来自1031买家和机构投资者，未来将继续循环利用资本 [22][24] 问题3: 下半年投资指南中是否考虑了股权资本获取的不确定性，以及若有机会锁定更多股权资本，投资指南会如何变化 - 目前机会众多，团队有能力在当前市场环境下，每个季度进行1500 - 2000万美元的净收购 [27] - 公司将关注股权交易价格和资本成本 [28] 问题4: 是否与评级机构沟通，评级上调对WACC的影响是否纳入指南 - 今年指南未考虑评级影响，目前无评级，若获得投资级信用评级，债务利率将下降约30个基点 [29] - 三季度后期将开始与评级机构沟通，对取得有利结果持乐观态度 [30] 问题5: 资产负债表中持有的5800万美元待售资产是否今年处置完毕，是否是最后一轮大规模处置 - 三季度处置规模仍较大，四季度会有所缓和，明年处置节奏将接近两三年前 [32][33] - 无法保证所有待售资产都能完成处置 [33] 问题6: 投资管道中贷款情况，以及空置租赁更新情况 - 投资管道中有一些贷款，但仅能替代到期贷款，规模不大 [34] - 正在与两家潜在运营商谈判，有三份意向书在协商中，预计本季度签署意向书，租户明年初开始支付租金 [34][36] 问题7: 投资面临定价挑战的原因，以及是否有其他投资或租户趋势 - 投资级机会的资本回报率未上升到足以提供足够风险调整回报的水平，公司不愿承担共同租赁等风险 [37] - 非投资级租户的市场资本回报率更高，公司能找到一些定价合理的机会 [38] 问题8: 今年剩余时间的坏账费用假设 - 全年假设信用损失为75个基点，下半年为25个基点 [59][60] 问题9: 发行股权是否取决于资本回报率，以及指导中是否考虑了库藏股稀释因素 - 公司认为股权发行利差相对于WACC超过100个基点时是合适的，目前可找到利差150 - 160个基点的交易 [43] - 指导中点假设库藏股法带来略低于0.01美元的稀释，已考虑股票价格变动因素 [44] 问题10: 交易市场竞争情况，是否遇到新买家，以及零售市场是否有更多用户买家或业主自用者 - 未在收购中遇到新买家，其策略与公司不一致，不太可能对资本部署产生重大影响 [49][50] - 尚未遇到用户买家或业主自用者竞争，但需关注 [51] 问题11: 资本成本改善后，考虑的投资领域和投资利差趋势 - 近期投资领域不会有太大变化，若部署更多资本，投资利差可能下降，仍将购买过去五年类似的产品 [53][54] 问题12: 便利店领域动态，以及投资管道情况 - 便利店行业有吸引力，公司有良好关系和经验，本季度有相关投资，未来数量可能减少 [55][56] 问题13: 明年G&A占收入百分比趋势 - 预计明年G&A占收入百分比将下降，同比增长率将大幅放缓 [57][58] 问题14: 全年租金损失情况，以及是否会在年底结算大部分远期股权 - 全年指导基于75个基点的信用损失，目前已过半年，剩余半年为25个基点 [59][60] - 是否结算远期股权取决于是否筹集额外资本，目标是保持债务与总资产比率低于35%，预计三季度和四季度会有结算 [61][62] 问题15: 对阳光地带地区的看法是否改变，以及租户支出和收入能否跟上成本 - 对阳光地带地区的看法未变，该地区人口增长，零售机会多 [64] - 部分行业如餐饮面临劳动力成本挑战，通胀影响已缓解，多数零售商看好增长前景 [66] 问题16: 净投资活动加速且资本回报率下降时，租赁经济是否有变化，以及Walgreens资产买家需求情况 - 预计租赁条款与本季度类似，三季度注重售后回租交易，租赁期限较长，租金递增有吸引力 [69][70] - Walgreens资产买家环境缺乏清晰度，预计交易12月完成后，财务报告将带来积极影响，目前租金有优势，有潜在买家兴趣 [71][73] 问题17: 2026年到期ABR的提前续约讨论时间和租户决策通知时间 - 通常提前六个月通知续约决定，公司会在有其他理由与租户沟通时积极协商，对2026年到期租约续约有信心 [77][78]

