行业投资评级 - 澳大利亚写字楼市场情绪改善 投资活动持续复苏 核心资产收益率已趋稳[1][20] 核心观点 - 悉尼和布里斯班引领市场复苏 优质资产需求强劲 跨境资本重新活跃[1][16][20] - 全国CBD净吸纳量2024年转正至81,000平方米 但租户仍保持谨慎[2][30] - 租金表现分化 布里斯班净有效租金年增18.3% 阿德莱德增10.5%[3][46] - 空置率呈现城市差异 堪培拉(9.2%)和布里斯班(10.2%)最低 墨尔本最高(18.0%)[10][34][39] 市场交易动态 - 2025年Q1悉尼主导交易量 单笔最大交易为Daibiru以6.3亿澳元收购135 King St[11][13] - 跨境投资者占比达26% 日本、新加坡资本活跃[16][20] - 核心CBD资产收益率稳定 悉尼6.03% 布里斯班7.25%[10][15] 租赁市场表现 - 布里斯班净面租金年增14.3% 阿德莱德增9.1% 领跑全国[10][46] - 悉尼激励措施五年来首次下降 从36.4%降至36.1%[43][48] - 核心区域持续强势 悉尼Barangaroo和墨尔本东部核心区表现突出[30][48] 供需基本面 - 2024下半年净吸纳量49,311平方米 优质ESG认证资产最受青睐[21][30] - 未来三年新增供应仅97万平方米 较过去三年减少17%[36][39] - 悉尼开发管道最紧张 建筑成本高企抑制供给[39] 城市分化特征 - 布里斯班：租金增长最快 空置率仅10.2%[3][10][34] - 阿德莱德：净有效租金年增10.5% 激励措施降至34%[3][10][43] - 墨尔本：空置率18%居首 西部次级资产承压[10][34][39]

交易概述 - Newmark为Zscaler安排了硅谷自2023年以来最大的新办公室租赁交易，面积达301163平方英尺，位于加利福尼亚州圣克拉拉的Great America Parkway 4301和4401号 [1] - 该交易标志着Zscaler在硅谷设立新的全球总部，以支持其快速增长和零信任网络安全领域的领导地位 [1] - Zscaler提供人工智能驱动的解决方案，保护企业网络安全 [1] 交易细节 - Newmark副主席Mike Saign和高级董事总经理Rich Hoyt领导跨学科团队为Zscaler提供咨询 [2] - 新总部预计于2026年夏季开放，将提供最先进的工作场所，容纳Zscaler不断扩大的员工队伍 [2] - 选址体现了Zscaler保持在网络安全行业前沿的战略愿景，同时为员工营造协作和创新的环境 [3] 公司声明 - Zscaler首席人事官Brendan Castle表示，新总部反映了公司的价值观和愿景，相信聚集人才解决重大挑战和推动创新的力量 [3] - 新总部将促进团队成长、加强协作、支持客户并对所在社区产生积极影响 [3] 地理位置 - 物业位于著名的Great America Parkway走廊，周围有世界级企业邻居，毗邻Levi's体育场，附近有便利的零售、餐饮和酒店设施 [3] 关于Newmark - Newmark集团是全球商业房地产领域的领导者，为客户提供全方位的房地产生命周期服务 [4] - 截至2025年3月31日的十二个月内，Newmark营收超过28亿美元 [4] - 截至2025年3月31日，Newmark及其业务伙伴在四大洲的165个办事处运营，拥有约8100名专业人员 [4]

文章核心观点 - 欧洲商业地产价值连续三个季度上涨，各主要地产板块呈现缓慢但稳定的增长态势，虽宏观经济状况复杂，但收益率稳定和基本面改善表明该地区房地产市场复苏周期渐趋成熟 [3] 数据情况 - 2025年第一季度汇总数据集涵盖泛欧开放式多元化基金，管理资产达290亿欧元，覆盖17个国家，主要涉及工业、办公、零售和住宅地产领域 [2] 各板块表现 住宅 - 第一季度表现最佳，价值较2024年第四季度增长1.5%，得益于相对强劲的现金流基本面和连续两个季度高于平均水平的租金增长，荷兰市场表现最强 [7] 工业 - 继2024年第四季度领涨后，2025年第一季度温和增长，较2024年第四季度上涨0.8%，收益率保持稳定，现金流进一步增强，市场租金和合同租金增加推动价值连续四个季度微升，意大利和西班牙涨幅最大 [7] 办公 - 2025年第一季度价值较2024年第四季度上涨0.8%，连续三个季度上升，收益率改善和现金流增强推动价值上升，法国估值涨幅最大，德国和英国本季度价值下降 [7] 零售 - 第一季度温和增长，价值较2024年第四季度上涨0.5%，收益率上升抑制了购物中心价值，收益率下降推动商业街店铺和超市价值上升，零售仓库过去一年来一直是该领域表现最佳的资产 [7] 其他 - 学生公寓资产表现超过酒店，本季度价值较2024年第四季度上涨3.0% [7] 公司情况 - Altus Group是商业房地产情报的领先提供商，连接数据、分析和专业知识，为推动商业房地产最佳表现提供必要的情报，全球约2000名专家团队对行业产生持久影响 [5]

