全现金购房趋势 - 2025年上半年全现金交易占美国房屋销售总量的近三分之一（约33%）[2][6] - 全现金购房比例虽较去年略有下降但仍显著高于疫情前28.6%的水平[2] - 该趋势延续了疫情期间的模式对依赖抵押贷款的购房者构成挑战[2][4] 市场环境影响 - 2025年上半年抵押贷款利率持续高于6.5%且住房库存有限导致价格居高不下[3] - 高成本、低供应和高利率使房地产市场对普通购房者极具挑战性[4] - 全现金买家能快速完成交易并在竞价战中胜出进一步挤压抵押贷款购房者空间[3][4] 不同价格区间的现金交易特征 - 低价与高价房产呈现U型现金购买模式：10万美元以下房产有三分之二为全现金交易[5][6] - 100万美元以上房产中有四成（40%）为全现金交易[5] - 200万美元以上豪宅超过一半（超50%）通过现金购买[5][6] 全现金买家构成分析 - 高净值买家、投资者以及拥有大量房屋净值的群体是现金购房主力[4][7] - 老年业主和拥有高额净值的买家普遍采用现金支付方式[7] - 这类买家受借贷成本影响较小更关注整体财务规划[7]

房地产市场趋势 - 2024年住房自有率出现八年来首次下降[1] - 截至2025年初全国房价自2019年以来上涨60% 且年增长率仍达39%[2] - 美国现有单户住宅中位价在2025年创下429,400美元新高[2] 购房负担能力 - 抵押贷款利率从2020年1月的平均372%上升至当前的约630%[3] - 负担一套典型住宅所需家庭年收入估计为117,000美元[3] 购房策略建议 - 联邦、州和城市计划可提供首付、过户成本援助或较低利率 例如FHA贷款要求35%首付 VA和USDA贷款符合条件可零首付[5] - 共管公寓、联排别墅、预制住宅或小型单户住宅可作为更易负担的入门选择[6] - 扩大搜索半径至新兴社区、近郊或通勤范围内小镇 其房价通常比市中心更可负担[7]

公司持仓与业务关系 - 分析师及其公司在RIET、HOMZ、IRET以及IREIT+HOYA投资组合中的所有持仓中拥有多头权益，包括股票、期权或其他衍生品 [1] - Hoya Capital Real Estate及其关联公司、客户和/或员工可能持有本网站及评论中讨论的证券或基金的仓位 [2] - Hoya Capital Real Estate及其关联公司与任何被讨论或提及的公司无业务关系，且从未从任何被讨论或提及的公司获得报酬 [2] 公司服务与性质 - Hoya Capital Research & Index Innovations是Hoya Capital Real Estate的关联公司，后者是一家位于康涅狄格州的注册投资顾问公司 [2] - Hoya Capital Research & Index Innovations提供非顾问服务，包括针对房地产行业公开交易证券的市场评论、研究和指数管理 [2]

乌克兰局势与能源市场 - 俄罗斯于10月5日对乌克兰发动大规模袭击，动用超过50枚导弹和约500架无人机，造成至少5人死亡、14人受伤 [2] - 9月份俄罗斯远程无人机和导弹袭击数量较8月激增36%，总计发射5,638架无人机和185枚导弹 [3][8] - 研究机构评估俄罗斯军队在9月期间可能囤积了弹道导弹和巡航导弹，为大规模联合打击做准备 [3] OPEC+石油供应动态 - OPEC+正接近达成协议，计划在11月适度增加石油供应，基本方案是重复10月份的每日13.7万桶增产 [4] - 讨论中包括更大规模的增产方案，最高可达每日41.1万桶甚至50万桶 [4] - 全球油价面临压力，布伦特原油交易价格接近每桶65美元，西德克萨斯中质原油低于每桶61美元 [5] - 分析师预计2025年第四季度至2026年初石油市场将出现“可观盈余”，美国能源信息署预测全球石油库存将显著增长，对价格构成下行压力至2026年 [5] - 投资者正密切关注能源板块，相关ETF包括美国石油基金和能源精选行业SPDR基金 [5] 华盛顿特区住房市场 - 联邦政府自2025年10月1日起停摆，导致约80万联邦雇员无薪休假，另有70万雇员无薪工作，白宫正考虑“数千人”的潜在裁员 [6] - 9月份数据显示市场已面临挑战，特区房屋挂牌中位数价格同比暴跌近15%，活跃库存同比激增48.7% [7][8] - 停摆预计将导致联邦支持的抵押贷款处理延迟，并影响国家洪水保险计划，可能阻碍洪水易发地区的房产销售 [9] - 参考2018-2019年为期35天的停摆，特区房屋成交量下降7.7%，分析师认为当前情况可能“类似或更糟” [9] - 不确定性导致潜在购房者犹豫不决，并可能促使现有房主离开该地区，若停摆持续，对小型公司的更广泛经济影响也令人担忧 [9]