纪要涉及的行业或公司 - 行业：房地产投资、零售、工业、数据中心、博彩等 - 公司：Realty Income（O），涉及合作公司包括Digital Realty、Wynn、Blackstone、Sainsbury's等 纪要提到的核心观点和论据 1. **公司平台优势与业绩表现** - 核心观点：公司平台旨在提供持久收入和增长，在当前市场环境中具有价值 [3] - 论据：过去三十年作为上市公司，平均总运营回报率达11%，年回报率从未低于5%；平均股息收益率6%，连续110个季度增加股息，复合年增长率4.3% [4] 2. **第一季度业绩亮点** - 核心观点：第一季度业绩彰显平台实力 [5] - 论据：投资规模达14亿美元，65%来自欧洲；全球投资组合65%来自美国零售，租户优质 [5] 3. **战略灵活性与平台优势** - 核心观点：公司在行业、地域和资本解决方案上的战略灵活性有助于长期价值创造 [8] - 论据：业务不限于特定行业和地域，已拓展至8个国家；投资方式多样，包括售后回租、开发融资和信贷投资；拥有独特的预测分析工具，提高决策的可预测性 [9][10][11] 4. **欧洲市场投资机会** - 核心观点：欧洲市场是公司重要的增长领域 [14] - 论据：2019年进入英国净租赁业务，目前在英国投资达10亿美元；欧洲投资约20亿美元且增长迅速；公司评级和承销能力可移植，能把握市场机会 [15][16] 5. **新兴垂直领域投资策略** - 核心观点：数据中心和博彩是公司关注的新兴垂直领域，但投资会谨慎选择 [18] - 论据：数据中心领域，倾向与超大规模运营商签订长期净租赁协议，已与Digital Realty等合作；博彩领域，已进行两笔投资，会谨慎选择合作伙伴和投资项目 [19][22] 6. **租户信用与坏账情况** - 核心观点：公司零售投资组合抗风险能力强，坏账费用可控 [24] - 论据：美国零售投资组合租户优质，能应对关税影响；历史坏账费用平均为40个基点，预计今年略高；跟踪的三个租户中，Zips已解决问题，回收率约94% [25][26][27] 7. **进军私募资本的战略意义** - 核心观点：进军私募资本是公司重要战略，可补充资金来源，提升平台利用率 [31] - 论据：公司平台每年可投资约20亿美元，但受资本市场干扰，需额外资金来源；私募资本可提供互补资金，增加管理费用收入，惠及公共股东 [32][33][34] 8. **公司估值与投资价值** - 核心观点：公司具有债券般的可预测性和股票般的增长潜力，当前估值被低估，有望重估 [35] - 论据：过去三十年业绩稳定，回报率可预测，但当前估值低于历史水平；公司兼具债券和股票的特点，应获得更高估值 [35][36] 9. **股息政策与公司运营** - 核心观点：股息政策是公司运营的核心，公司致力于保持股息增长 [40] - 论据：公司是“月度股息公司”，连续30多年季度股息增长，成为股息贵族指数成员；公司拥有A- A3评级的资产负债表，不会过度杠杆化以维持股息增长 [42][43][44] 其他重要但可能被忽略的内容 - 公司预测分析工具根据不同行业制定不同算法，提高对租户稳定性的预测能力 [12] - 公司在数据中心投资中，目标是通过信贷投资最终获得房地产股权 [21] - 进军私募资本的业务进展顺利，数据室已开放，相关对话前景乐观 [29] - 公司与租户建立良好关系，超50%的客户愿意分享碳足迹等信息 [48] - 欧洲市场资本成本更具吸引力，十年期债券发行利率比美国低130 - 140个基点 [51]

2025年经济形势 - 波动性、动荡和变化成为2025年的突出主题 [1] - 经济不确定性是本年度的主导主题 [1] - 新一届政府已提出相关政策但具体内容未披露 [1] 注：原文中未提及具体行业或公司数据，故跳过相关分析部分