文章核心观点 - 公司董事会批准支付2025年第二季度普通股现金股息 符合条件的股息为“合格股息” 还介绍了股息再投资计划等情况 [1][3] 股息信息 - 公司董事会批准支付2025年第二季度普通股现金股息 每股0.15美元 将于7月15日支付给6月30日登记在册的普通股股东 [1] - 公司股息再投资计划允许符合条件的股东将现金股息再投资于公司额外普通股 公司拟以股息支付日前五个交易日股票加权平均收盘价的96%的价格 从库存股中发行普通股 [2] - 公司确认支付或视为支付给普通股股东的所有股息 符合加拿大所得税法相关条款规定的“合格股息”条件 除非另有说明 [3] 公司介绍 - 公司连接数据、分析和专业知识 提供推动商业房地产最佳表现所需的情报 行业顶级领导者依靠其解决方案和专业知识来提升绩效和降低风险 全球约2000名专家对行业产生持久影响 [4]

财务表现 - 公司报告1Q25收入为3750万美元，FFO每股034美元，AFFO每股029美元 [1] - 收入略高于市场共识预期3730万美元，FFO符合预期，AFFO超出共识预期026美元 [1] - 核心FFO环比下降，从4Q24的035美元降至034美元 [1] 资产运营 - 季度内收购6处完全出租的物业，实现100%租金收缴率 [6] - 季度末物业出租率达984%，工业地产占直线租金的65% [6] 业务结构 - 工业地产构成公司主要租金来源，占直线租金收入的65% [6]

新闻发布信息 - 新闻发布日期为2025年5月8日 [1] - 新闻稿于泛欧交易所收盘后发布 [1] - 完整报告及附件需通过指定链接获取 [1]

核心观点 - 公司2025年第一季度运营表现稳定 符合管理层预期 但受资产出售影响 租金收入和FFO显著下降 [1][2][3] - 出租面积同比翻三倍至25500平方米 创2022年以来一季度最高纪录 但EPRA空置率上升至18[1% [5] - 公司确认2025年全年指引 预计租金收入5100-5300万欧元 FFO I 350-550万欧元 [7][8] 财务表现 - 租金收入同比下降24[7%至1400万欧元 EBIT亏损340万欧元 主要因待售物业市场价值调整影响1080万欧元 [2] - FFO I（税后）降至210万欧元 较去年同期790万欧元大幅下降 [3] - 投资性物业账面价值7108亿欧元 现金及等价物4620万欧元 净负债率41[5% 较2024年末微升 [6][9] 资产与交易 - 投资组合市场价值降至766亿欧元 NAV每股下降至229欧元 [4] - 完成2处物业交割 并推进更多出售谈判 以优化资产组合和增强流动性 [5] - 平均剩余租期（WALT）延长至48年 年化合同租金5370万欧元 [5][9] 战略与展望 - 公司聚焦德国中型城市及都市圈外围地段商业地产 当前持有49处物业 可租赁面积594万平方米 [10] - 组合以办公为主 混合零售和酒店 强调长期租约和租户质量 目标中期扩大FFO强劲的资产规模 [11] - 持续通过主动管理提升运营效率 包括成本控制和资产重组 [11]

