市场表现 - 英国中型股指数有望结束连续八个交易日的下跌趋势 [1] - 房地产类股上涨 [1] 市场驱动因素 - 高盛对房地产股发表了积极评论 [1] - 投资者正等待本周英国政府备受期待的预算案 [1]

住房抵押贷款利率前景 - 30年期抵押贷款利率短期内不太可能重返3%水平 [2][5] - 根据债券市场预期 10年期国债收益率需降至约1.5%才可能使30年期抵押贷款利率回到3% [3] - 10年期通胀保值债券盈亏平衡通胀率为2.27% 显示市场定价长期通胀高于目标 进一步支持高利率环境 [4][5] - 经通胀调整后的实际抵押贷款利率分析也表明 利率短期内难以降至3% [6] 当前住房市场动态 - 低利率抵押贷款导致市场出现"锁定"效应 房主因不愿放弃低利率而惜售 [8] - 摩根大通研究显示 目前美国50%的抵押贷款借款人利率低于4% 约80%的借款人利率低于6% [8] - 住房可负担性仍是重大挑战 尤其对首次购房者而言 [9]

核心观点 - 美国房地产市场出现广泛但温和的价值回调 超过一半的房屋在过去一年中价值下跌 为自2012年住房危机以来最高比例[1] 但绝大多数房主仍拥有坚实的资产净值[2][3] 市场整体表现 - 53%的美国房屋在过去一年中价值下跌[2] - 但仅有41%的房屋当前价值低于其上次售价 仅16%的房屋价值较上次售价大幅下跌超过5%[2] - 新上市房源也呈现类似趋势 仅34%的挂牌价低于其先前售价[2] - 房屋中位数上次购买于86年前 自那时起价值已上涨672%[3] - 全国房屋价值从峰值平均回调91% 高于2022年春季的35% 但远低于2012年初的27%[3] 负资产状况 - 抵押贷款余额超过房屋价值的“溺水”房主数量已接近90万[4] - 这占所有美国抵押贷款持有者的16% 为三年来的最高水平[4] 区域市场分化 - 价值下跌主要集中在西部和南部地区 丹佛有91%的房屋价值下跌 奥斯汀为89% 萨克拉门托为88% 凤凰城和达拉斯均为87%[5] - 在这两个区域的64个主要大都市区中 有49个出现了大部分房屋价值下跌的情况[5] - 东北部和中西部市场表现相对稳健 仅三个主要大都市区出现大部分房屋价值下跌 明尼阿波利斯为55% 得梅因为54% 斯克兰顿为52%[6]

全美法拍屋活动概况 - 2025年10月全美法拍屋活动同比上升19%，环比9月上升3%，但仍低于历史高位水平[1] - 法拍屋活动已连续八个月实现同比增长[4] 法拍活动高发州 - 法拍活动最集中的州为佛罗里达、伊利诺伊、南卡罗来纳和特拉华[1][6] - 佛罗里达州10月法拍活动同比激增超过70%[3] - 南卡罗来纳州法拍活动同比上升近68%，伊利诺伊州上升近33%，特拉华州上升约25%[3] - 科罗拉多州和阿拉斯加州法拍活动总量同比分别飙升约145%和127%[3] 主要城市法拍活动 - 坦帕市法拍活动全美最高，每1,373套住房单元中有一套处于法拍状态[7] - 法拍活动高的城市还包括杰克逊维尔、奥兰多、河滨和克利夫兰[7] - 密尔沃基、印第安纳波利斯、路易斯维尔、华盛顿特区和底特律等城市法拍活动有所下降[9] 市场背景与驱动因素 - 法拍活动上升反映了市场状况调整和法拍量逐步正常化的趋势[4] - 现象遍布东南部、中西部和西部，表明非单一区域问题，而是全国性的住房可负担性挑战、借贷成本上升和持续财务压力[8] - 住房成本居高不下，抵押贷款利率维持在6.24%，成屋销售中位价保持在440,387美元，导致市场冻结，住房销售接近历史低位[9] 法拍活动对市场的影响 - 法拍率上升可能增加市场待售房屋数量并影响售价，为潜在买家提供洞察市场整体健康状况的窗口[2]

成屋销售月度表现 - 10月份成屋销售环比增长1.2%，经季节调整后的年化销售量为410万套 [1] - 中西部地区销售表现强劲，环比增长5.3%，南部地区增长0.5% [1] - 东北地区销售持平，西部地区出现下滑 [1] 年度销售趋势对比 - 10月份成屋销售同比去年增长1.7% [1] - 年初至今累计销售342万套，行业仍处于历史低位运行状态 [4] - 2025年销售趋势预计将与去年相近，而去年的销售量为近三十年最低水平 [4] 抵押贷款利率影响 - 10月份平均30年期抵押贷款利率降至约6.17%，为一年多以来最低水平 [3] - 较低的抵押贷款利率鼓励买家重新进入市场 [1][3] 外部环境因素 - 10月份联邦政府停摆对整个行业产生影响，干扰了部分使用政府支持贷款或联邦洪水保险计划的交易完成 [2]