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后每股运营资金（AFFO）为1.17美元，同比增长2.6%，公司重申全年AFFO指引为每股4.82 - 4.92美元，有望超过指引隐含的3.6%增长 [22] - 第一季度合同同店租金同比增长2.4%，预计全年维持该水平；综合同店增长为4.5%，部分受益于去年一季度Helwig租金减免和今年仓库租约现金租金开始 [23][24] - 第一季度运营物业净营业收入（NOI）为1660万美元，若排除预期处置影响，2025年运营物业组合预计产生7000 - 7500万美元NOI；非运营收入为790万美元，预计全年非运营收入在2000 - 2500万美元区间 [27] - 第一季度整体加权平均债务成本为3.2%，预计全年维持该水平；期末债务与总资产比率为41%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）比率为5.8倍 [30] - 第一季度宣布每股股息0.89美元，年化股息3.56美元，较上年增长2.9%，预计年度派息率为73% [31] 各条业务线数据和关键指标变化 - 投资业务：年初至今完成约4.5亿美元投资，初始加权平均资本化率7.4%，租赁期内平均收益率超9%；目前有8个总价值1.17亿美元的资本项目计划今年完成；预计2025年有明确可见约5.7亿美元交易 [9][10] - 租赁业务：第一季度租赁活动包括16次续约或延期，占投资组合基本租金（ABR）的1.8%，租金回收率103%，新增加权平均租赁期限6.2年 [25] - 资产处置业务：第一季度出售9项资产，总收益1.3亿美元，预计全年处置资产收益5 - 10亿美元，主要为非核心资产和自存仓库运营资产 [23] 各个市场数据和关键指标变化 - 净租赁房地产市场：受近期市场租金和租赁速度波动影响较小，目前净租赁交易活动几乎未受干扰；预计售后回租交易在市场波动时会增加 [10] - 美国市场：净租赁市场竞争激烈，过去一年有新的私募股权参与者进入，部分使用高杠杆的参与者在当前环境下竞争力可能下降 [79] - 欧洲市场：竞争相对较小，目前没有新的有影响力的参与者进入；公司欧洲债务成本低，有一定优势 [80] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 投资战略：专注将资金投入新投资，通过欧洲债务部分融资交易活动，结合行业领先的租金增长，实现增长；预计上半年按计划或超预期完成投资，有望提高全年投资量预期 [11][15] - 资本来源战略：通过欧洲债务和非核心资产销售为交易提供资金，减少对股权融资的依赖；计划本周更新货架注册声明并续签自动上架发行（ATM）计划 [12][31] - 应对关税战略：关注关税对业务的潜在影响，但认为公司投资组合能抵御经济衰退，租户多为大型公司，有较强抗风险能力；国际投资组合受关税直接影响较小 [15][16] - 租户信用管理战略：积极处理租户信用问题，如与Helwig协商收回部分店铺，降低对其的风险敞口，预计将其移出前十大租户 [20][21] - 行业竞争：在售后回租市场处于领先地位，若抵押贷款机构收紧贷款标准，使用资产层面债务的竞争对手竞争力将下降；作为全现金买家，在竞争中具有优势 [10][79] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 经营环境：年初预计市场存在不确定性，关税是第一季度的关键主题，但目前尚未对业务产生直接影响；净租赁市场受近期市场波动影响较小，售后回租交易有望增加 [6][10] - 未来前景：对年初以来的进展感到满意，投资略超预期，有信心通过非核心资产销售为投资提供资金；虽然关税存在多种潜在情景，但多数已在初始指引中考虑，有望提高全年指引 [32] 其他重要信息 - 公司预计本周提交注册声明，更新现有货架注册，并续签ATM计划 [31] - 公司在投资者关系资料中增加新披露，按地区细分物业类型和租户行业 [93] 问答环节所有提问和回答 