房价整体表现 - 截至2025年8月，英国平均房价为271,000英镑，过去一年增长1.4%，相当于上涨3,870英镑 [1] - 近几个月英国房价涨幅放缓，8月份同比上涨1.4%，而2024年12月的涨幅为1.9% [11] - 过去一年英国房屋均价上涨4,350英镑，使平均房价达到271,000英镑 [11] 不同物业类型价格变动 - 公寓和复式公寓价格在2025年8月为192,000英镑，年度变动为下降1,230英镑 [5] - 联排别墅价格在2025年8月为240,200英镑，年度上涨4,980英镑 [5] - 半独立式住宅价格在2025年8月为277,500英镑，年度上涨7,090英镑 [5] - 独立式住宅价格在2025年8月为452,300英镑，年度上涨6,850英镑 [5] 地区价格差异 - 英格兰南部房价涨幅最为疲软，伦敦、东南部、西南部和东部地区涨幅均低于0.5% [11] - 英国其他地区年度涨幅从1.4%到北爱尔兰的7.9%不等，西北地区房价同比上涨3.1% [11] 高价值房产市场动态 - 秋季预算税收变化的不确定性已开始影响高价值房产市场，买家需求和新挂牌数量下降 [3] - 过去五周内，价值超过100万英镑的房产需求同比下降11%，价值超过50万英镑的房产需求下降4% [6] - 新上市的价值100万英镑以上房产减少9%，50万英镑以上房产减少7% [8] - 伦敦和东南部地区拥有最多50万英镑以上房产，预计受不确定性影响最强烈 [8] 抵押贷款市场环境 - 抵押贷款利率稳定在4%至5%之间，具体取决于贷款额度 [12][15] - 贷款人可负担性规则变化使购房者在相同利率和收入水平下可比六个月前多借约20%资金 [15] - 抵押贷款利率的稳定性推动了住房市场活动复苏，提振了首次购房者和房价更实惠市场的需求 [15] - 截至2025年9月21日的四周内，经纪人平均有36套待售房屋，比2023年增加五分之一，比去年同期高出8% [15] 市场影响因素 - 自4月以来印花税成本上升及购房负担压力抑制了南部地区的房价增长 [11] - 对秋季预算税收变化的猜测导致部分买家暂停购房计划，观望政策明确 [8]

住房成本负担能力 - 美国有抵押贷款的房主月成本中位数已增至2,035美元[1] - 年收入61,000美元的家庭月收入为5,083美元，住房成本占比达40%，超过30%的专家建议水平[2] - 按30%的指导原则，年收入61,000美元的家庭应将月住房成本控制在1,500美元以内[2] 地区成本差异 - 夏威夷、新泽西、哥伦比亚特区和马萨诸塞州等地的房主月成本中位数远超2,700美元[4] - 加利福尼亚州和华盛顿特区地区的月平均成本超过3,000美元[4] 住房拥有总成本构成 - 除抵押贷款等基础成本外，房屋维护是重要额外支出，尤其对于需要修缮的廉价老房[5] - Angi报告显示，2024年房主在房屋项目上平均支出12,050美元，相当于每月增加约1,000美元成本[6]