年度股东大会概况 - 公司于2025年5月7日以虚拟方式举行了年度股东大会 [1] - 共有39,662,907股普通股在会议上被代表，占截至2025年3月26日记录日期公司45,154,806股普通股的87.84% [1] 董事选举结果 - 所有董事提名人均以多数票当选，将任职至下一次年度会议或其继任者当选或任命为止 [2] - 各董事候选人得票率详情如下：Wai-Fong Au (99.14%)、Will Brennan (99.87%)、Angela L Brown (97.53%)、Colin J Dyer (96.86%)、Michael J Gordon (99.68%)、James V Hannon (99.69%)、Anthony W Long (98.02%)、Raymond Mikulich (97.38%)、Carolyn M Schuetz (99.44%)、Thomas W Warsop, III (99.29%)、Janet P Woodruff (96.79%) [2] 审计机构任命与高管薪酬咨询投票 - 关于任命安永会计师事务所为公司审计机构的议案以多数票获得批准，赞成票为39,564,401票，占99.77% [2] - 关于高管薪酬方法的咨询投票获得多数支持，共有38,395,561票赞成，占97.36% [3] 公司业务简介 - 公司是一家商业房地产情报提供商，通过连接数据、分析和专业知识来提供驱动最佳商业地产绩效所需的情报 [4] - 行业顶尖领导者依赖其市场领先的解决方案和专业知识来提升绩效并规避风险 [4] - 公司全球团队约2,000名专家，致力于对正在经历前所未有的变革的行业产生持久影响 [4]

财务数据和关键指标变化 - 2025年第一季度GAAP净收入约为930万美元，即每股普通股0.17美元；可分配收益约为720万美元，即每股普通股0.13美元，且该季度未发生已实现损失 [10] - 第一季度从非应计贷款中收取了290万美元或每股0.05美元的现金利息，作为贷款基础的减少项 [10] - 第一季度收到3070万美元还款，超过上一季度的两倍；截至季度末，未偿还借款进一步降至9.46亿美元，较上一季度减少19%，同比减少36%；净债务与股权比率（不包括CECL）降至1.2倍，低于上一季度末的1.6倍和2024年第一季度末的1.9倍 [11] - 截至2025年5月2日，可用资本为1.47亿美元，较2024年12月31日增加15%，其中包括1.13亿美元现金，相当于每股超过2美元，接近5月5日市值的50% [5][14] - 截至2025年3月31日，总CECL储备降至1400万美元，较2024年12月31日减少约50万美元，占投资性贷款总未偿本金余额的约9.9% [14][15] - 董事会宣布2025年第二季度普通股常规现金股息为每股0.15美元，将于2025年7月15日支付给2025年6月30日登记在册的普通股股东，按5月5日的当前股价计算，第二季度股息的年化股息收益率超过14% [15] 各条业务线数据和关键指标变化 - 自2024年3月31日以来，办公贷款减少25%，未偿总余额降至5.85亿美元 [6] - 截至2025年3月31日，有一笔风险评级为5的贷款和四笔风险评级为4的贷款，公司认为已为其进行了适当的准备金计提 [7] 公司战略和发展方向和行业竞争 - 公司目标是加速解决风险评级为4和5的贷款，降低办公贷款集中度，最大化REO投资，以证明账面价值，并评估投资额外资本的机会，包括发放新贷款 [4] - 公司战略目标是更好地证明其账面价值，利用Ares房地产团队的能力和更健康、更灵活的资产负债表来降低风险、应对不确定市场、把握未来机会并为股东创造更大价值 [8][9] - 公司将平衡各种机会，包括选择性地进行新投资、回购普通股、偿还债务、分配普通股股息或资助其他战略举措 [8] - Ares在3月收购GCP，使Ares房地产团队规模扩大一倍多，增强了公司执行战略的能力，扩展了垂直整合领域，增加了数据中心、自存储等资产类别的专业知识 [18][45] 管理层对经营环境和未来前景的评论 - 公司在第一季度取得了成功，资产负债表状况良好，但短期内收益可能因在不确定经济环境中执行战略而出现季度波动，长期来看，团队能力和资产负债表实力将有助于为股东创造价值 [4][18][19] - 行业自季度末以来出现了一定的波动性上升，预测非执行贷款的解决节奏较为困难，公司保持资产负债表的灵活性，以便在合适的时候加速解决问题 [25][26] - 关税公告在过去几周至一个月内对行业的收购方面产生了干扰，但公司也看到了作为信贷提供者的再融资机会，预计下半年市场消化关税影响、波动性降低后，将有更稳定的运营背景来做出决策 [32][34] 其他重要信息 - 公司在网站投资者资源板块发布了收益报告演示文稿 [2] - 会议中的评论包含前瞻性陈述，受风险和不确定性影响，实际结果可能与陈述存在重大差异，公司不承担更新此类陈述的义务 [2][3] - 会议中提及的某些非GAAP财务指标用于衡量经营业绩，不应孤立看待或替代按照公认会计原则编制的指标，且可能与其他公司使用的类似指标不可比 [3] 问答环节所有提问和回答 问题1: 芝加哥办公贷款仍为评级5贷款的原因及是否可能迁移至评级4 - 该贷款受办公资产整体风险溢价变化、芝加哥地区情况以及利率等因素影响，尽管资产基本面良好，但市场动态不利，公司维持了反映资产情况的准备金 [22][23] 问题2: 非应计贷款和REO解决的潜在节奏 - 由于市场存在波动性，预测解决节奏困难，公司保持资产负债表灵活性，以便在合适时加速解决问题 [25][26] 问题3: 公司不急于增长贷款组合的原因及是否会在年中开始重新增长 - 公司利用资产负债表灵活性评估各种机会，关税公告干扰了行业收购，公司也看到再融资机会，预计下半年市场稳定后将更坚定地做出决策 [32][34] 问题4: 公司是否有股票回购授权及是否会作为资本配置选择 - 公司有5000万美元的授权至今年7月，会评估使用额外资本回购股票，但需维持一定资本基础 [37] 问题5: 波士顿生命科学项目的最新情况 - 该市场面临困境，公司正在与赞助商进行讨论，项目还有一年多到期，生命科学市场出现一些资产向传统办公用途转换的情况，公司认为准备金方法是合适的 [40][41] 问题6: 战略举措指的是什么 - 主要指持续评估战略，包括股票回购和新投资部署等 [43]