问题：管道中交易的资本化率、零售与工业比例、美国与欧洲比例 - 公司目标平均资本化率在7%左右，美国和欧洲大致一致，但欧洲范围可能更广；目前管道中交易北美和欧洲可能各占一半或欧洲略多；物业类型以工业和仓库为主，零售目前较少，但预计会增加 [35][37][38] 问题：若投资超过指引，资金来源 - 公司有多种处置资产的可能性，包括增加自存仓库运营资产的销售；还可利用Lineage股权、拉斯维加斯的建设贷款和自由现金流等；有信心在不进行股权融资的情况下继续为交易提供资金 [44][45][46] 问题：能否加速减少对Helwig的风险敞口 - 公司有明确的减少风险敞口的计划，预计在今明两年将风险敞口大致减半；如有需要，有其他可操作的措施，但目前按计划执行 [48][49][50] 问题：美国和欧洲投资组合受关税影响差异及租户信用观察名单变化 - 欧洲投资组合受关税直接影响较小，多数欧洲租户主要在当地市场运营；目前未看到关税对投资组合表现的直接影响；观察名单上的租户数量减少，Do It Best和Hearthside已不在名单上 [55][57][58] 问题：指引中潜在租金损失是否考虑空置资产费用和重新定位资本 - 指引中的潜在租金损失是指顶线收入，物业费用假设中已考虑部分空置时间；重新定位资本支出不大，主要是铺路和外观装修，租户会自行进行装修 [63][64] 问题：第一季度入住率下滑原因及未来已知空置情况 - 入住率下滑是由于欧洲两个仓库部分续约，租户仅保留约70%的空间，公司正在积极填补空置；未来几个月，欧洲有一对仓库预计不续约，占ABR的0.5%，已包含在指引中 [67][68][69] 问题：自存仓库运营资产是否有更多净租赁机会 - 公司认为目前出售自存仓库运营资产是为新投资提供资金的最佳方式，但另一部分未上市的资产仍有灵活性，可根据情况进行销售或转换 [71][72] 问题：资本项目的输入成本和劳动力情况 - 大部分资本投资有保证合同，即使有成本风险也有较大缓冲；目前未看到劳动力方面的干扰 [76][77] 问题：美国和欧洲市场的竞争情况及债务资本参与者的活跃度 - 美国净租赁市场竞争激烈，过去一年有新的私募股权参与者进入，部分使用高杠杆的参与者在当前环境下竞争力可能下降；欧洲市场竞争相对较小，目前没有新的有影响力的参与者进入 [79][80] 问题：销售回租谈判中租金年度递增条款的变化 - 自通胀上升以来，在美国租赁合同中获得与消费者物价指数（CPI）挂钩的租金递增条款更难，但可推动更高的固定递增条款；目前固定递增平均为2.8% [86][87][88] 问题：是否有更关注的租户、行业或地区 - 公司在投资者关系资料中增加了按地区细分物业类型和租户行业的披露；关注有大型全球供应链的租户，但认为投资组合中租户多为大型公司，设施服务于区域市场，有一定抗风险能力 [93][94] 问题：如果收购继续增加，2025年或2026年是否会发行股权 - 目前公司有计划通过非核心资产销售为投资提供资金，即使投资超过指引也无需股权融资；发行股权将是机会性的，目前更关注非核心资产销售 [98][99] 问题：美国工业和仓库物业国内与国际供应链的比例 - 公司租户业务主要关注区域市场，与国际贸易动态的关联较小，但没有具体的比例数据 [104][105] 问题：信用损失假设中Helwig占比和未知部分比例 - 目前已知的租金损失约占总储备的三分之一，包括Helwig相关资产的空置时间；另外三分之二的储备用于应对投资组合中广泛的情况 [106] 问题：第一季度是否有直线减记 - 第一季度有一些无形资产加速摊销，主要是Joanne's租户空置导致的，但没有显著影响 [108] 问题：欧洲同店增长下降的原因 - 欧洲同店增长下降主要是由于CPI下降，多数租赁合同的租金调整集中在第一季度，与特定租户关系不大 [112][113][114]