房地产市场趋势与价格 - 美国2025年第二季度房屋中位价为410,800美元，较上一季度下降12,300美元 [4] - 标准普尔CoreLogic Case-Shiller指数在1月份同比上涨4.1%，2月份全美地产经纪商协会报告成屋成本同比上涨3.8% [4] - 住房库存从2月份环比增长5.1%，同比增长17% [3] - 库存逐步正常化，供应增长可能有助于稳定甚至降低房价 [1][3] - 房利美、抵押贷款银行家协会和全美地产经纪商协会预计2025年房价增长将放缓 [4] 抵押贷款利率与美联储政策 - 自1月以来抵押贷款利率已下降或保持平稳 [2] - 美联储于9月8日宣布将隔夜利率稳定在4.00%至4.25%，这间接影响可变利率抵押贷款 [2] 房主资产与融资策略 - 截至2024年第三季度，美国房主平均拥有约311,000美元的房屋净值 [5] - 建议房主通过申请房屋净值信贷额度来利用现有资产并防范潜在经济衰退 [6] - 房屋净值信贷额度比房屋净值贷款更灵活，无需立即分期付款，房主可根据需要获取资金 [6] - 根据房屋价值和抵押贷款剩余余额，可能能够以较低的利率从贷方获得资金作为循环信贷 [7] 投资机会与替代方案 - 通过Homeshares等平台可以投资于价值36万亿美元的家庭资产市场，该平台允许合格投资者直接接触美国顶级城市的数百套自住房屋 [11] - Homeshares的美国家庭资产基金专注于具有大量资产的房屋，使用家庭资产协议帮助房主获得流动性而无需产生债务或额外利息支付 [12] - 最低投资额为25,000美元，目标风险调整后回报率在14%至17%之间 [12][13] - 房地产平台Arrived提供对租赁房屋和度假租赁的SEC合格投资份额的访问，最低投资额仅为100美元 [13] - Arrived得到杰夫·贝索斯等世界级投资者的支持，允许合格和非合格投资者利用此类抗通胀资产 [14]

文章核心观点 - 美国住房价格与收入比率在全球范围内处于较低水平，显示其住房可负担性相对较强 [1][2] - 美国住房价格与收入比率为3.3，远低于英国91、加拿大104和葡萄牙133等西方国家 [3] - 尽管美国部分城市房价高企，但全国平均数据表明其住房可负担性优于法国112、韩国207和中国294等主要经济体 [4] 全球住房趋势 - 国际数据显示美国是全球住房最可负担的国家之一，在价格与收入比率排名中位列全球第三，仅次于阿曼和沙特阿拉伯 [2][3] - 美国独特的30年期固定利率抵押贷款制度被认为是支撑中产阶级财富的重要因素，允许再融资或提前还款且无终止费 [3] - 有观点指出国家平均数据可能掩盖局部市场极端情况，例如圣地亚哥中等价位房屋成本已达140万美元 [4]

政府停摆对住房市场的潜在影响 - 政府停摆将导致延迟和不确定性 增加首次购房者和财务灵活性有限买家的障碍 [2] - 购房流程可能比平时拖得更长 具体延迟取决于买家所需的贷款和保险类型 [2] - 约占所有抵押贷款申请四分之一的FHA、VA或USDA贷款申请人可能因机构人员休假而遭遇显著的处理延迟 [2] 停摆持续时间的影响 - 如果政府停摆持续拖延 其对卖家、买家和住房行业的影响将尤为显著 [1]

成屋待完成销售 - 8月份成屋待完成销售环比7月增长4% 同比去年增长3.8% 表现强劲且大幅超出市场预期的持平水平 [1] - 该数据基于已签署合同 是9月和10月已完成销售的前瞻性指标 [2] 抵押贷款利率与新房销售 - 8月签署合约时的抵押贷款利率略低于7月 但高于当前水平 [2] - 上周新房销售出现大幅跃升 该数据同样以已签署合同衡量 [2] 行业预期与库存 - 房地产经纪人调查显示 19%的受访者预计未来三个月买家流量将增加 高于上个月的16% [3] - 预计卖家流量将增加的受访者比例较7月有所减少 [3] - 8月份库存自今年年初以来首次出现下降 [4] 区域销售表现 - 四大区域中有三个区域销售增长 仅东北部地区出现下降 [4] - 中西部地区的销售表现最为强劲 该地区房价最便宜 [4]