业绩总结 - 2025年第一季度GAAP净收入为900万美元，每股稀释后收益为0.17美元[12] - 2025年第一季度的总收入为14,948千美元，较2024年第四季度的17,509千美元下降了14.6%[67] - 2025年第一季度的净收入为9,345千美元，较2024年第四季度的净亏损10,664千美元有所改善[67] - 2025年第一季度的可分配收益为723.7万美元，而2024年第四季度为亏损827.4万美元[69] - 2025年第一季度的每股可分配收益为0.13美元，2024年第四季度为每股亏损0.15美元[69] 资产与负债 - 截至2025年第一季度，公司的净债务与股本比率为1.5倍，包含CECL储备时为1.7倍[36] - 截至2025年3月31日，公司的总债务为13.72亿美元，已提取的债务为9.46亿美元[71] - 净债务与股本比率（不包括CECL准备金）从2024年第四季度的1.6倍降至2025年第一季度的1.2倍[12] - 总借款减少228万美元，降至9.46亿美元[12] - 截至2025年3月31日，公司的现金为1.13亿美元，约3400万美元的可用融资收益[36] 贷款与投资 - 截至2025年3月31日，贷款投资组合总额为14.04亿美元，净值为13.56亿美元[63] - 办公室贷款的总承诺为6.54亿美元，未偿还本金为5.85亿美元[55] - 多家庭贷款的总承诺为3.66亿美元，未偿还本金为3.64亿美元[57] - 截至2025年3月31日，CECL储备总额为1.4亿美元，占贷款投资的9.9%[42] - 风险评级为4和5的贷款CECL储备为1.3亿美元，占风险评级4和5贷款余额的35%[46] 现金流与分红 - 宣布2025年第二季度每股现金分红0.15美元，年化隐含分红收益率为14.5%[12] - 截至2025年3月31日，公司的可用资本为3.07亿美元[34] - 截至2025年3月31日，现金及现金等价物为125,496千美元，较2024年12月31日的63,799千美元增长了96.5%[65] 信贷质量与费用 - 2025年第一季度的利息收入为27,480千美元，较2024年第四季度的33,492千美元下降了18.9%[67] - 2025年第一季度的净利息利润为9,291千美元，较2024年第四季度的11,210千美元下降了17.1%[67] - 2025年第一季度，公司的信贷损失准备金净额为-534.0万美元，显示出信贷质量的改善[69] - 2025年第一季度的总费用为10,662千美元，较2024年第四季度的11,161千美元下降了4.5%[67] 其他信息 - Ares管理的资产总额为5460亿美元，市值为510亿美元[22] - 书面价值稳定在5.42亿美元，每股9.88美元（不包括CECL准备金时为12.43美元）[12] - 2025年第一季度，公司的REO（不动产拥有）总价值为7900万美元，收入收益率为9%[49] - 2025年第一季度，公司的折旧和摊销费用为218.2万美元[69]