财务数据和关键指标变化 - 第一季度调整后基金可分配资金（AFFO）每股1.17美元，同比增长2.6%，公司重申AFFO每股指导范围为4.82 - 4.92美元，有望实现高于指导中隐含的3.6%的增长 [21] - 季度合同同店租金同比增长2.4%，预计全年保持该水平；综合同店增长同比4.5%，部分受益于去年一季度Helwig租金减免及今年仓库租给三星的现金租金开始 [22] - 第一季度其他租赁相关收入310万美元，预计全年在2000 - 2500万美元之间 [24] - 第一季度运营物业净营业收入（NOI）1660万美元，包括78个自助存储物业的1360万美元和4个酒店及学生住房资产的300万美元；排除预期处置影响，2025年运营物业组合预计产生7000 - 7500万美元NOI [26] - 第一季度非运营收入790万美元，预计全年在2000 - 2500万美元的低端到中端范围 [27] - 第一季度末资产负债率41%，净债务与调整后息税折旧摊销前利润（EBITDA）之比为5.8倍，加权平均债务成本保持在3.2%，预计全年维持该水平 [29] - 第一季度宣布每股股息0.89美元，年化3.56美元，较上年增长2.9%，预计年派息率73% [30] 各条业务线数据和关键指标变化 投资业务 - 年初至今完成约4.5亿美元投资，初始加权平均资本化率7.4%，其中第一季度完成2.75亿美元；租金递增结构平均在2.5% - 2.9%之间，租赁期内平均收益率超9% [7] - 目前有价值数亿美元的投资项目处于后期阶段，预计大部分将在未来几个月完成；今年有8个总价值1.17亿美元的资本项目计划完工 [7] 资产处置业务 - 第一季度出售资产总计约1.3亿美元，正推进更多处置项目；目前正在市场上出售大量自助存储运营资产，约占总自助存储运营净营业收入的一半，预计交易时间在今年下半年 [12][13] 租赁业务 - 第一季度租赁活动包括16次续约或延期，占投资组合平均基本租金（ABR）的1.8%，续租率103%，新增加权平均租赁期限6.2年 [23] 各个市场数据和关键指标变化 美国市场 - 净租赁市场竞争激烈，过去一年有新的私募股权进入，包括一些非交易平台的参与者 [80] 欧洲市场 - 竞争相对较小，目前没有新的有影响力的参与者出现 [81] 公司战略和发展方向和行业竞争 公司战略 - 继续执行2025年计划，通过非核心资产出售为新投资提供资金，预计资产出售与新投资之间产生至少100个基点的利差 [12][13] - 关注大型公司投资，构建能抵御经济衰退和疲软的投资组合；通过欧洲债务部分融资交易活动，结合行业领先的租金增长，通过新投资实现增长 [14][15] 行业竞争 - 净租赁市场竞争激烈，美国市场过去一年有新的私募股权进入；若贷款环境收紧，私募股权和债务资本将受到影响，公司作为全现金买家具有优势 [80] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 关税带来的不确定性未对业务产生直接影响，已解决两家顶级租户的信用困难情况；对环境保持谨慎，但对指导中的假设感到满意，有望实现AFFO和投资量指导范围的高端 [6] - 虽然不确定关税今年如何影响业务，但公司投资组合专注大型公司，能抵御经济衰退；大部分欧洲租户主要在国内运营，受关税直接影响较小 [14][15] 其他重要信息 - 若关税对租户造成压力，公司认为潜在租金损失估计充足且可能保守 [6] - 公司预计本周提交注册声明，更新现有暂搁注册，包括现有股权发售项目的续签 [29] 总结问答环节所有的提问和回答 问题1：管道中交易的资本化率、零售与工业的比例、美国与欧洲的比例 - 公司目标交易平均资本化率在7%左右，目前管道项目定价大致相同；欧洲和美国的资本化率范围相对一致，但欧洲可能更宽；管道项目目前可能美国和欧洲各占一半，或欧洲略多；交易类型大多为售后回租，物业类型主要是工业和仓库，零售目前较少，预计全年会增加 [36][38][39] 问题2：处置资产为收购提供资金时，与收购资本化率的利差 - 目前估计利差约100个基点，已纳入指导模型，希望能做得更好 [40] 