美国成屋销售市场动态 - 10月份美国成屋销售环比增长1.2%，经季节调整后的年化销售量为410万套，为自2月以来的最快增速[1] - 10月份销售同比增长1.7%，超出经济学家预期的409万套年化销售量[1] - 销售低迷态势在秋季得到提振，主要因抵押贷款利率下降至一年多来最低水平[3] 房屋价格趋势 - 10月份全国房屋销售价格中位数同比上涨2.1%，达到415,200美元，创下自1999年有数据以来10月份的历史新高[2] - 房屋价格已连续28个月同比上涨[2] 抵押贷款利率变化 - 10月份30年期固定抵押贷款平均利率降至6.17%，为2024年10月3日以来的最低水平[4] - 去年10月成交的房屋锁定利率在6.63%至6.26%之间，利率下降趋势在10月加速[4] 市场库存状况 - 10月底未售出房屋库存为152万套，环比下降0.7%，但同比增加10.9%[5] - 当前库存水平仍远低于新冠疫情前约200万套的典型水平[5][6] 市场前景与挑战 - 全国房地产经纪人协会首席经济学家预测，到2026年房屋销售将增长14%，但明年预计仅增加50万套销售，仍需100万套额外销售才能恢复正常水平[4] - 负担能力、经济及就业市场的不确定性仍是潜在购房者的主要障碍[3] - 市场恢复正常需要待售房屋数量大幅增加和抵押贷款利率更显著下降[4]

住房市场周转率现状 - 2025年前九个月美国住房周转率创历史新低 每1000套住房中仅有28套易手 为至少1990年代初以来最低水平 [1] 周转率低迷的原因 - 高借贷成本和高房价是购房者的主要障碍 尽管30年期固定抵押贷款利率已从2023年第四季度超过7%的峰值有所下降 但目前仍徘徊在6%左右 [2] - 几年前锁定低利率的房主不愿在当前高利率环境下出售并重新购房 [2] - 就业市场和经济增速双双疲软 导致买卖双方信心不足 交易节奏自然放缓 [3] 地区差异分析 - 周转率放缓存在地区差异 纽约和洛杉矶等大城市的周转率最低 每1000套住房中约有10至11套售出 [4] - 加利福尼亚州的低住房周转率部分归因于第13号提案 该州法律限制了房产税增长 为房主留在原有住房提供了经济激励 [4] 对住房市场的影响 - 买卖双方均持观望态度导致市场供应减少和需求不足 进而形成交易量低、流动性差的市场僵局 [6] - 潜在购房者需面对可选房源减少以及现有房源竞争加剧的局面 [6] - 若抵押贷款利率未来大幅下降 可能吸引买家重新入市 并促使部分被低利率锁定的房主愿意出售房产 [7]

房地产市场宏观背景 - 过去五年美国房价和生活成本普遍高涨 [1] - 2026年购房对许多人而言可能难以企及 主要因抵押贷款利率高企和持续通胀 [1] - 尽管存在全国性价格压力 但部分可负担住房市场仍存在购房机会 前提是储蓄至少达到5万美元 [1] 可负担城市特征 - 部分美国城市提供低于平均水平的房价 对首次购房者和预算敏感者具有吸引力 [2] - 在这些市场中 仍需坚实的财务基础以支付首付、过户费和搬家费等前期成本 [2] - 筛选出的10个可负担城市在低住房成本、宜居性和长期投资潜力之间取得平衡 [3] 具体城市房价与财务分析 - 明尼苏达州圣保罗市2025年典型房屋价值为297,197美元 [7] - 德克萨斯州加兰市2025年典型房屋价值为295,158美元 [7] - 密歇根州大急流城2025年典型房屋价值为293,845美元 [7] - 内布拉斯加州奥马哈市2025年典型房屋价值为288,514美元 [9] - 大急流城20%首付需58,769美元 对应年抵押贷款为17,222美元 所需年薪为57,408美元 [7][9] - 大急流城6%首付需17,631美元 对应年抵押贷款为20,236美元 所需年薪为67,454美元 [9] - 奥马哈市20%首付需57,703美元 对应年抵押贷款为16,910美元 所需年薪为56,366美元 [9] - 奥马哈市6%首付需17,311美元 对应年抵押贷款为19,869美元 所需年薪为66,230美元 [9]

房地产市场整体表现 - 10月份51个主要都市区的房屋销售量同比增长3.2% [1] - 2025年内已有五个月的房屋销售水平超过去年同期 [1] 市场趋势变化 - 行业出现销售周期延长的调整迹象 [1] - 10月份的市场数据释放出积极信号 [1]

首次购房者年龄趋势 - 2024年首次购房者的典型年龄创下历史新高，达到40岁 [3] - 所有购房者的年龄中位数为59岁 [3] - 首次购房延迟至40岁可能导致损失约15万美元的资产收益 [5] 购房者群体结构变化 - 首次购房者数量占比下降至24%，低于前一年的32% [4] - 作为美国最大人口群体的千禧一代，在所有购房者中的占比降至29% [4] - 婴儿潮一代已成为购房主力，占所有购房者的42% [4] 购房交易方式演变 - 老年重复购房者（中位年龄62岁）中，近三分之一进行全现金交易 [5] - 整体市场上有26%的房屋购买为现金交易，创下历史新高 [5] 年轻购房者面临的挑战 - 学生债务、飙升的租金和房产税使年轻购房者难以参与竞争 [6] - 房地产经纪人认为当前价格对年轻购房者而言几乎不可能承受 [6] - 首次购房者入门级房屋的“升级购买”概念在当前市场已不适用 [7]