问题3：若收购超过当前展望高端，资金来源 - 公司有多种处置可能性为投资提供资金，可考虑更多自助存储资产出售；还有其他长期资金来源，如Lineage股权、拉斯维加斯的建设贷款，以及充足的自由现金流，即使投资表现出色，今年也无需进入股权市场 [44][45][46] 问题4：能否加速减少对Helwig的整体敞口 - 公司有明确路径在今明两年减少对Helwig的敞口，预计减少约一半；有其他杠杆可操作，如收回更多店铺，但相关情况已纳入指导和信用损失储备 [48][49] 问题5：美国和欧洲的暴露差异以及关税的影响 - 欧洲不是逆风因素，大部分欧洲租户主要在国内运营，与美国进出口关联不大，受美国关税影响较小 [54][55] 问题6：观察名单是否有新增或移除，关税对租户信用的影响 - 观察名单已大幅减少，两个大租户已移除；目前未看到关税对投资组合表现的直接影响，公司关注信用损失储备指导 [57][58] 问题7：指导中1500 - 2000万美元潜在租金损失是否考虑空置资产费用和重新定位资本 - 信用损失数据是基于顶线收入，物业费用假设中已考虑一些空置时间；重新定位资本支出不大，主要是铺路和外观装修，租户会自行进行装修 [64][65] 问题8：第一季度到第二季度入住率下滑的原因 - 入住率略有下滑，主要是两个欧洲仓库部分续约，租户仅保留约70%的空间，公司正在寻求填补剩余空间；目前大部分空置物业有活跃交易，预计年内逐步减少空置 [68][69] 问题9：未来18个月或到2026年已知的空置情况 - 未来几年租赁到期规模较小；7月欧洲有一对仓库物业预计不续约，约占ABR的50个基点，已纳入指导，目前正在积极营销 [71][72] 问题10：自助存储运营资产是否有更多净租赁计划 - 目前认为出售资产是为新投资提供资金的最佳方式，但另一部分未上市的投资组合有灵活性，可根据情况决定出售或转换为净租赁 [73][74] 问题11：资本项目的输入成本和劳动力情况 - 大部分资本投资有保证合同，即使承担成本风险也有较大缓冲；目前未看到劳动力方面的干扰 [77][78] 问题12：美国和欧洲竞争情况以及债务资本参与者的活跃度 - 净租赁市场竞争激烈，美国市场过去一年有新的私募股权进入；欧洲竞争相对较小，目前没有新的有影响力的参与者；债务资本参与者的影响难以预测，尤其是在当前环境下，许多人依赖高杠杆且成本增加、可靠性降低 [80][81] 问题13：销售回租谈判中年度租金递增情况 - 美国市场自通胀飙升后，将CPI挂钩的租金递增纳入租约更困难，但可推动更高的固定租金增长，目前固定租金增长平均2.8%；欧洲市场更习惯将租金增长与通胀挂钩 [86][87][88] 问题14：是否有租户、行业或地区因关税受到额外压力 - 公司在投资者关系资料中增加了按地区划分的物业类型和租户行业披露；关注有大型全球供应链的租户，但投资主要集中在为区域市场服务的大型租户，对国际贸易动态依赖较小 [94][95] 问题15：若收购继续增加，是否会在2025年或2026年发行股权 - 目前不需要进入股权市场，有计划为投资提供资金；发行股权是机会性的，公司会持续监测最佳资金来源，目前更关注非核心资产出售 [99][100] 问题16：美国工业仓库资产国内与国际供应链的权重 - 公司租户大多是地区性业务，即使是全球公司，其业务也主要集中在区域市场；公司投资的物业对租户业务至关重要，且主要服务本地市场，与国际贸易动态关联较小 [105] 问题17：信用损失假设中Helwig的占比 - 目前已明确的租金损失约占总储备的三分之一，其中包括预计收回Helwig资产的空置时间；另外三分之二储备用于覆盖投资组合的其他情况 [106] 问题18：第一季度是否有直线减记情况 - 第一季度有一些无形资产加速摊销，主要是Joanne's租户在第一季度搬离，但没有显著情况 [108] 问题19：欧洲同店增长连续下滑的原因 - 主要是CPI下降导致，大部分租约租金增长集中在第一季度，受当前或过去两到三个月通胀影响 [112][113]